꼬마빌딩투자를위한기본지식과투자전략의모든것!
이책은꼬마빌딩투자자라면반드시알아야할필수지식을담은투자지침서다.꼬마빌딩이무엇인지부터꼬마빌딩에투자할때알아야할정보와꼬마빌딩을살때,보유하면서관리할때,그리고팔때각각필요한전략과세금관련지식까지꼬마빌딩의모든것을알수있다.베이비붐세대의은퇴와불안한노후준비때문에주거목적보다는월세임대수익을목적으로하는수익형부동산이인기다.상가,오피스텔등여러수익형부동산이있지만현장에서부동산전문컨설턴트로활약해온저자는그중에서도꼬마빌딩에주목한다.꼬마빌딩은매달넉넉한임대수익을올리는데다시세차익까지기대할수있고,종류에따라거주문제까지해결할수있어노후대비부동산으로안성맞춤이기때문이다.또한향후기준금리인하가능성을고려하면꼬마빌딩의인기는계속될것으로예상된다.이책을통해꼬마빌딩의주인이라는꿈을이루어보자.
꼬마빌딩은보통대지위에건축한빌딩중에가격이10억~50억원대로형성되어있고월세임대수익이발생하는건축물을말한다.흔히볼수있는다가구주택,원룸건물,상가주택,오피스빌딩등도모두꼬마빌딩이라고할수있으며,최근에는상가와오피스가결합되거나오피스일부를원룸이나투룸으로개조하는등복합적인형태를보이기도한다.기존에인기가많던상가,오피스텔,빌라등의수익형부동산은월세임대수익은나오지만가치상승이어렵고,여러부동산에투자해야하며,자신의거주문제는별도로해결해야한다는단점이있다.하지만꼬마빌딩은땅을가지고있기때문에대지가격상승과신축이나리모델링을통한가치상승이가능하다.또한주인세대를구성하면거주문제도해결할수있다.꼬마빌딩의주인이되고싶다면,노후에남부럽지않은삶을원한다면꼬마빌딩투자부터관리,매매노하우까지담은이책을읽기를권한다.
부동산최고수들이공개하는실전투자노하우!
이책은총5개의파트로구성되어있다.파트1‘당신도꼬마빌딩의주인이될수있다’에서는부동산시장의전반적인흐름과트렌드에대해이야기한다.그리고꼬마빌딩에투자해야하는이유를구체적으로밝히면서,어떻게꼬마빌딩주인이될수있을지명쾌한해답을들려준다.파트2‘꼬마빌딩에투자하려면꼭알아야할부동산지식’에서는투자전알아두어야할지식들을알려준다.많은사람이투자전전문용어에지레겁먹고스스로알아볼생각조차하지않고중개업자나주변사람들의말만믿고투자해손해를보기도한다.부동산전문가인저자가뽑아낸핵심내용만읽어도좋은꼬마빌딩을보는안목을키울수있을것이다.파트3‘꼬마빌딩,잘구입하는노하우를알려준다’에서는본격적으로꼬마빌딩을‘잘’구입하기위해필요한전략과비법을다룬다.연령별,금액별,종류별투자전략을알아보고자신에게맞는전략을세울수도있다.다양한자료를활용했기에쉽게이해할수있을것이다.
파트4‘돈되는꼬마빌딩을만드는것은관리다’에서는꼬마빌딩관리노하우를알려준다.임대차계약갱신,임대료를받거나인상하기,또는계약해지에따른새로운임차인구하기등의기본적인관리뿐만아니라꼬마빌딩의가치를높이는계획적이고전략적인꼬마빌딩관리에대한노하우에대해알아보도록하자.마지막으로파트5‘꼬마빌딩,잘파는비결은이것이다’에서는꼬마빌딩을팔때필요한전략과노하우,지식을알아본다.꼬마빌딩은시세차익에대한기대도높은부동산이다.큰돈들이지않고꼬마빌딩의가치를극대화시키고다음투자로넘어갈수있는발판을마련하는방법을알려준다.꼬마빌딩은입지,주변환경,대지면적,건물상태,임대조건등고려해야할사항이다양하고가격도천차만별이다.그렇기때문에자신의자금과상황에맞는투자전략이중요하다.적은투자금액으로도효율적인전략을통해꼬마빌딩주인이될수있다.꼬마빌딩투자를위한기본지식과투자전략이담긴이책을통해꼬마빌딩투자고수가되어보자.
책속으로추가
한유명가수가건물을매입하면서건물의상가임차인과권리금때문에소송까지가서논란이되었다.도대체권리금이무엇이기에이렇게끝없는분쟁이계속생기는것일까?임대인과임차인간의분쟁이끊이질않는이유는바로권리금때문이다.권리금이란기존점포가보유하고있는고객과영업방식을이어받는대가로지급하는돈이다.임대인이개입해서받는것이아니라기존임차인과새임차인간의거래이다보니문제가생긴다.임대인입장에서는자신이받은돈도아니고계약기간이끝나서나가라는데무엇이문제냐는것이고,임차인입장에서는보증금보다더많은돈을못받게생겼으니가만있을수없는것이다.이런권리금에대한정확한이해와대응방법을알고있어야임차인과의분쟁을예방하고나쁜임대인이되는것을피할수있다.권리금은바닥권리금,영업권리금,시설권리금으로나눌수있다.바닥권리금이란말그대로상권의입지에대한프리미엄이라볼수있다._p.141~142
임대료를높이는또다른방법은임대료가높은업종의임차인을구하는것이다.은행,약국,학원,노래방,유흥업소등은다른업종에비해임대료가높은경향이있다.이업종의임차인이들어왔을경우계속장사가잘되어높은임대료를받는다면문제가없지만해당업종이빠져나간후동일한수준의임대료를내는임차인을빨리구하지못할수도있다.공실기간이길어지는만큼손실이발생하고공실기간을줄이기위해임대료가낮은업종을넣으면서수익률하락으로이어진다.동시에가치도하락하는것이다.예전에는은행이임차인으로들어가있으면가장좋은효자상가로평가를받았다.하지만경기둔화로은행통폐합이나지점폐쇄등구조조정이되면서주변시세보다높은임대료를내던안정적인효자임차인인은행이빠져나가는일이많아지면서수익률하락과매매가격하락으로마음고생을하는임대인들이생겼다.예를들어매매가10억원,보증금1억원인꼬마빌딩의경우월임대료가300만원이면수익률이4%에불과하지만,임대료가400만원이면5.3%,500만원이면6.7%로임대료가올라갈수록수익률이올라간다._p.161
건축을위한토지매입에대한노하우를살펴보도록하자.먼저등기부등본의소유자및권리관계와토지대장의면적,토지이용계획의용도지역,용도지구,용도구역의건폐율과용적률,제한사항을확인해야한다.앞서강조했듯이일조권과사선제한,건축선,공지는매우중요하기때문에반드시확인하자.일조권은토지가격,건축물의연면적,구조,방향성에영향을준다.대부분도시가정북향이지만신도시택지개발지구는정남향으로일조권을받는경우가있기때문에정북방향인지정남방향인지확인해야한다.공지는대지간불편을최소화하기위해건축선또는인접대지경계선으로부터6m이내범위안에서확보해야하는공간인데,각지자체의건축조례가정하도록하고있다.미관지구규정에적용되는지도확인해야한다.건축물이나대지전부또는과반이상이미관지구에해당되면건축시각지자체의미관지구도시계획조례에의해높이,규모,색채,도로,건축선등이규제받기때문에매입할때신중한검토가필요하다._p.176
권리분석은경매물건을낙찰받기전낙찰대금이외에추가로인수해야하는권리가있는지를확인하는절차다.권리분석을제대로하지않으면수익은고사하고손실을볼수도있어서매우중요하다.권리분석의시작은말소기준권리를찾는것이다.말소기준권리는낙찰받은매수인이인수해야할권리와인수되지않고소멸되는권리를구분하는기준으로,말소기준권리보다먼저등기된권리들은소멸되지않고낙찰자가인수해야한다.예를들어임차인이말소기준권리이전에대항력을취득한경우임차인이배당절차에서전액변제를받지못하게되면임차인의보증금전액또는일부를낙찰받은매수인이인수해야한다.말소기준권리는저당권(근저당권),압류(가압류),담보가등기,말소될전세권,경매개시결정등기5가지인데,말소기준권리가여러개있을경우에는순위가빠른권리가말소기준권리가된다.다만유치권,예고등기,법정지상권등은말소기준권리의선후순서와무관하게인수가된다._p.200
꼬마빌딩주변도로가확보되는것도좋은입지다.가급적차량운행이불편하지않게도로폭이최소6m,보통8m이상이면좋고,횡단보도가해당물건바로앞이나인접해있으면금상첨화다.도로가있고도로폭도넓으며통행량이많으면좋지만통행차량속도가빨라서흘러가는자리는주의가필요하며,오히려차량속도가느리고잠깐주차도할수있는도로가더좋다.그리고차량과유동인구까지함께흐르는자리는주의가필요하다.유동인구흐름이많은보행로도좋지만,단순히눈에보이는유동인구가많다고무조건좋다고생각하면큰오산이다.단순히유동인구의흐름이중요한것이아니라자신의건물에유입될수있는유동인구가많은것이중요하다.만약차량속도나도보속도가지나치게빠르고지하철역등어떤목적성이있는유동인구가많다면흘러가는자리일가능성이높다.안그래도바쁜아침출근시간에지하철역에서내려서기웃거리는사람이많지않을것이고,또퇴근시간에모처럼약속이있어서나간지하철역이아니라집에가기위해내린지하철역이라면바로집으로발걸음을옮길가능성이높다._p.219
지역과입지가좋으면서수익률이높으면당연히매매가격이높고,매매가격은낮은데수익률이좋으면지역과입지가마음에들지않을것이다.관리가편한신축건물은매매가격이높고,건물이노후하면매매가격은낮지만관리포인트가늘어날것이다.이렇듯완벽하게만족할수있는꼬마빌딩은없기때문에자신의우선순위에최대한부합하는물건을선택하는것이중요하다.투자금액이부족하지만수익률이중요하면서울보다는수도권이나지방으로눈을돌리는것이좋다.미래가치를더중요하게생각한다면수익률은낮더라도개발가능성이있거나개발호재가있는물건을추천한다.투자금액이충분하다면지역,입지,수익률,미래가치가있고매매가격도높은꼬마빌딩을사면된다.이중년고객처럼투자금액은적게들어가고,입지가좋고수익률이좋은데건물상태도좋고미래가치까지있는꼬마빌딩의주인이내가될가능성은아주운이좋지않는한어렵다.아주특별하게좋은물건이가끔나오지만이런물건들은순식간에거래가되거나현장부동산에서찍어서선점해버리는경우가많다._p.249
한상가임차인이인테리어와시설공사를하고장사를시작했다.그런데2년계약이끝나고임대인이계약갱신을거부한다면어떻게될까?투자한돈을회수할시간도없이손실을떠안아야할것이다.이런피해를막기위해상가임대차보호법에서는최초계약후5년동안은임차인의계약갱신요구를받아주도록해서임차인을보호하고있다.이전에는환산임차보증금(월세×100)이서울기준4억원,인천·경기3억원,지방광역시2억4천만원,기타지역1억8천만원이하인경우에만해당되었지만,이제는임대차기간만료6개월전부터1개월전까지사이에임차인의계약갱신요구를정당한사유없이거절하지못한다.이는2013년8월13일이후계약이체결되거나계약갱신이된것부터적용된다.임대인의입장에서최초계약후5년동안무조건임차인의계약갱신요구를들어주는것이불합리하다고생각할수도있다.이런임대인의입장을고려해서임차인이3기의차임(월세)을연체하거나임차한건물을고의로파손하는등정당한사유가있다면임대인은임차인의계약갱신요구를거절할수있다._p.278
자신의성격과성향을잘파악하고꼬마빌딩의종류를선택해야한다.그후에직접관리를할것인가외주관리를할것인가를판단해야한다.앞서말한선배처럼부지런하고적극적인성격이라면직접관리가적합하다.반면에관리자체가스트레스가되는분들이라면직접관리보다는전문업체에게위임하는간접관리가좋다.또한임차인으로인한관리포인트가많은원룸빌딩보다는오피스빌딩이나투룸이들어간상가주택이더좋을것이다.예전에고시원을직접운영하는분을만난적이있다.관리인을두지않고본인이직접운영하며항상양복을입는다고했다.운영은직접할수있지만왜양복을입고있을까궁금했다.이유를물어보니고시원에있는임차인들모두소중한고객이고방을구하기위해찾아오는분들도중요한고객인지라항상깔끔하고좋은인상을주기위해양복을입는다고했다.임차인들에게이정도정성과열정을보인다면다른건물관리는볼필요도없다.아니나다를까,공실이거의없고수익률도주변고시원에비해높다고했다._p.301
그런
