부자들의 상가투자

권강수

저자권강수

현(주)케라인포스대표,(주)상승디앤씨대표,한국창업부동산정보원이사,전한국소상공인컨설팅협회부동산분과위원장.조선일보ㆍ매일경제ㆍ서울경제ㆍ이코노믹리뷰ㆍ세계일보등에활발히기고하는칼럼니스트이기도하다.현재언론홍보,미디어광고,부동산시행개발,주거ㆍ상업시설분양컨설팅,IT프로그램개발(앱ㆍ홈페이지기획,제작),프랜차이즈본사시스템구축,온라인쇼핑몰창업컨설팅등의분야에서왕성하게활동하면서업계의주목을받고있다.

1997년3월,20대중후반부터서울금천구시흥유통상가에서대표를맡으며친구2명과의기투합해자동화시스템(system)산업기계프로그램설계,전기설비에관련된창업을했다.그해한보철강의부도로시작된대기업의연쇄부도는큰충격을주면서12월까지계속돼,이해에부도를내었거나부도유예가적용된대기업은10여곳에이르렀고경제전반에큰타격을가하여IMF체제를불러들인큰원인이된다.그또한대기업에서중소기업으로일감을수주받는상황에서대기업의부도로인해당시거래관련업체들이도미노처럼무너져한순간에위기에빠졌다.당시에는현금거래보다는대부분이어음거래로,만기로는3개월이나6개월단위의단기성이많았다.경제상황이쉽게좋아질것같지않자훗날을기약하고결국2년도채못버티고폐업을하면서처음실패를경험한다.이후부도나지않고현금거래만할수있는새로운창업에대한미련과열망이있어고민하던중신문을보고‘한국창업개발’을찾아가창업컨설팅상담을받는다.당시20대후반의청년인그의열정을알아본원장의권유로같이일을해보자는제안을받게된다.
1999년부터한국창업개발연구원으로창업시장전반의아이템발굴을담당하면서실전창업에대해경험을쌓게된다.개인,기업,프랜차이즈본사등의창업컨설팅지원과사업계획서작성,사업타당성분석,창업아이템발굴,보도자료작성,홍보마케팅전반을수행했다.이후독자적으로‘샤르망’이라는프랜차이즈를만들어커피&스파게티복합매장으로창업컨설팅도상당수맡아진행했다.당시복합매장은한지붕두아이템으로방송과신문지상에한번씩은소개됐을정도로유명세를탔다.덩달아인터뷰도많아지면서당시교육기관에서강의의뢰까지이어졌다.이후에도사업을확장하는과정에서자금부족과아이템부재로두번째실패과정에서빚까지지게되지만특유의긍정적인성격으로오랜기간동안부채를모두해결하는저력을보인다.
두번의실패경험들로비싼수업료를치렀지만포기하지않고끝까지이어진도전정신은일하는과정에서많은것을배우는약이된다.돌이켜보면인생의터닝포인트라할수있는경험들은그를강하게만들었고훗날새롭게한단계도약하는결정적계기가되었다.이후부동산시장전반에취약한부분이있다는것을알고자리를옮겨새로운분야인분양시장에뛰어들어분양마케팅사에서일하는현장마다영업실적상위에올라주위를놀라게한다.
2007년부터는부동산과창업시장,두가지모두를아우르는한국창업부동산정보원에서부동산시장의동향파악을통해시장분석등의자료를제공하고창업과관련된기술적인실무내용을다루고있다.그동안아파트,오피스텔,상가등을비롯해시행사,대형건설사부터중견건설사에이르기까지분양마케팅,언론홍보,광고기획등다양한부동산상품에대한경험을쌓았고100여개이상의현장에참여했다.
그간의실전창업과부동산관련된경험들을글로쓰기시작한것이지금에이르렀다.15년간창업시장과부동산,두가지분야를동시에언론에기고하는몇안되는사람으로업계에서꼽힌다.특히수익형부동산과상권분석은언론에서손에꼽을정도로활발하게자문과멘트를달고있다.

머리말|평생을함께할수있는상가투자의비밀
프롤로그|수익형부동산,그리고상가투자의미래

1장상가투자란무엇인가:이론편
01상가투자란무엇인가
왜상가를구매하는가
부자들은상업용부동산을가장선호한다
세입자관점에서바라보고접근해야만성공한다

02상가의유형
근린상가
단지내상가
주상복합상가
지식산업센터지원상가
테마상가
쇼핑몰
상가주택
코너상가
스트리트형상가
테라스형상가
선임대상가
확정수익상가
신도시ㆍ택지지구상가

03상권이란무엇인가
상권의형성과정
상가투자시‘목’에목숨걸어라
상권ㆍ입지분석시체크사항

04상권의종류
중심번화가상권
오피스상권
대학가상권
아파트ㆍ주택가상권
동네골목길상권
좋은상권?안좋은상권?

2장부자들의상가투자법:실전편
01상가투자의유형
상권이형성되어있고매매가능한구상가
새롭게개발되어지어지는신규분양상가
주택을매입해용도변경한주택형상가
노후된주택이나땅을매입해짓는상가
공동투자형태로짓는빌라주택형상가

02고수들만알고있는상가투자노하우
상가건물고를때살펴볼‘5가지’
상가도잘생긴게좋다
상가의적절한크기는?
상가층별가격팁
상가투자시적정융자비율
업종에따라상권범위도달라진다
상가수익률계산하는방법
노후상가수익률끌어올리는방법
지층점포는미운오리새끼?
출근동선보다는퇴근동선을잡아라
생각보다더위험한‘묻지마’투자
코너자리의덫,진짜명당은코너옆자리?
신도시만좇는투자자.그들은일명‘선수’다
월세하락을두려워하지마라

03‘세입자의관점’에서접근하라
좋은상가의선행지표=권리금
세입자도꼼꼼하게살펴라
직접경영도염두에둬라

3장월급쟁이들의투자,소액투자형부동산
01꾸준히각광받는오피스텔
오피스텔입지선정
전용면적60제곱미터이하의오피스텔을노려라
오피스텔적정수익률
수익률계산방법
북향,저층일수록수익률높다
10년이상된오피스텔은갈아타라
오피스텔도시세차익누릴수있다

02안정적인투자를위한지식산업센터
지식산업센터가주목할만한입지
왜지식산업센터인가
지식산업센터투자시주의점

03간편한관리,그러나높은리스크수익형호텔
수익형호텔,장단점은?
04높은가성비를자랑하는도시형생활주택
05백전불패의투자처,소형아파트
소형아파트선정조건
소형아파트투자시주의할점

스페셜서머리:수익형부동산시장전망

4장투자가치가한눈에보이는서울상권베스트40상세분석
01소극장문화와점증하는유동인구혜화역상권
02한중화해분위기로기대감이높아지는명동역상권
03다양한개발플랜으로기지개를펴는용산상권
04젊은유동인구가풍부한대표적인대학상권홍대입구역상권
05화려한홍대상권의두번째얼굴연남동상권
06개성만점가게들의집결지상수역상권
07오랜전통의교통중심지마포ㆍ공덕역상권
08디지털방송과콘텐츠의상징디지털미디어시티역상권
09대학가상권의대명사신촌역상권
10개성넘치는서울안의외국이태원상권
11신식과구식이융화된서북부최대상권연신내역상권
12과거와현재가함께어우러진망원역상권
13풍부한유동인구를자랑하는교통요충지왕십리역ㆍ한양대상권
14저렴한시세의매력적인대학가상권회기역상권
15먹거리와쇼핑의복합공간건대입구역상권
16주거단지중심의소규모알짜상권사가정역상권
17소비인구율높은강북핵심상권지수유역상권
18성북구복합상권으로도약하는성신여대입구역상권
19원스톱생활인프라가구축된노원역상권
20높아지는주변상권의확장성공릉역상권
21굵직한개발호재가기대되는창동역상권
22거대한소비세력속전형적인주택가상권목동상권
23복합쇼핑몰간상권변화가예상되는영등포역상권
24대한민국대표고시촌상권노량진역상권
25풍부한개발호재의자족도시마곡지구상권
26강서구를대표하는유흥상권화곡동(강서구청)상권
27손꼽히는유동인구를갖춘7일상권사당역상권
28강남과강서를잇는주거요충지신림역상권
29이국적인개성과매력이가득한골목상권샤로수길(서울대입구역)상권
303040직장인유동인구가풍부한구로디지털단지역상권
31아웃렛ㆍ지식산업센터ㆍ오피스가공존하는가산디지털단지상권
32대한민국최고의상권으로꼽히는강남역상권
33대한민국교육열기의중심대치역상권
34최고의입지로다시한번발전하는잠실새내역(구신천역)상권
35손꼽히는대한민국부촌압구정상권
36두터운소비세력이뒷받침하는방배동상권
37대형랜드마크를보유한잠실역상권
38다양한유동인구와특색있는입지천호역상권
39강남권에위치한항아리상권위례신도시상권
40새롭게떠오르는복합오피스상권문정역상권

똑똑한상가투자한번으로
평생마르지않는‘부의샘’을만든다
20년경력의전문가가말하는부자들의아주특별한상가투자법,
시간이흘러도결코변하지않는상가투자의완벽한바이블

부자들이지금가장많은관심을보이고있는재테크투자처는어디일까?투자여력이나개인의기호에따라다르겠지만그중빠지지않는것이바로‘상가투자’다.목좋은곳,유동인구와개발호재가예상되는곳의상가투자는임대료와향후가치상승으로인한수익등두마리토끼를잡을수있는매력적인투자처다.하지만좀더똑똑한상가투자를위해서는챙겨야할것이적지않다.수많은상가의유형과상권에대한분석,업종과창업에대한이해도필요하다.상가투자로성공한부자들의대부분은이러한과정을거치며자신만의상가투자법을축적한사람들이다.신간《부자들의상가투자》는20년경력의전문가가상가투자로부를이룬사람들의성공노하우를꼼꼼하게분석하고,이를토대로일반인들이상가투자로평생마르지않는‘부의샘’을만들수있는방법을소개한다.투자금이제한되어있는월급쟁이들을위한소액투자형부동산정보도소개함으로써활용의폭을넓힌것이또다른장점이다.

불황이깊어질수록더욱진가를발휘하는상가투자의마법!
돈이돈을벌게만드는부자들의상가투자법을확인하라!

상가와같이일정한수익을목적으로하는부동산을수익형부동산이라고하는데,흔히주변에서보이는상가나오피스텔,도시형생활주택,최근에자주등장하는수익형호텔등이대표적인수익형부동산이라고말할수있다.수익형부동산은안정적인수익을바탕으로시간의흐름에따른가치상승까지도노릴수있는매력적인상품이다.하지만경기에민감하고금리에따라수익이좌우되는만큼리스크또한큰상품에속한다.그중에서도상가는적지않은비용이드는데다가고위험상품으로분류돼막상관심은높아도상가투자에직접나서기는쉽지않을수있다.
그러나최근투자자들의성향은많이달라졌다.과거에는단기간의시세차익을노리는분위기였다면최근에는안정적인수익을바탕으로,장기적인안목으로투자하고있어투자의위험도도많이낮아지고있다.그중상가의경우월임대수익과함께지가·건물가치상승에따른시세차익도거둘수있어부동산투자자들이가장매력적으로느끼는투자상품이다.
저금리시대가이어지고있지만여전히많은사람들이마땅히투자할곳을찾지못하고있다(최근금리가조금씩오르고있지만아직까지는저금리시대라는것이사실이다).하지만정확하게표현하자면‘투자할곳을못찾는것’이아니라,‘투자할곳은많은데어디에어떻게해야하는지잘모르는것’이다.지금처럼경기사이클이빠르게돌아가고경기마저좋지않은시절일수록전통적인재테크방법인부동산투자에관심을갖는이들은더많아지기마련이다.그중에서도매달꼬박꼬박임대료를받을수있는수익형부동산에는더욱많은관심이모아지는것이당연하다.
수익형부동산의경우상가나오피스텔과같은수익형월세상품에투자할때는지역상권의현재가치와향후개발호재를면밀히파악하고투자해야한다.또한그동안의공급추이및입지등을꼼꼼하게살펴보는것이필요하다.핵심인투자를논할때그지역의상권을빼고는말할수없기때문이다.실제투자를할때투자지역의입지에대한이해는꼭필요하다.상권과입지에대한설명없이단순히상품만을가지고향후상품의미래가치를답변하기는무리가있다.저자가책을통해상권과입지에대한철저한분석과이해를반복해서강조하고있는까닭이바로여기에있다.

어떤책에서도볼수없는황금같은내용,
최초로공개되는서울4개권역핵심상권심층분석!

이책의가장핵심적인내용이라고할수있는‘서울상권베스트40상권분석’은저자가오랜기간발로뛰며써내려간노고의결과물이다.서울의40개상권을주말마다찾아다녔고한지역의상권을두세번다시가서확인한경우도있었다.40개지역을일일이다니면서상권별로최소5?6시간을걸어다녔고부동산중개사무소도4~5군데방문했으며,기본적으로3?4곳은인터뷰도진행했다.생생한현장감을위해점원과가게주인도가능한한많이만났다.한눈에보기쉽도록인포그래픽으로디자인한‘상권별평균매출베스트5업종’과‘상가평균시세및승하차인구’는어느책에서도다루지못한내용이다.상가투자를준비하는이들에게그야말로황금같은자료가될것이다.

[책속으로추가]

최근‘작은고추가맵다’는말이아파트시장에서도통용되고있습니다.전용면적59제곱미터이하의소형아파트가격이치솟으며수익형부동산투자시장에서귀한대접을받고있습니다.다른소액투자형부동산과비교해세입자를구하기용이해거래가활발하고매매가쉬워환금성이높다는것이소형아파트의가장큰강점입니다.더불어자잘한수리는관리사무소에맡길수있어다른부동산보다관리측면에서유리합니다.시간이지남에따라가치가올라가고물가상승에맞춰가격도오르기때문에월세수익과자산가치상승을기대하고투자하는투자자들의관심과더불어소형아파트는좋은투자대상으로자리매김하고있습니다.한때중대형아파트는경제적여유의상징으로자리잡아,많은베이비부머들은아파트평수를넓히는것이삶의목표이자재테크수단이었습니다.하지만최근중대형아파트에대한관심은시들해지고있습니다.이러한결과는앞에서도언급했듯1~2인가구증가라는인구구조변화의영향으로소형평수의수요층이두터워졌기때문입니다.-＜3장월급쟁이들의투자,소액투자형부동산＞의＜05백전불패의투자처,소형아파트＞중에서

대한민국전자제품의아이콘인용산역은2004년KTX개통과더불어호남선을포함한각종열차가들어서고민자역사가세워지며모습이급변했습니다.용산역내에는아이파크몰,아이파크백화점,이마트,CGV등각종상업시설이들어섰고글로벌도시를향한굵직한개발계획도잇따라발표되면서용산역상권은물론일대부동산시장이호황을맞는듯했는데요.하지만미래글로벌도시로주목받던용산은각종개발계획이엎어지면서극도로침체에빠지게됐습니다.용산역일대전자상가가전자상거래와복합문화상업시설등에밀리고설상가상으로단군이래최대규모의용산국제업무지구개발사업이좌초되면서분위기가순식간에꺾였습니다.다행스럽게도최근용산역근거리의신용산역개발사업이민간주도로진행중이고국제업무지구재추진등개발플랜들이쏟아져나오며서서히기지개를펴고있는상황입니다.2017년10월에는옛관광버스터미널부지에국내최대규모의호텔타운드래곤시티(연면적18만5,482제곱미터)가개장해빠른상권활성화도기대됩니다.
용산역과불과150미터떨어진곳에있는신용산역은용산역에서이름을따와1983년역명이결정됐습니다.용산역과신용산역인근은대단지아파트가모여있고이촌한강공원,용산가족공원,국립박물관등대규모문화시설이자리잡고있습니다.더불어미군기지가떠난자리에는초대형규모의‘용산민족공원’이조성될예정입니다.교육시설로는한강초,남정초,용산공고등이있습니다.
-＜4장투자가치가한눈에보이는서울상권베스트40상세분석＞의＜03다양한개발플랜으로기지개를펴는용산상권＞중에서