2018 부동산 대예측 (집값이 오를 수 있는 호조건을 모두 갖췄다)

2018 부동산 대예측 (집값이 오를 수 있는 호조건을 모두 갖췄다)

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Description
2018 투자자들이 반드시 읽어야 할 단 하나의 예측서!
집값이 오를 수 있는 모든 호조건을 갖춘 2018년에 부동산이 폭등할 것이라고 청사진을 제시하는 예측서가 나왔다. 문재인 정부의 부동산 대책으로 많은 투자자들이 혼란스러워하고 있다. 이 책은 집을 사야 하나, 말아야 하나 고민하는 사람들에게 그 답을 알려준다. 수익형 부동산 정보분석기관인 FR인베스트먼트에서 부동산 선임연구원으로 활동중인 저자는 시장을 이기는 정책은 있을 수 없다고 말한다. 부동산 거품을 없애고, 집값 안정화를 꾀해 집이 투기의 수단이 되지 않도록 만드는 것은 필요한 일이나, 이러한 정책으로 시장을 옥죄기는 역부족이라는 것이다. 저자는 2018년에 역대 유례없는 호황장이 펼쳐질 것이라고 말하며, 이를 두려워하는 현 정부의 확성기 소리에 일희일비해서는 안 되는 이유를 근거를 들어 조목조목 기술했다.
저자는 자신 있게 2018년 하반기에 부동산이 폭등할 것이라 분명하게 예측한다. 국내뿐만 아니라 해외 부동산까지 아우르며, 부동산시장의 현재와 미래를 예리하게 진단하고 2018년 집값이 오르는 지역이 어디인지 알려준다. 이 책은 어느 곳에 어떻게 투자하라는 식의 단순 투자 매뉴얼을 알려주는 책이 아니다. 흔히 접할 수 있는 수치 전망보다는 이유와 논거를 들어 부동산투자의 방향성을 전달한다. 독자들은 이 책을 통해 정부의 대책을 현명하게 읽어 투자의 시점을 스스로 설정하고, 중장기적으로 부동산의 가치와 모멘텀 변화에 어떻게 대응하고 적응해나갈 것인가를 파악할 수 있을 것이다. 당장 2018년 집값과 전셋값이 어떻게 될지 궁금하다면 꼭 이 책을 읽어보기를 권한다.
저자

안민석

저자안민석은2010년부터수익형부동산정보분석기관인FR인베스트먼트에서부동산선임연구원으로활동중이며,국내외부동산통계를수집해계량화하고분석·발표하는일을하고있다.<한국경제신문>에서주관한‘전국상권대해부및자영업컨설팅’자문위원으로활동했으며,MBN<생방송부동산>,MTN<부자들의비밀노트>,KBS라디오<성공예감김방희입니다>등여러TV및라디오프로그램에패널로출연하고,<매경이코노미><경기신용보증><이코노믹리뷰><건설공제조합><포브스코리아><서울경제>등주·월간지와경제지에부동산칼럼을기고하는등다양한활동을해왔다.건국대학교부동산대학원특강,<중앙일보>에서개최한‘저금리시대수익형부동산’등각종부동산세미나및‘송도재미동포타운인천경제구역청및LA현지(2014년)’‘래미안용산(2015년)’등의사업설명회에메인강사로참여했으며,‘임대소득과세가시장에미치는영향’‘신도시오피스텔및상업시설임대료10년간추이분석’‘기업형임대주택사업수지분석’‘미국캘리포니아지역주택시세통계작성’등다수의국내외부동산시장연구프로젝
트를수행하기도했다.

목차

지은이의말_집을사려면가장적기가지금이다!

1장2018년주택시장은어떻게흘러갈까?

혼란에빠진수요자들,“집을사라는거야,말라는거야?”
지금은집을사야할적기중의적기다|정부가어떤발표를해도시장은버티기로맞설것|다양한지표를참조하면답이나온다|세계주요국부동산폭등의배경을알아야한다

2018부동산대폭락설의진위와가능성을따져본다
2018부동산대폭락의기본재료들

과연주택공급이부족해집값이유지되는걸까?
공급을수요보다더늘려야집값이잡힌다

2018년에집값이많이오를지역과덜오를지역
아파트를살거라면서울의아파트를사라

금리상승기의부동산투자는이렇게될것이다
금리가오르면벌어지게되는일들|빚상환부담늘어나면가계와내수는어떻게될까?|금리인상이부동산시장에미칠파장

대한민국건설업계의움직임이분주하다
이제는아파트라고무조건짓지않는다|전문성이결여되고시장을따라가는구조|무조건사업에참여해주린배를채울까?|규제예상되지만더분주히움직인다

가계부채와하우스푸어,해결책을말한다
문제인식자체가희석되어버린가계부채문제|집값이오르면하우스푸어문제는자연히해결된다|미국금리인상효과는미미할것|신DTIㆍDSR의도입및시행효과는과연어떨까?

실수요자의내집마련,해야할까,말아야할까?
인구1천명당419호인미국도집이부족하다|부동산이자주거론될수록가격은더오른다

2장2018년아파트시장은어떻게흘러갈까

2018년에사야할아파트,팔아야할아파트
다양화·다변화·양극화가심화되는아파트시장|부동산평가원리모형에들어가는아파트를사라|집을사거나팔려면적정시기는언제인가?

2018재건축아파트,어떻게될것인가?
재건축투자는불패인가?

2018재개발아파트,어떻게될것인가?
사업가속화될경우에고수익확보가능|서울전체재개발사업장중60%가강북에있다|다양한분석기법을활용해야실패가없다

2018신도시투자,어떻게될것인가?
남은물량도수십만가구,신도시는끝나지않았다

전세시장과전세가율,어떻게될것인가?
서울의전세공급부족현상은2018년에도이어진다

소형아파트의인기는2018년에도계속될까?
소형아파트공급과잉은터무니없는소리다|2019년이전에서울의소형아파트를매수하라

2018년을주도할아파트는어디인가?
2018년을주도할신규유망단지|강남재건축단지는초과이익환수제이전에집중공급|서울비강남권은한강주변과학군지역|
평택고덕ㆍ인천송도ㆍ일산킨텍스도인기상승세|지방도청약열기를이어갈지관심

3장2018년수익형부동산시장은어떻게흘러갈까?

다가올금리상승기,내수익형부동산은안전한가?
시중예금금리보다2~3%높을때부동산에투자|시장충격은한정적일것,가치투자로방어해야

월세열풍7년째,희비가교차하는수익형부동산시장
시중금리1%대고착화되며수요급증|왜곡된정보믿고시류에영합하는투자가실패의주원인|수익률은떨어져도인기는지속될것이다|
인프라구축하고시장질서확립하는것이우선

인기고공행진오피스텔,2018년하반기에위기맞는다
너무많이공급된것은분명하다|임대수익률에서답을찾아야한다

상가투자전성기,드디어올것인가?
오피스텔이나호텔에비해안정적투자처라는인식강해|2000년대중반부터신도시중심으로일시적침체기|
동탄2신도시와평택고덕신도시등마지막신도시투자전망|단지형근린상가가상가투자의답이다

소형아파트에잘투자하면월세받고시세차익까지누린다
분양시장에서인기증명한소형아파트시장|서울시내대부분지역에서시세오르는중|오피스텔을사기보다는소형아파트를사라

노후대비용으로꼬마빌딩을살까,상가주택을살까?
몸값오르기도하지만거품도있어경계해야|상가주택은단순수익률보다주거만족도부터고려하라

4장문재인정부의부동산정책,2018년을전망한다

무리하게투기꾼잡다가실수요자까지잡을수있다
신규대출어려워지고집값은오히려오를지도모른다|다주택자의버티기전략에맞설카드도부족

노무현정부의부동산정책은왜실패했나?
시장과싸우려고해서는결코이길수없다|시장을구성하는개개인들은결코호락호락하지않다

부동산가격과의전쟁보다불법요소근절이중요하다
가격에만혈안이되어있는우리나라부동산|인위적시장개입이아닌불법요소근절이먼저다

정부의정책개입은어디까지가적당한것일까?
2014년의임대소득과세논란,구체적으로분석해보자|정부의부동산정책개입을기본적으로최소화해야한다

통계와인프라가열악한월세시장,이대로방치하면안된다
월세통계의도입이그무엇보다도시급하다|월세정책이실패하면전체시장이왜곡될수있다

후분양제의공론화에서실행단계까지알아보자
현행선분양제도의장단점부터파악하자|후분양제가분양가격상승을불러올수도있다|실수요자를위한지원과동시에추진해야한다

2018년에대두될주요정책카드들은무엇인가?
로또분양권을만들어줄수있는분양가상한제|임차인이피해를볼수도있는보유세인상|또다른불씨를남길수도있는재건축초과이익환수제|공급부족을부를수도있는전월세상한제와계약갱신청구권

서민주거복지와주거평등에뒤따르는희생과대가도있다
정치논리가부동산시장을좌우했던과거정부들|주거평등은시장경제에맞지않는구호

5장규제가강화될2018년,어떤부동산이살아남을까?

구도심재개발ㆍ재건축상가가2018년에전성기를누린다
상권활성화속도가빨라투자회수에유리|재건축?재개발단지에도단지형근린상가가있다

오피스텔투자의성패는입지에99%달려있다
업무벨트와역세권은선방,대학가와신도시및강남은고전|공급이몰리지않는지역을택하라

상가ㆍ오피스텔개발사업,내돈10억원으로뛰어들어보자
일반인도소형상가,빌라,렌탈하우스직접개발사업에참여|신탁사와시공사를내편으로만들어라

중국인들이투자하는곳에투자하라
지역은까다롭게보지만부동산유형에는개의치않는다|중국인은부동산투자고수들이다|영종도카지노일대와송도신도시11공구에투자하라

꼬마빌딩으로돈버는투자법은따로있다
입지와동선,소비층을꼼꼼히확인하라|꼬마빌딩시세에거품이끼어있다면?|영업유지기간이긴상권에위치한빌딩

다가구ㆍ다세대ㆍ빌라투자,유망지역은어디인가?
이제는귀한몸이된빌라와다가구주택|임대소득과세에대비해다가구주택투자늘어|신도시단독주택이인기를끄는배경

6장2018년해외부동산시장은어떻게흘러갈까?

해외부동산간접투자상품에돈이몰리는이유
해외부동산간접투자,이것만은명심하자

이민ㆍ유학ㆍ영주권ㆍ복지를모두누릴수있는미국부동산투자
모멘텀변화로시장예측이어려워진국내부동산시장|자녀유학과가족이민,2마리토끼를잡다|철저한관리감독으로거래안전및투명성확실

2018년에도미국부동산은계속오를것이다
멈출줄모르는미국주택시장호황|중국인들이미국부동산의가격상승을부채질한다|EB5와E2비자투자는신중히접근하라|시장왜곡과거품우려가없다

초저금리속에폭등했던주요국들의2018부동산전망
현재의상승은최소3년이상더지속될것

베트남ㆍ말레이시아부동산에투자해도괜찮을까?
베트남투자에서실패하지않으려면?

『2018부동산대예측』저자와의인터뷰

출판사 서평

지금이부동산을반드시사야할타이밍이다!
2018년부동산시장전망을속시원히풀어낸이책은총6장으로구성되었다.1장‘2018년주택시장은어떻게흘러갈까?’에서는문재인정부가쏟아내는부동산규제책속혼란스러운시기를현명하게읽으며,집을사야할지말아야할지,집값이오를지역과내릴지역은어디인지,수도권주택시장의문제가공급부족때문인지,건설업계의속사정과최근움직임은어떤지등을예측하고설명한다.2장‘2018년아파트시장은어떻게흘러갈까?’에서는전국적으로아파트시장이어떻게변할지,어느도시의아파트시장이인기를유지할지알아본다.신(新)DTI와DSR이라는전방위적인대출규제가아파트소비자들에게미치는영향은어느정도일지도알아본다.당장2018년에대두될유동성축소,수요심리위축,준공물량증가라는3가지부담요소가마음에걸린다는이유로큰흐름을놓쳐서는안되는이유와모멘텀투자를아파트투자에접목시키는방법도설명한다.
3장‘2018년수익형부동산시장은어떻게흘러갈까?’에서는은퇴세대의선택지로월세부동산이확고한자리를점할것으로예상하면서,리스크와싸워야하는시장구조및시스템을낱낱이파헤친다.또어떤수익형부동산유형들이괜찮은수익률을안겨줄수있을지도알아본다.4장‘문재인정부의부동산정책,2018년을전망한다’에서는역대정부의부동산정책들을살펴보고,선진국형부동산시장으로가는문턱에있는대한민국부동산시장을합리적으로관리해야한다고기술한다.5장‘규제가강화될2018년,어떤부동산이살아남을까?’를통해서는규제속에서역발상과가치투자로더큰이익을창출하는투자법이성공을거둠을지목하고,소비자가아닌개발사업을통해직접부동산을생산하고공급하는부동산시행이흥미로운분야가될것이라제안한다.6장‘2018년해외부동산시장은어떻게흘러갈까?’에서는주요국들의2018부동산시장을전망하고,미국과베트남투자에대해서자세히소개한다.

[책속으로추가]

수익형부동산시장과관련해정부가할일은하나다.이시장은제대로된정보와통계가갖춰져있지않다.따라서선량한다수의투자자에게피해를입히면서이들을상대로건설업계와부동산업계는막대한이익을볼수있는불안요소를안고있다.그렇다고단기적인해결책을대뜸들이댄다면선의의투자자에게까지추가적인어려움이가중될것이뻔하다.따라서긴안목으로시장을바라보고기본적인월세통계등인프라를갖추는일과더불어무분별하게난립하는상품에대해경각심을갖게해야한다.또한도를넘을경우에는해당시행사나시공사등에행정조치를취하겠다는메시지를명확히던질필요가있다.아울러검증되지않은상품을마치좋은투자처인것처럼홍보하는광고업계나언론기관에대해서도보다강도높은제재를가할필요도있다.물론당장물리적으로할일은아니다.점차시장의투명화와객관적정보제공이가능한방향으로문제들을개선해나가자는것이다.그리고틀림없이점차그렇게될것이다._p.158

위례신도시등2기신도시조성이후동탄2신도시와평택고덕신도시까지를사실상마지막개발지로보고있다.2016년이후아파트공급은동탄2신도시나전체개발일정의60%수준에도달한인천송도신도시,평택고덕신도시등에집중되고있고,2000년대중반에비하면확연히주택공급이줄어든모양새다.이에상업시설의공급역시눈에띄게감소한모습이다.이것은상가시장의향후방향성측면에서긍정적인기대를하게한다.무분별하게상가가공급되다보면앞서언급한L씨처럼도대체어디에투자해야하는지갈피를잡지못하는혼란스러운상황이발생한다.또상가가난립할경우같은업종끼리치열하게경쟁해야하는상황이발생해제살깎아먹기식운영으로매출이줄어들고임대료를제대로내지못하는점포가늘어날수밖에없다.이때문에공급되는상가가줄어드는것은투자측면에서반가운일이다.다만선택지가줄어들다보니일부인기지역이나1군시공사가짓는상가에관심이집중되면서거품이생기는것은바람직하지못하다.
_pp.169~170

전ㆍ월세난으로급격하게월세매물이증가하고있는것은사실이기때문에시장의흐름에꾸준히주의를기울여막차를타는투자는하지말아야한다.우리나라의경우월세방식이시장에서정착화됨에따라월세에대한저항감이줄어들어전반적인월세수준이올라갈가능성이있다.따라서투자에나설경우월세상승가능성이있는역세권이나업무지역에관심을가질필요가있다.오피스텔과달리아파트는세입자가자주바뀌지않는다.앞서서술한것처럼관리비가저렴하면서전용률이높아월세거래가잘이루어지고공실위험이상대적으로적다.일정기간이후감가상각되는오피스텔에비해가격이오를여지가높음은두말할나위가없다.흔히부동산상승기에는중대형아파트가크게오르고,부동산하락기에는소형아파트가리스크방어에유리하다는속설이있다.최근수년간소형아파트가대형아파트에비해압도적으로많이공급된것은사실이지만그렇다고시장의근간을흔들정도는아니다._pp.176~177

규제폭탄이하나터질때마다단기적으로거래량은감소하지만,가격은그대로이거나다시오르는패턴은이미15년전부터그래왔던일이분명하다.거래량이감소한다고가격이바로떨어진다고믿는사람은더는없다.노무현정부시절에부동산정책이실패한이유는결국시장과싸우려했기때문이다.이번문재인정부역시같은생각이지만이미시장을구성하는개개인들은새정부의머리위에올라가있다.세금을올리거나대출을규제하면버티기전략으로들어가거나전세가격을더심하게올려버릴것이고,특정지역이나시장을규제하면오히려급매물을매수해장기적으로오를때를기다리면서버티면그만이다.요즘같은자본호황기에부동산을잡겠다는것은그야말로계란으로바위치기가아닐까.수도권에사는사람들에게는‘아파트는오르던대로오르고잠시주춤하더라도그건이보전진을위한일보후퇴일뿐이다’라는인식이이미자리잡고있다._p.200

인위적으로안되는것을억지로하려면몇배의힘이드는것이당연하고,수많은논란과논쟁,방향수정과번복을거듭하면서비용과시간을낭비할것이뻔하다.그보다는당장오피스텔,단독주택용지불법전매를근절하려면어떻게해야하는지를더연구하고,상가불법선분양과근생빌라등불법적분양관행을손보는데신경을더쓰라고말하고싶다.분양형호텔에투자해서몇억원을날린억울한투자자가수천명에달하는데도누구하나그런일에는관심도없는이상한나라가바로우리나라다.미국에오랫동안살았지만필자는미국의어느일간지에서도우리나라처럼부동산이얼마오르거나내렸다는기사가매주실리는것을본적이없다.오히려주요도시나지역을소개하면서주거환경과교통,학군등을설명하는연재기사는여러번본적이있다.집은필요한사람만사는것이고,부동산은오를때가되면오르는것이며,자연스러운시장사이클을물리적으로통제할수는없다는사실을그들은오랜역사를통해터득한것이다._p.205

후분양제도가도입될때시행사는물론규모가작은건설회사들이사업비용을확보하는데어려움을발생시키게되면사업속도가떨어질수밖에없다.공급이충분해보이는지역에서는타격이적겠지만,서울을비롯해수요가공급을앞지르는지역의경우단기간에집값이크게올라가는데단초역할을할가능성도높다는말이다.국토교통부산하주택도시보증공사의예측에따르면후분양제를도입할경우전국적으로연평균8만6천~13만5천호의공급이감소한다고한다.개인적으로는후분양제의단계적도입에찬성하는입장이다.하지만정부의서투른일처리방식이자칫시장에큰불안요소를안기지않을지걱정된다.지금은후분양제를밀어붙일시점이아니라건설사들과소비자들의리스크를줄여줄장치들을먼저정비하는게먼저다.혹여라도이제도를정치적인목적이나선동의명분으로이용했다가는두고두고후회를남기게될것이다._p.229

필자는앞에서2018년하반기에는오피스텔대란이일어날가능성이있다고지적했다.하지만늘그렇듯침체기에도살아남는부동산이있고,오히려위기를기회삼아더큰혜택을누리는사례가얼마든지있다는점을기억하자.오피스텔시장이과포화될수록지역과입지에대한중요성이매우커질수밖에없어지금이야말로평소눈여겨보지않던통계를꼼꼼히따져봐야할때라고볼수있다.그렇다면그동안어떤지역에서오피스텔투자가성공을거두었을까?아래의표를살펴보자.지난2015년부터서울및경기ㆍ인천지역의500실이상오피스텔을표본화해이오피스텔이속해있는지역을강남ㆍ분당권,역세권,대학가,업무벨트,신도시ㆍ택지개발지구로세분화해수익률을구했더니역세권이가장수익률이높은것으로나타났다.지하철역이가
까울수록땅값이비싸분양가격이높지만월세수익도높기때문에이를상쇄한다는분석이가능하다._pp.258~259

그럼에도개발사업에점차많은이들이눈을돌리는이유는크게2가지로구분해볼수있다.첫번째이유는우선완성되어상품으로나오는부동산에수요자입장에서접근하는것이과거처럼큰메리트를제공하지못하기때문이다.다시말하면부동산으로돈버는것이그만큼어려워졌다는말이다.다른자산운용수단에비해중장기적으로부동산이우위를점한다는인식이짙게깔려있기는하지만한때자고나면오르는식으로부동산으로이득을보던시절과비교해현재공급되는부동산은썩입맛에맞지않는다는의미가될수있다.두번째이유는우리나라에서개발사업을실제로영위할때다양한조력자를동원해업무를진행해나갈수있기때문이다.실제로상당수의시행사들은재정이열악하며각계전문인력을보유하고있지못하다.통상10%정도에해당하는토지계약금만있으면토지중도ㆍ잔금은물론이고공사비와기타부대경비를시공사의지급보증등에의한신탁사ㆍ금융사의PF로충당한다._p.265

중국인들이부동산을보는눈은생각보다정확하고예리한것으로알려졌다.이유없이무턱대고투자하지는않는다는이야기다.우선중국인들은대학교인근부동산을좋아한다.홍대ㆍ이대ㆍ연대가몰려있는마포구와서대문구,그리고건대주변과연세대캠퍼스가있는송도신도시를선호하는이유다.이곳에투자한중국인들의말을들어보면현재중국주요도심에서가장부동산가격이많이오르는곳이바로대학교주변이라는것이다.또이들은자연환경이좋고경관이좋은지역을선호한다.하지만동시에지역개발적호재가있어서장기적으로가치가상승할수있어야한다.환경이뛰어나지만제주도에는투자가몰리고강원도나인천경제자유구역에상대적으로투자가적었던것은제주도지역의부동산상승을미리정확하게예측한탓이다.앞서언급했지만한국이든외국이든중국인들이몰려든지역은어김없이부동산가격이크게오르는경향을보이게된다._p.273

2010년에워런버핏은당시미국부동산의침체와관련해가격하락이좀더이어지겠지만투자자들에게는이때가오히려기회가될것이라는예언을했는데결과적으로이는정확히맞아떨어졌다.저평가된매물을매입하라는그의조언대로2012년이전에집을샀던사람들은큰시세차익을누렸다.미국은현재낮은실업률과임금상승영향으로자체적인주택시장수요가건실하게떠받치는모습이고,모기지금리상승이후에도이기세는꺾이지않고있다.날로높아져가는렌트비역시주택구입을촉진하는역할을한다.2012년이후부터미국주택시장반등은증시반등까지영향을준다는점이입증된바있다.미국의경우한국과달리도심재개발보다도시주변지역에밸리를새로형성하는식으로신규주택이공급되는데최근미국서부지역에서는이렇게새로지은변두리단독주택들마저도신속하게팔리는상황이다.이에신규주택의공급가격마저도나날이오르는것을보게된다._pp.314

필자는이책을통해세계주요국가의주택가격이참많이올랐다고여러차례언급했다.대표적으로집값이오른나라로홍콩ㆍ영국ㆍ스웨덴ㆍ덴마크ㆍ호주ㆍ캐나다ㆍ미국ㆍ일본이있다.집값이떨어진나라는싱가포르정도다.공통적으로모든나라에서1%대혹은마이너스금리를택하며시중자금이부동산으로집중될수밖에없는환경이만들어졌다.아울러도시과밀화와인구집중현상이심화되고,도심의토지비용과건축비가상승하며주택공급이제한적으로이루어지는환경이이와같은부동산폭등을가능하게만들었다.더불어중국인들의해외부동산사들이기도한몫하고있