분양사업, 신탁 그리고 세금 (양장본 Hardcover)

정연대

[이력/업무]
-세무사
-서울시립대학교세무학과졸업
-서울지방국세청세법강사
-서강대학교경영학과겸임교수
-강남재건축사업등개발사업세무자문

[논문/수상/저서]
-신축건물의취득세과세표준산정에관한실무상쟁점(공저,2023)
-토지신탁의부가가치세납세의무자결정에관한소고(공저,2023)
-분양사업을통한주주의간접이익에대한증여세과세쟁점(공저,2023)
-한국세무학회삼일최우수논문상(2023년)
-취득의개념정립에따른당사자별신탁재산의취득세쟁점에관한고찰(공저,2022)
-세법학기본서의바이블1부,2부(공저,2017)
-민법총칙(2017)외다수

PART1.신탁과소득과세쟁점

Chapter1.신탁소득에대한과세구조
제1절개관
제2절법인세법상신탁소득에대한과세구조
제3절소득세법상신탁소득에대한과세구조

Chapter2.타익신탁이설정된신탁의과세쟁점
제1절시작하며
제2절타익신탁의설정사유
제3절타익신탁의쟁점에관한여러가지논의
제4절끝맺으며

Chapter3.지주공동사업의세법상논점
제1절서론
제2절조합의민사법률관계
제3절조합설립의과세쟁점
제4절조합원의탈퇴와조합해산에대한과세쟁점
제5절조합원의구성에따른세무처리방법

Chapter4.에쿼티조달과수익금지급에대한민사법·조세법상쟁점
제1절개관
제2절금전소비대차계약과투자계약의민사법률관계
제3절개인투자수익금에대한소득세과세

Chapter5.분양사업을통한주주의간접이익에대한증여세과세여부
제1절서론
제2절상증세법제42조의3의해석론
제3절영리법인을통한간접이익분여를포괄적증여개념에포섭하여증여세과세가가능한지여부
제4절결론
보론:2023년대법원판결선고에따른대상규정의해석론검토

Chapter6.분양수입의손익인식방법에관한소고
제1절시작하며
제2절선분양제도의도입과분양계약의법적성질
제3절분양수입의손익귀속시기결정
제4절분양계약이해제되는경우손익인식방법
제5절법인세법시행령제69조제3항의해석에관한질문과담론

Chapter7.개발사업구도와특수목적법인(SPC)의운용
제1절개요
제2절사업SPC의운용과세무상쟁점
제3절대출SPC의운용과세무상쟁점
제4절프로젝트금융투자회사의설립과운용에대한세무상쟁점

PART2.토지개발신탁의부가가치세과세쟁점

Chapter1.토지신탁의부가가치세납세의무자결정에관한소고
제1절시작하며
제2절신탁재산공급주체의연혁
제3절2020년개정법령내용분석
제4절수익자과세전환에관한담론
제5절끝맺으며

Chapter2.신탁의설정·변경·종료단계별과세쟁점
제1절개관
제2절신탁의설정
제3절신탁의변경
제4절신탁의종료

Chapter3.분양사업의세금계산서발급과수취
제1절분양과세금계산서발급
제2절분양사업과세금계산서수취

Chapter4.분양사업의매입부가가치세처리
제1절사업비종류별매입부가가치세공제방법
제2절토지관련매입세액의범위와판단기준

Chapter5.보충적납세의무
제1절입법연혁
제2절수탁자가본래의납세의무자인경우
제3절수탁자의물적납세의무

PART3.토지신탁의취득세과세논점

Chapter1.취득의개념정립과신탁의사법적법률관계의정합
제1절취득의개념정립이필요한이유
제2절법률과판례를통한취득의개념정립
제3절신탁의사법적법률관계에따른신탁취득세법리의이해

Chapter2.수탁자의신탁재산취득과보유
제1절서론
제2절신탁법상수탁자와신탁재산의법적지위
제3절신탁등기에대한취득세비과세요건
제4절신탁등기와감면취득세추징사유인매각의구별
제5절수탁자의취득유형별취득세과세내용
제6절부동산명의신탁취득세

Chapter3.위탁자에대한취득세과세
제1절개요
제2절신탁법의내용과등기절차
제3절위탁자지위이전과간주취득

Chapter4.수익자에대한취득세과세
제1절서설
제2절신탁법상수익자의지위
제3절수익권취득에대한취득세과세

Chapter5.분양신축건물의취득세과세표준산정에관한실무상쟁점
제1절개요
제2절취득세과세표준산정구조
제3절사실상취득가격의산정기준
제4절신축건물의과세표준산정을위한간접비용의항목별검토
제5절결어

Chapter6.과점주주의취득세납부의무
제1절개요
제2절과점주주의범위
제3절과점주주의제2차납세의무
제4절과점주주의간주취득세납세의무

Chapter7.5년미만법인의대도시내부동산취득에대한취득세중과
제1절개요
제2절클틀에서의중과요건
제3절중과유형별중과세요건검토

PART4.세무조사,그리고비즈니스범죄에대한세법상평가

Chapter1.부동산개발회사에대한세무조사와형사처벌
제1절시작하며
제2절세무조사절차
제3절조세범칙행위에대한형사처벌
제4절범칙세무조사사례

Chapter2.비즈니스범죄에대한형사처벌과세법의평가
제1절개관
제2절업무상횡령의구성요건과세법상평가
제3절업무상배임죄의구성요건과세법상평가
제4절배임수재죄·알선수재죄의구성요건과세법상평가

작가의말

“버려진섬마다꽃이피었다.꽃피는숲에저녁노을이비치어,구름처럼부풀어오른섬들은바다에결박된사슬을풀고어두워지는수평선너머로흘러가는듯싶었다.”

-김훈의『칼의노래』中-

이작가는400여페이지에달하는이순신의해전(海戰)이야기를“버려진섬마다꽃이피었다”로시작한다.다른시작은상상하기힘들다.작가는이문장을끄집어내기위해쓰고지우기를얼마나반복했을까?
(비교자체가성립되지않겠지만)이책은“신탁(trust)은어떤사람(위탁자)이믿을만한자(수탁자)에게재산을이전하면이전된재산은수탁자의소유가되지만수탁자는위탁내용에따라수익자를위하여신탁재산을관리,처분,운용,개발등을하는제도”라는다소뻔한내용으로시작한다.
물론고민없이던진것은아니다.이책의중심을“분양사업”과“신탁”중어디에두어야할지고민했고,저자는신탁을선택했다.물론이책이다루는내용은분양사업(pre-salebusiness)에관련된세금이다.분양사업과신탁은바늘과실의관계에있다.분양사업도대체로낯선영역인데,신탁은이보다더하면더했지덜하지않다.특히신탁의세금문제는법리측면에서복잡하다.신탁을선택한이유다.
분양사업에관련된신탁,즉분양형토지신탁에관련된세금문제를이해하기위해서는두가지를알아야한다.첫째는분양사업이어떻게돌아가는지알아야한다.업종별거래행태의이해는세금문제를이해하기위한기본이다.둘째는신탁법과신탁실무상신탁계약의내용을알아야한다.거래행태는경험을통해,신탁법은연구를통해습득할수있다.
저자는10여년넘게분양사업에직간접관여하며세금업무를해왔다.과거에는몇개의법규정과해석으로신탁세제를다스렸다.꼭맞는실무서나선행연구는없었다.그러던중2017년대법원전원합의체판결을계기로다수의법령과연구자료가생겨났다.그러나신탁세제에는여전히넓은여백이있다.물론신탁세제라는이름으로발간된책도있고,신탁세제에관련된법령이만들어지거나바뀔때마다교수나법률가들이논문을쏟아내기도했다.그러나최전선에서매순간의사결정을해나가야하는실무가에게는그다지도움이되지않았던것도사실이다.(그렇다고아무런가치가없다는것은아니다.선행연구는이책의밑거름이기때문이다)
신탁세제는법령과해석의여백이많아사유와추론으로그여백을채울필요가있다.제한된법령과유권해석에기반을둔법리를제시하고제시된법리에따라실무상적용가능한의견을개진하는방식의서술이필요하다.현재로서는이것이최선이라생각한다.저자는이러한사정과현실,그리고사실에입각해서이책을썼다.

저자가생각하는이책의특징몇가지를말씀드리고자한다.
첫째,이책은분양사업에관련된세금문제,이중신탁에관련된세금문제를중심으로분양사업의시작부터마지막사이출현가능한대부분의문제를다루기위해노력했다.짧게는3년,길게는5년넘게걸리는분양사업전과정의세금문제를다루었다.
둘째,세법상쟁점을이해하고해결하기위해서는분양사업의거래행태와관계된신탁법규에대한선이해가필요하다.이책에서는분양사업의절차와거래행태를관계된세금문제에서함께설명했다.또한세금문제해결을위해꼭필요한신탁법은다소내용이겹치더라도여러chapter에서중복서술했다.
셋째,이책은법령과해석의공백을선행연구자료또는저자의개인적의견으로메웠다.독자들은이책에서인용하고있는예규·판례와,저자의개인적견해를구분해서실무상적용해야한다.유권해석과사견을혼동해서는안된다.다만,행정심판이나조세소송에서저자의견해를청구인이나원고의주장근거로활용하는것은가능하다.
넷,이책은4개의part와총21개의chapter로구성되어있다.대부분chapter의글을서사가있는긴호흡의논문형식으로썼다.이책을실제업무에활용하고자한다면chapter전체(적어도전후의내용)를먼저읽어본후,그중개별사안에해당하는내용을확인하길바란다.

2018년,공부나할요량으로책을쓰기시작했다.시간이지난다음초안을읽어보니,마음에들지않아다시써야겠다고생각했다.2022년초에는출간을시도했으나여전히미흡하다고판단하여그만두었다.꽤여러번쓰고지우기를반복했던것같다.새로쓴원고앞에이전원고는언제나무효였다.기존원고를버려야겠다고마음먹기쉽지않았지만,새로쓴원고는이전원고보다조금은나았기때문이다.사무실업무와병행하며집필하는것이쉽지않았지만,시간이주는힘을믿으며계속해서원고를수정해나갔다.이과정에서몇개의chapter는학술지에논문으로게재됐고그논문은다시이책의일부가되었다.남들은논문도,책도쉽고편하게쓰는것같던데......나에겐책쓰는일이늘고통이었다.재능이부족하고머리가나쁘면더많은시간과노력을들이면된다는생각으로2년넘게버틴것같다.논리적오류에대한두려움이그시간을버티게한원동력이아닌가싶다.그러나지금도두렵기는마찬가지다.독자들의비판과의견을겸허히수용하고자한다.

사무실업무와원고작업을병행하다지쳤을때‘도대체내가왜이짓을하고있는걸까?’라는회의감이들기도했다.전압이흐르는글을쓰겠다는,경험으로써글을구체화하고글로써경험을개념화하겠다는,개와늑대의시간처럼흐릿한신탁세제의실체를분명히밝히겠다는처음의기개는글을쓸수록사그라졌다.그때마다공저자인장정진전무님과김완용교수님의격려와응원이큰힘이되었다.또한형사법파트첨언을해주신ALT법률사무소김미아변호사님께도고마움을전하고싶다.그리고과거의인연으로이책의출간을기꺼이허락해준상경사김희철대표님,김병훈·성진우·배정영부장님,편집부에깊은감사를드린다.

2023년10월
정연대