2030년 대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀐다: 서울특별시, 경기도, 인천광역시 (부동산 양극화 시대, 대체 어디에 투자할 것인가?)

김종선

한서대학교항공교통물류학부와정보산업대학원글로벌MBA원어강의교수를역임하였고,경희대평생교육원경영학과강의교수,경기대학교원격교육원강의교수로재직하고있다.부동산전공으로석사학위를,재무관리전공으로경영학박사학위를받았으며,20년간대한민국부동산투자의이론과실무를겸비한독보적인부동산애널리스트다.현재,BSI경영연구원원장및도시부자를꿈꾸며유투브채널‘도시부자김사부’를운영하고있다.
지은책으로《앞으로30년,잘사는대한민국도시재생사업》《경제상식,아는척하기》《아는만큼돈버는부동산경매부자》《경박한시사경제톡》《카페블루보틀》《하마터면부동산상식도모르고집살뻔했다》등이있다.

Section1인구·가구변화가대한민국부동산투자지형도를바꾼다
1.2021년대한민국은인구감소라는암울한미래와맞닥뜨렸다
2.주민등록인구가감소하는지역은불안하다
3.2028년인구보너스시대의종말이시작된다
4.대한민국인구보너스수혜는수도권이다받고있다
5.인구감소에도불구하고2030년까지흔들리지않을수도권부동산시장
6.2025년인구감소충격이지방부동산시장을집어삼킨다
7.대한민국인구감소와부동산시장의대세하락은이미정해진운명이다
8.대한민국의현재가구현황은가까운미래부동산시장폭락의경고다
9.대한민국부동산시장에치명적인가구감소의미래는?

Section2여성인구변화가대한민국부동산투자지형도를바꾼다
1.왜여성인구인가?
2.인구문제에서중요한가임여성인구,그러나그것이전부는아니다
3.미래지방절명,도시절멸은결국가임여성인구의규모에달려있다
4.새로운가임여성인구의계산방식이필요하다
5.닥터김의분석기준으로본가임여성인구규모의진실과의미
6.가임여성인구로본서울특별시아파트버블진단
7.가임여성인구로본인천광역시아파트버블진단
8.가임여성인구로본경기도아파트버블진단
9.가임여성인구의미래와대한민국부동산투자지형도
10.소멸위험지수가말해주는수도권부동산시장의미래
11.소멸위험지수가말해주는부산,대구,대전부동산시장의미래
12.소멸위험지수가말해주는세종,강원,충북,충남,제주부동산시장의미래
13.소멸위험지수가말해주는영남,호남부동산시장의미래
14.가임여성인구로읽는서울시강남특별시와수도권투자전략

Section3생산가능인구변화가대한민국부동산투자지형도를바꾼다
1.생산가능인구와대한민국아파트시장의함수관계
2.생산가능인구로진단한서울시자치구별아파트시장버블분석
3.생산가능인구로진단한경기도아파트시장버블분석
4.생산가능인구로진단한인천광역시아파트시장버블분석

Section4생산가능인구변화가대한민국아파트투자지형도를바꾼다
1.대한민국부동산시장을좌우할미래생산가능인구분포
2.생산가능인구로본서울특별시아파트시장의미래
3.생산가능인구로본경기도아파트시장의미래
4.생산가능인구로본인천광역시아파트시장의미래

Section5흑자인구변화가대한민국부동산투자지형도를바꾼다
1.라이프사이클은적자연령구간과흑자연령구간의합이다
2.서울특별시에서미래흑자인구는어디에얼마나있을까?
3.흑자인구관점으로본경기도부동산의미래
4.흑자인구관점으로본인천광역시부동산의미래

Section6학령인구변화가대한민국부동산투자지형도를바꾼다
1.학령인구가왜중요한가?
2.학령인구감소충격은2025년부터본격화된다
3.대학들이사리진다
4.학령인구로본서울특별시부동산의미래
5.학령인구로본경기도부동산의미래
6.학령인구로본인척광역시부동산의미래

Section7고령인구변화가대한민국부동산투자지형도를바꾼다
1.대한민국이늙어가고있다
2.고령인구로본서울특별시부동산의미래
3.고령인구로본경기도부동산의미래
4.고령인구로본인천광역시부동산의미래

2025년을시작하여대한민국부동산시장에양극화시대가도래한다!!
2030년에도핫할수도권부동산투자유망지역을담았다!

대한민국부동산사장의양극화시대를어떻게대처할것이며,
부동산투자를언제어디에할것인가?
대한민국부동산투자지형도가바뀐다고?

?대한민국인구감소가부동산지형도를바꾼다는데?
?인구보너스가무엇이며,그수혜는어느지역이입는가?
?인구감소에도흔들지않는부동산시장은어디인가?
?대한민국부동산시장에치명적인것은가구감소다?
?여성인구변화가가져올대한민국부동산투자의미래는?
?가임여성인구추계로본대한민국아파트투자지형도는?
?소멸위험지수가말해주는수도권부동산시장의미래는?
?생산가능인구변화에따른대한민국아파트시장의미래는?
?생산가능인구변화로본수도권에서투자유망지역은?
?흑자인구는무엇이며,흑자인구변화가가져올수도권부동산투자의미래는?
?급감하는학령인구로인해수도권투자지형도가바뀌고있다는데?
?급증하는고령인구로대한민국부동산투자지형도도바뀌고있다?
?고령인구변화에도흔들리지않는수도권부동산투자유망지역은?
?2030년에도여전히핫할수도권부동산투자유망지역은어디인가?

[서평]
2025년부터본격화되는대한민국부동산시장양극화!

인구가부동산시장을결정한다는것에전적인신뢰를보낼필요는없다.인구라는변수가부동산시장에영향을주는변수인것만큼은분명하지만,인구외에도부동산시장에영향을주는변수는너무다양하기때문이다.가령수도권인구감소가예상된다고해서수도권부동산시장이위기에직면하게될까?꼭그렇다고보기는어렵다.
만일수도권이외지역에서수도권으로의인구유입현상이지속적으로발생하고,가구분화까지계속된다면부동산시장에영향을주는다른변수들이부정적으로바뀌지않는한적어도수도권부동산시장에미치는영향력의정도는우려할수준은아닐것이기때문이다.
그렇다면대한민국부동산시장전체가평균적인측면에서과거와같은강력한상승세를보일수있다는의미로해석해도될까?그것또한적절치않다.아니그럴가능성은전혀없다.대한민국인구가감소하는상황에서지방인구의수도권유입현상이가속화될경우몇몇핵심지역을제외하면지방은그야말로부동산시장절멸의시대를맞이할가능성이매우높기때문이다.
2030년까지수도권부동산시장vs비수도권부동산시장을넘어수도권부동산시장내에서조차도우량지역과비우량지역으로나뉘어엄청난수준의양극화현상이발생하고심화될것이다.그양극화를촉진하는요인으로서인구지표들은중요한역할을하게될것이다.

대한민국부동산투자지형도가바뀌고있다!

우리가주요인구변수들이어떻게변화하게될것인지를주목해야하는진정한이유는폭락의원인이인구변수라는그릇된신념을뒷받침하기위한그럴듯한근거를찾기위해서가아니라부동산시장양극화의촉진변수라는것을알아야하기때문이다.
다시한번강조하자면총인구,총가구,주민등록인구,가임여성인구,고령인구,생산가능인구,흑자인구,학령인구,소멸위험지수와같은인구변수들은미래부동산시장이어떻게변화해있을지를추론하는데의미있는변수들이될수는있어도결코부동산가격폭락의근거가될수는없다.
고대로마시대키케로라는정치인의주요재산증식수단가운데하나는로마근교의고급별장을사고파는것이었다.키케로가생존해있던당시로마근교별장을구입할수있는수요자들은소수의로마귀족들뿐이었음에도불구하고키케로는별장재테크로상당한부를축적했다고한다.
인구관련지표들이부정적으로바뀐다고해서모든부동산이동량동질의충격에노출되는것은아닐뿐더러오히려더가격이상승하는경우도발생할수있다는냉엄한현실을직시할필요가있다.대한민국부동산투자지형도가바뀌고있다.
2020년이후역사적저금리,코로나19로인한재정완화의여파로국내자산시장은그야말로파죽지세형국이다.그러나바로지금이야말로코로나19이후저금리가신기루처럼사라지고난후가격양극화현상속에서도살아남아탄탄한상승세를보여줄부동산시장이어디인지를고민해야할때이다.2030년에준비하면이미늦다.

부동산시장양극화에도핫할지역은존재한다?

이책은2025년부터진행될대한민국부동산시장의양극화와2030년부터본격적으로급변할대한민국부동산투자지형도에대처할수있는투자방법과투자지역들을제시한다.이들지역들에는인구,가구,연령변화에도어떠한호재와개발을통해서투자할가치가있는지를다양하게분석했다.특히별책부록으로대한민국부동산시장의양극화시대가본격화되는‘2030년에도핫할수도권부동산투자유망지역19’를뽑아서마련했다.