경매초보도혼자따라할수있는가장쉬운입문서!
이책은부동산경매를처음접하는사람도쉽게따라올수있도록단계적으로구성했다.먼저1장에서는왜지금부동산경매가내집마련의현실적인대안이되는지를설명한다.이어2장부터는경매절차와용어,등기부등본해석,권리분석,말소기준권리,선순위권리와임차인분석등초보자가반드시알아야할핵심내용을차례대로익히도록했다.이후에는특수권리와현장조사,시세조사,재건축아파트분석,입찰전략,명도까지실제낙찰이후의과정까지체계적으로다룬다.복잡한내용을단순히나열하는것이아니라실제사례를통해자연스럽게이해하도록구성해실전에서바로활용할수있도록했다.각장에서배운내용을실제경매물건에곧바로적용할수있도록구성해,지식을바로실전으로연결할수있게했다.처음부터끝까지실제경매의흐름을따라가며배우기때문에,독자는자연스럽게혼자서도입찰을준비할수있는자신감을갖게된다.
이책은경매투자고수만을위한책이아니라내집마련을준비하는사람을위한가장쉬운경매입문서다.경매를한번도접해보지않은사람은처음부터끝까지전체흐름을이해할수있고,이미관심을갖고공부하던사람은권리분석과입찰기준을더욱체계적으로정리할수있다.특히경매를어렵고위험한시장이라고생각했던사람도안전한물건을고르는기준을자연스럽게익히게된다.경매를제대로이해하면단순히낙찰기술뿐아니라부동산을바라보는안목도함께넓어진다.이는경매뿐아니라일반매매에서도더합리적인선택을하는밑거름이된다.막연한두려움때문에미뤄왔던내집마련을이제는스스로계획하고실행할수있는자신감을얻게된다.내집마련의기준이달라지는순간부동산을바라보는시각도달라지기시작한다.부동산가격은시장이결정하지만,좋은기회는준비된사람이먼저발견한다.내집마련의기회는결국준비된사람에게먼저찾아온다.
책속으로
부동산경매는법원절차에따라경쟁입찰을통해부동산을취득하는제도입니다.매매시장보다가격경쟁력이높아합리적인매입수단으로활용됩니다.내집마련을목표로한다면자신의예산범위안에서안정적인지역을선택하고,이를발판삼아단계적으로자산을확장하는전략을세울수있습니다.경매시장은권리관계에대한정밀한분석과시세에대한충분한검증만할수있다면누구나도전할수있는시장입니다.어렵고위험하다는인식만버려도새로운시장이보입니다.경매는‘안팔리는부동산’이아니라‘매매가어려운부동산’입니다.부동산경매의가장큰장점은원하는부동산을시세보다저렴하게취득할수있다는점입니다.그런데도일반적인취득방법과다르다는이유로많은이들이경매를어렵고위험한시장으로인식하고있습니다.
---「1장부동산경매는내집마련의현실적인해법이다」중에서
경매는민사집행법에따라국가가직접채권·채무문제를해결하는절차입니다.모든과정은국가기관인법원이진행하므로공정성과투명성이보장됩니다.이러한점에서경매는일반적인거래에서우려되는사기나계약불이행등의위험은없습니다.또한법원에서공개한매각물건명세서의내용이실제권리관계와다르거나중대한하자가있어낙찰자에게손해가발생하면매각불허가절차를통해구제받을수있고,이미잔금을모두낸이후라면국가를상대로손해배상도청구할수있기때문에오히려법적안정성이높은거래방식이라할수있습니다.
---「1장부동산경매는내집마련의현실적인해법이다」중에서
경매는채무불이행으로발생한권리관계를정리하고,채권회수를통해금융시장의자금순환을유지하기위해필수적인제도입니다.채권자의경매신청을시작으로경매개시결정등기,현황조사,감정평가,입찰,매각대금납부,배당에이르기까지모든과정은법원이정한절차에따라체계적으로진행됩니다.각단계에서이뤄지는절차와용어를정확히익혀야부동산경매절차의흐름을이해할수있으며,이를토대로안정적인낙찰전략을세울수있습니다.자본주의사회에서는각종금융거래가끊임없이이뤄집니다.은행대출과기업간의거래,개인간의거래까지모든경제활동은약속된상환을전제로움직입니다.그러나현실에서는모든채무가약속대로이행되는것은아닙니다.누군가의채무불이행은곧누군가의손실로이어지게되는데,이러한연쇄적손실은금융시장전반의불안정으로확대될수있습니다.이같은연쇄적위험을차단하고,경제질서를유지하기위해마련된제도가바로부동산경매입니다.
---「2장부동산경매절차와용어부터먼저익히자」중에서
경매절차는입찰과낙찰만으로이뤄지는것이아니라신청단계부터대금납부와배당에이르기까지정교한절차의연속입니다.이흐름을이해하면각단계에서무엇을확인해야하고,어떤정보가중요한지자연스럽게구분할수있습니다.경매가어떻게시작되고진행되는지,전체적인구조를살펴보겠습니다.채권자가법원에경매를신청하면,법원은제출된신청서와첨부서류를검토해경매신청요건이충족되었는지를심사합니다.법원은요건이모두충족되었다고판단될경우경매개시결정을하는데,이는통상적으로접수일로부터2일이내에이루어집니다.이후관할등기소에경매개시결정기입등기를촉탁하고,이등기가완료되는순간부터채무자의부동산은법적으로압류된상태가됩니다.이후법원은집행관에게부동산의현상,점유관계,임차인의차임또는보증금액수,그밖의현황을조사하도록명합니다.
---「2장부동산경매절차와용어부터먼저익히자」중에서
부동산등기부등본은표제부와갑구,을구로구성되며,부동산의현황과소유권변동,담보및사용권관계를모두확인할수있는문서입니다.표제부에서는위치·면적·구조·대지권등물리적현황을확인할수있습니다.갑구에서는소유자와그소유권행사를제한하는사항을확인할수있고,을구에는부동산의채무부담과사용을제한하는권리를파악할수있습니다.등기부등본은인터넷등기소를통해누구나열람할수있으며,권리의우선순위결정이권리분석의시작입니다.등기부등본은부동산권리변동내역을과거부터현재까지모두확인할수있는이력서입니다.표제부는부동산의현황,갑구는소유권의변동,을구는담보내역을알수있습니다.부동산등기부등본(등기사항전부증명서)은경매입찰을위한권리분석뿐만아니라매매나임대차계약등어떤거래를하더라도가장먼저확인해야할문서입니다.이문서에는해당부동산에관한모든이력이담겨있습니다.현재설정된권리의종류와변동내역은물론과거에이미말소된권리와내용까지한눈에확인할수있기때문에부동산의과거와현재를모두보여주는일종의이력서라고할수있습니다.
---「3장권리분석의시작인등기부등본해석하기」중에서
등기부등본에나온권리의순서를파악하는것이권리분석의첫단계입니다.같은구에서는순위번호를,다른구간의비교는접수일자를기준으로순위를판단합니다.권리분석에서가장먼저파악해야하는부분은권리의우선순위입니다.등기부등본에는다양한권리가기록되지만,그순서를정하는방식은단순히나열된번호만으로판단하는것이아닙니다.접수일자와접수번호의의미를정확히이해해야각권리간의선후관계를정확히판단할수있습니다.같은등기부등본안에여러권리가등기되어있을경우,어떤권리가먼저성립했는지에따라낙찰자가부담해야할권리인지,매각으로소멸하는권리인지가달라집니다.만약권리가서로다른구(갑구와을구)에기재되어있을경우,순위번호로우선순위를결정할수없기때문에접수일자가권리의순위를결정합니다.
---「3장권리분석의시작인등기부등본해석하기」중에서
말소기준권리는경매에서소멸하는권리와인수하는권리를구분하는기준입니다.(근)저당권,압류,가압류,담보가등기,경매개시결정등기중가장먼저설정된권리가이에해당합니다.말소기준권리이후에설정된권리는원칙적으로매각으로소멸하고,그이전에설정된권리는낙찰자가인수할수있습니다.따라서각권리의의미와성격을파악하고,왜말소기준권리가있어야하는지그근거를살펴보겠습니다.권리분석은그원리를이해해야헷갈리지않습니다.말소기준권리는채권자의원활한채권회수를보장하기위한것입니다.경매부동산에는다양한권리가복잡하게얽혀있는경우가많습니다.따라서권리관계를명확히분석하고위험요소를사전에파악하는과정이반드시필요합니다.
---「4장권리인수여부를가르는기준,말소기준권리」중에서
권리분석의첫단계는말소기준권리를찾아내는것입니다.말소기준권리란,말그대로낙찰시말소여부를판단하는기준이되는권리를뜻합니다.법률용어는아니지만,경매실무에서는반드시알아야할핵심개념입니다.말소기준권리는다음6가지가운데가장먼저등장하는권리입니다.①저당권②근저당권③압류④가압류⑤담보가등기⑥경매개시결정등기.즉6가지기준권리보다나중에설정된권리는모두낙찰과함께소멸하고,그보다앞선권리는낙찰자가인수해야합니다.말소기준권리가되는근거는민사집행법제91조에명확히규정되어있습니다.
---「4장권리인수여부를가르는기준,말소기준권리」중에서
선순위가처분은말소기준권리가될수없으므로피보전권리와본안소송결과에따라낙찰자가소유권을잃을위험이있고,선순위소유권이전청구권보전을위한가등기역시본등기가이뤄지면효력이가등기시점으로소급되므로낙찰이후소유권을상실할수있습니다.따라서두권리의성격이불명확하면입찰을보류하는것이좋습니다.선순위전세권은전세권자가전세권을기해경매를신청했거나배당요구를한경우에만말소기준권리의역할을합니다.
---「5장낙찰자를위협하는선순위가처분,가등기,전세권」중에서
주택임대차보호법은주택이매매나경매로이전되더라도임차인의주거안정을보호하기위해마련된특별법입니다.임차인에게는대항력,우선변제권,최우선변제권과같은권리가인정됩니다.다만이러한권리는전입신고와점유,확정일자등법이정한요건을갖춘경우에만발생합니다.입찰자는임차인의대항력취득시점과배당참여여부를꼼꼼히확인해야인수위험을피하고안전한입찰전략을세울수있습니다.
---「6장주택임대차보호법을반드시알아야하는이유」중에서
부동산경매에서는일반매매시장에서쉽게접하기어려운권리관계가출현하기도합니다.대표적으로공동소유자중일부지분만매각되는지분경매,집합건물등기부등본에대지권이등기되지않은경우,토지에별도의권리가설정되어있거나점유를근거로유치권이주장되는경우등이있습니다.이러한특수권리는법적관계를자세히확인하고정확히이해한다면,틈새기회를찾을수있는영역이기도합니다.
---「7장특수권리,무조건피하지말고활용하라」중에서
현장에서의시세확인과물건점검은아무리강조해도지나치지않습니다.단순히현장을한번둘러보는것으로는충분하지않습니다.해당단지에서현재가장낮은금액이어느수준인지,온라인에노출되지않은급매는없는지도확인해야합니다.동과향,층수,내부상태에따라가격은미세하게달라집니다.따라서동일평형이라도여러매물을직접비교해보는과정이필요합니다.경매감정가는현재시장가격을그대로반영한다고단정할수없습니다.
---「8장시세와물건조사,발로뛰어야보인다」중에서
재건축사업이초기단계일수록사업성,분담금규모등에대한불확실성이큽니다.또관리처분이후의막바지단계라하더라도공사비증액,금융비용증가등으로인해추가분담금이상승할가능성도있습니다.따라서각종자료를수집해공사비분쟁여부,권리가액,조합원분양가를종합해예상투입자금을계산하고보수적으로접근해야합니다.특히경매로재건축아파트를취득하는경우조합원지위의승계여부는가장중요한검토단계입니다.
---「9장재건축아파트경매,이렇게분석한다」중에서
경매입찰은설레면서도떨리는과정입니다.아무리준비를철저히하고치밀하게분석했다고해도내가놓친부분이없는지수없이돌아보게되고,가격을얼마로쓸지마지막순간까지고민하게됩니다.그러나이런심리적압박은초보자만의경험이아닙니다.경매를여러번경험한고수역시입찰직전에는같은긴장과고민을합니다.중요한것은지금까지배운대로자신만의기준과원칙을세웠는지입
