경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 : 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰
투자N
경매전문회사모세컴퍼니대표.
독창적인경매노하우를갖춘개성있는17년차경매기술자.
26채를임대중인집주인.
서울·수도권에서매년10건이상17년째낙찰받으며,지금까지현장에서뛰는실전투자자이자경매업계의숨은고수다.투자N에서N은나침반의북쪽을의미하며,‘방향성을잡고투자한다’는뜻도담겨있다.
2007년처음으로경매를시작해한달만에첫낙찰을받았고승승장구하다가,2012년보증금500만원에월세를살정도로위기를겪으며인생의롤러코스터를탔다.최악의조건에서도쓰리잡을뛰고지독한독서를통해마인드를다잡았다.그렇게월세방에서모은돈으로,2015년다시경매를시작했고재기에성공했다.
오직경매투자만하여종잣돈5천만원으로순자산100억원을일궜으며,‘자산1,600배상승’이라는놀라운성과를냈다.2019년지지옥션전국(서울,대전,광주)강연을시작으로현재까지특강을통해경매초보자들을꾸준히만나고있다.저서로는≪나는당신이경매공부를시작했으면좋겠습니다≫가있다.
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프롤로그
1부경매를시작할때꼭알아야할15가지
질문1살면서경매를꼭알아야할까요?
질문2경매공부를얼마나오래해야시작할수있나요?
질문3경매는정말누구나할수있나요?
질문4경매가일반매매보다좋은점이뭘까요?
질문5경매로살수있는것은무엇인가요?
질문6돈을얼마나모아야경매를할수있나요?
질문7하락기?상승기?경매에유리한시기는?
질문8하락기에는경매를많이하나요?적게하나요?
질문9집값이내려간다고하는데경매로집을사도되나요?
질문10경매관련서류에는무엇이있나요?
투자N의낙찰기원①필수경매용어1
질문11권리분석몰라도경매할수있나요?
질문12낙찰자에게인수되는권리에는뭐가있나요?
질문13왜한사건에여러개의물건번호가있나요?
질문14돈이부족한데대출받아서경매할수있나요?
질문15대출받아서경매하면결국,빚이생기는거아닌가요?
투자N의낙찰기원②필수경매용어2
투자N의낙찰기원③돈없는사람은어떻게집을살수있을까요?
2부본격!경매6단계입찰부터낙찰까지
1단계경매물건검색
질문16경매물건은어떤경로로경매에나오나요?
질문17경매예정물건은어디에서확인하나요?
질문18경매,공매,동산경매는뭐가다른가요?
질문19임의경매,강제경매가대체무엇인가요?
질문20부동산의권리에는무엇이있나요?
질문21유료경매사이트를보는데대법원경매사이트도봐야할까요?
질문22내가아는동네만입찰하는게좋을까요?
질문23경매물건은어떻게검색하면되나요?
질문24경매를할때경제를알아야하나요?
질문25경매를할때정치까지알아야하나요?
질문26손품을할때유용한사이트는무엇인가요?
2단계권리분석/경매물건분석
질문27권리분석을쉽게할수있는방법이있나요?
질문28권리분석에도순서가있나요?
질문29물건에따라권리분석을다르게하나요?
질문30대금미납물건인데입찰해도될까요?
질문31외국인임차인도대항력이있나요?
질문32경매에서말하는배당이란무엇일까요?
질문33만약배당이잘못되면어떻게해야하나요?
질문34경매물건을볼때대지지분은뭔가요?
질문35위반건축물같은데낙찰받아도될지걱정이에요
질문36위반건축물에는어떤것이있나요?
질문37모르고위반건축물을낙찰받았는데어떻게해야할까요?
질문38소유주가‘망’이에요.낙찰받아도되나요?
3단계임장(현장조사)
질문39임장갈때무엇을,어떤순서로봐야하나요?
질문40손품으로충분한정보를얻었는데임장도가야하나요?
질문41지역에따라임장하는방법이어떻게다른가요?
질문42임장갈때부동산중개업소를방문해야할까요?
질문43임장갈때옷차림도중요한가요?
투자N의낙찰기원④발품임장체크리스트
4단계경매입찰
질문44입찰하러법원에갈때주의할점은?(서울지역)
질문45전국법원이모두똑같은시간에시작하나요?
질문46입찰가는어떻게정하면좋을까요?
질문47입찰서는당일경매법정에서만쓸수있나요?
질문48입찰서를쓸때무엇을주의해야할까요?
질문49입찰할때꼭본인이가야하나요?
질문50개인이아니라공동으로입찰할수도있나요?
질문51물건번호가몇년전인데입찰해도될까요?
질문52같은아파트단지에비슷한물건이2개나오면?
질문53무조건싸게낙찰받아야수익이날까요?
질문54물건감정가와현재시세는얼마나다른가요?
질문55호재가있다는소문만들었는데입찰해도될까요?
질문56동네부동산에서낙찰금액과명도계획을정해줬어요
질문57같은날,같은법정에서물건2개를동시입찰해도되나요?
5단계경매낙찰/잔금납부
질문58경매로낙찰받은후엔무엇을해야하나요?
질문59부동산경기가낙찰가에영향을미치나요?
질문60다세대빌라인줄알았는데용도가근린생활이에요
질문611회유찰을기다렸는데취하됐어요.끝난건가요?
질문62경락잔금대출명함은언제사용하나요?
질문63잔금납부기한통지는언제,어떻게오나요?
질문64잔금납부는어디서하나요?
질문65잔금이미납될경우어떻게처리되나요?
질문66차순위매수신고는꼭해야하나요?
투자N의낙찰기원⑤낙찰에성공한경매초보사례
6단계경매명도
질문67낙찰받았는데매각허가결정이안되고있어요
질문68경매진행중인데취소될수도있나요?
질문69낙찰받은후점유자에게언제연락해야하나요?
질문70낙찰후서류를열람할때무엇을체크해야할까요?
질문71명도할때하지말아야할것이있나요?
질문72명도난이도도예측이되나요?
질문73낙찰받은집의점유자가이사를안가요
질문74소심한성격이에요.명도를문자로만해도되나요?
질문75사람이없는것같아요.문을열어도될까요?
질문76강제집행은어떻게하나요?
질문77점유자가이사비를달라고하는데어떡하죠?
질문78명도확인서를먼저줘도될까요?
질문79점유자(소유자,임차인)명도방법은같은가요?
질문80낙찰자가배당일에직접가야하나요?
질문81배당순위는어떻게정해지나요?
3부내경매물건을가치있게만드는법7가지
질문82낙찰받은집을임대하면세입자가싫어하지않을까요?
질문83낙찰받은집이개발된다고연락왔어요.좋은건가요?
질문84낙찰후에바로매도하는게좋을까요?
질문85임대를위해어디까지수리해야할까요?
질문86임대차계약을한집의하자처리비용은누가내나요?
질문87주택임대사업자제도가뭔가요?
질문88경매를직업으로해도되나요?
투자N의낙찰기원⑥부동산정보를얻을때요긴한사이트
에필로그
부록1경매필수서류11가지
부록2경매관련법안
부록3발품임장_서울경전철신림선
돈없이경매해도되나요?
직장인인데경매해도되나요?
경매는권리분석이어렵다고요?
→쉬운물건으로값어치나가게만들면됩니다.
소액으론경매할수없다고요?
→경매는경락잔금대출을통해감정가의70%,낙찰가의80%까지대출가능.레버리지를활용해소액으로도높은수익률을낼수있습니다.
경쟁이너무치열하다고요?
→경쟁이심한물건은피하면되죠.남다른안목으로‘물건’을찾아내서낙찰받고,인테리어로가치를끌어올리는전략.
경매초보라면지금도,실제로현장에서투자하고있는현재진행형경매투자자에게배워야합니다.경매초보들의반복되는질문에대해투자N은이렇게대답합니다.
“경매초보들이하는질문은항상똑같았어요.2019년전국강연을시작으로,특강,SNS,기타다양한경로를통해모은수많은질문중꼭알아야할88개질문만골라냈습니다.현장에서터득한노하우로최대한정성껏답변드립니다.꼼꼼하게읽는다면궁금증이풀릴것입니다.”
이책에나오는‘경매초보가꼭알아야할질문88가지의답’을찾다보면많은것이달라질것입니다.황금열쇠로하나하나그비결을열어보겠습니다.
황금열쇠하나
경매초보가꼭알아야할질문88가지만뽑아내다!
저자는2019년지지옥션전국(서울,대전,광주)강연을시작으로현재까지특강을통해경매초보자들을꾸준히만나고있습니다.‘경매로인생을바꾼사람’으로서경매초보가가장궁금해하는것만모아서현장속정답을알려주고자합니다.
황금열쇠둘
보증금500만원짜리월세에살던흙수저가
경매로자산1,600배상승,26채의집주인이된비결대공개!
저자는17년간경매라는한길을달려왔고,지금은당시대비자산1,600배상승이라는놀라운성과를이루었습니다.고비와위기가없었던것은아닙니다.잘되던순간이있었지만자만하다가,보증금500만원짜리집에서월세를내야할만큼추락한적도있었지요.
그때는투잡을넘어쓰리잡을뛰면서종잣돈을모았습니다.2015년다시시작할돈5,000만원이모였고,2007년첫낙찰보다더기쁜낙찰을받게되었습니다.현실에서도망치듯읽었던3천권의책들은사고의틀을확장했고,신도시에배달을가느라이용했던다양한도로망은부동산입지전문가가되는데도움이되었습니다.
황금열쇠셋
위기를기회로다시시작하는힘,경매로부터!
경매투자는하락기든상승기든통하는부동산투자법입니다.하락기라서다른재테크수단이없다면,지금이경매를공부하기가장좋은시기입니다.상승기라서모든재테크에불이붙었다면,그때도역시경매를공부하기가장좋은시기입니다.
대한민국의모든부자도불안한미래를고민합니다.그들이보통사람들과다른점은실천했다는것입니다.부자들은더나은미래와은퇴시기를준비하기위해끊임없이공부하고노력합니다.
저자의활동명,투자N에서N은나침반의북쪽을의미합니다.‘방향성을잡고투자한다’라는뜻도담겨있습니다.이책이여러분의경매투자에방향키가되길기원합니다.
추천사
투자N을안지7년이되었다.그동안자산을불리고치열한삶을살아온과정을모두지켜봤다.추천사를부탁했을때기꺼이쓸수있었던이유는그과정을모두곁에서지켜봤기때문이다.
투자는이론을바탕으로강의하는수단이아니라,경험을바탕으로자산을증식시키는수단이되어야한다.내가아는투자N은경매를경험하고자산을증식시켰을뿐만아니라전재산을목숨걸고투자해서용기있게결실을낸경매전문가다.내가아는사람중에좋은기술과노하우를깊이있게아는경매전문가는투자N이단연최고다.
저자의깊이있는투자노하우를이책에모두담기에는부족하겠지만,경매초보에게‘거인의어깨’가될것이라확신한다.거인의어깨에올라타야하는이유는더멀리더빨리자산증식의노하우를습득할수있기때문이다.투자N의어깨는깊이가있음에도편안하고쉬운설명이장점이다.그래서이책은이런사람에게추천하고싶다.
첫째,경매경험에현실적인조언이필요한사람에게추천한다.
경매초보는무엇부터시작해야할지모른다.용어조차어렵다.이책을통해경매의필요성,시장대응전략,경매의절차를쉽게파악할수있을것이다.특히,다양한사례를통한시각자료가큰도움이된다.
둘째,빚을두려워하는사람에게추천한다.
효율의극대화를이루는것이바로경매다.값싼주택을낙찰가기준으로대출을받을수있는것이경매의큰묘미다.이런효율성을위해생산적인빚을잘활용하는것이중요한데,빚에대한마인드와개념을정립할수있다.
셋째,물건가치를올리는노하우를발견하고픈사람에게추천한다.
경매는낙찰받고명도가되면끝이아니라,이를상품화해야한다.투자N의가장큰노하우는이런상품화전략이다.경매물건의가치를올리는궁금증을해소시키는좋은가이드가될것이다.
마지막으로실수를최소화하고싶은사람에게추천한다.
투자N은투자의실패를경험했고,그실패가기반이되어성공의궤도에올라선자산가다.뼈아픈실수와치명적인실수는최소화하는것이좋다.이책은낙찰과정,대출노하우,임대사업자활용한경매투자방법,명도방법,권리분석을쉽게설명한다.투자N이고통으로얻어낸노하우를이책한권으로편안하게발견할수있다.
우리는반복하는실수로과거를후회하고미래를두려워하기에아무것도시작하지않는다.가만히있겠다는선택은경험이없기때문에용기가생기지않는것이고,용기가없기에실천하기어렵다.이제이책이용기를줄것이다.몰라서실천하지못하는사람에게,실천하다실패한사람에게지혜로운경매가이드가될것이다.이책을통해제2의투자N이많아지길기대하고응원한다.
★★★★★이건록,미래공간연구소장,유튜브‘부동산쿨TV’
경매투자를1~2년만해도책쓰고강의하는세상에서,투자N의존재는오히려희귀하죠.저자의피땀어린노력을가만히앉아책한권으로배울수있으니,독자여러분은복받은분들입니다.
★★★★★신희은,밀레니얼머니스쿨대표,≪100억젊은부자들이온다≫저자
열정이담긴눈빛과실행력을가진투자N의책,경매의바이블이될것입니다.
★★★★★재테크강사로활동하는리치맘맘
투자N멘토를만난지벌써4년.서울에내집을마련하고싶어서경매를시작했고,꾸준히3년동안등기를치면서벌써집이10채인다주택자의삶을살고있다.
★★★★★3년만에10채의집으로임대인의삶을사는주행
투자N은사랑하고좋아하는일을하면서돈도많이벌수있다는걸알려주신분입니다.
★★★★★서울송파구거주,40대음악가겸투자자그레이스박
온라인쇼핑몰에서상품을판매하고있습니다.그래서좋은상품을저렴하게사서합리적인가격으로파는방법을잘압니다.경매또한같은방법이라는것을알게되었습니다.
★★★★★성남분당구거주,사업가겸투자자앨리스정
교사라는안정된직업과세아이의엄마라는자부심으로열심히살아온50대중반의‘월수금’입니다.공포스런부동산하락기지만,신세계를만나고있습니다.
★★★★★남양주신도시사는김은아
돈을모으기시작하는20대후반과30대가내돈을100%들이지않아도되는경매를잘활용해서빛나는미래를준비하길바랍니다.
★★★★★30세마케팅컨설턴트김민정,≪마케팅첫키스≫저자