주택과 세금(2025) (4 판)

국세청

주택과관련된연중세무일정 14
주택의취득시세금신고일정 15
주택의양도･상속･증여시세금신고일정 15
1세대1주택등요건･혜택및주택수계산주요내용비교 16

제1편

주택의취득과관련된세금

제1장주택에대한취득세
1.취득세과세대상과납세의무자 25
가.취득세과세대상(지방법§6) 25
나.납세의무자및취득시기(지방법§7,지방령§20) 25
2.취득세과세표준과세율 27
가.과세표준(지방법§10~10의6) 27
나.세율(지방법§11) 29
다.취득세계산방법 30
3.취득세중과세 31
가.다주택자의주택유상취득중과세(지방법§13의2①2.) 31
나.법인의주택유상취득중과세(지방법§13의2①1.) 47
다.조정대상지역내주택무상취득중과세(지방법§13의2②) 48
라.고급주택중과세(지방법§13⑤3.) 49
4.취득세감면 50
가.임대주택에대한취득세감면 50
나.생애최초주택구입에대한취득세감면(지특법§36의3) 52
다.전세사기피해자지원을위한감면(지특법§36의4) 54
라.출산･양육을위한주택취득에대한취득세감면(지특법§36의5) 56

5.취득세에부가되는세금 57
가.지방교육세(지방법§151) 57
나.농어촌특별세(농특세법§5①6) 58
6.주택취득관련신고절차 60

제2장주택취득자금에대한확인
1.부동산거래신고와자금조달계획서제출 62
가.부동산거래의신고 62
나.주택취득자금조달및입주계획서(부동산거래신고령§3①) 64
다.신고내용검증및조사 66
2.주택취득자금에대한자금출처조사 67

제2편

주택의보유와관련된세금

제1장주택에대한재산세
1.재산세과세대상과납세자 79
가.주택의종류와범위(지방법§104) 79
나.재산세과세기준일과납세의무자 82
2.재산세과세표준과세액의계산 85
가.재산세과세표준(지방법§110) 85
나.재산세세율(지방법§111,§111의2) 86
다.재산세계산방법 88
3.재산세부과와감면 90
가.재산세부과와납부기한(지방법§115~§119) 90
나.임대주택에대한재산세감면 92
다.전세사기피해자지원을위한감면(지특법§36의4) 95

4.재산세에부가되는세금 95
가.재산세도시지역분(지방법§112) 95
나.지방교육세(지방법§151) 96
다.지역자원시설세(지방법§146③) 97

제2장주택에대한종합부동산세
1.종합부동산세과세대상및납세의무자등 104
가.종합부동산세도입(종부법§1) 104
나.종합부동산세과세대상(종부법§2) 104
다.종합부동산세과세기준일과납세의무자(종부법§3,§7) 105
2.종합부동산세과세표준과세액의계산 106
가.종합부동산세계산방법(종부법§8) 106
나.종합부동산세과세표준 108
다.세율적용과납부할세액계산(종부법§9,§10) 109
3.1세대1주택자혜택 117
가.1세대의범위(종부령§1의2) 117
나.1세대1주택자범위(종부령§2의3,4의2) 117
다.1세대1주택자혜택 122
4.종합부동산세부과와신고･납부 124
가.종합부동산세부과와납부 124
나.종합부동산세신고및고지세액의취소(종부법§16③) 127
5.합산배제적용요건및신고 128
가.합산배제임대주택(종부령§3①) 128
나.합산배제임대주택요건 130
다.합산배제사원용주택등(종부령§4①) 134
라.합산배제신고및사후관리 138

제3편

주택의임대와관련된세금

제1장주택임대소득계산방법
1.주택임대소득에대한이해 146
2.주택임대소득과세요건및주택수의계산 148
가.주택임대소득과세요건(소득법§12,§25) 148
나.주택수계산(소득령§8의2③) 149
3.과세방법과총수입금액의계산 153
가.주택임대소득과세방법(소득법§64의2) 153
나.총수입금액계산(소득법§24) 153

제2장필요경비와세액계산
1.종합소득과세필요경비와세액 157
가.장부기장에따른필요경비계산(소득법§27) 157
나.경비율제도에따른필요경비계산(소득령§143) 158
다.산출세액계산(소득법§14) 161
2.분리과세필요경비와세액(소득법§64의2②) 163
가.분리과세선택시필요경비 163
나.분리과세선택시산출세액계산 163

제3장세액감면및신고･납부
1.소형주택임대사업자세액감면 165
가.세액감면요건(조특법§96) 165
나.감면받은후의무임대기간을채우지못하는경우(조특령§96⑥,⑦) 166
다.세액감면신청방법(조특령§96⑧) 167
2.사업장현황신고 167
가.사업장현황신고내용 167
나.홈택스를통한신고 168
다.사업장현황신고서작성사례 169

3.종합소득세신고･납부 172
가.신고･납부기간및첨부서류(소득법§70) 172
나.종합소득세신고서작성사례 172

제4편

주택의양도와관련된세금

제1장주택에대한양도소득세
1.양도소득세의기본내용 186
가.납세의무자(소득법§2①) 186
나.양도소득세과세대상(소득법§94) 187
다.양도또는취득시기(소득법§98) 188
2.양도소득과세표준과세액의계산 192
가.양도가액(소득법§96) 192
나.필요경비(소득법§97) 192
다.양도차익의산정(소득법§100) 198
라.장기보유특별공제(소득법§95) 205
마.과세표준및세율(소득법§92) 207
3.양도소득세신고･납부 210
가.예정신고･납부(소득법§105) 210
나.확정신고･납부(소득법§110) 210

제2장주택등에대한비과세
1.1세대1주택비과세 212
가.1세대1주택비과세요건(소득령§154①) 212
나.양도소득세비과세배제(소득법§91) 219
2.1세대2주택비과세특례 221
가.일시적으로2주택이된경우(소득령§155①) 221
나.상속받은주택으로2주택이된경우(소득령§155②,③) 223

다.동거봉양합가로2주택이된경우(소득령§155④) 228
라.혼인으로2주택이된경우(소득령§155⑤) 229
마.부득이한사유로수도권밖에소재하는주택을취득하여2주택이된경우(소득령§155⑧) 230
바.장기임대주택보유에대한거주주택특례(소득령§155⑳) 232
3.주택과조합원입주권을소유한경우비과세특례 245
가.조합원입주권의정의(소득법§889.) 245
나.조합원입주권양도시비과세 246
다.조합권입주권을보유하고주택양도시비과세 247
라.사업시행기간중취득한대체주택양도시비과세 250
4.주택과분양권을소유한경우비과세특례(소득령§156의3) 253
가.분양권의정의(소득법§8810.) 253
나.분양권을보유하고주택양도시비과세(소득령§156의3) 253

제3장주택에대한감면및과세특례
1.인구감소지역주택취득자에대한양도소득세과세특례(조특법§71의2) 258
가.과세특례요건 258
나.과세특례적용방법 259
2.장기임대주택에대한양도소득세의감면(조특법§97) 259
가.감면요건 259
나.임대기간의계산 260
다.감면내용및감면세액 260
3.장기일반민간임대주택등에대한양도소득세의과세특례(조특법§97의3) 261
가.과세특례요건 261
나.임대기간의계산 264
다.과세특례내용 266
4.장기임대주택에대한양도소득세의과세특례(조특법§97의4) 267
가.과세특례요건 267
나.임대기간의계산 267
다.과세특례내용 268

5.장기일반민간임대주택등에대한양도소득세감면(조특법§97의5) 269
가.감면요건 269
나.임대기간의계산 272
다.감면내용및감면세액계산 272
6.수도권밖의지역에있는준공후미분양주택취득자에대한양도소득세과세특례(조특법§98의9) 273
가.과세특례요건 273
나.과세특례적용방법 274
7.신축주택등취득자에대한양도소득세의과세특례(조특법§99의2) 275
가.과세특례요건 275
나.과세특례내용및감면세액계산 275
8.농어촌주택취득자에대한양도소득세과세특례(조특법§99의4) 277
가.과세특례요건 277
나.과세특례의내용 279

제4장다주택자에대한중과세
1.다주택자중과제도및주택수계산(소득법§104) 281
가.다주택자중과제도 281
나.주택수계산 282
2.다주택자중과세율적용판정절차(양도당시기준) 283
3.1세대3주택이상에해당하는주택의범위(소득령§167의3) 284
가.주택수계산할때산입하지않고중과세율도적용하지않는주택 284
나.주택수계산에는산입하지만중과세율을적용하지않는주택 285
4.1세대3주택･조합원입주권또는분양권이상에서제외되는주택의범위(소득령§167의4) 294
가.주택수계산할때산입하지않고중과세율도적용하지않는주택 294
나.주택수계산에는산입하지만중과세율을적용하지않는주택 296
5.1세대2주택에해당하는주택의범위(소득령§167의10) 297
가.주택수계산할때산입하지않고중과세율도적용하지않는주택 297
나.주택수계산에는산입하지만중과세율을적용하지않는주택 298

6.1세대2주택･조합원입주권또는분양권에서제외되는주택의범위(소득령§167의11) 301
가.주택수계산할때산입하지않고중과세율도적용하지않는주택 301
나.주택수계산에는산입하지만중과세율을적용하지않는주택 303
7.분양권에대한중과세 305

제5편

주택의무상이전(증여･상속)과관련된세금



제1장주택에대한증여세
1.증여세과세대상과납세의무자 314
가.증여세과세대상(상증법§4) 314
나.납세의무자(상증법§4의2) 314
2.증여세과세표준과세액의계산 316
가.증여세과세표준(상증법§55) 316
나.세율적용과납부할세액계산 325
3.증여세신고･납부 329
가.증여세신고