부동산 세금 사용설명서 (2021년 개정 세법에 맞춘 부동산 절세전략 가이드)

김성일

다수의상담경험과실전투자경험을바탕으로부동산과관련한세금상담을진행하는회계사이다.서울대학교를졸업하고삼일회계법인과동현회계법인(구영앤진회계법인)에서근무하였으며,2021년5월1일부터는‘리겔세무회계’라는이름으로개인사무소를운영예정이다.
각종부동산세무관련상담과정보를집대성한네이버블로그〈리겔부동산세법연구소〉를운영하며,네이버지식iN전문가로도활동하고있다.앞으로도온·오프라인에서부동산과관련한세무회계상담과강연을활발히진행할예정이다.
그는부동산거래나투자는자신의판단만믿어서도안되고,남에게맡겨버리고나몰라라해서도안되는분야이기때문에,스스로공부하고여러전문가와상담하여귀중한자산을스스로지키는힘을키워나가야한다고말한다.특히2020~2021년개정으로부동산(주택)과관련한취득,보유,처분모든단계에서세금은반드시확인해야할항목이되었기에이책이독자의부동산과세금에관한고민과해법을찾는데작은도움이되길기원한다.

-블로그:리겔부동산세법연구소(blog.naver.com/rigel07)
-카페:리겔부동산세법연구소(https://cafe.naver.com/rigelcpa)

서문_지금그리고앞으로의내부동산자산을지키는법
2021부동산절세핵심포인트TOP7

1장_부동산취득과절세
부동산을취득할때내야하는세금:취득세
-매매금액6억원초과,9억원이하주택의취득
-1세대가유상매매거래로취득하는2번째이상의주택에대한취득세
-새롭게취득하는주택이조정대상지역에소재하는경우
-새롭게취득하는주택이비조종대상지역에소재하는경우
-조정대상지역의시가표준액3억원이상의주택을증여로취득하는경우
-취득세계산시주택수와세대분리
-취득세중과대상주택의의미
-임대주택등록에따른취득세의감면
자금조달계획서
TIP_주요용어해설

2장_부동산보유및임대와절세
종합부동산세
-종합부동산세의계산방식
-실제사례적용
지방세
-재산세
-지방교육세
-재산세도시지역분
주택의임대와세금
-임대소득의신고:분리과세
-종합소득합산과세
-건강보험료인상문제
TIP_주요용어해설

3장_부동산양도와절세
양도소득세
-양도소득세의계산구조
-1세대1주택자양도소득세의비과세
-일시적2주택
-주택과조합원입주권(분양권)의일시적2주택
-주택보유기준의변경(최종1주택관련)
-조정대상지역의다주택자중과세율
-거주주택비과세
농어촌특별세
개인지방소득세
TIP_주요용어해설

4장_부동산상속과절세
상속세주요개념
-상속의순위
-상속재산의귀속
상속세과세대상
-본래의상속재산
-추정·간주상속재산
-사전증여재산
상속세계산방법
-상속공제금액
-실제사례를통한상속세의계산
상속세신고납부
-분할납부
-연부연납
-물납
-상속받은주택의양도소득세
TIP_주요용어해설

5장_부동산증여와절세
증여세과세대상
-증여추정
-특수관계자간의자금차입거래
-저가양수또는고가양도거래로인한증여세
증여세의계산방법
-증여재산의평가
-채무액과증여재산가산액
-증여재산공제
-증여세율
-세액공제
증여세의신고납부방법
-분할납부
-연부연납
-증여세대납액이란
증여세를줄여보자
-명의분산에의한증여
-세대생략증여에대한할증과세
TIP_주요용어해설

세무상담을받을때반드시확인해야할것들
부동산세금주요신고일정

쉽고친절하게풀어주는부동산세금사용설명서!

세금관련책은해마다개정되기때문에어느부분이,왜개정이되었고,어떻게적용되는지를일목요연하게설명하고,상황별로사례를들어서적용되는범위와조건등을친절하게설명해야일반독자도빠르게대처방안을모색할수있습니다.
《부동산세금사용설명서》는실제로받아보거나작성해야하는세금관련한주요서식을제대로살피고이를작성하는방법과세법개정안의핵심포인트를파악하여내상황에맞는절세전략을마련할수있도록제시하고있습니다.

〈1장부동산취득과절세〉에서는자금조달계획서작성법을비롯해취득세신고와절세방법을제시합니다.취득세중과대상주택의의미,1세대가취득하는2번째주택이조정대상지역인경우의취득세,조정대상지역의시가표준액3억원이상주택을증여로취득하는경우등헷갈리기쉬운취득세의쟁점사안을사례를들어이해하기쉽도록풀어내고있습니다.

〈2장부동산보유및임대와절세〉에서는종합부동산세고지서를보는법,계산하는법,작성하는법을알려주고,사례를들어어떻게적용되는지를다룹니다.또한,저자에게상담을청하는사람들이가장많이질문하는상황을예로들어서실제로문제가되는상황은어떤상황인지,어떻게대처해야하는지를친절하게설명하고있습니다.더불어재산세의경우는토지와건물의세금납부시점과이로인한잔금기일설정의다툼,매도자와매수자중누가세금을납부할것인지에대한여러상황을예시하여다룹니다.

〈3장부동산양도와절세〉에서는1세대1주택자의양도소득세비과세요건을집중적으로다루면서,일시적2주택자와다주택자의양도소득세감면및비과세요건,중과세적용여부를세세하게사례별로다루고,실제‘양도소득과세표준신고및납부계산서’를예시하여작성하는방법을하나씩풀어서설명하고있습니다.
양도소득세는세부사항별로적용범위와계산방식이모두다르기때문에상담요청이가장많은세금분야이기도하여,문의가많은질문내용을정리하여따져봐야할부분을사례예시와질의응답을통해하나씩풀어내고있습니다.세금신고를직접하지않는경우에도세무사와상담할때무엇을문의하고확인해야할지도친절하게기술하고있습니다.

〈4장부동산상속과절세〉에서는상속의순위와귀속요건,과세대상과사전증여재산에대해다루고,실제상속세를계산하는방법과공제요건,상속세를신고하고분할납부,연부연납,물납하는방법에대해다룹니다.

〈5장부동산증여와절세〉에서는불법증여로인한부동산거래를막기위해강화된상속및증여에관련한개정사항을집중적으로다룹니다.증여추정의원칙과자금조달계획서에서소득금액이아닌세후금액기준으로소명금액을계산해야하는부분등을설명하고,실제로증여세신고서를작성하고납부방식을정하는방법과증여세를줄이는핵심전략을제시합니다.

아는만큼돈버는
부동산세금사용설명서

부동산재테크의달인이나고수가부동산투자로이익을거뒀다는사람을만나면“세후수익이목표수익에도달했나요?’라고묻는이유가부동산세금을제대로알지못하면앞으로남고뒤로밑지는경우가많기때문입니다.특히부동산은투기자본이흘러드는시장으로인식되어각종규제및세법관련한조사가비일비재합니다.제대로알지못하고눈앞의수익에현혹되어거래나투자에나섰다가는낭패보기십상입니다.
이책의본문말미에는〈세무상담을받을때반드시확인해야할것들〉과〈부동산세금주요신고일정〉을별도로정리해두었습니다.전문가상담을받을때도자신이꼭확인해야할부분을사전에정확히파악하고상담을받아야제대로묻고제대로절세전략을마련할수있기때문입니다.이를테면임대사업자의경우“분리과세가유리한가요?종합과세가유리한가요?”정도의질문은할수있어야상담을하는세무사나회계사도어느부분에주목해서상담을진행하고가장효과적인절세전략을제시할지를판단할수있기때문입니다.
절대로나의판단만믿어서도안되고,남에게맡겨버리고나몰라라해서도안되는분야가부동산세금입니다.스스로공부하고여러전문가와상담하여귀중한자산을지키는힘을키우는데이책이작은도움이되길기원합니다.