주택, 부의 첫걸음 : 주택시장의 흐름을 꿰뚫는 5W1H 법칙

손경환,장용동

저자:손경환
주택시장의연구로한양대학교에서경제학박사를받았고,미국일리노이대학교환교수를거쳐,LH공사토지주택연구원원장과국토연구원부원장을역임했다.한양대특임교수,안양대산학교수로주택시장과부동산정책에대한현장중심의강의와연구를수행했다.
주택은사람들의생활에큰영향을미치며,부를결정하는주요한바탕이다.주택시장이양극화,차별화의방향으로빠르게변하고있는지금,급변하는주택시장에대응하고성과를얻을수있는전략수립에집중하고있다.청년층과노인가구의주거문제그리고주택사업에관한연구와컨설팅을하고있으며,강연과신문칼럼을비롯해교육기관등에서활발하게활동중이다.
정부의여러부동산관련위원회에서활동했으며,대통령표창과국토연구원장표창을받았다.현재는공간과자산대표,(사)한국주거복지포럼감사로일하고있다.주요저서는《부동산투자@성공전략》이있고,《부동산금융시장발전방안》,《주택종합계획수립》등부동산관련보고서를다수집필했다.

저자:장용동
1세대부동산전문기자로1985년경희대대학원을졸업하고언론계에입문,부동산과건설분야에서40년동안현장취재경험을쌓았다.헤럴드경제에서생활경제부장,편집국장,논설실장등을거쳤으며,아시아투데이에서대기자,부사장을역임했다.
영국케임브리지대대학원LandInstitute과정을통해유럽부동산을연구한바있다.KBS,SBS,부동산TV등에서진행자및패널로활동하면서자산관련분야전문가로널리알려졌다.연세대를비롯해경희대,동국대,명지대,한양대등주요대학과주택업계에서부동산시장의전개와개발방향에대한특강과자문을하고있다.
현재(사)한국주거복지포럼의상임대표및한국주거서비스소사이어티공동대표를맡고있으며,아시아투데이에부동산관련칼럼을연재중이다.주요저서로는《내집마련경제학》,《부동산누르면튄다》,《한국의부촌》,《주거서비스인사이트(공저)》등다수가있다.전국유명100대산장에꼽히는오대산인근의‘살둔산장’주인이다.

들어가는글
주택시장의대전환기,5W1H로길을찾는다

WHY
1장ㆍ왜주택시장이변하는가?
집은부의사다리이자,행복한삶의원천이다
아파트시대가도래하면서중산층의시대도열렸다!
주택이라는상품을거래하는시장이급변하고있다
주택은든든한저축수단,수익성과안정성을보장한다
바빌론부자의내집마련은행복한삶과부의바탕이다
주택시장흐름의핵심은양극화와그룹화현상이다
수도권집중과지방의감소라는인구의이중성이시장을바꾼다
주택의가치는양적추세보다는수요의질적변화가결정한다
인구,경제,사회등3가지요인이주택시장의미래를좌우한다


WHO
2장ㆍ주택시장을움직이는힘
주택시장에새로운축이등장하고패러다임이전환되고있다
청년,중산층,노인가구가시장의3대축으로떠오르고있다
금융·경제·정책의3개나침반으로부동산시장의방향을읽는다
빠르기와변화를보여주는속도는시장을움직이는큰힘이다
알렉산드로스는적을알았고,한니발은적을몰랐다

Where
3장ㆍ어디에서살아갈까?
지역의선택은자신뿐만아니라자녀미래에까지영향을미친다
《택리지》는집터고르는기준으로지리,생리,인심,산수등을제시
주택시장의20대80법칙에따른지역양극화와차별화를주목하라
주택시장에서지역·계층의세분화로평균의관점이사라지고있다
중심시장의공간적인확산은지역시장의그룹화로나타난다
대체가능한지역을선택하고,교육여건등발전잠재력을따져라
인구증가와산업발전가능성은주택선택의중요한기준이다
착공·미분양통계와전셋값비중,지역선택의지표로활용하자

What
4장ㆍ무엇이좋은주택인가?
금융위기는주택시장에태풍,IMF사태는지진의충격이었다
앞이깜깜한주택시장의위기와혼란에서기회를잡아라
주택에대한판단과의사결정은물속의물고기를잡는일이다
내게효용가치와만족도가높은최적의주택은어떻게찾을까?
주택의외부효과는숨겨진보물,어떻게찾아야하나?…210
주택의선택은울창한숲에서튼튼하고잘자란나무찾기이다
주택시장의새로운축으로떠오른신혼부부의내집마련일지

When
5장ㆍ언제사고팔아야하나?
거인의어깨위에올라더멀리내다본'뉴턴'을생각하라
주택거래의시점을파악하고,거래의방법을연구하라
시장의흐름과타이밍을읽고,적시에적정가격으로거래하라!
전문가판단과다수의견을비롯한시장조사는자칫오류를낳는다
저평가된‘미인주택’을찾아장기간‘가치투자’를하라
가격과추세의격차를검토하고,주택시장의상황을판단한다
〈화식열전〉에등장하는부자들은돈의흐름을알고부를일궜다

How
6장ㆍ주택비즈니스,어떻게행동할까?
주택시장과비즈니스의판단은가격이아니라비용이중요하다
집살까,세들까는매매가대비전세가비중의변화로판단하라
주택사업에서공간경쟁력은지역선정과공간구성에서나온다
주택비즈니스에서성공여부는시간경쟁력의확보에달려있다
일상적혁신은주택비즈니스의필수조건이자최우선해결과제
주택임대비즈니스는매입시점과지역선택이좌우한다
1인가구와노인의주거서비스가유망비즈니스로떠오르고있다
구슬이서말이라도꿰어야보배,미래가치는정보에서나온다

기획의도

수도권과지방의격차가벌어지는초양극화현상
주택시장은큰변화를맞이하고있다.앞으로다가오는주택시장은이전과는크게다른모습을보일것이다.단순히양극화의문제가아니라시장의기저가변하고있기때문이다.시장은달라지고있는데,그동안가졌던생각과판단으로는좋은성과를얻기어렵다.‘새술은새부대에’라는격언이있다.달라지는시장에제대로대응하려면변화의성격과미래의모습을제대로숙지하고,정확한의사결정을할수있어야한다.
주택시장이금리인하와공급위축등내외의변수로새로운변곡점을맞고있다.특히1인가구가급증하고초고령사회진입,금리인하등의굵직굵직한외적변수가시장에강한영향을미치고있고,수급불균형심화와건자재,인건비급등등내적변수가시장부침의핵으로부상하고있다.따라서향후펼쳐질주택시장은기존의시장과는판이할것이며,부침의파동이강하게밀려올것으로예측된다.
주택시장에대한새로운인식과자세가반드시필요하다.우선그동안익숙했던판단과행동에서벗어나야한다.예컨대수도권과지방간의격차가더욱벌어지는초양극화현상에이어수도권내에서도응집세력이뭉치는그룹화현상이생겨날전망이다.그만큼주택시장에서좋은주택을고르는선별력이중요하다.
특히집은살아가는터전이며,생활을뒷받침하는디딤돌이다.이책은내집마련이자산을축적하는최고의저축인점을고려해,“내집마련=부의첫걸음”이라는점을주택시장의트렌드와현장중심으로설명하는데주안점을두었다.

5W1H법칙은주택시장에서원하는물고기를잡는길잡이
주택그리고주택시장에관해서는수많은정보가생산·제공되고있다.이런정보를얼마나잘활용하는가에따라서성과가좌우된다.이책은이론과현장분석을바탕으로주택시장을움직이는메커니즘을집중적으로다루고있다.시장의미래모습,어디에서거래할것인가,무엇이좋은주택인가,언제사고팔까,어떻게실행할것인가등주택시장의변화와특징을바로5W1H원칙에근거해서구체적으로풀어내고있다.
이책에서는주택이란물고기를잡아주기보다낚시도구고르는법과스스로잡는방법을설명한다.이책의뼈대를구성하는5W1H((Why,Who,Where,What,When,How)는변화무쌍한주택시장에서원하는물고기를잡기위한좋은길잡이가될것이다.아울러주택비즈니스의향후미래와성공적인대응전략을밀도있게다루었다.이책이주택시장에관심을가진사람들에게많은도움이되기를기대한다.


Why·1장왜주택시장이변하는가?
집은삶의질을결정할정도로중요하다.살아가면서가장큰꿈은내집마련이며,주택을통해부를축적하는기회를가질수있다.아파트시대의도래와중산층의탄생에서보듯이주택은튼튼한저축수단이다.주택시장에는양극화와그룹화라는새로운흐름이자리잡고있다.이런흐름은주택의가치를결정하는바탕이될것이다.

Who·2장시장을움직이는힘
주택시장의속성이변하면행동도달라져야한다.주택시장에서청년층이새로운축으로떠오르고있다.경제학습효과를바탕으로청년층은시장에서중요한역할을할것이다.노인가구도초고령사회를맞아영향력이높아질전망이다.
주택시장의흐름은넓은바다또는격랑이흐르는강물과같다.많은혼란이따르지만,기회도주어진다.이런시장에서좋은성과를얻으려면나침반과속도계가필요하다.나침반이없으면원하는목표에가기어려우며,속도계는적절한시점을잡는데필수적이다.

Where·3장어디에서살아갈까?
주택시장에서나타나고있는양극화와그룹화는미래모습을보여준다.지역,소득,주택유형등의양극화는인구의이중성,20대80의사회,사회트렌드의변화등에따라한층가속화될것이다.
주택시장의핵심은두가지이다.하나는지역의선택이며,다른하나는시점의선택이다.주택은입지가중요하다.좋은지역은가격이일시하락해도길게보면가치를유지한다.좋은지역은발전의잠재력에달려있으며,이를결정하는요인은사회적환경,자연조건,지역성숙도,외부효과등이다.특히숲이아니라나무를살펴보는자세가중요하다.

What·4장무엇이좋은주택인가?
주택시장은때때로태풍과지진같은상황을겪는다.태풍인가지진인가에따라시장을보는눈은달라져야한다.주택시장에서성과를얻으려면물고기를잡는방법을터득해야한다.나침반과속도계를이용해물고기를낚는타이밍과방법,그리고무엇을잡을것인가를판단해야한다.신혼부부등청년들이내집을마련하기위한여건은좋아지고있다.주택시장을둘러싼상황을잘살피고기회를잡아야한다.

When·5장언제사고팔아야하나?
거인의어깨에올라서서넓고길게시장을살펴보아야한다.거인의어깨에서는시장의중장기추세를살펴볼수있다.추세와가격의격차는시장을판단하는핵심이다.케인스의‘미인투표론’은간단히말해가치있는저평가주식에장기투자해야성공한다는논리이다.이런투자원칙은주택시장에도적용된다.가치있는주택을선택해서오랫동안보유하면좋은성과를얻을수있다.

How·6장주택비즈니스,어떻게행동할까?
가격은비용의그림자이며,주택의거래나투자는비용으로판단하는접근이합리적이다.주택사업은상당한시간이소요되며,시간의경쟁력을확보하는것이중요하다.언제시작하고언제마무리할지전략을세워야한다.또한지역,즉공간의경쟁력을확보해야한다.공간의경쟁력은지역의인구,수급상황,잠재수요등에달려있다.미래의잠재수요및수요의창출이가능한곳을찾아야한다.주택산업은일상적혁신이필요하다.이는청년층,노인가구등새로운축에서나타난다.일상적혁신으로만드는시장은단순한틈새시장이아니라블루오션이될것이다.