위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들

위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들

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Description
금융권 부동산 전문가들이 알려주는 부동산투자 노하우!
『위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들』은 금융권 부동산 전문가들이 부동산 투자자들을 컨설팅하면서 얻은 투자 노하우를 담은 투자 비법서다. 금융사에서 VIP 고객을 대상으로 컨설팅하고 있는 저자들은 컨설턴트를 할 때 주로 자산을 어떻게 축적했는지에 대한 이야기를 먼저 듣고, 앞으로 어떤 식으로 투자할지 투자 방향을 잡아주는 역할을 해 왔다. 컨설턴트를 하면서 국내 부자들이 가지고 있는 전체 자산의 50% 이상이 부동산이라는 사실을 알게 된 저자들은 그동안 쌓인 사례들과 자신들의 지식, 경험을 더 많은 이들과 공유하고자 이를 책으로 엮었다.

부자가 되고 싶으면 부동산에 투자해야 한다. 그러나 아무 부동산에나 투자해서는 안 된다. 가능성 있는 부동산을 매입해 보유 기간 동안 경영을 잘 해야 투자에 성공할 수 있다. 책에는 부동산의 내재가치를 찾을 수 있는 방법과 아파트, 재개발 및 재건축, 수익형 부동산, 오피스빌딩, 토지투자 전략에 대해 알려준다. 뿐만 아니라 부동산에 투자하고자 하는 사람들을 속이는 기획부동산의 수법을 피하는 방법을 수록하는 등 유용한 정보를 담았다.

책을 통해 푸어(poor)와 부자(rich)의 부동산과 앞으로 투자를 바라보는 태도를 알 수 있을 것이다. 저자들은 책에 나와 있는 부자가 된 사연들과 그들의 공통점, 그리고 기억에 남는 사례들, 분야별 부동산 투자 노하우 등을 통해 독자들로 하여금 부동산 부자가 되기 위한 좀 더 구체적인 그림을 그려보고 실행해볼 수 있는 동기를 부여하고자 했다. 미래를 보는 데 정답은 없다. 하지만 과거가 현재를 만들고 현재가 미래를 만드는 것이기 때문에 우리는 이 책을 통해 지금의 현재를 바로잡고 성공적인 미래를 준비할 수 있을 것이다.
저자

이명수

저자이명수는현재미래에셋생명일산지점에서지점장으로재직중이다.건국대학교대학원에서부동산투자관리석사학위를취득하고스피드뱅크투자자문센터장등을역임했다.현재한국은행부동산정책자문,네이버및다음등주요포털사이트재테크전문위원,주요경제일간지주최대형세미나전담강사,CCIM(미국상업용부동산투자분석전문가)으로활동하고있다.저서로는『한국에서부동산으로돈버는100가지방법』『청약통장200%활용비법』『부동산풍랑생존의법칙』등이있다.

목차

들어가며당신의부동산은안녕하십니까?

1장렌트푸어와하우스푸어전성시대
우리시대너무많은렌트푸어와하우스푸어
왜그들은렌트푸어와하우스푸어가되었을까?
하우스푸어와렌트푸어를판단하는기준은무엇일까?
그렇다면나의푸어지수를점검해보자

2장하우스푸어도얼마든지부동산부자가될수있다
푸어에게도얼마든지기회와희망은있다
부동산부자가되고싶다면전략이필요하다
푸어에서부자가된사람들은어떻게부동산부자가되었을까?
부동산부자되는법은따로있다

3장부동산부자가된사람들의공통점7가지
부동산트렌드를읽는감각을끊임없이배운다
자신의투자성향과목표를정확하게안다
부동산을최고의상태로유지하도록관리한다
전문가의의견을최대한활용한다
장기적으로투자가치가있는집을매입한다
빠르게판단하고빠르게움직인다
잘못투자했다는판단이서면과감하게처분한다


4장그들은어떻게부동산부자가되었을까?
셰어하우스,공간을나눌수록수익률은커진다
주유소유휴부지를활용해월수익5천만원을받다
나대지개발과기존건물매입중어떤선택을할것인가?
시멘트공장,연수원시설로변모해큰돈이되다
노후건물이명품호텔로재탄생하다
다가구주택을다세대주택으로재건축해수익을배가시키다
공실상가앞에버스정류장을유치해대박을터트리다

5장부동산부자가될수있는부동산투자노하우7가지
제대로알려주는아파트투자전략
재건축·재개발투자,이것만은명심하자
적은돈으로큰돈버는수익형부동산은무엇인가?
오피스빌딩,돈버는방법은따로있다
돈버는토지투자노하우는따로있다
매매계약에서승기잡는법은따로있다
기획부동산을조심해야한다

6장부동산부자가되려면부동산트렌드에강해야한다
부동산부자로만들어주는투자유망지역은어디인가?
앞으로3년,부동산시장을말한다
저금리,부동산시장에어떤영향을미치는가?
인구변화에따른부동산시장의미래를파악하자
정부정책이부동산시장을움직인다
부동산트렌드에강해야부자가될수있다

참고문헌
『위기를기회로만드는대한민국부동산부자들』저자와의인터뷰

출판사 서평

금융권부동산전문가가알려주는부동산투자노하우!
이책은금융권부동산전문가들이부동산부자들을컨설팅하면서얻은투자노하우를모두담은투자비법서다.부동산컨설턴트인저자들은부자들이가지고있는자산의50%이상이부동산이라고말한다.즉부자가되고싶다면부동산에투자해야한다는것이다.저자는아무부동산에나투자해서는안되며,가능성있는부동산을매입해보유기간동안경영을잘해야투자에성공할수있다고조언한다.이책에는부동산의내재가치를찾을수있는방법과아파트,재개발·재건축,수익형부동산,오피스빌딩,토지투자전략이모두담겨있다.무엇보다부동산에관심이쏠리는요즘,부동산에투자하고자하는사람들을속이는기획부동산의수법을피하는방법도담아매우유용하다.이책을통해자신에게맞는부동산투자전략을세워보자.부동산부자로가는길에한걸음가까워질것이다.
저금리시대에경제불안까지가중되고있어현금자산을가진사람들은부동산에투자해도좋을지망설이고있다.이책에서는부동산을어떻게관리하고운영하는지에따라수익률이크게차이가난다고말한다.특히상가나오피스빌딩같은경우에는임차인에게제공하는서비스가좋을수록수익률이높아진다.아파트나수익형부동산같은경우에는주변에있는개발호재가중요하다.지하철역이새로개통되거나공원이생기는등개발호재가있다면그지역부동산의가격이상승하기때문이다.재개발·재건축아파트는주거인프라가이미갖추어져있기때문에수요가높다.따라서수익률을높이려면재건축은대지지분과무상지분율을,재개발은개발이익비례율과권리가액을따져봐야한다.이책에담긴금융권부동산전문가들의진짜투자노하우를통해누구나부동산부자가될수있다.

부동산부자들의스마트한투자법!
이책은총6장으로구성되어있다.1장‘렌트푸어와하우스푸어전성시대’에서는렌트푸어와하우스푸어가왜생기는지와그들을판단하는기준은무엇인지알아본다.마지막으로자신의푸어지수를점검해보는시간도가져본다.2장‘하우스푸어도얼마든지부동산부자가될수있다’에서는푸어에서부자가되는방법을알려준다.저자들은부동산부자가되고싶다면가장먼저종잣돈을모아야한다고말한다.그리고푸어에서부자가된사람들이어떻게부자가되었는지소개한다.무엇보다4차산업혁명이대두되고있는현상황에서경제환경이급속히변하는시점을부자가될수있는기회로삼아야한다고설파한다.3장‘부동산부자가된사람들의공통점7가지’에서는부동산으로부자가된사람들이가진공통점을살펴본다.그들은부동산트렌드를읽고,자신의투자목표를정확히세우며,부동산이최고의상태로유지될수있도록관리한다.또한전문가의의견을최대한활용하고,판단과행동이신속하며,잘못투자했다는판단이서면과감히처분할줄안다.
4장‘그들은어떻게부동산부자가되었을까?’에서는부동산으로부자가된사람들의이야기를들려준다.이책의저자들은시멘트공장을주변기업들의연수원시설로바꿔수익성을높이거나노후건물을외국인관광객대상의호텔로재건축해서성공한이야기등을통해시장상황을분석해그에맞는부동산에투자하는것이중요하다고말한다.5장‘부동산부자가될수있는부동산투자노하우7가지’에서는아파트투자,재건축·재개발투자,오피스빌딩투자,토지투자노하우를알려준다.또한매매계약시반드시확인해야할사항과매매계약노하우도담았다.6장‘부동산부자가되려면부동산트렌드에강해야한다’에서는부동산부자로만들어주는투자유망지역을소개한다.또한앞으로3년동안부동산시장은어떻게될지,저금리가부동산시장에미치는영향은무엇인지알아보고인구변화에따른부동산시장의미래를전망해본다.이책에담긴투자노하우를숙지하고부동산투자에도전해보자.

책속으로추가

H씨가가지고있는토지의입지를분석해보니도심에위치했고건설사에서상업용부동산을신축하기위해몇차례문의가있었을만큼입지가우수했다.그래서필자는H씨에게주차장사업을권유했다.주차장으로이용할시사업용부동산으로전환이가능하고,투자비용이적으며,매각시점에원상복구하기가용이하기때문이었다.게다가도로에인접한우수한입지로인해적지않은매출이나올수있겠다고판단했다.H씨는바로결정해서주차장사업을진행했고,필자를찾은지정확히40일후에주차장사장이되어있었다.예상대로월매출도평균220만원정도가나와서생활에큰보탬이되었다.그렇게3년정도운영을한후좋은인연이닿아토지를한시행업자에게매각하고,지금은그토지에서비스드레지던스(호텔식서비스가제공되는주거시설)가건축되어운영중이다.H씨가바랐던중과세60%를피할수있었던것은물론이고,매월들어오는사업소득과그로인한지가상승으로예상보다높은매각가를받은것은생각지도못한보너스였다._p.95

일반적으로급여생활자들은어떤곳에거주하고싶어할까?대중교통이나자가용으로1시간이상출퇴근하는곳을원할까?아니면20~30분정도면여유있게도착할수있는곳을원할까?두말할필요없이후자일것이다.자족기능이우수하다는말은급여생활자가안정적으로생활할수있는괜찮은직장이많다는의미다.물론자영업자도마찬가지로자신의사업장을이용해줄기업들이많이자리잡고있는지역에서사업하고싶을것이다.또한자신이판매하는상품이나서비스에대한대가를충분히지불할수있는경제적능력이있는고객들이많은곳을원할것이다.자족기능이높은곳은그렇지않은곳에비해이러한가능성이더욱크다.생활기반시설도마찬가지다.생활기반시설은돈이되는곳일수록더밀집하기마련이다.의료시설,쇼핑시설,문화시설등은모두돈을유통시키는곳이다._p.109

행동경제학이론중에‘손실회피성향’이라는것이있다.사람들은이익과손실이동일할경우,이익에따르는기쁨보다는손실에따르는괴로움을더크게느끼기때문에이익에대해서는위험을회피하는경향을보이고,손실에대해서는위험을선호하는경향을보인다는것이다.여기서위험을선호하는경향을보인다는말은조금이라도손실을회피할수있는가능성이있다면더큰손실을감수하더라도조금의손실을피할수있는대안을선택한다는뜻이다.예를들어만약에부동산가격이지속적으로하락하고있는상황에서집을매매할것인지보유할것인지결정해야하는사람들의딜레마를들수있다.주택가격에거품이상당하던2006년전후에주택을매수한사람들은상당한손해를보고주택을처분했었다.그러나이들은가능하면주택을처분해서손실을확정하기보다는더하락할가능성을감수하면서까지주택가격이회복하기를기다렸고,2014년부터주택가격이점차상승해현재는이전고점가격까지도달했다._p.116

굳이지번을확인하고상권분석을하지않아도입지가좋은도시계획시설이있다.대표적으로전화기지국,주유소,주차장등이있다.많은사람들이생활하는데반드시사용하게되는인프라이기때문이다.과거에는집집마다전화기가없었기때문에마을이생길때가장입지가좋은곳에전화기지국을두어전화가필요할때쉽게전화국에방문할수있도록했다.또한신도시를계획할때주유소및주차장지목은별도로위치를지정한다.상권분석및수익성을따져서업종을정하는것이아니라이동동선을고려해서처음부터좋은입지에정해진숫자만큼지정되는것이다.특히예전에생긴주유소는매우우수한입지에위치한경우가많다.그렇기때문에새로운수익형부동산을계획한다면앞서말한주유소나주차장같은시설물을검토해보는것도좋다._pp.132~133

2016년에는신축및재건축아파트에대한투자수요가늘면서아파트매매가격이상승세로들어서자내집을마련하고자하는실수요자들은주거비부담을줄이기위해신축빌라에관심을보이고있다.과거와는달리최근건축되는빌라는주자창및보안시설이잘갖추어져있고,무인택배함등아파트의장점을가져와실수요자들이많은관심을두고있는부동산이다.저금리기조속에서빌라에대한관심이커지는가운데서울지역은수요자가꾸준히있는반면에,경기도지역은공급량이초과될지도모른다는우려가나오고있다.실수요자증가와더불어전세가율(매매가대비전세가비율)이높은지역의빌라매물들은전세를끼고매수한뒤시세가상승하면매매하는‘갭투자’를하기위해빌라를매수하는투자자들도늘고있다.하지만갭투자는부동산시장의상승기에유용한투자방법이며유의해야할점들도있기때문에추천하지않는다._pp.165~167

S씨가보유한상가는대로변에입지해있어가시성이우수했으며,주변에중대형금융권임차인들이점차적으로입점하고있었다.S씨는자신이보유한상가에가장적합한임차인은은행점포라고판단하고몇군데중대형은행에입점문의를해보았다.하지만가시성은우수하나접근성이떨어지기때문에입점하기곤란하다는답변을듣고고민에빠졌다.S씨는고민끝에보유상가의매장앞에버스정류장을유치하기로결심했다.그러기위해서교통관련컨설팅업체를통해주변교통현황및유동인구와상주인구를파악해울산시에버스정류장설치를제안했다.무엇보다입주민들을대상으로설문조사를실시해실거주자들이버스정류장을원하고있다는내용과함께6개월정도관련시군구청에제안했다.결국지자체에서는버스정류장설치를승인해주었으며,주변상인들과거주민들도많은혜택을볼수있게되었다._p.180

서울오피스빌딩시장에큰변화가예고되고있다.도심이나강남,여의도등서울에있는핵심오피스권역에서수년째공실률이상승하고있다.경쟁력이약한B급이하빌딩의경우장기적으로많은공실이생기는현상이계속해서일어나고있다.그럼에도불구하고중소형빌딩의거래시장은꾸준한강세를띠고있어주목을끌고있다.그렇다면빌딩의거래시장은어떠할까?2013년1분기이후부터2015년4분기까지빌딩거래건수는늘어나는추세로,2016년부터거래량은2015년대비보합세수준에머물러있다.또한서울오피스빌딩3.3m당평균매매가가2011년1,525만원을기록했다.그리고2016년소폭으로상승과하락을반복하고있다.빌딩의수익률은약4~5%정도로예금금리보다높아서중소형빌딩의몸값이상승세였다.이처럼빌딩의매매가가상승하는주요요인은마땅한투자처를찾지못한투자자들이‘안전자산’으로생각하는빌딩에투자했기때문이다._pp.209~210

대형개발호재는발표가났을때이미지가가오를만큼오른경우가많으며,개발이완료되기까지시간이오래걸리거나경우에따라서는전부재검토될위험성도있다.그래서소형개발호재에투자하는것이더안정적이면서시간도덜소요될수있다.물론토지는정부주도의대규모개발호재에투자하는것이안정적이다.부동산경기가아무리침체기라도개발재료가있는지역의지가는상승하기때문이다.특히택지개발지구나산업단지,신도시등장기적이고강력한개발재료가여러개있는지역은투자가치가높다.그러나지가상승효과의집중도나기간에대한측면에서는소형개발호재가더좋은경우도있다.예를들어서수익성이좋은주거지역이나상업지역,공업지역등으로용도가바뀔예정인보전용지인근지역이나상하수및도시가스,하수처리구역이새로편입될지역등이주목할만하다.모두지방자치단체에서주도하는소형개발이기때문에투자대상에서는제외되나타이밍을잘잡으면높은수익률을얻을수있다._pp.224~225

등기부등본을직접발급받아서확인해야한다.매매부동산의등기부등본에서소유자가일치하는지,저당권및채권이설정되어있는지등의내용이계약서와동일한지확인한다음에거래해야한다.물론거래를할때중개업소에서미리등기부등본을매수자에게보여주기도하지만오래전에발급받은것일수도있기때문에매수자가직접확인하는것이좋다.등기부등본은대법원홈페이지(www.scourt.go.kr)에가면누구나쉽게열람할수있다.매매계약시대리인인경우에는인감이첨부된위임장을반드시확인하고,등기부등본상갑구의소유권에관한사항과을구의저당차입금에관한사항을확인해야한다.적어도계약금,중도금,잔금을치르기전에는반드시등기부등본을살펴봐야한다.통상집문서라고불리는등기권리증에는소유자의변동내역이기록되어있다.일반적으로매도자가잔금을치를때등기권리증을가지고나오는경우가대부분이지만,계약시점부터이를확인하는것이좋다