당신도 5년 안에 100억 부동산 부자가 될 수 있다

김한중

LBA부동산중개사무소를운영하는부동산전문가다.서울강남구도곡동에서김한중공인중개사무소를16년째운영하고있다.정직함과신뢰를최우선의신념으로생각하면서전직장관은물론,법인대표와개인사업자및직장인들에게건물중개를하면서깨달은매도와매수노하우를책에담았다.2006년중개사무소개업후소형빌딩매입을통해자산증가와임대료수입을실현하고있는다수의사례를만들어냈다.중개9년째부터는고객들에게‘평생은인’이란말을들으면서보람을느끼며중개에임하고있다.한번고객은평생고객이란마음으로모든고객에게최선을다한다.인테리어공사제안과임차업종전환등으로임차인들을안정적으로구성해수익률극대화를조언하고,리모델링제안으로거리의미관을개선하는데이바지하고있다.그간현장에서터득한자신의자산에알맞은부동산투자를통해안정적인노후생활과자산증가를확실하게해주는대안을독자들에게제시했다.앞으로도건물주가되고싶은독자들에게꼭필요한정보와지식을전해주는일을하며,의미있는삶을살아가고싶다.책에담긴내용과앞으로이어질만남을통해독자들도다함께경제적자유를실현하길바란다.

프롤로그 ……5

1장나는아파트보다꼬마빌딩이좋다

015년후당신은어떤부동산을소유하고싶은가?……15
02아파트나상가를살까?건물을살까?……22
03부의기회는누구에게나열려있다……29
04부자가되려면핵심지역의건물을사라……37
05부자가되려면발품을팔아라……43
06금리변동이심할수록수익성높은부동산이좋다……51

2장건물주를만드는공인중개사를만나라

01자금동원능력을확보하기……61
02대출활용및합법적인자금만들기……67
03자수성가한건물주는단골공인중개사가있다……74
04인생이바뀌고싶다면공인중개사선택을잘하라……81
05한번의선택이평생을좌우한다……89
06건물매수상담은본인과배우자만동행하기……95
07아파트,빌라4채팔아서건물샀다……102

3장똘똘한건물찾는6가지원칙

01남들이보지못하는부동산장점알아내기……113
02부동산관련공적장부로물건파악하기……120
03건물매수전필수체크리스트……127
04필지만알아도수익성이보인다……134
05소탐대실로기회를놓치지말자……141
06빅데이터를활용한주변건물가치판단하기……149

4장건물주되는6단계전략

01빠른결단력이이기는투자전략이다……157
02매도자우위시장,매수자우위시장일때의매수전략……163
03매수자의필요충분조건……169
04내자산은지금얼마나되는가?……176
05유연한사고로건물주가되어라……182
06경매보다급매물을찾아라……189

5장방법을알면누구나건물주가될수있다

01강남에건물을가지고싶은사람들……197
02나는돈이부족해도건물을사기로했다……206
03건물은스스로돕는자를돕는다……213
04대를잇는건물주……219
05버킷리스트를없애라……225
06방법을알면누구나건물주가될수있다……233
07임차인은사업동반자다……240

방법을알면누구나건물주가될수있다
똘똘한건물찾아건물주가되는6단계전략

5년후어떤부동산을소유하길원하는가?지은이는장기적인관점에서5년단위로목표를세워자신에게맞는부동산을찾아야한다고말한다.독자들이지금이아니라도,5년후를계획해서100억부동산부자가되길바라며쓴이책은총5개의장으로구성되어있다.1장에서는‘나는아파트보다꼬마빌딩이좋다’는제목으로보유하고있는아파트에서소형건물로갈아탈계획을세울것을조언한다.2장은건물주가되고싶다면본인을건물주로만들어줄수있는공인중개사를만나야한다는솔루션이담겨있다.지금당장건물주가될준비가완전히끝난사람도공인중개사의도움으로자신에게맞는매물을소개받아야건물주가될수있다.한번의선택으로인생이바뀔수있다는것을기억하고,그선택에도움이될공인중개사를만나자.3장은똘똘한건물을찾는방법을소개한다.건물매수전필수체크리스트를점검하고빅데이터를활용해서주변건물의가치를판단해본다.4장은건물주가되는6단계의전략을알려준다.내자산은얼마나되는지파악하는방법과성공을위한투자와매수전략을제시한다.마지막으로5장은건물주가되는것이생각만큼어렵지않다는내용이다.지금당장돈이부족해도건물주가될수있다.건물주가되는방법을찾자.그방법만알면누구나건물주가될수있다.지은이가16년간중개현장에서찾은방법이무엇인지이책을통해확인해보자.

책속에서

▷정년퇴임이후에경제적으로안정된생활을하려면어떻게하는것이좋을까?
첫째,주택역모기지론에의존하는방법이있다.둘째,아파트를임대하고월세를받아서생활하는방법도있다.그렇지만경제적으로자유로움을느낄만큼충분한금액의연금이나임대료를받기는어려울것이다.아파트매매가가최소30억원이상은되어야임대료를받거나반전세로도심아파트를임대하고,본인들은전원에서생활할수있을것이다.
-p.5

▷재건축아파트로입주하면주변시세와정부의부동산세금정책에따라서아파트가격이유동적으로변하게된다.실거주요건과최소한의보유요건을갖춘후부터부부중한사람은중개사무소에자주들러서자신들이보유한아파트의환금성과매매가등에대해서어느정도파악하고부동산에투자하러다녀야한다.
-p.18

▷그만큼잠재적매수수요가많은곳에물건을소유하고있는것이자산가치상승의1순위가된다.아파트뿐만이아니다.일반근린생활건물을매수할때도법인의규모와성장가능성등을염두에두고매수해야한다.
-p.37

▷직장에충성하고직장밖에모르며지낸사람들이10년이나,20년후에중개사무소에찾아와서후회하는경우를많이봤다.그래서필자는부부중한사람은꼭한달에한번정도본인들이원하는지역,중개사무소에들러서중개사무소소장과이야기하며친하게지낼것을권한다.중개사무소소장들도그분들이왜중개사무소에오는지다알고있다.“언젠가좋은물건나오면사고싶어요”라는무언의이야기를하시는것이다.
-p.92

▷건물을매수하기전에는일단소유권에대해서다툼의여지가없거나확실히매매할수있는물건이면,자기자금을체크해보자.그리고가능하면건물을두세번정도낮과밤에돌면서주변의상권을알아봐야한다.대부분건물주는매매로소문나는것을싫어하기때문에조용히처리해주길원한다.그래서주변사람들이나심지어건물관리소장에게도매매한다는이야기를하지말라고하는건물주들도있다.이렇게비밀작전처럼진행되다계약하고중도금을받은후에매매되었다는사실을임차인들에게알려주는것이업계현실이다.
-p.132

▷일부매도자들의경우무조건대지평수나건물연면적및필지위치와노출도중자기건물의장점만을가지고매도금액을합리화시키려는경향이있다.이런건물주는공인중개사가합리적인가격으로설득해야한다.2022년상반기처럼자금유동성이풍부한매도자우위시장에서는빅데이터를이용한자료를가지고건물을매수하는데적용하는것은큰의미가없다고판단해야한다.다만건물매수자우위시장이거나,보합시장일경우어느정도참고자료로할수있다.
-p.154

▷매도자우위시장일지라도환금성과입지가좋은물건이라면5년후에새로운부동산사이클이기다리고있다고생각하고적극적으로매수를해야한다.이점을강조해서말하고싶다.지금이어려운순간이영원히계속지속하지않는다는점을인식해야앞으로전진할수있다.
-p.168

▷필자는이분들이‘혹시정보를알고오셨나?’싶었다.무슨일이든지타이밍이중요한데정말깜짝놀랐다.이건물은L부부가원하는금액의물건이었기때문이다.그래서“2등을하셨다면물건에대한분석을잘하셨다는것이군요.낙찰받으려면조금더과감하게금액을쓰는일도있어야지요”라고말하면서SW건물을브리핑을하고안내해드렸다.L부부는2일후에계약의사를밝혔고,매도인과금액을16억3,000만원으로합의했다.매도인은시원섭섭했겠지만그동안마음고생하신것이너무큰지고맙다고하셨다.
-p.191

▷자금이부족하면이와같이지금당장수익이나오는물건보다향후시간을벌면서자산이증가하는물건을찾아매수하는방법도있다.이물건도다른고객들에게같은방법으로설명해드렸지만,그분들은시간이지나면서자산이증가한다는사실을믿고싶어하지않았다.너무조급해서인지,당장임대수익률이낮은건물은매수를포기했다.H사장의경우매수를한것이지금과같은결과를가져온것이다.
-p.211