혼돈의 부동산 시장, 그래도 기회는 있다 (다가올 3년, 아직 부동산 투자 기회는 남아있다)

김인만

김인만부동산연구소대표로서유튜브〈김인만부동산TV〉를진행하면서KDI한국개발연구원부동산자문등다방면에서부동산전문가로활동하고있다.조선일보와직방,월간지〈퀸〉,닥터아파트등에칼럼을연재하고,YTN라디오〈생생경제〉고정출연및MBC〈마이리틀텔레비전〉,KBS〈여유만만〉,SBS〈김어준의블랙하우스〉,SBSCNBC〈용감한토크쇼직설〉등여러방송에도출연한바있다.저서로는『7일만에끝내는부동산지식』『월1,000버는꼬마빌딩잘사서잘짓는법』『문재인시대부동산가치투자』『나도꼬마빌딩을갖고싶다』『아파트투자는타이밍이다』등이있다.

지은이의말_영원히상승만하는부동산은없다!
『혼돈의부동산시장,그래도기회는있다』저자심층인터뷰

1장혼돈의부동산시장,우리는어디쯤서있나?
서울집값이예상외로폭등하다
부동산규제폭탄,상당한규모로터지다
입주물량이라는폭탄이터지기시작했다
대출규제로부동산의목을죄다
지방부동산침체는생각보다더심각하다
양극화가점점더극단으로벌어지고있다
금융위기이후한국과미국,반대의길을가다
일본의잃어버린20년,따라가는한국
알면힘이되는부동산지식_양도세

2장부동산시장,과거를알면미래가보인다
부동산상승의시작을알린박정희정부(1962~1979)
본격적으로부동산이상승한전두환정부(1980~1987)
1기신도시로집값을잡은노태우정부(1988~1992)
안정기를보내다위기를맞은김영삼정부(1993~1997)
IMF경제위기를극복한김대중정부(1998~2002)
투기와의전쟁에서패한노무현정부(2003~2007)
금융위기로집값이하락한이명박정부(2008~2012)
서울집값상승의시작을알린박근혜정부(2013~2016)
일본의‘잃어버린20년’,어떤일이있었나
알면힘이되는부동산지식_보유세

3장부동산보는눈을키워야한다
부동산대책의시그널을읽어야한다
부동산대책의시차효과를알아야한다
부동산대책의왜곡인지란무엇인가?
부동산가격이폭락한다는데,정말그런날이올까?
부동산이오른다지만그래도폭락하면어떻게해야하나?
왜내가팔면오르고,사면떨어질까?
인구가줄어들면아파트가격이내릴까?
주택보급률은높은데왜집값이오를까?
금리인상이부동산에미치는영향을파악하자
서울집값이도쿄집값보다비싸다고?
일본신도시와한국신도시의공통점과차이점
집값상승의주범은다주택자가아니다
알면힘이되는부동산지식_조정대상지역,투기과열지구,투기지역

4장부동산시장,다가올3년을말한다
서울집값이상승하는이유7가지
서울아파트,끝물은언제일까?
서울아파트vs.지방아파트
강남아파트vs.강북아파트
소형아파트vs.대형아파트
새아파트vs.기존아파트
입주물량,이제는팩트체크가필요하다
전세난은당분간없다
세금폭탄,드디어현실이된다
우리나라도일본형장기불황으로갈까?
알면힘이되는부동산지식_내전세금안전하게지키기

5장그래도부동산으로돈벌기회는있다
정부규제에도틈새는반드시있다
갭메우기만큼좋은틈새투자전략도없다
도시재생뉴딜사업에돈벌기회가있다
돈되는신규택지는분명따로있다
의외로서울시정책에기회가있다
지역별입주물량영향에따른투자전략은이것이다
주택시장침체의대안은수익형부동산이다
알면힘이되는부동산지식_임대사업자

이책은혼돈의부동산시장에서살아남을수있는투자전략을담은부동산전망서다.2018년서울집값이엄청나게폭등한후정부의규제폭탄이쏟아지며시장이주춤하고있다.이상승기에미처집을사지못한이들의마음은‘지금이라도집을사야하는가,아니면사지말아야하는가?’오락가락해좀처럼판단이안서고불안하다.한편현재집을가진사람들도‘상승기는쭉이어지는가,아니면조정의시작인가?’하는마음에불안하기는마찬가지다.떨어질것같기도하고더오를것같기도하고,좀처럼판단이잘안서는혼돈의시기다.이책은부동산가격에영향을주는여러중요한요인들을팩트로심층분석해앞으로의부동산시장을최대한정확히예측할수있도록안내해준다.지금당장의과열된분위기에무분별하게휩쓸리기보다이책을통해냉정하게분석하고판단해위기속투자기회를잡을수있을것이다.
오랫동안현장에서믿을만한부동산전문가로서활동해온저자는영원히상승만하는부동산은없다고,차면기울고많이오르면내리는것이바로시장이라고이야기한다.장기적으로부동산은가지고있는자가이기는게임이지만,다만중간에찾아오는위기상황에서의위기관리는필수인것이다.부동산시장을억누르는부정적요인이즐비한이때,서울집값을잡기위해각종규제가계속강화되고있는이때,부동산낙관론에취하지말것을저자는당부한다.부동산대책의실질효과가나오는데는2년에서3년이걸리므로지금당장정부대책의효과가보이지않는다고무시하면안된다.각종세금과대출규제는수요의힘을낮추는역할을하며,전반적으로는당분간약세가이어질가능성이있다.집값이너무많이상승했기에향후조정기가올수도있고,침체기가앞으로몇년동안전개될수도있다.저자는이런혼돈의시기를헤쳐나가기위한투자판단의기준점으로과거의부동산,역대정부의부동산정책,인구변화,공급물량,금리변화등부동산가격에영향을주는요인들을입체적으로분석해향후집값의향방을알려준다.또한저자는부동산조정장이와도돈을벌틈새는존재한다며아파트보다는규제에서자유로운수익형부동산에관심을가질것을당부한다.부동산은기다림의미학이필요한투자상품이다.위험관리를하면서때를기다린다면좋은결과가꼭온다.

다가올3년,아직부동산투자기회는남아있다!

집을가지지못한사람과집을가진사람들모두불안하다.‘이러다가집값이쭉떨어지는것은아닐까?’‘경제가어렵다는데부동산만이렇게올라도될까?’부동산시장의상황파악이더욱필요한요즘,이책은서울집값과한국의부동산시장에대한근원적인고민을해결하는데현실적인도움이될것이다.시중에부동산관련책들은많지만이책은부동산투자전략뿐만아니라틈새시장공략방법과위기상황을잘넘길수있도록위험관리를알려준다는점에서차별화된다.현재의위험요소를어떻게헤쳐나갈지알려주기에부동산투자자들에게유용한투자나침반이되어줄것이다.부동산시장을억누르는부정적요인들이즐비할수록현재에대해냉정하게분석하고미래에대해객관적으로전망하는작업이필요하다.부동산시장의흐름을미리알고싶다면,예상할수없는부동산시장에대한정확한예측과조언을얻고싶다면,쏟아지는부동산규제대책에도부동산시장을통찰력있게분석하고싶다면,이책이최고의길잡이가될것이다.
이책은총5장으로구성되어있다.1장‘혼돈의부동산시장,우리는어디쯤서있나?’에서는서울집값이폭등한이유와정부의부동산규제를알려주며현재부동산시장의흐름과문제점을조목조목정리했다.이어2장‘부동산시장,과거를알면미래가보인다’에서과거는현재와미래를보는거울인만큼과거박정희정부부터박근혜정부까지부동산시장의흐름과정책을분석·정리했다.지금당장의부동산시장만보고지나치게미시적인관점에삐지기보다는좀더넓은거시적인시각으로나무가아닌숲을볼필요가있기때문이다.3장‘부동산보는눈을키워야한다’에서는부동산정책의메커니즘과시차,왜곡인지를설명하고부동산폭락,순환흐름,인구변화,입주물량,금리인상,일본신도시,다주택자이야기까지부동산시장의흐름을읽고예측하는데필요한각요소들을상세히설명했다.4장‘부동산시장,다가올3년을말한다’에서앞으로3년간의부동산시장을팩트체크하면서예측했다.서울집값원인과전망,서울과지방,강남과강북,소형아파트와대형아파트,새아파트와기존아파트,지역별입주물량,전세시장,세금폭탄,일본형장기불황으로갈지등에대해다양하고재미있게분야별로정리했다.5장‘그래도부동산으로돈벌기회는있다’에서는그래도희망을찾기위해규제의틈새와갭메우기투자,도시재생사업,신규택지청약,서울시정책,수익형부동산갈아타기등을다루었다.뿐만아니라각장마다양도세,보유세,조정대상지역,투기과열지구,투기지역,내전세금안전하게지키기,임대사업자관련‘알면힘이되는부동산지식’을정리해서담았다.혼돈의부동산시장앞에서고민하고있다면이책으로냉정하게분석하고판단해위기속기회를잡아보자.