서울 · 인천 · 경기도 소규모주택정비사업 최강 투자 전략 (소액으로 내 인생의 첫 아파트를 만드는 부동산 투자 전략)

서울 · 인천 · 경기도 소규모주택정비사업 최강 투자 전략 (소액으로 내 인생의 첫 아파트를 만드는 부동산 투자 전략)

$20.00
Description
서울·인천·경기도에서 내 인생의 첫 아파트를 마련할
마지막 부동산 투자 전략!

소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 정비사업의 기초부터
사업성 분석까지 담았다!
서울·인천·경기도 신도시는 물론, 경쟁력 있는 지방에서도 내 서울·인천·경기도에 아파트를 마련하기가 얼마나 힘든지 우리는 이미 뼈저리게 실감하고 있다. 그렇다면 5년이라는 짧은 시간 내에 월급만으로, 혹은 자영업으로 열심히 저축한 돈만으로 치솟는 집값을 따라잡으면서, 내 인생의 첫 아파트 마련에 성공할 수 있는 방법은 과연 있을까? 있다! 바로 소규모주택 정비사업이다.
그런 점에서 이 책은 소규모주택, 재건축, 재개발, 가로주택 정비사업의 기초 지식부터, 서울, 경기, 인천 등 수도권 소규모주택 사업성 분석, 최신 법령이 반영된 사업구조 분석, 실제 사례를 통한 사업성 분석, 전국적 법제도 분석까지, 내 인생의 첫 아파트를 마련할 수 있는 마지막 투자의 모든 정보를 담았다.
저자

김종선

한서대학교항공교통물류학부와정보산업대학원글로벌MBA원어강의교수를지냈으며,현재인하대학교정책대학원초빙교수이자동아아파트LH참여형가로주택정비사업조합조합장으로재직하고있다.재무관리로경영학박사학위를받았고인하대학교대학원도시재생학과에서두번째박사과정를수료했으며,네이버프리미엄콘텐츠‘도시부자김사부’를운영하고있다.지은책으로《그래서마케팅에도심리학이필요합니다》《하마터면부동산상식도모르고집살뻔했다》《하마터면부동산경매도모르고집살뻔했다》《2030년대한민국부동산투자지형도가바뀐다》등이있다.

목차

프롤로그
이재명정부의첫집은소규모주택정비사업에서나온다

Chapter1소규모주택정비사업개념잡기
1.소규모주택정비사업의 전체그림을10분만에이해한다:4대사업핵심차이총정리
2.자율주택정비사업의진짜기준
3.이래서가로주택정비사업이대세다!
4.1만제곱미터의마법: 소규모재건축사업이조건만맞으면폭발력을갖는이유
5.역세권·준공업지역에서 기회가열린다:소규모재개발사업의강력한확장성
6.관리계획이주는6가지 강력한 혜택
7.소규모주택정비관리지역에서는 어떤사업이가능한가?

Chapter2소규모주택정비사업을주목해야하는8가지이유
1.7년이면끝난다:소규모주택정비사업만가능한압도적속도의힘!
2.인센티브가사업성을폭발시킨다!
3.건축규제는이렇게뚫린다!
4.주택도시보증공사HUG가금융지원을한다!
5.재개발·재건축에비해규제가훨씬덜하다!
6.노후·불량건축물폭증이만드는 초대형기회!
7.양보다질의시대:입지가선택하는사업만살아남는다!
8.내집마련+ 투자수익,두마리토끼를 잡는현실적전략!

Chapter3소규모주택정비사업,이것만알면반은끝난다!
1.어디서든되는게아니다:소규모주택정비사업의대상지역완전정복
2.가로주택정비사업의핵심은단하나,‘가로구역’이다!
3.헷갈리면큰일 난다:가로구역vs사업시행구역제대로구분하기!
4.이조건이안 되면시작도못한다:노후·불량건축물의진짜기준
5.소규모재건축사업은조합원이왕이다!
6.가로주택정비사업과소규모재개발사업은토지등소유자가 주인이다!
7.누가 조합원이될수있는가?
8.가로주택정비사업의분양자격,이렇게보면가장 쉽다!
9.조합원이받을 수있는입주권은몇개인가?
10.총사업비와시공비,각종비용은이렇게읽어라!
11.종전자산평가액감정평가액,모든갈등의출발점!
12.종전자산평가액감정평가액의딜레마?: 낮으면손해,높으면또손해?
13.비례율은분담금을좌우하는절대변수다!
14.권리가액이바뀌면분담금이달라진다!
15.분담금과추가분담금, 어떤경우에발생하는가?
16.사업은이렇게흘러간다:전체절차를한눈에보는로드맵
Chapter4조합설립이후소규모주택정비사업의사업성분석
1.조합설립이후의사업성,총회책자만제대로읽어도80%가보인다!
2.용도지역의힘은숫자로증명된다:상업·준주거지역이사업성을바꾸는이유
3.‘일반상업지역’에서만가능한용적률700%와미친사업성
4.총회책자는사업의미래를읽는현미경이다!
5.초기에만존재하는‘슈퍼사업성’의비밀:비례율을키우는세가지힘
6.작아도된다: 소규모주택정비사업의성패는면적이아니라용도지역이결정한다!
7.불리한용도지역도뒤집힌다:규제한계를넘어선프로젝트들의전략!
8.결국 추진력이숫자를 바꾼다: 뜻이있으면길이열린다는것을증명한사례
Chapter5남들보다먼저될곳을찾아내는사업성분석실전편
1.아무자료가없어도세대수를알아내는 특급비밀!
2.총사업비는이렇게어림셈법으로계산한다!
3.어림셈법실전연습①
4.어림셈법실전연습②
5.어림셈법실전연습③
6.어림셈법실전연습④

Chapter6돈되는소규모주택정비사업의핵심포인트
1.‘세대 당평균 대지지분’이말해주는사업성의미래
2.세대별대지지분을분석하면‘분담금과권리가액의차이’가보인다!
3.용도지역만알아도절반은읽힌다:사업성의수준이달라지는이유!
4.주변 분양가수준이곧사업성의우위를결정한다!
5.일반분양물량이많을수록조합원부담이줄어든다!
6.조합원토지등소유자수가적을수록사업성은더좋아진다!
7.법·제도가바뀌면사업성도달라진다!
8.정부의정책의지가강할수록사업은빨라진다!
9.지금이소규모정비사업의최적 투자타이밍이다!
10.‘살기도좋고투자도 되는지역’에승부를걸어라!
11.소규모주택정비사업의 조합원은모두‘디벨로퍼’다!
12.소규모주택정비사업은 미분양리스크가 작다!
13.앞으로계속해서소규모주택정비사업이 대세가된다!

출판사 서평

아직도내아파트를마련할마지막기회는남았다!

대한민국의집값은말그대로폭등했다.이제는‘미친집값’이라는표현조차부족할정도다.내집마련을꿈꾸던서민들의작은바람은어느순간“지금사지않으면이생에서는집을갖기어렵겠다”는절규로바뀌었다.그때부터집값은더이상경제논리로설명할수없는사회문제가된다.정책적관점에서보면,시기적절한공급전략을통해적재적소에다양한
주택을공급하지못한점은아쉬움이남는다.그부작용은지금의청년·서민세대가고스란히떠안고있으니까.오늘날젊은세대와서민들이아파트로내집마련을하기는그어느
때보다힘들어진건부정할수없는현실이다.그래서많은이들이이렇게말하곤한다.

“이번생에서아파트사는건끝났다.”

그러나필자들은달리본다.아직기회는남아있다.불과몇년전까지만해도오래된아파트나연립·다세대를매입해몸테크라는불편을감수하며‘아파트로갈아타는’내집마련방식이있었다.하지만재개발·재건축이‘큰돈버는사업’으로굳어지면서이제는투기적자본이만든진입장벽때문에너무높아져버렸다.
그렇다면청년과서민이다시시도할수있는,부담은적으면서도아파트로갈아탈수있는마지막기회는무엇인가?필자들은그답이소규모주택정비사업,다시말해가로주택정비사업·소규모재건축·소규모재개발에있다고확신한다.이사업들은과거재개발·재건축이그랬던것처럼,지금막‘성장초기’단계에들어선기회시장이다.
처음소규모주택정비사업이도입된이후크고긍정적인변화들이있었다.사업유형이다양해졌고,사업시행구역면적도커졌으며,관리지역제도도도입되었다.그에따라사업성도과거보다크게개선될전망이다.하지만그럼에도불구하고아직재개발·재건축만큼주목받지못하고있다.
그런데바로그런점이기회다.큰관심을기울이지않는다는것은거품도적고,투기적수요가만들어내는가격장벽도낮다는뜻이기때문이다.소규모주택정비사업은이제막본격적으로꽃을피우려는단계다.필자들은지금이야말로이시장을이해하고준비해야할시점이라고본다.
이책은다음과같은흐름으로구성된다.

▶조합이설립된후진행중인사업의사업성을분석하는방법
▶조합설립전,아무자료도없는상태에서사업성을추정하는실전어림셈법
▶소규모정비사업을전체적으로이해하기위한핵심개념과구조설명
▶그리고돈되는프로젝트를선별하기위한실전기준과체크리스트

이책한권만제대로이해하면누구나‘보석같은낡은집’속숨은가치를발견해아파트로바꿔나가는기회를잡을수있을것이라고필자들은확신한다

이책의구성은…

Chapter1소규모주택정비사업이란무엇인가?
먼저소규모주택정비사업이란무엇인지를살펴보게된다.큰틀에서4대사업의핵심과차이를총정리하면서자율주택정비사업의대상지역과요건,사업방식과절차그리고자율주택정비사업추진시인센티브등에대해알아보려고한다.이어서소규모재건축사업이조건만맞으면폭발력을갖는이유가무엇이며,역세권과준공업지역에서기회가열리는이유를설명한다.또한소규모주택정비사업관리계획이주는강력한혜택을알려준다.

Chapter2왜소규모주택정비사업인가?
지금왜소규모주택정비사업에주목해야하는지를8가지측면에서살펴보게된다.짧은사업기간,사업성개선을위한파격적인인센티브,주택도시보증공사를통한확실한금융지원,각종거래관련규제완화등이제공되고있기때문이다.지금부터왜소규모주택정비사업에주목하고철저하게스터디해야하는지를확인해보시기바란다.

Chapter3소규모주택정비사업,무엇을알아야하는가?
소규모주택정비사업을이해하고이를통해내집마련을하기위해반드시알아야할16가지를검토하게된다.16가지를검토하게되지만크게보면3가지로분류할수있겠다.
첫번째는소규모주택정비사업의전제조건이되는개념이다.소규모주택정비사업의대상지역이나가로구역,사업시행구역,노후ㆍ불량건축물등이이에속한다.
두번째는각각의소규모주택정비사업과관련된핵심개념이다.소규모재건축사업의조합원,가로주택정비사업과소규모재개발사업의토지등소유자,분양자격,입주권의수등이해당된다.
세번째는사업성과관련된핵심개념들이다.비용과수익의구성요소인총사업비,시공비그리고총수입이나종전자산평가액,비례율,권리가액,분담금,사업진행절차등이해당된다.
사실소규모주택정비사업은16가지가가장중요한핵심이라고할수있다.특별히꼼꼼하게한줄한줄짚어가면서읽어나가시기바란다.

Chapter4조합설립이후소규모주택정비사업의사업성분석
이챕터는조합설립인가를받은소규모주택정비사업구역을분석하는방법을다루고있다.조합설립인가를받은경우적어도건축개요는어느정도가시화되어있는상태인데다사업시행계획(안)이제시되어있는만큼총회책자에제시되어있는내용만으로도일정수준이상의수준높은사업성분석을해볼수있다.다만,창립총회책자에서얻을수있는정보와그이후사업이진척된총회책자에서얻을수있는정보는양과질에있어차이가있을수밖에없다.그차이는이장에서사례로제시하고있는총회책자를보면알수있다.이챕터의내용을여러번반복해읽는다면총회책자를통해사업성분석을어렵지않게해낼수있는능력을배양할수있으며이를통해내집마련과시세차익이라는두마리토끼를모두잡을수있을것이다.

Chapter5남들보다먼저좋은지역을선점할수있는방법은있다!
어쩌면이챕터야말로우리가목표로하는서울과수도권및주요지역에서내집마련을하고자하는목적에가장부합되는내용이라고볼수있을것이다.아직아무것도없는그야말로전무의상태에서우량지역이될수있는지역을다른사람들보다앞서서발굴할수있는방법을구체적으로다루고있기때문이다.
총수입과총사업비의개략적인추정방법은물론개략적인종전재산평가액의추정을통해비례율을추출하고이를통해사업성을검토할수있다면본격적으로사업이추진되기이전이라할지라도분명좋은지역을선점할수있을것으로기대해도좋을것이다.좋은지역을선점할수있다면당연히소규모주택정비사업을통해남들보다큰돈들이지않고내집마련에성공할수있지않을까?

Chapter6돈되는소규모주택정비사업의핵심포인트
소규모주택정비사업을접근함에있어가장기본이되는점검포인트들을이챕터에서다룬다.재개발이나재건축에도적용되는포인트들이다.그만큼단순하지만중요한내용들이라고할수있다.마지막으로다시한번강조하고싶은내용들을글로당부하는마음으로첫째,소규모주택정비사업도결국정비사업의일종인이상사업시행구역의기초단위라고할수있는대지지분,사업성과직접적으로연결되는용도지역이나주변지역의분양가및일반분양물량그리고조합원수가중요한이유를알아볼것이고,둘째,왜지금이최적의투자타이밍이고,거주와투자가가능한곳을지향해야하는지를제시할것이며,마지막으로소규모주택정비사업의흐름에영향을주는법ㆍ제도의변화의중요성과왜소규모주택정비사업이대세가될수밖에없는지를살펴볼것이다.