부동산 절세 전략

부동산 절세 전략

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Description
똑같은 집을 팔았는데 왜 세금 차이가 수천만 원이나 나는 걸까?

10년 만에 부동산 세금 정책이 완전히 달라지는 2018년 4월, 부동산 투자자들은 지금 집을 사야 할지 팔아야 할지 또 판다면 어떻게 팔아야 할지 고민스럽다. 이제는 보유한 주택 수, 매매 시기, 매매 지역 등에 따른 입장과 전략에 따라 같은 집을 팔아도 천차만별의 세금을 낼 수 있기 때문이다. 이제 세금이 투자 수익률을 결정하는 시대다.
이 책은 부동산 전문 세무사가 8.2 부동산 대책 이후 달라진 부동산 세금 정책에 대해 정확히 알려주고, 집을 살 계획이 있는 사람과 이미 가지고 있는 사람이 어떻게 대책에 대비해야 할지, 투자 수익률을 높이려면 어떤 절세 전략을 취해야 할지 알려준다. 부동산 세금에 관심이 있는 사람이라면 누구나 읽어야 할 부동산 절세 입문서이기도 하다.
세법과 부동산 정책이 바뀌어도 세금을 적게 낼 방법은 분명히 있다. 초보 투자자부터 임대사업자까지 세금 폭탄을 피하는 가장 쉽고 확실한 방법에 대해 알아보자.

북 트레일러

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저자

이상혁

저자이상혁은성균관대경제학과를졸업하고국세청을거쳐현재KEB하나은행상속증여센터에서세무전문위원으로재직중이다.
국세청에서는납세자들과상담하면서,은행에서는직원과고객을대상으로강의하면서많은이들이세금에대해어렵고지루하게느낀다는것을알았다.그래서인지부동산투자공부에는열심이지만세금공부에는너무나관심이없다.
사실부자들은부동산투자를할때자신이거래하는세무사와은행의세무전문가에게복수로확인받으며의사결정을하기때문에최소한의세금만낸다.오히려집한채가재산의전부이거나평생모은돈으로이제막자산을늘리기위해투자를시작하는이들이생각지못한세금폭탄을맞곤한다.
이책은단순하지만치명적인실수로엄청난세금을내지않기위해알아야할부동산세금의기초지식과절세전략을다뤘다.또실제상담을통해초보투자자부터다주택자까지부동산세금에대해궁금해하는내용들도함께담았다.
부동산세금,팔때생각하면이미늦다.몰랐다고면제받을수있는것도아니다.앞으로는세금이투자수익률을결정하는만큼이책을통해많은이들이세금공부에도관심을가질수있다면좋겠다.

목차

프롤로그.아는만큼돈버는부동산세금

CHAPTER1.부동산투자수익률,세금이결정한다
부동산세금,팔때생각하면이미늦다
앞으로완전히달라지는부동산세금정책
1세대1주택비과세에거주요건2년이추가됐다
자금조달계획을세워야한다
다주택자장기보유에따른세금절감효과가사라진다
주택수에따라적용되는세율이다르다
세금공부가투자공부만큼중요하다
같은아파트를같은가격에팔았는데수익이다르다고?
한눈에살펴보는양도소득세차이
세금을내지않을수있을까?
다운계약서를작성해도괜찮을까?
오피스텔전입신고를하지않아도괜찮을까?
갈수록탈세가어려워지는이유
부동산을팔기전에세금플랜부터세워라
어떤세금전문가와상의해야할까?
[TIP]가장만나기쉬운전문가,국세청

CHAPTER2.부동산세금이렇게쉬웠어?
부동산의생로병사와함께하는세금
생(生):취득세
로(勞):종합소득세
병(竝):재산세,종합부동산세
사(謝):양도소득세,증여세
[TIP]상가임대VS주택임대
부동산세금의과세원리
누진세율과단일세율
종합과세,분리과세,분류과세
금융소득종합과세란?
절세혜택이가장큰부동산의종류는?
처음부터세금을내지않는‘비과세’와세금을깎아주는‘감면’
세제감면혜택을발표할때가부동산투자의적기다
매출에따라달라지는소득세신고방법
매출이적은사업자를위한추계신고
월매출400만원이상이라면장부신고법인사업자는정말세금을적게내나?
상업용부동산투자자라면꼭알아야할부가가치세
부가가치세란?
부가가치세가부과되는부동산의종류는?
오피스텔을샀는데부가가치세를내본적이없다고?
간이과세자와일반과세자,누가더유리할까?

CHAPTER3.양도소득세완전정복
수익률에가장큰영향을미치는양도소득세
양도소득세는부동산시장의흐름을반영한다
양도소득세는어떻게계산되나?
양도소득세의과세대상
양도소득세의기본개념이해하기
[TIP]비사업용토지란?
양도소득세를적게내기위해공제받아야할필요경비
취득할때공제받을수있는항목
보유할때공제받을수있는항목
양도할때공제받을수있는항목
적격증빙을반드시보관하라
나눌수록줄어드는양도소득세
공동명의를활용하라
배우자에게증여하라
잔금일을조절하라
이익이난부동산과손해본부동산을합산하라

CHAPTER4.주택수별절세전략
1주택자를위한절세전략
거주자만비과세혜택을받을수있다
세대의범위를정확히알아야한다
세대분리를한다고비과세혜택을받는것은아니다
보유기간과거주기간을정확히계산하라
고가주택도비과세혜택을받을수있다
주택부수토지의비과세조건
[TIP]주택수에포함되는주택의종류
2주택자를위한절세전략
이사로인한일시적2주택일때
동거봉양또는혼인으로인한2주택일때
상속받은주택이있을때
일시적3주택일때
양도소득세중과에서제외되는집이있다고?
3주택자의주택중중과에서제외되는주택
2주택자의주택중중과에서제외되는주택
재건축·재개발아파트의양도소득세
재건축의절차
재개발과재건축의차이
세금에있어가장중요한시기‘관리처분계획인가일’
주택과입주권의차이
1주택자가조합원입주권을취득했을때
1주택자가재건축때문에대체주택을취득했을때
청산금을받아도양도소득세를낸다
재건축·재개발아파트의양도소득세계산방법
[TIP]투자수익률을떨어뜨리는재건축초과이익환수제

CHAPTER5.주택임대사업자를위한절세전략
주택임대사업자가늘어나는이유
주택임대사업자의종류
취득할때의혜택
보유할때의혜택
알짜혜택은양도단계에있다
거주주택에대한양도소득세비과세혜택
임대주택에대한장기보유특별공제추가적용
준공공임대주택의양도소득세100%감면
장기보유특별공제추가적용과양도소득세감면의중복적용배제
주택임대사업자의단점
주택임대사업자와건강보험료
직장가입자인경우
지역가입자인경우
피부양자인경우
언제건강보험료를부과받나?

CHAPTER6.주택임대사업자라면꼭알아야할오해와진실
주택임대사업자로등록하지않아도임대소득은노출된다
임대주택종류는몇개일까?
임대주택은주택수에포함될까?
임대료를올릴때상한선이있다
최초임대료는어떻게정할까?
임대료인상제한을지키지못한다면?
고가주택갭투자자의탈출구
양도소득세비과세혜택을반복해서받을수있을까?
재개발·재건축을앞둔주택도임대주택으로등록할수있을까?
임대기간은어떻게따져야할까?
입주권으로전환돼도비과세받을수있을까?
신축주택이6억원을초과해도비과세받을수있을까?
기존주택과신축주택중임대료인상의기준은?

CHAPTER7.일찍준비할수록절세효과가큰증여와상속
세금,끝날때까지끝난게아니다
상속VS증여
[TIP]상속에대한기본상식
사전증여를해야하는이유
20억자산가의상속세
스마트하게증여하는법
빠를수록좋다
나눠서주자
우량자산을주자
증여가독이되는경우도있다고?
대출을끼고증여하면세금이적게나온다?
손자증여가늘어나는이유
꼬마빌딩을통한절세의비밀
부동산평가의원칙
부동산시가의범위
꼬마빌딩을이용한절세방법자금출처조사란?
자금출처조사의대상
금융정보분석원
빅데이터센터

출판사 서평

부동산세금,팔때생각하면이미늦다

한납세자가있었다.그는보유기간이나거주기간의제한없이비과세혜택을받을수있는‘건설임대주택’에거주하다가주택을매매했는데,비과세혜택이있다는사실을알았기때문에따로양도소득세신고를하지않았다.그런데그가놓친사실이있었다.그주택의비과세조건이있었는데바로‘전세대원이거주기간5년을채워야한다’는것이다.그런데납세자의배우자가해외에2년이상거주하던중이었기때문에비과세조건을채우지못했고,결국세무서로부터예상치못한양도소득세고지서를받게됐다.
납세자는해당주택을분양받은후바로양도했기때문에보유기간이1년미만으로,주민세를포함한양도소득세율은55%였고,무신고가산세20%,납부불성실가산세10.95%가더붙었다.결국매매차익으로1억원을벌었는데,무려세금을7,200만원이상내게된것이다.
일반적으로자산이많은부자들은부동산매각과같은의사결정을할때,은행의세무전문가나자신이거래하는세무사등에게복수로확인받은후의사결정을하기때문에이런실수를하는경우가드물다.오히려집한채가재산의전부이거나평생모은돈으로이제막자산을늘리기위해첫투자를하는사람들이이런생각지도못한실수를하곤한다.
앞으로는세금에대한전략없이무작정집을사고팔았다가는오히려자산이줄수있다.부동산세금이투자수익률을결정하는시대인만큼집을가졌거나가질예정인이들모두투자이전에세금부터정확히알아야한다.

취득세,종합부동산세,재산세,양도소득세까지
세법과부동산정책이바뀌어도세금을적게낼방법은반드시있다

상식적으로같은돈을벌면같은세금을내야할것같다.근로소득이나사업소득은비슷하게벌면비슷한세금을낸다.그런데부동산세금은그렇지않다.
8.2부동산대책발표이후에는같은주택을팔더라도비과세가적용되는경우,1주택자이지만비과세가적용되지않는경우,2주택자가파는경우,3주택이상보유자가파는경우등각상황에따라세금이모두달라지게됐다.즉,같은집을팔아도누군가는세금을전혀내지않고,또누군가는수익의70%를세금으로낼수있다는말이다.
《아는만큼돈버는부동산절세전략》은10년만의가장큰변화라고불리는8.2부동산대책이후보유주택수,거주기간등여러가지상황과여건에따라취해야할부동산절세전략부터생로병사로표현되는생애주기별부동산세금의모든것을다룬다.
특히국세청과은행사업부에서다양한실무경험을쌓아온부동산전문세무사이상혁저자의쉬운설명을통해어렵고복잡하게만느껴졌던부동산세금에대한이해를높일수있을것이다.

1주택자,2주택자,다주택자와임대사업자를위한부동산절세전략

《아는만큼돈버는부동산절세전략》은초보투자자부터임대사업자까지세금폭탄을피하는가장확실한방법을알려준다.
Chapter1에서는2018년4월부터완전히달라지는부동산세금정책의내용을알아보고,앞으로절세가수익률에얼마나큰영향을미치는지알려준다.
Chapter2에서는부동산생애주기에따라내야할세금을순서대로살펴보면서부동산세금에대한기초지식을알기쉽게제시한다.
Chapter3에서는부동산수익률에가장큰영향을미치는세금인양도소득세에대해설명한다.특히양도소득세는부동산대책이나올때마다세율이계속변하여일반독자들이가장복잡하고어렵게여기는세금이다.여기서는양도소득세의기본개념과과세원리에대해알려준다.
Chapter4에서는부동산투자자를보유주택수별로나눠절세전략을제시한다.특히최근가장뜨거운관심을받고있는재개발·재건축아파트의양도소득세에대해서도소개한다.
Chapter5에서는최근정부지원에따라그수가늘고있는주택임대사업자의종류와조건,혜택등에대해설명하고,특히주택임대사업자등록후달라지는건강보험료에대해서도다뤘다.
Chapter6에서는주택임대사업자들이가장많이혼란스러워하는규정과궁금해하는내용을따로정리했다.
마지막으로Chapter7에서는갈수록문의가크게늘고있는증여와상속의개념을살펴보고,어떤자산을언제어떻게증여해야절세효과가큰지알려준다.
부동산세금,팔때생각하면이미늦다.몰랐다고면제받을수있는것도아니다.앞으로는절세전략에따라세금이수천만원에서수억원까지차이가나는만큼이책을통해나만의절세전략을세워보자.