나의 첫 부동산 경매 실전 수업: 왕초보도 단번에 권리 분석하고 탄탄하게 수익 챙기는 기적의 양쌤

양진노

저자:양진노
“양쌤을만나면투자의길이보인다!”
일반물건과특수물건투자실무를모두마스터한부동산경매전문가이자초보투자자들의경매교육과코칭에힘쓰고있는부동산투자멘토

부동산경매투자교육기관‘양쌤스쿨’의대표로서교육생들이혼자서자신있게투자하는그순간까지함께하는교육을이어가고있다.10여년에걸쳐수백건의부동산경·공매투자현장을직접뛰어다녔다.아파트,빌라등일반물건을넘어지분·법정지상권·유치권·분묘기지권등의특수물건,건물근생디벨롭까지투자영역을넓혀왔다.지금까지100여건을낙찰받고투자하고디벨롭프로젝트를진행했다.
수많은물건을접하며부동산의진정한가치를파악하기위해현장조사와탐문을해온전문가이기도하다.이해관계자들과얽혀있는갈등을풀어내기위해협상과셀프소송을하며문제를해결해왔고끈기있게몰입하여투자의돌파구를만들고끝내수익을실현해온실전투자자다.
지금까지누적1,500여명의수강생을만났다.오프라인특강500여회,유튜브라이브200여회를진행했다.특히1:1코칭으로함께한수강생들이실제낙찰에이른사례만50여건에이른다.
경매교육을하면서돈은벌고싶은데뭐부터해야할지몰라막막해하는사람들을많이만났다.양쌤역시투자를처음시작할당시어려움을많이겪었다.덕분에경매초보가어디서어떤어려움을느끼는지,그어려움을어떻게해결해야할지를누구보다도잘알고있다.이물건이내가감당할수있는물건인지,내가감당할수있는물건의금액은어디까지인지,갈등을효과적으로풀어내는명도실무와보증금미상인물건을조사하는법등.대한민국어느경매투자멘토보다살아있는투자지식,바로써먹을수있는진짜노하우를전하고있다.

프롤로그
부동산경매초보를위한교과서

[0교시부동산경매의세계에오신것을환영합니다]
투자자의마인드셋
“자신의위기대처능력을파악하라”

경매의핵심원리와개념
“부동산을입찰에부쳐현금화하는과정”

POINT전용면적과공급면적
“전용면적으로비교,공급면적은참고만”

[1교시경매정보사이트로권리분석단번에끝내기]
왜권리분석이중요한가
“투자의감을믿기보다물건의가치를정확하게판단하라”

경매정보사이트완벽독해
“글자하나,숫자하나로보증금을날리기도한다!”

POINT중복사건과공동담보
“한물건에여러사건이거나여러물건이한사건이거나”

말소기준권리를확인하라
“내돈을지키는경계선,‘말소’와‘인수’쉽게구별하기”

임차인의대항력을확인하라
“이걸모르면남의세입자보증금까지대신물어줘야한다”

POINT취하와취소
“스스로철회하거나재판부가철회하거나”

[2교시경매정보사이트로살펴보는권리분석실전사례]
돈버는투자자의권리분석
“실전은다르다!권리분석유형별체크포인트”

POINT배당요구를하지않은임차인해결법
“등기와점유를정리,신규임차인보증금으로상환”

[3교시돈되는물건실전검색]
돈되는물건검색법
“경매정보사이트를1,000퍼센트활용하라”

법원이보증하는유일한서류
“매각물건명세서를반드시검토할것”

건물등기검토하기
“요약본으로3초만에끝내기”

물건현황파악하기
“사진과지도로1차입지확인”

[4교시실투자금과최종수익분석단번에끝내기]
팔수있는가격을조사하라
“거품없는진짜시세를찾는법”

투자의성패를가르는수익분석
“숨어있는‘1차·2차추가비용’계산법”

전세계약시수익분석
“내돈안들이는‘플피’,리스크줄이는‘마피’전략”

현장조사체크포인트
“부동산사장님도모르는진짜물건가치파악법”

현장조사후반드시해야할일
“발품판뒤에는수익률분석표업데이트”

입찰가결정하기
“매도가격에맞춰야손해가없다”

[5교시실수없이입찰하는법]
입찰시주의점
“어이없는실수가의외로많다”

자꾸패찰하더라도
“실패는아니다.투자의관점을바꿔라!”

POINT하자있는물건대처법
“끝까지탐문하고근거를확인하는사람이기회를잡는다”

[6교시순조로운매도를위한마무리수업]
매매사업자등록하는법
“세후수익을높이는치트키”

빠르게명도하는실전기술
“명도에임하는가장슬기로운방법”

투자자를위한실전인테리어전략
“큰돈들이지않고부동산가치2배높이는법”

빠르게매도또는임대하기
“남들보다더빨리더높은가격에파는노하우”

POINT부동산직거래의단점
“보안과관리에각별히신경써야한다”

에필로그
이제현장으로나갈시간입니다

부동산시장이얼어붙을수록경매시장은황금기!
왕초보도흔들림없이투자를할수있는
부동산경매진짜실전서!

현재부동산시장은고금리와대출규제로매우경직되어있다.하지만역설적으로이런시기일수록우량물건들이경매시장으로대거유입된다.경쟁은줄어들고좋은매물은쏟아지는지금이야말로부동산경매를공부하고실전에뛰어들최적의타이밍이다.매달들어오는월급만으로는삶을바꿀수없다.스스로수익을창출하는투자자가되기위해서는당장실전에서활용할무기가필요하다.이책은뜬구름잡는이론이나복잡한법률용어풀이에집착하지않는다.얼어붙은시장에서도당신의계좌에당장현금을채워줄구체적이고현실적인실전경매마스터에디션이다.

권리분석의함정부터껄끄러운명도까지,
문제해결의마스터키를손에쥐다

경매초보들이투자과정에서가장많이하는실수는권리분석을꼼꼼하게하지못해예상치못한보증금을떠안는것이다.이책은그러한치명적인실수를원천차단하도록돕는다.말소기준권리와임차인의대항력유무관계,배당여부를누구나쉽게이해할수있도록다양한물건사례를들어설명했다.소액임차인의기준부터초보들이헷갈려하는대항력유무에따른보증금인수여부,보증금인수규모를추정할수있는배당순서및당해세확인방법등실전투자에반드시필요한핵심을짚어낸다.낙찰자가임차인의보증금을인수해야하는물건의경우막연히두려워피할것이아니라구체적인인수금액에접근함으로써현실적으로투자여부를타진해볼수있는실무지식이다.많은이들이두려워하는'명도'역시걱정할필요가없다.자진퇴거를거부하는점유자와협상하는기술부터인도명령과강제집행같은합법적인절차를영리하게활용하는방법까지매우상세하게소개한다.전자소송사이트를통해직접인도명령신청서를작성하는구체적인과정까지화면과함께보여준다.이책의내용을숙지하고나면,어떤돌발상황이발생하더라도흔들림없이문제를깔끔하게해결하는실전투자자가되어있을것이다.

막연한‘감’에의존하는투자는끝났다
‘양쌤의수익률분석표’로확실한마진을계산하라

부동산경매에서가장중요한것은단순한낙찰이아니라'얼마에팔아서얼마의수익을남길수있느냐'이다.이책은독자들이실전에서바로써먹을수있도록저자의노하우가완벽히집약된'양쌤의수익률분석표'를제공한다.이분석표하나면취득세,법무비는물론명도비와인테리어비용등매도에이르기까지투자자의지갑을열게만드는‘1차·2차추가비용’을낱낱이파헤칠수있다.내실투자금이얼마나들어갈지오차없이정확하게계산해주는강력한무기다.더이상감정에휘둘리거나막연한희망만으로입찰가를산정할필요가없다.이책이쥐여주는수익률분석표를활용한다면리스크를완벽히통제하고확실한수익이보장된물건에만정확하게귀중한자본을투입하게될것이다.

15년차직업군인에서실전투자자로!
현장에서직접몸으로부딪쳐얻어낸부동산경매생존기술!

이책의저자는15년동안직업군인으로생활하며빠듯한월급에지쳐,실전투자에뛰어들었다.살아남기위해섀시와창호기술까지직접배워1,400만원짜리인테리어견적을870만원으로줄여버린철저한실전파다.물건검색부터낙찰,명도,인테리어를거쳐최종매도와임대까지,수백건의현장에서생생한실무사이클을몸소겪으며실전투자감각을증명해왔다.이책을읽으면저자가직접부딪쳐터득한가장현실적이고수익과직결되는기술을고스란히얻게될것이다.

책속에서

마인드를갖추는것이다.자신이부동산경매에취약한심리를가졌다면끊임없이마음을다잡고,반대로경매에어울리는심리를가졌다고해도늘방심하지말고준비하고냉철하게조사탐문해수익분석을판단하며꾸준히배우려는마음을잃지않아야한다.자신의약점을잘극복하고강점을살리면서부동산경매에필요한마인드를잘갖춘다면시장에서오래살아남을수있을것이다.
---p26,「0교시부동산경매의세계에오신것을환영합니다」중에서

임차인에게대항력이있는지여부는전입신고일로결정된다.전입일자가말소기준권리보다빠르면대항력이발생한다.만약말소기준권리날짜보다임차인의전입일자가빠르다면대항력이있는경우다.다시말해대항력은임차인이보증금을우선적으로받을수있다는의미를담고있다.반대로경매물건의권리분석에서대항력이없는임차인이라고판단되면낙찰자가추가적으로부담해야할권리가없는경우가많다.따라서실무적으로는대부분권리분석이더이상필요하지않다.
---p89,「1교시경매정보사이트로권리분석단번에끝내기」중에서

임차인이실제로얼마를배당받는지확인하려면그보다먼저배당을받는선순위권리자들이얼마를가져가는지확인해야한다.하지만경매입찰자입장에서는경매물건의당해세,즉국세나지방세를파악하기가쉽지않다.이정보는직접법원경매계에찾아가사건기록을열람해교부청구서를확인하는수밖에없다.그마저도낙찰자혹은이해관계자인채권자또는임차인에한해열람이가능하다.
---pp103~104,「1교시경매정보사이트로권리분석단번에끝내기」중에서

우선은초보자로서부동산중에서도주거용물건을검색해보자.아파트나빌라를클릭한다음,면적에서85㎡를입력하고지역은관심지역으로설정한후검색을클릭한다.그러면해당지역아파트와빌라목록이검색결과로나타난다.참고로면적에서85㎡이상은부가세10퍼센트를추가로내야하므로전용면적84.99㎡이하를기준으로검색하는것이다.
---p131,「3교시돈되는물건실전검색」중에서

경매는실제자금이투입되는투자이므로낙찰부터명도,인테리어,매도,세금납부까지전과정에들어가는비용과최종적으로남는금액을정확히계산해야한다.그래야만비로소전체투자대비실제수익률을제대로파악할수있다.
이과정을생략하면표면적인수익만보고판단하게되어예상과실제수익사이에큰차이가발생할수있다.예를들어분석상으로는1천만원수익으로보였지만실제로는200만원만남는경우도충분히발생할수있다.
따라서수익은감이아니라수치로정확하게접근해야한다.또가능한한실제와가깝게세부항목까지꼼꼼하게반영해야한다.여기서핵심은수익이날것같다는감이아니라실제로얼마가남는다는객관적자료를기준으로판단하는것이다.
---pp183~184,「4교시실투자금과최종수익분석단번에끝내기」중에서

점유자가과도한이사비를요구할경우,그요구가정당하지않다는점을주지시키고합리적인범위내에서협의하겠다는태도로대응해야한다.특히점유자가대항력있는임차인이아닌경우,또는소유자겸채무자인경우에는근본적으로이사비나보증금의책임주체가낙찰자가아니라는점을명확히설명해야한다.분명하게전달하는것이중요하다.
명도는결국낙찰자가법적으로권리를확보한상태에서진행하는절차다.따라서불필요한걱정을줄이고협상과법적절차를병행하며차근차근해결해나가면된다.점유자의상황에따라시간이걸릴수있지만결국명도과정은절차에따라해결되는문제다.조바심을내기보다차분하게대응하고필요한법적절차를순서대로진행하는자세가필요하다.
---p226,「6교시순조로운매도를위한마무리수업」중에서