돈이 되는 서울 아파트 지금 당장 사라

김태현

평범한사람이자부동산전문작가다.남들보다빨리사회에나와부모가그랬던것처럼성실한사회인으로꾸준히지금까지일하고있다.IMF와금융위기등경제적어려움을겪으면서직장인이살아남는길을찾기위해경제공부를시작했다.지난15년간경제경영도서부터부동산관련도서까지1,000권이넘게읽었다.특히그중에서부동산시장원리로보는우리사회의경제흐름에매료되었다.경제흐름에따른부동산원리를파악해나갔으며,부동산매매시장에서실제로많은거래를해서발빠른시장예측도가능해졌다.부동산시장을읽는것은우리사회의경제흐름을파악하는것과같다.어떤정부이건새로운정부의이슈는매번부동산이었다.이책은내집마련을꿈꾸는평범한사람들에게조금이나마도움을주고자집필되었다.부동산은요행이아닌엄격한경제논리위에있으며,그것을증명하기위해각종통계자료와데이터를분석해서집필했다.

머리말ㆍ5

제1장서울아파트의특징
서울은아파트를지을땅이없다ㆍ13
서울아파트의공시지가는20년동안상승해왔다ㆍ18
우리나라의일자리는서울에집중되어있다ㆍ24
서울의아파트가격은상승해왔다ㆍ31
서울의가구수는늘어날것이다ㆍ39
서울의집값을잡으려면교통망을확충하라ㆍ45
최고의입지는사람들이몰리는곳이다ㆍ52
학군에따라아파트가격이달라진다ㆍ58

제2장서울아파트의미래
서울의전월세공급은줄어들고수요는많아진다ㆍ67
재건축이늦어지면서울아파트가격이상승한다ㆍ75
멸실가구가증가하면부동산가격이올라간다ㆍ82
인허가물량이줄어들고있다ㆍ88
서울아파트는양극화가심화된다ㆍ94
서울아파트의슈퍼상승사이클이다가온다ㆍ100
미래가치가더해질역세권프리미엄ㆍ106
신축아파트가격은상승할것이다ㆍ111

제3장서울아파트를이해할수있는빅데이터
서울아파트의입주물량ㆍ121
집값상승의시그널을한눈에알수있다ㆍ128
서울아파트는2023년이후에도상승한다ㆍ134
아파트가격은거래량으로알수있다ㆍ139
서울아파트는통화량이늘면오른다ㆍ146
가계부채는위험한수준인가?ㆍ153
인플레이션과물가상승률,집값에미치는상관관계ㆍ160
한국과일본의부동산흐름과가격동향ㆍ166
금리가아파트가격에미치는영향ㆍ176

제4장서울아파트의역사적패턴
서울아파트가격을잡을수있는방법ㆍ185
아파트가격이오르고내리는핵심요인ㆍ192
분양가상한제가아파트가격을잡지못하는이유ㆍ203
역대정부의부동산정책에따른서울아파트가격변화ㆍ209
서울의강남아파트가격변천사ㆍ215
10년후강남의대체지가될수있는곳은어디인가?ㆍ222
서울아파트가격의흐름을알면매매할때를알수있다ㆍ227
외국자본과서울아파트가격변동ㆍ233

제5장서울아파트를사는법
손품과발품을팔아정보를수집하라ㆍ243
수도권아파트보다서울아파트를사야한다ㆍ249
서울아파트중에서도A급아파트가있다ㆍ255
서울아파트구매가늦었다고실망할필요는없다ㆍ263
서울아파트는최고의노후대비가된다ㆍ268

제6장투자할때반드시알아야할것들
자금조달계획서를작성하라ㆍ279
아파트를살때확인해야할사항이있다ㆍ284
부동산담보대출은이자연체가되지않아야한다ㆍ291

참고문헌ㆍ297

서울아파트투자의정석
“손해보지않고이기는부동산투자가이드”

부동산에관한질문중에가장많이하는질문이있다.아파트가격이너무많이올랐는데,내집마련은꼭해야하나요?내집마련을하지않고전세로살면되지않나요?내집마련후원금과이자를상환해야하는데,너무부담스럽지않나요?부동산가격의역사적흐름을볼때부동산은실물자산중에서가장안전하다.부동산중에서울,서울중에강남,강남중에신축아파트로돈이몰리고있다.이런상황에서서울아파트가격은연일상승하고있다.
『돈이되는서울아파트,지금당장사라』는수많은데이터를바탕으로서울아파트의미래가치를분석한다.서울아파트가격이상승하는이유와전망에대해객관적으로분석하고,언제아파트를사고팔아야하는지,어떠한원리로아파트가격이오르는지,아파트가격의역사적패턴은어떠한지등절대로실패하지않는부동산투자가이드를제공한다.
『돈이되는서울아파트,지금당장사라』는제1장서울아파트의특징,제2장서울아파트의미래,제3장서울아파트를이해할수있는빅데이터,제4장서울아파트의역사적패턴,제5장서울아파트를사는법,제6장투자할때반드시알아야할것들등6장으로구성되었다.인구와일자리가집중되어있는서울은대한민국의부(富)가모여있는곳이다.또한전국의교통망이서울로집중되어있어최고의입지를자랑한다.

서울아파트가격은지속적으로상승한다

서울은아파트를지을땅이거의없다.2013년부터택지공급이거의중단된상태다.당연히아파트가공급되지않아최소5년이상아파트가부족하다.서울아파트는지난20년간꾸준하게공시지가가상승해왔다.그러다보니2019년기준서울의땅값이가장많이올랐다.서울은5.29%로전국평균3.92%보다대략1.3%p이상상승률을기록했다.서울에는양질의일자리가집중되어있다.일자리는지하철과연계되어있다.강남구에있는강남역,역삼역,선릉역,삼성역,잠실역까지연결되는지역에대기업본사와금융업까지다양한일자리가모여있다.
재건축과재개발도서울아파트가격이상승하는데큰요인으로작용한다.현재서울에30년이상된아파트가30%이상을차지한다.재건축사업이늦어지면여러가지부작용이발생한다.첫째,전월세물량이급감해임대시장에부담을줄수있다.둘째,공급부족으로아파트가격이폭등한다.셋째,아파트에대한소비자의선택폭이줄어든다.건축인허가물량이점점줄어드는것도서울아파트가격이폭등하는이유다.2018년부터2020년까지계획물량이3년연속줄어들고있어서울아파트공급은큰차질을빚을것이다.
부동산가격의양극화는점점심화될것으로보인다.우선,신규아파트와연식있는아파트의가격양극화가심화된다.신규아파트의상품경쟁력은질적으로변화하고있다.또한비싼아파트는계속비싸진다.희소성이더욱부각된다.비싼아파트는부동산가치라고할수있는4가지요소를모두충족시킨다.교육환경,일자리,상권,교통환경등어느하나부족함이없다.비싼아파트지역을보면수요대비공급이항상부족하다.
서울아파트가격상승사이클이다가오고있다.가장큰원인은수요에비해턱없이부족한공급이다.아파트수요가늘면공급이동시에늘어나야한다.서울아파트입주물량은2015년부터2019년까지지속적으로완만하게상승해왔지만,2020년에물량이조금줄다가2021년에는거의반토막이된다.물량감소는아파트가격상승을부추긴다.

지금서울아파트를사야하는이유

수많은데이터가서울아파트가격상승시그널을보내고있다.첫째,아파트공급물량에따라부동산가격이상승하거나하락하는데,입주가예정된아파트물량이너무적다.공급물량만봐도2021년이후서울아파트가격상승신호는뚜렷하다.둘째,서울아파트전세가격이지속적으로상승하고있다.전세수요가많고,공급물량이턱없이부족했기때문이다.셋째,아파트매입을못하거나전세금마저너무많이오른상태여서주거대체제인주상복합,대형평형,나홀로아파트,오피스텔가격이상승하고있다.넷째,2013년부터2015년까지미분양아파트가급격히줄어들면서부동산가격상승신호를보내고있다.다섯째,입지좋은아파트의청약경쟁률이수백대1이상을기록한다.여섯째,입지가좋지않은아파트나구축아파트가팔린다.
서울아파트는2023년이후에상승한다.2021~2023년에서울아파트공급물량이거의없기때문이다.2021년에는2만가구밖에공급되지않는다.2022년과2023년에는더심각하다.2021년부터2023년까지3년간공급물량은5만가구도되지않는다.서울아파트가격은상승이장기화할수밖에없는상황이다.금리도아파트가격에영향을준다.기준금리가상승하면평균적으로아파트가격이상승한다.더욱이기준금리가상승하거나하락해도서울아파트가격은상승한다.다시말해서울아파트가격은기준금리의상승과하락여부와상관없이평균적으로올라간다는것을알수있다.
서울아파트는현재상승기에있다.서울은대한민국의모든것이집중되어있다.교통망부터교육환경까지인프라가잘갖춰져있다.서울은땅이부족해땅값이매년상승하고있다.우리나라는국토가좁고인구가많다.서울은부자들이많이살고있다.대기업과중견기업이몰려있고,일자리가넘쳐난다.서울아파트와수도권아파트매매가격도격차가벌어지고있다.서울아파트를사는것이수익률에서도월등히앞선다.