박원갑
국내대표적인부동산시장분석가이자명강사로알려져있다.고려대학교정치외교학과를졸업하고건국대학교부동산대학원에서석사학위를,강원대학교에서부동산학박사학위를각각받으면서이론적인지식을쌓았다.어느한쪽의관점에치우치기보다는균형잡기를중요하게생각하는전문가다.<세계일보>,<문화일보>,<중앙일보조인스랜드>에서오랫동안부동산담당기자로활동해글이매끄러워읽기편하다는평을듣는다....
프롤로그_집에서행복을찾는부동산생각법
1장부동산시장은인간심리의변주곡이다
우리도모르게빠져든가격의‘상향편향’
‘하우스푸어’너머‘영끌푸어’
시대적유행이었던갭투자,이젠거센역풍
벼락거지와설거지세대
예측밖‘외생변수’가더무섭더라
힘겨운‘존버’의삶
어김없이반복되는아파트재테크잔혹사
욕망의집어등과아비투스
우상향기우제를지내는사람들
“역세권중소형은불황에도강할줄알았죠”
고통스러운사유
무섭고위험한이윤지향적사고방식
편안과불안의이중주
가격을추앙하는삶
건물위험판정에웬축하플래카드?
어느순간,개인도기업처럼행동한다
시골에선집을언제살지묻지않더라
우리의욕망은부표처럼수시로흔들린다
젓가락으로팁을건네다
지식인의부동산혐오증
자신과비슷한사람만질투한다
“어떻게욕망이변하니”
내속에스며든타자의욕망
2장누구나빠지는심리적편향을경계하라
부동산시장은인간심리의집합체다
‘돈의주인’사람마음을읽어라
“마케팅은인간이비합리적이니까가능한거죠”
‘예상의무한연쇄’에서탄생하는투기
개인광기와집단광기
누구나장기적으로는합리적이다
부동산무리짓기는지혜인가,광풍인가?
자주나타나는‘생각의단일화’
‘대전족’은또다른행동감염
시장은때로는‘자기실현적예언’에빠진다
시장을전망할때도눈치를본다
시대정신과시대감정의차이
인간은얻는것보다잃는것에더예민하다
속참행하,그리고단두대
부동산의제1심리법칙“손해보고팔기싫어”
부동산이침체되면거래부터줄어들더라
또다른부동산심리법칙‘처분효과’
‘전세런’,또다른손실회피심리
때로는집팔고나서해방감도들더라
누구나빠져드는심리적편향
강남펜트하우스에살다가시골로이사가면불행할까?
중개업소에서아주싸거나비싼집을보여주는이유
전월세전환율이높아지면세입자부담도늘어나나?
“입주물량늘면집값급락온다던데…”
집과차에대한남녀의서로다른생각
여자의‘집심리학’
“아파트는라면같아요”
대도시에서마당있는집은왜찾기어려울까?
중년남자의로망과현실
젊은남자에게차는‘움직이는집’
‘아하,그렇군요’부동산시장을움직이는심리코드
누구나하는말,“우리동네가최고야”
“나중에후회할까봐못팔겠어요”
집을잘샀는지확인받고싶다
집판돈을갖고있으면왜좌불안석일까?
불확실성이호환마마보다더무섭다
세입자를두렵게하는‘깜깜이계약’
3장남의성공스토리에휘둘리지마라
경제학박사도사기덫에걸려든다
“의심겁나게하지.그러니까걸려드는거야”
마지막남은로열층을준다고속삭이면…
작정하고치는사기에는속수무책
‘안심마케팅’에속지말라
얼굴이험상궂은사기꾼은없더라
어쩌다찾아온행운에속지마라
요즘은복칠운삼이라는데…
“딴날은있어도딴놈은없더라”
어처구니없는실수로무너진다
소유하는순간,내마음도그곳으로향한다
시장가격보다비싼정서적가치
내가지은빌딩에애착이가는이유
집을꾸미다보니‘집사랑꾼’
재건축아파트는부동산의‘상품쿠폰’
소유효과를노린“일단살아보세요”
모델하우스는철저히계산된심리전의무대다
당신의욕망을유혹하는곳
심리적화장술에우리는허영을꿈꾼다
건설업체들의꼼수에딱걸리기쉽다
남의성공스토리에현혹되지마라
이야기에귀가솔깃하는이유
부동산시장을쥐락펴락,단톡방의힘
영웅이탄생하면그시장은버블이다
SNS로번지는왜곡된성공신화
왜믿고싶은것만믿으려하는가?
팩트3개가있으면기사를만든다
세상은규칙적이지않고랜덤하다
뻔한답이나올질문을애써하지마라
집값급락을예측했다는사람들
부지런한사람은타이밍만재지않는다
안전한고수익상품은이세상에없다
5년간세입자확보,안심해도될까?
공짜마케팅의덫에걸리지말라
물건이안좋을수록포장은화려하더라
4장한국부동산은일본부동산의복사판이될까?
사람은누구나이기적편향으로살아간다
나는능력,남은도덕으로평가한다
‘산집’과‘판집’에대한생각의차이
부동산전문가들은다부자일까?
부동산뉴스가없으면집값도조용할까?
미디어의핵심기능,의제와틀
가격변동을더부채질하더라
틀짓기에걸려들지말라
부동산시장은1차방정식이아니다
예측으로부를일군사람은시장에드물다
왜‘셀프족쇄’를채울까?
초심을잃지말라?변심을잘해야성공한다
소망적사고와당위적사고는위험하다
왜경제극단론자는자주등장하는걸까?
권위자의말이라도비판적으로수용하라
평론가가될것인가,실수요자가될것인가?
약간의착각속에서사는우리들
3가지유형의집값바닥
실패한사람은동창회에나오지않더라
선견지명인가,후견지명인가?
당신도‘착각상관’에빠질수있다
겉따로속따로인인간의미묘한심리
“돈되는아파트하나찍어주세요”
뭉치면망하고,흩어지면산다
왜아무도총대를메지않을까?
다운계약서에이타주의는없더라
마음속에왜두지갑이있을까?
아는게힘,모르는게약
닻내림은당신을자주홀리는마법이된다
닻내림효과,누구도비켜갈수없다
렌트프리의심리적함정
내아파트,얼마에팔아야손해가아닐까?
심리기술을함부로쓰면부메랑
좋을때와나쁠때는시계추처럼서로오간다
세상일은반드시평균으로돌아간다
평균회귀를활용한가치투자법
기계적평균회귀는드물다
인공지능시대의평균회귀
우리에게필요한사고법은?
한국부동산의미래는일본부동산의복사판이될까?
의대생증후군과버블붕괴의공포
일본버블붕괴는아주이례적사건
머지않은인구쇼크시대의생존법
5장부동산을대하는접근법부터바꿔라
유혹에수시로흔들리는사람을위하여
오디세우스가한국의아파트에산다면?
집값상승은물가에대한보상행위
금리는모든자산시장의중력이다
명목가격의영원한하락은없다
공포팔이,어떻게유망한비즈니스가되었나?
부동산은‘종이자산’보다‘바위자산’이다
부채와수익의균형이지속적인성공의비결이다
남의돈을무서워할줄알아야한다
위기는새벽도둑처럼찾아온다
수익은고통의위자료
속도만쫓다가는‘인생의고산병’이온다
‘부동산행복’은빈도에서나온다
현금흐름이왜중요한가?
집값하락에도흔들리지않는사람들
고수에게집이란어떤의미인가?
부자를따라하면나도부자가될까?
투자하더라도맛있는것사먹을돈은남겨두자
6장부동산도힐링이필요한시대다
시대의시각으로나를비추면달리보인다
마법의해결사는없다
‘내탓이오’만으로힐링이될까?
내가똑똑해서꼭지에서집을안샀다고?
나의아픔을넘어시대와세대의아픔
자기용서는치유를위한자기화해
‘자기불행코스프레’는금물
‘영끌푸어’의고통에서벗어나는마음훈련
곱씹기안하기,거리두기,그리고망각
사건과인생을구분하라
불행에맞서는마음근육
삶은‘2+2=4’보다‘1+5=4’
트라우마를넘어한차원더성장하라
미리맞은따끔한인생예방주사
PTG로더강건한사람이되어라
갭투자자는자기용서보다자기책임이먼저다
부동산힐링,집을바라보는렌즈부터바꿔라
은메달선수보다동메달선수의마인드
부동산은필수일까,선택일까?
홈과하우스의균형을맞춰라
에필로그_부동산시장의변동성은불안심리에비례한다
미주
심리적편향에빠지지않는
현명한부동산생각법!
이책은총6장으로구성된다.1장‘부동산시장은인간심리의변주곡이다’에서는‘하우스푸어’에서‘영끌푸어’에이르기까지우리는왜부동산때문에행복하지않은지에대해조명한다.돈을벌기위한욕망의수단으로전락한‘집’과이러한집의가격을종교처럼숭배하며우상향기우제를지내는우리들의현실을보여준다.2장‘누구나빠지는심리적편향을경계하라’에서는부동산시장을뒤흔드는심리코드를살펴본다.비이성적이고비합리적인선택을하게만드는‘양떼현상’‘행동감염’‘손실회피’‘현상유지편향’‘처분효과’‘대비효과’‘행동편향’등의심리적편향에빠지지않고올바른결정을내릴수있도록돕는다.3장‘남의성공스토리에휘둘리지마라’에서는시장참여자들이왜어처구니없는속임수에당하는지에집중해인간심리의취약한영역을건드리는교묘한마케팅전략등을살펴보고,심리적함정에빠지지않도록단단한생각의틀을갖추는방법을제시한다.
4장‘한국부동산은일본부동산의복사판이될까?’에서는‘이기적편향’‘인지부조화’‘유형화오류’‘현저성편향’‘자기열등화전략’‘자기중심적귀인’‘닻내림효과’등의심리적현상이부동산시장에서어떻게발현되는지를알아본다.부동산전문가들에대한오해와편견,부동산을인식하는의제와틀을제공하는언론의역할을짚어보고,전문가의경제예측을경계할것을강조한다.5장‘부동산을대하는접근법부터바꿔라’에서는아파트에서행복을찾기위해서는변동성이큰아파트가격과거리를두라고말한다.부동산을현금흐름을만드는금융상품으로여기고자주보상을받는게현명하다고강조하며,부동산관련‘공포비즈니스’의희생양이되지말것을일러둔다.6장‘부동산도힐링이필요한시대다’에서는영끌푸어의고통에서벗어나기위해자신의지난과오를용서하고‘자기불행코스프레’를하지말것을주문한다.그러면서‘과거의잘못곱씹지않기’‘타인(제삼자)의시각으로내문제바라보기’‘망각하기’라는마음훈련법3가지를소개한다.가격의노예가되지않으려면집의2가지기능인‘홈’과‘하우스’의비중을50%대50%로맞추는게이상적이라고도말한다.
추천사
이책은‘영끌푸어’로힘겨워하는MZ세대를위로하는동시에앞으로의마음가짐과방향을제시하는부동산심리서적이다.저자는부동산전문가를넘어실물경제에기반을둔응용심리학자라고해도될만큼이책을통해따듯한부동산힐링법을전한다.
김경일_아주대학교심리학과교수
부동산이투자상품으로자리매김하면서심리영역이갈수록중요해지고있다.부동산시장에참여하는다양한이들의마음을제대로꿰뚫어야이시장의흐름을읽을수있다.부동산과심리를재미있게엮은세미클래식한,근래에보기힘든훌륭한부동산책이다.
김영익_서강대학교경제대학원교수
지금과같은투자중독사회에저자가제시한‘행복한아파트살이법’에깊이공감한다.대도시사람들은대부분아파트에산다.수시로출렁이는가격에휘둘리지않기위해‘집사랑꾼’이되어공간적가치를재발견하라는메시지가인상적이다.
홍춘욱_프리즘투자자문대표
극단론이기승을부리는지금의부동산시장에서한쪽에쏠리지않고시장을균형있게바라볼수는없을까.내집마련이든투자든,방향을잡지못한많은이들에게이책은편향에빠지지않는올바른생각법을알려주는역작이다.
권대중_명지대학교부동산대학원교수
저자는오랫동안부동산심리탐구에심혈을기울인전문가다.부동산시장은공급이나정책이외에인간심리를함께읽어야제대로보인다.무엇보다행복이우선이라는그의메시지가마음에와닿는다.이책이부동산시장을바라보는렌즈를바꿔줄것이다.
김경민_서울대학교환경대학원교수
책속에서
한국주택시장은불규칙적으로찾아오는외풍에뿌리째흔들린다.주택공급이나정책을압도하는외생변수에의해주택시장이큰소용돌이에휩싸인다.세상일이그렇듯부동산시장도변화무쌍한일의연속이다.타이밍을재고미래를예측하는일이때로는무의미해진다.많은사람이집값은공급이나정책이결정한다고생각한다.이들변수가중요한것은맞다.하지만그런방법으로주택시장을전망하는것은위험천만한일이다.예상밖의돌발변수가닥치면예측한집값은모래성처럼무너지기때문이다.p.35
돈을벌기위해아파트를사고파는재테크행위가반복되면서오히려그렇게하지않는사람들이이상한사람으로취급받았다.집값이계속올랐기에사람들은굳이복잡하게생각할것이없었다.신속한의사결정과행동만이미덕으로칭송받았다.사유는그런행위를하는데방해만될뿐이었다.이리저리살피기보다남들을모방하거나시장에서알려진규칙에따라행동하는게재산을불리는데효과적이었고,가장훌륭한재테크방법으로통했다.아파트재테크는모든사람이손쉽게접근할수있는욕망달성의아비투스(habitus,일정하게구조화된개인의취향이나성향체계)가되었다.투자만하면금방대박이터질것같았던아파트는우리에게그야말로‘욕망의집어등(集魚燈)’이었다.p.40
지금당신은아파트때문에불행한가?그렇다면혹시그이유가아파트가격을종교처럼숭배한삶의후유증때문이아닐까?어찌보면최근에사회이슈가되고있는영끌푸어문제도아파트가격만오르기를기도하는인디언기우제식부동산투자의후유증으로도볼수있을것이다.아파트가격에올인하는삶은가격이모든것이기에가격이떨어지면모든것을잃는상실감과허탈감에빠진다.그만큼마음의고통과좌절이클수밖에없다.p.57
부동산시장을이해하기위해서는표피적인현상에일희일비하지않고변수를제대로읽는지혜가필요하다.부동산가격은장기적으로인구,구매력,공급등변수에따라움직임이달라진다.그런데단기적으로는심리의영향이절대적이다.심리는변화무쌍하게움직이는가격을
이해하는데핵심변수가된다는이야기다.pp.73-74
부동산시장은오해와편견이가득차있는심리적공간이다.시장은단기적으로사실보다는억측과풍문에더출렁인다.‘소문에사서뉴스에팔라’는격언은시장이뉴스보다소문에의해서움직인다는것을방증한다.일반적으로우리가하는행동은논리적으로이해되지않는일이허다하다.일을저지르기전에고민하는시간보다저질러놓고후회하는시간이더길다.또친하면무조건믿으려고한다.사기는낯선사람이아니라친숙한사람에게당하는데도말이다.그런생각들이비합리적이고비이성적이라는것을알면서쉽게바꾸지못한다.인간은이성의동물이기전에감정의동물이기때문이다.p.128
속임수에걸려드는것은단기간에큰이익을얻으려는대박심리,타인의언행에대한긍정적인믿음등이한몫할것이다.하지만본질을말하자면,속임수수법이교묘한데다인간심리의취약한영역을능수능란하게건드리기때문에누구라도걸려들기쉽다.미국의공인사기조사관파멜라마이어는“인간이진실과거짓을구별하는확률은겨우54%에불과하다”라고했다.그는인간의구별능력이낮은이유는거짓이라는분명한증거가없는한진실로믿고싶어하는‘진실편향’때문이라고말했다.pp.143-144
우리는어처구니없는단한번의실수로모든것을잃는다.운이란일어날수있는모든우연성의집합체다.모든발생가능성을겸허히받아들이는것,섣불리예측하지않는것은변동성이강한불확실한시대에생존을위한필수조건이다.pp.154-155
한방향만계속이야기하는사람의곁에가지말라.부동산시장은한쪽으로만움직이는게아니라오르락내리락한다.한쪽만이야기하는사람은다른쪽으로시장흐름이나타나면데이터를왜곡해서자신의주장을합리화한다.분석보다각색을하는셈이다.결국자기함정에빠져시장흐름과맞지않는억지논리를펴게된다.시장을있는그대로보는것이중요한데도말이다.그러니잘맞지도않는전망을팔아먹는사람을반드시경계하라.p.198
부동산투자로성공한사람못지않게실패한사람들도부지기수다.그런데도투자성공담만전설처럼나돌뿐,실패담은흔치않다.사람들이자신의실패를드러내놓고이야기하지않기때문이다.부동산투자에실패했다고너무자책할필요는없다.빙산의일각처럼남들에게알려지지않은실패담이훨씬더많을테니까.p.249
“열길물속은알아도한길사람속은모른다”라는속담처럼사람의마음을이해하는것은쉬운일이아니다.우리나라사람들은어지간히친한사이가아니고서는속내를쉽사리드러내지않아더욱그렇다.부동산시장은가끔마법없이는이해하기힘들때가많다.워낙부동산을둘러싼인간의심리가겉따로속따로인데다눈치,체면,불안등이뒤섞여드러나기때문이다.겉으로한굳건한약속만믿었다가는나중에낭패를당하기일쑤다.처음에는이타적으로행동하다가도상황이바뀌면금세이기적으로태도를바꾼다.몰랐던부동산정보를알게되면되레마음이더불안해지기도한다.한마디로부동산시장은복잡한심리전장이다.p.253
평균회귀는부동산개발사업을하든,작은집을사든적지않은교훈을준다.부동산시장에는영원한호황이없고,영원한불황도없다는지혜다.부동산시장은호황과불황을반복하는사이클을오간다.하지만눈앞의이익에춤추는인간이란어디그런가.오늘집값이오르면내일도오를것이라예상하며쉽게착각에빠진다.이른바‘지속편향’이다.하지만가격은계속오르지않는다.달이차면기울듯가격이오르면다시내리는게세상의이치다.p.281
아파트는일반적인부동산과는달리롤러코스터처럼가격변동성이크다.가격에휘둘리지않으려면아파트를재테크대상이아닌‘사는공간’으로생각하는것이중요하지만,유혹의원인제공자인가격을멀리하는것도한방법이다.거친격랑도멀리서바라보면평온한바다일뿐이다.p.296
사는집을제외한부동산을보유할것인지말것인지의판단기준은현금흐름이수도꼭지에서물흐르듯잘발생하느냐의여부다.받을지안받을지모르는단한번의행복(시세차익)에연연하지말고여러번쪼개서행복(운용수익)을받는지혜가필요하다.부동산에서행복은자주,쪼개서받을수록좋다.p.320
철학자이마누엘칸트는“인간성은줄기가비틀린나무와같다”라고했다.인간은아무리똑똑해도시대가안고있는사회적편향이나이데올로기에서벗어나기힘들다는말이다.부동산열풍은시대상황의문제였고,나는그중한명일뿐이다.집값이자고나면다락같이오르는상황에서냉정함을유지하기란신이아닌이상쉽지않은일이었다.지금와서결과론적시각으로보면그런행위는무리한투자,즉‘투기’였을뿐이다.p.337
한번투자에실패했다고인생의낙오자는아니다.‘영끌푸어’라면집투자라는단일사건에서실패한것이지인생까지실패한것은아니다.그사건에만후회하고반성하고그쳐라.내인생까지공격하지말라.그사건과내인생을분리해라.자기비하로이어지지않도록하자.p.346