불안불안 월급 받을래? 따박따박 월세 받을래! (수익형부동산 외길 20년, 고종옥의 생생 현장 토크쇼)

고종옥

저자고종옥박사는

학력
·성균관대학교법학과졸업(법학사)
·건국대부동산대학원졸업(부동산학석사)
·강원대부동산학과일반대학원졸업(부동산학박사)

방송&언론
·KBS,MBC,SBS전문가출연
·조선,매경,한경,중앙,동아외전문가인터뷰

현재
·주)베스트하우스/한국창업지원센터대표
·명지대부동산대학원겸임교수
·서울중앙지방법원분쟁조정위원
·한국마사회부동산정책자문위원
·수익형부동산개발전문가

저서
·[소리없이돈버는장사](백양출판사)
·[구멍가게라도좋다내사업을하자](한국창업지원센터)
·[불황에뜨는수익형부동산](매경출판)
·[공매투자완전정복](매경출판)
·[월세받을래?월급받을래!](매경출판)

박사논문
·서울시산업구조변화에따른건축물시장수요와용도변경의구조적변화

머리말...............................................................................................4

프롤로그|월세받는사람..................................................................13

1수익형부동산투자전략
01.수익형부동산에대한편견...........................................................18
02.부동산은유기물(organicmatter)...............................................39
03.상권도강물처럼흘러간다...........................................................46
04.이런지역이투자재난지역..........................................................58
05.이런지역이투자성공지역..........................................................70
06.실패사례로보는성공전략...........................................................88
07.투자리스크관리........................................................................101

2수익형부동산보유전략
01.목에살고목에죽는다..............................................................114
02.상권특성에따른보유전략.........................................................138
03.시작이좋아야결과도좋다........................................................148
04.한강변수익형부동산보유전략.....................................................154
05.역세권수익형부동산보유전략.....................................................162
06.대표상권별수익형부동산보유전략...............................................179
07.대학상권수익형부동산보유전략................................................189
08.이슈지역수익형부동산보유전략................................................196
09.지속가능한보유전략마케팅......................................................209

3수익형부동산출구전략
01.수익형부동산과출구전략..........................................................220
02.출구전략을위한수익형부동산..................................................232
03.이슈상권이어야출구가보인다..................................................242
04.대학상권이어야출구가보인다...................................................249
05.역세권이어야출구가보인다......................................................256
06.수익률이높아야출구가보인다.................................................263
07.출구전략을위한마케팅............................................................268

4수익형부동산추천아이템
01.쉐어하우스투자전략(코쿤하우스)..............................................274
02.맴버쉽오피스투자전략(코쿤피스)..............................................281
03.캡슐호텔투자전략(코쿤캡슐텔).................................................288
04.게스트하우스투자전략(코쿤스테이)...........................................293
05.오피스텔투자전략....................................................................299
06.원룸투자전략..........................................................................304
07.모임센터투자전략....................................................................308
08.프리미엄독서실투자전략(코쿤리튜디오).....................................311
09.셀프스토리지(selfstorage)투자전략........................................316

5수익형부동산과세금
01.취득시부담하는세금..............................................................320
02.보유시부담하는세금..............................................................322
03.처분시부담하는세금..............................................................325

프롤로그

월세받는사람

외국도마찬가지이지만우리나라도현실적으로는금수저보다흑수저가대부분이다.필자역시흑수저집안에서태어나20여년부동산현장에서일을하면서마음고생도많이했다.돈이눈앞에보이는데자금이없어서투자를할수없었기때문이다.흑수저로태어난모든사람들에게가장많이와닿은말이바로‘돈이돈을번다’라는얘기일것이다.

하지만나도언젠가는월세를받는상황을만들어보겠다는목표를세운사람과세우지않은사람은10년이지난후경제적으로엄청난차이가벌어져있을것이다.필자의경우대학을졸업하고대기업에서5년정도직장생활을했다.물론원하던회사에입사했다는기쁨도있었지만대기업조직속에서일하는재미또한쏠쏠했다.

때되면월급나오고보너스도1,100%를받았다.1년12개월중1개월만보너스가안나오고11개월내내보너스가나왔다.회사입사후정말신나는생활을5년동안했다.자동차도구입하고구입한차량지붕에캐리어매달고안가본스키장이없을정도로국내모든스키장을누비고다녔었다.

경기도좋고회사운영이잘되다보니매일매일회식이이어졌고,몸무게도10키로이상오버되는상황이이어졌다.세상이모두내것같았고,두려울게없었다.입사3년만에당시국내에서가장비싸게분양한대방역앞아파트25평을부모님도움없이자력으로분양까지받았다.

당시에는은행적금을10회불입하면불입금액의10배를대출해주는적금상품이있었다.필자는10개은행에매월10만원짜리10개의적금을가입했고,입사1년후1억원을대출받았다.나머지금액은아파트자체를담보로제공하고담보대출로해결했다.아파트완공후에는되팔아서상당한차액을얻을수있었다.

월급받는필자가월세받는사람이되기위한첫번째부동산투자였다.당시에는반드시월세가목표는아니었지만,그경험이나중에필자가수익형부동산전문가의길로가는첫단추가되었다.

회사생활은비전이없고,월세받는부동산투자가희망이있다는2분법적인접근을하고자하는것은아니다.회사원이든부동산투자가전업이든가처분소득을늘리는노력이필요하다.나도언젠가는월세를받아보겠다는목표를설정해야월세받는사람이될수있다는차원에서하는얘기이다.

월세받는부동산투자를하게되면우선적으로개인시간이많아지고인생이여유로워진다.최소한필자를만나는사람들모두월세받는사람이되길기원한다.

“너는고정적인수입이있어서좋겠다.”사업하는사람들이나뚜렷한직업없이놀고있는사람들이회사원인친구들에게하는말이다.‘가랑비에옷젖는다’는말이있듯이잠깐쏟아지는폭우보다양은적어도오랫동안꾸준히내려주는비가농부들에게는더필요하고소중할것이다.

마찬가지로불안한수입보다안정적이고지속적이면수입이더가치가있다.하지만월세받는사람은그자체가노후준비로이어질수있지만,월급받는사람은100세시대를맞이해서퇴직후를위한노후준비를자신이스스로해야한다.

퇴직하게되면노동력도약해지고나이제한때문에경제활동을통한수입만들기가만만치않다.재직기간중재테크라도열심히해놓은사람들은다행이겠지만퇴직금중간정산하고아들딸시집보낸다고금융권대출사용한사람들은퇴직금받아대출상환하면다시흑수저상태로돌아가는경우도부지기수다.

따라서월급받는회사원은재테크를통한가처분소득늘리는일에관심을가져야한다.재테크에관심을갖고목표를정한다음하나씩실천해가다보면,나도모르게관련분야의지식이쌓이고재미도느낄수있게된다.

보통남편이회사원이면부인이부동산투자활동을하는경우가많다.강남줌마들이집단으로그룹을만들어투자활동을하게되면,그들끼리상호교환하는파편같은지식이나정보들이모아져정확한시장분석으로이어지는경우가많다.부동산전문가보다더정확한시장정보를갖고움직이는그룹들이강남지역에는많이있다.월급받는직장인들도노후를위한재테크에관심을갖고월세받은꼬마빌딩을하나쯤갖겠다는목표를세우고집중한다면반드시그날이오리라확신한다.고정수입에추가로월세가들어오면불편했던부부관계도좋아지고,가정분위기또한덩달아좋아질것이다.

월급받는사람이주의할점은지금받는급여가아무문제없이평생나올거라고생각한다는것이다.하지만어느날어떤문제가발생할지아무도모른다.그래서어떤사람은투잡을통해서

불확실한미래를나름대로준비하는것이다.앞으로점점믿을건나밖에없다.정부도국민연금도믿을수없다.국가에서운영하는각종의규정이나제도역시시대상황에따라서수시로변경된다.

월급쟁이중10%가중간에직장을그만두고개인사업을시작한다고한다.그중에서성공하는사람은역시10%정도이다.창업하는사람들은이러한현실에본인스스로를내던진다.하지만현실은생각보다녹록하지않다.패기만갖고되는것도아니고내지른다고성취되는것도아니다.

1회성의정부정책들이애먼사람을잡는경우도많다.그래서회사원일때재테크에관심을갖고가처분소득을늘리는데집중해야한다.어느날권고사직통지를받는다면어떻게대처할것인가?회사앞에서농성을하거나사직권고를수용하거나둘중하나를선택해야한다.월급쟁이의소망은언젠가사장이되는것이다.하지만사장은어느날갑자기만들어지지않는다.평소에꾸준히준비할때가능하다.그러한희망을품고매일매일출근하는사람인가생각해보자.

성공은평소에꾸준히준비할때만가능하다.
휴일도쉬지않고따박따박월세나오는수익형부동산,
불안한시대의희망이다!

“‘가랑비에옷젖는다’는말이있다.
소나기보다는양은적어도꾸준한비가
초저금리시대에더필요하고소중하다!!“