박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나 (서울 아파트에서 기회를 찾아라)

박재진(갓슬러)

마흔살의평범한직장인이자부동산투자자이다.
대학교졸업후현직장에서줄곧근무하고있으며,한때는회사에서특진을할정도로인정받기도하였다.하지만부족한자금으로시작한결혼생활과맞벌이임에도크게불어나지않는통장잔고를볼때마다불확실한미래에대한불안감을느꼈다.그러던와중친구의권유로부동산투자를시작해빠른의사결정과과감한실행력으로주위의이목을끌었다.2015년말부터약1년동안부동산투자관련서적50권을반복해서읽었고,5년간20여채의아파트를매입,매도했다.
2021년4월현재서울에8층짜리꼬마빌딩과강남핵심학군지30평형대아파트를포함하여다주택을보유하고있고,한강변아파트에는자가로거주중이다.10년이안되는기간동안자산을100배가까이불렸고,그자산은대부분최근5년동안부동산투자를통해이루어낸결과였다.

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프롤로그서울아파트한채는무조건사라

CHAPTER1나는어떻게120억을만들었나

어쩌다첫투자
제주도아파트두채를동시에투자하다
1만퍼센트의수익률을올리다
해외에서도아파트가격을깎다
일시적1가구2주택자가되다
강남아파트무피투자에성공하다
곱셈의부동산에올라타다
무피투자를넘어플러스피투자

CHAPTER2서울아파트슈퍼사이클의증거들

공급의급감
수요의급증
막대한통화량증가와대규모공사시작

CHAPTER3어떻게투자해야하나

올바른아파트투자
아파트사는시기와방법
부동산투자에대한편견들
부동산투자알짜팁4가지

CHAPTER4자산,이렇게불려라

서울아파트한채는반드시사야한다
:무주택자의자산증식방법
레버리지를극대화하라
:1주택자의자산증식방법
버티는사람이승리자다
:2주택이상자의자산증식방법
샐러리맨의자산증식방법

CHAPTER5서울의이아파트를주목하라

강서구_마곡동마곡엠밸리6단지
도봉구_쌍문동쌍문한양2,3,4차
서초구_반포동반포자이
성동구_성수동트리마제
강남구,양천구,노원구_도곡동도곡렉슬|목동신시가지14단지|중계청구3차,중계건영3차
성북구_미아삼각산아이원
동대문구_전농동래미안크레시티

CHAPTER6수익을안겨줄서울의재건축아파트

재건축절차와규제
강남구_압구정동4구역|개포주공5단지
강동구_둔촌주공|고덕주공9단지
노원구_상계주공5단지|상계주공1단지
동대문구_미주
마포구_성산시영
서대문구_홍제3구역|홍은5구역
성동구_한남하이츠|장미
서초구_반포주공1단지1,2,4주구|방배14구역
송파구_잠실주공5단지|잠실진주
영등포구_여의도시범
용산구_한강맨션
양천구_목동신시가지5단지

에필로그JustDoIt!
〈부록〉투자에영향을준책들

“세상에이렇게쉬운투자가있다고?”
30평아파트에서아이둘을키우면서직장생활을하고있는
그가어떻게5년만에120억의자산을만들수있었을까?

저자는2007년부터직장생활을시작했지만입사8년차까지도돈을많이모으지못한상태였다.게다가그시기에폭언하는상사와일하게되면서퇴사를고민할정도로직장생활도엉망이었다.이에퇴사를각오하고세계여행을꿈꾸었으나그마저도갑자기생긴허리디스크와이슬람국가(IS)테러확산으로인해실행에옮기지못했다.정말이지당시에는‘어떻게살아야하나?’걱정하며뜬눈으로밤을지새울때가많았다.그러던중친구로부터부동산투자에대해이야기를듣게되었고,그로인해그세계에입문하게되면서그의인생은180도바뀌게되었다.
이후투자관련서적50권을반복해읽어나가면서본격적으로부동산투자를시작해5년간20여채의아파트를매입,매도했다.
그결과,2021년4월현재서울에8층짜리꼬마빌딩과강남핵심학군지에위치한34평(전용면적84.99㎡)아파트를보유하고있고,성동구한강변아파트에는자가로거주하고있다.자산으로따지면120억원수준이다.

이사연의주인공은바로‘갓슬러’라는필명으로활동중인부동산투자자이자『박과장은어떻게5년만에120억을만들었나』의저자박재진씨다.박씨는현재서울에있는30평아파트에서쌍둥이를키우면서직장생활을하고있는올해마흔살의평범한직장인이지만월급이외에부동산을통한수입으로,노후걱정없는삶을차근차근준비해나가고있다.
그는불과5년만에자산을120억까지늘릴수있었던비결에대해“너무나도쉽게첫투자를시작했으며,이후정부의부동산정책에귀기울이고각종책과자료등을통해부동산시장을읽는눈을가지게되면서부동산투자에대해확신을갖게되었다”라고말한다.
『박과장은어떻게5년만에120억을만들었나』는평범한직장인이불과5년만에100억대의자산가로거듭나기까지그드라마틱한과정,그리고실천가능한모든부동산투자방법을담고있다.

“서울아파트에서기회를찾아라!”
향후3년간서울아파트의불꽃이절정에이른다

박씨가첫번째로했던투자는서울상계동에위치한1억9,000만원짜리주공아파트였다.그는머릿속으로간단하게계산을해보고나서월세가끼어있는그집을매매하기로하였다.
‘보증금500만원에월세55만원이니1년이면월세만660만원(55만원×12개월)이들어온다.대신에아파트매매가는1억9,000만원으로은행에서3%이자율로빌릴경우연570만원(1억9,000만원×0.03%)의돈이나간다.결론적으로이아파트를매입함과동시에연간90만원의수익(월세660만원-이자570만원)이발생된다.’
아파트를1채사면이자를내면서도연간90만원의수익이생긴다니,정말신기하지않은가?대출한계가없다고가정하면,만약10채를계약하면이자비용을제하고도연간900만원(10채×90만원)의수입이생기는셈이다.집도내소유가되고거기에다수익도생기다니,세상에이렇게쉬운투자가다있다고?

이후박씨는제주도와한강변아파트,급기야는강남아파트무피투자,그리고건물구입에성공하며5년만에자산을120억원까지늘릴수있게되었다.물론아파트가격이반등해상승하는좋은시기에아파트를매입했던것이이렇게자산을늘려갈수있었던주요한요인이었지만,여러채의아파트를계속해서매입할수있었던건그만큼확신이있었기때문이다.그리고그확신은지금도유효하다.특히향후3년간서울아파트의불꽃이절정에이를터인데,그기간동안박씨는대략30%의자산증식을예상하고있다.이는박씨뿐만아니라아파트,특히서울아파트를소유한누구에게나해당하는이야기가될것이다.

그가그렇게서울아파트의가격상승을확신하는근거는무엇일까?박씨는서울아파트의수요급증,공급급감,통화량증가,대규모공사착공을내세우고있다.
임대사업자를양성하는정책탓에아파트를팔려고내놓는사람들은급격히감소했고,분양가상한제로신규공급마저축소되고있다.반면에서울내세대수는계속해서증가하고있고,지속적인대출조이기로인한불안심리가신고가를속출하게만든다.또한막대한토지보상금이풀리고,GBC(글로벌비즈니스센터,현대자동차그룹사옥)착공등대규모건설공사가예정되어있다.
이런요소들때문에향후몇년간서울아파트가격은급격하게상승할수밖에없다는것이박씨의생각이며,그것에근거해그는『박과장은어떻게5년만에120억을만들었나』안에서울의어느아파트가유망한지도자세히서술해놓았다.

“커피한잔값으로시작하는부동산투자”
부동산투자에대한편견을불식시켜주는아파트투자지침서

그런데이런서울아파트에투자를하려면돈이많지들지않을까를걱정하는이들이많을것이다.‘부동산투자는돈많은사람들이나하는거아냐?’하는편견에사로잡힌사람들이다.그런데그것에대해박씨는커피한잔값을아끼는것만으로도충분히아파트투자가가능하다고말한다.
직장인들이라면하루에한잔이상씩은마시는커피.한잔에5,000원씩근무일을20일로잡아계산하면한달에10만원정도나오고,1년이면10만원×12개월해서120만원정도가커피값으로나간다.은행에서4,000만원을대략3%이율로빌리면연이자비용으로120만원이나가는것과동일하다.즉하루에한잔씩소비하는커피를만약안마신다고가정하면1년에4,000만원을빌릴수있는이자비용을치를수있는것이다.게다가현재는저금리기조이기때문에만약연이자율이2.5%까지내려간다면,커피값120만원을아낀돈으로4,800만원까지도빌릴수가있다.한잔의커피값을아꼈을뿐인데,4,000만~4,800만원을활용할수있게되는셈이다.이금액으로전세를끼고아파트를사는것이다.
매매가와전세가차이를메울수있는금액을대출받고,이자를감당할수있는다른욕구를억제한다면그금액으로도충분히아파트투자를할수있다는것이박씨의생각인것이다.
물론지금은서울아파트의매매가가많이상승하여소액으로투자하기에적합한환경은아니지만,전세가가상승하고있기때문에커피한잔값으로는어렵더라도,커피값에택시비를더한다면투자가가능한매물이얼마든지나올수있다.그래서박씨의이말을허투루흘려들어서는안된다.
“돈이없다고부동산투자를할수없는게아니다.단100만원의여윳돈이라도있으면일단시도해보라.그것도100만원을한꺼번에투자하는게아니라10만원으로나누면10번이나시도해볼수있다.또1,000만원이있다면100만원짜리시도를10번해볼수있을것이다.10번의실패를두려워하지않고단1번의성공을위해부단히공부하고고민하며두드려야한다.”

그밖에도이책에는박씨가투자를어떻게해왔는지그리고지금그가다시아파트투자를시작한다면어떻게접근해나갈것인지에대해서도자세하게서술되어있다.그러면서아파트투자시최선책은무엇인지,그리고자산상황에따라어떻게하면서울아파트매입을쉽게할수있는지에대해서도실제사례를들어구체적으로잘설명해주고있다.
이책을읽고나면자연스럽게부동산투자에흥미를갖게된다.“경제적자유를꿈꾸는직장인에게단비같은입문서가될책”(김태흥,외국계금융회사상무)“이책을통해나에게맞는투자시나리오를찾을수있을것”(오민우,부동산투자자)이라는리뷰들이빈말이아님을알게될것이다.