반갑다 유치권, 즐겁다 NPL

김화민

저자김화민은공무원으로20년간근무했고,경매계에뛰어들어많은경험을쌓았다.이러한경험을공유하고전파하기위해지금도‘특수경매훈련단’을만들어서전국을무대로답사를다니고있다.한국e-부동산대학을비롯해누리씨앤아이,누리씨앤디를설립하여운영하고있으며,누리부동산
아카데미학원의원장을역임하고있다.또한‘한국실무법정담보물권학회’를설립하여운영해오고있으며,삼원플러스(주)회장으로사업체를경영하고있다.

저서
[유치권풀고법정지상권허물기],(한국부동산아카데미)
[유치권정복하니당신은부자·경매박사],(한국부동산아카데미)
[실전부동산경매],(한국부동산아카데미)
[부동산경매전문가교본],별책부록경·공매관련법규해설및사례별상담식해설(한국부동산아카데미)

머리말_5

서론_14

1부성공하기위해유치권있는물건에투자하는방법

01.아파트를지은건설회사가유치권을주장한다면.._20
1.사건의배경및해설
2.HISTORY
3.문제를불러온낙찰인의잘못된자력(自力)집행
4.○○○○건설이접수한소장의내용
5.낙찰인이○○○○의소장에대한답변내용
6.재판의진행
7.법원의판단
8.낙찰인에대한수익평가

02.아파트하도급업체가주장하고점유하는유치권_50
1.1억7,000만원을사기당하고찾아온사연이안타까웠다.
2.앞이확터지고,집은좋은데유치권은어쩌나
3.이유없는인도명령기각결정으로즉시항고
4.항고를받아들인결정문

03.수익형오피스텔에덕지덕지앉은유치권180억원_65
1.대한민국에서가장큰유치권을풀어야지
2.현수막으로도판단할수있는유치권의부존재함
3.부동산적인측면에서의평가
4.40만원아끼려다가5,000만원날린친구들
5.인도명령신청서1,000장을썼다.
6.치열한인도명령의공방
7.정리과정

04.목욕탕의유치권을너무간단하게없앴다._108
1.영업전망
2.유치권의문제
3.유치권을어떻게속전속결로해결할것인가
4.정리단계
5.경매사건을끝낸인도명령신청
6.유치권자들에대한인도명령신청서
7.인도집행과사건전체에대한평가

05.밀린관리비까지내주는안마시술소유치권자_144
1.며느리소유의안마시술소에9억원의유치권을신고한시아버지
2.소유자도유치권자도인도명령은인용되었다.
3.인도명령결정에대한항고와집행정지결정
4.유치권자에대한점유이전금지가처분,가압류,손해배상청구
5.사건의마무리.(이렇게도감사할수가...)

06.다툼없이끝난음식점의유치권_154
1.장사가제법되는점포네
2.장사를잘하고있는사람이점포를가져야옳다.
3.결코추하지는않은마무리

07.모텔의유치권싸움_165
1.모텔뺏기고유치권신고당하고
2.부동산교환은패가망신당하는지름길이다.
3.승소해도손해배상은받을길이없다.

08.거의다지은빌라12명의유치권자몰아내기_196
1.어떤물건,어떤유치권인가
2.유형별인도명령신청
3.인도명령을받기위한진정서의제출
4.드디어대법원‘나의사건검색’에“인용”이라고올라갔다.
그러나..80일간을기다린결정문
5.뛰는놈위에나는놈.(유치권자내몰고점유하고있는사람)

09.똑같은유치권회사에인도명령결정을두번받은조선소_224
1.사건의개요
2.유치권을신고한것은주식회사대○조선이아니라주식회사대○이란다.
3.인도명령결정에대한항고의기각결정문

10.12억원,제대로된유치권이신고된공장,인도명령도기각되었다._238
1.제대로유치권이신고된공장
2.부동산인도명령의신청
3.항고장과건물인도청구소장의접수
4.판결문

11.한푼도안주고유치권판결받은유치권자를쫓아내다._284
1.유치권의존재를확인하는대전지방법원의판결문
2.하고싶지않은물건,그러나안할수도없게된사연
3.판결받았어도없앨수있는유치권
4.유치권자(주)R밴처에대한인도명령신청
5.채권양수인에대한인도명령신청

2부성공하기위해NPL(담보부부실채권)에투자하는방법

01.쉽게쓴NPL의진행과정_304
1.서점에가서책을보니한국에는NPL고시가있는듯하다.
2.지금우리나라는산업의조정,재편기에들어서있다.
3.NPL투자의접근이쉬워졌다.
4.개인투자자들의NPL시장
5.부실채권의발생경위
6.NPL채권의양도
7.채권의양도방식과투자수익의구조
8.투자의원칙을중시하자.

02.NPL투자물건을찾으려면_330
1.경매물건전체로시야를돌려보라.
1)제1순위근저당권가액으로추락하는경매물건을찾아라.
2)경매예정물건들중에서NPL물건을찾아서추적하기시작하라.

03.경매를정확하게배워야NPL도손해없이투자할수있다._337
1.부동산경매를알아야NPL투자를할수있다고느낀사람들
2.스스로의실력이NPL투자를하기에적합한지알아보자.

04.NPL에대한중요판례_341

05.NPL투자에유의할점_354
1.NPL투자하다가망한사람옆에있다가는..
2.NPL을양도하면서당해세배당요구신청을감춘경우

06.몇가지참고사항_367
1.무담보채권에대하여
2.질권대출과브릿지자금

◇머리말

고맙소!유치권많이신고해주어서...

처음사냥꾼이된사람은호랑이나곰과같은큰맹수를만난다면무서워어쩔줄모르게될것이다.
그러다가긴세월동안부단히노력하고경험을쌓아서유능하고큰사냥꾼이되면,그때는오히려맹수를찾아다니고,더나아가최고로사나운맹수를잡는것을일생의소망으로여기게된다.
실제로근대에있어서우리나라의사냥꾼들도맹수의왕인한국호랑이를한마리잡아보는것이일생최대의소원이었다는기록을쉽게접할수있다.

부동산경매를처음하는사람들은유치권이무엇인지,특수경매가무엇인지아예모르고시작한다.어느정도부동산경매를해본다음에는유치권이무엇인줄알게되고,유치권이라면겁을내서피하게되었다가조금더고수가되면그때에는스스로가유치권을해결하는능력이있었으면좋겠다는생각이들기시작한다.
그러나대부분은유치권을해결하는능력을키우는과정에서포기하게된다.
유치권에대하여배울만한곳은물론이고제대로가르쳐줄선생도거의없기때문이다.이론과실제를겸비하여제대로가르칠만한사람이없는것도,많은사람들이유치권배우기를포기하는중요한이유가될것이다.

그러다가요행히유치권을제대로배우고익히게되면,다른일반적인경매는재미가없고유치권이신고된물건만찾으러다니게된다.나는3~4년동안서울과부산에서유치권에대한강의를했고,지금도특수경매훈련단을만들어서전국을무대로답사를다니고있다.우리특수경매훈련단원들은일반적인경매에는전혀흥미가없다.오로지유치권이신고되어있는물건등특수경매에만관심을가지고,또이런물건만취급하려고한다.
심지어는경매법원에신고되어있는물건중에서도유치권의공사대금을담보하는금액이적으면오히려불만을나타낸다.유치권이신고된금액이클수록더욱더많은관심을나타내고,자신이취급하려는의욕도더높다는것을알수있다.유치권이신고된금액이클수록일반인들이기피하는물건이고,기피하면할수록경매에서는유찰이많게되어최저매각가격은떨어지게되므로높은이익을기대할수있기때문이다.

돈에대하여욕심이없는사람은없다.
그러나아직도많은사람들은부동산투자는운만좋으면대박이터질수있고,특별히자기자신은운이좋다고생각한다.하기야사람만이다니는인도로걸어가다가차에치어죽은억세게운이나쁜사람도,자신은운이좋은별아래태어났다고생각했을것이다.
지금은운이부동산투자에대박으로작용하는여지는거의사라졌다.국민소득이100달러도못되는살림으로빈곤에허덕이고경제관계의법령이제대로만들어지지못했을때라면엉뚱한대박도기대할수있을지모르겠다.하지만지금과같이국민소득이3만달러에이르고날이갈수록팍팍해지는경제체제아래서는부동산은물론모든투자가왠만한실력으로무장해서는대박을기대하기가어렵다.
주식투자도마찬가지가아닌가?그회사에대하여정통한지식과경영상태및자산의정보를가지고주식을사지않는다면성공하기가어렵다.
부동산투자의경우에도기본적으로평가능력과예측능력이없으면투자의성공이어려울것이고,나아가자신만의노하우가있어야할것이다.하지만평가능력과예측능력이있다고해도평균적인수익정도만가능하지대박을노리기는현실적으로쉽지않다.

청년들이군대에입대하면누구나할것없이보병,기갑,공병,포병,통신등주특기를부여받고훈련받으면서연마한다.그리고군대생활하는기간동안이주특기에따라근무를하게된다.
군대생활에비교하여부동산투자를하려고하는당신에게있어주특기는과연무엇인지생각해볼필요가있다.경기관총을쏘는주특기를부여받은병사도공용화기훈련소에서최소한4주동안은훈련을받아야기관총을다룰수있다.그리고해당부대에가서는탄약수로실탄을옮기는일을하다가적어도1년이지나야총을쏘는사수가될수있다.경기관총을쏘는병사처럼4주동안훈련소에서먹고자고훈련받은것도아니고,탄약수로부사수로1년동안경험을쌓은것도아니라면,경기관총을잘다룰수없고전투에서적을제압할수도없을것
이다.

겨우2년도머물러있지못하는군대에서조차도이런식으로훈련을하는데,평생동안먹고살수있는돈을벌고나아가대박을꿈꾸며유치권을취급하겠다는사람의자세는어떤모습이라야할까?
시대가변하여아무런주특기도없이,그리고아무런기술과지식도없이의욕만으로부동산투자를해서는소득을올리기는커녕손실을감수해야하는시대에우리는서있다.
만약어느누구나부동산투자를하여돈을벌기를원한다면,나는먼저묻고싶다.“부동산투자에서당신의주특기는무엇인가?”