박노성
경기도이천에서태어나,법학을전공하고시민단체법률간사로근무했다.이후기업체법무감사실에서약7년간법무와자산관리를담당했다.2000년부터경매에관심을가지게되었고직장을다니면서짬을내어경매투자를해오다가2008년에는경제적자유를얻기위해서과감히직장을그만두고경매전문부동산중개사무소원공인중개사(원경매컨설팅)를개업했다.2010년에는경매전문법인두리옥션주식회사를설립해서,수많은투자와컨설팅사례를접하고성공과실패를경험하면서탄탄한성장을거듭했고현재까지대표로재직중이다.경매이론과실무지식을바탕으로안양대학교,한국가스공사,이천일아울렛문화센터,제주도서관대학,의왕시청평생학습관등대학교및공공기관기업체에출강해왔으며,SBSCNBC부동산스토리강의,한국법학교육원강의(올에듀넷,메가랜드부동산실무동영상강의)등경매강의를해왔다.TBS교통방송에출연했으며,한국경제,한겨레,아시아경제,헤럴드경제,일간스포츠,한국부동산뉴스(한국공인중개사협회),조세플러스,국도일보등여러매체에부동산경매칼럼을게재했다.《부동산경매실무》(2013년),《성공투자를위한부동산경매》(2016년),《부동산경매길라잡이》(2017년),《틈새시장경매》(2019년)등관련도서를집필했으며,《초보자도고수되는부동산경매》를펴냈다.1만건이상의사례분석과1,000건이상의경매상담및경매컨설팅,100건이상의낙찰실적을보유한부동산경매전문가다.
유튜브:부동산경매길라잡이TV
프롤로그 4
1장성공적인경매투자방향
01？부동산경매,어떻게해야돈벌수있나요? 12
02부동산경매공부는싸가지(4가지)다! 15
03성공적인경매투자방향 17
04부동산경매가매매보다좋은점과안좋은점20
2장부동산경매기초지식쌓기
01？부동산경매가뭐예요? 22
02부동산경매의종류는2가지로구분한다 24
1.강제경매
2.임의경매
03경매와공매는어떻게다른가? 27
04법원경매에관한주요용어배우기 29
05경매입찰하러어디로가나요? 38
06인터넷으로경매물건고르기41
1.부동산경매인터넷사이트종류
2.누구나쉽게무료로이용하는대법원경매사이트
3장절차분석,“경매절차가어떻게되나요?”
01매수인이알아야할경매진행절차 46
02매수인이알아야할배당 47
1.매각대금을채권자들에게나눠주는배당
2.배당순위를알자!
03부동산경매단계별경매진행기간 52
04경매절차의이해관계인 55
1.이해관계인은누구인가?
2.이해관계인이가지는권리
3.입찰자가경매기록을열람,복사하는방법
4장입찰실무,“경매입찰어떻게해요?”
01입찰참여가불가능한사람 60
02경매매수인입찰방법 61
1.입찰진행순서살펴보기
2.입찰서류작성방법이것만보면끝
3.입찰서류양식
03입찰시이것을유의하자! 69
04법원의입찰서류유·무효처리기준 70
1.첨부서류등에흠이있는경우처리기준
2.기일입찰표의유·무효처리기준
05최고가매수신고인과차순위매수신고인 73
1.최고가매수신고인이2인이상인경우
2.차순위매수신고인의자격
5장권리분석워밍업,“이물건문제있나요?”
01권리분석은이렇게구성되어있다 78
02권리분석을위한권리,물권과채권 80
03권리상호간의우선순위 84
04부동산의권리관계를공시하는부동산등기 87
1.인터넷으로쉽게할수있는부동산등기부등본열람및발급방법
2.권리분석을위한등기부등본보는요령과유의사항
05말소기준권리,소멸주의와인수주의,잉여주의 90
6장부동산등기부상의권리분석
01표제부(집합건물)권리분석 98
1.대지권미등기★
2.토지별도등기★
02갑구권리분석 112
1.가압류,가처분★
2.압류
3.가등기★
4.지분경매★
02을구권리분석 134
1.근저당권
2.제시외물건
3.공장저당권
4.전세권
5.임차권
6.지상권
7.담보지상권
8.구분지상권
9.지역권
7장부동산등기부외의권리분석
01주택임대차 166
1.주택임대차보호법이보호하려는대상은주거임차인
2.미등기,불법건축물에사는임차인도보호가되나요?
3.대항력
4.우선변제권
5.최우선변제권
6.묵시적갱신과계약갱신요구
02상가임대차 185
1.상가건물임대차보호법적용대상
2.대항력
3.우선변제권
4.최우선변제권
5.상가임대차존속기간
6.권리금보호
03주택임대차와상가건물임대차비교 199
04유치권★ 200
05법정지상권★ 218
06분묘기지권★ 230
1.남의땅에묘를사용할수있는권리,분묘기지권
2.분묘기지권인정요건
3.분묘기지권자의권리와지료지급의무
4.분묘기지권유의사항과권리분석방법
5.분묘를개장하는방법
8장이것만알면권리분석끝
01등기부권리분석과임대차권리초간단권리분석방법238
1.권리분석순서대로따라하기
2.임대차권리분석핵심
02권리분석의답안지,매각물건명세서241
1.경매물건의권리내용을공시해놓은서류
2.매각물건명세서만잘봐도권리분석은해결
3.매각물건명세로더큰수익얻기
4.매각물건명세서해부해보기
9장물건분석,“이물건좋은물건인가요?”
01토지와건물을매입할때연관된공적장부249
1.건물과토지를매입하게될경우꼭봐야할서류
2.공적장부열람및발급방법
3.건축물대장을볼때유의할사항
02경매물건분석할때꼭봐야할서류252
1.법원경매3대서류
2.경매물건입찰전꼭봐야할서류
03농지취득자격증명 254
1.농지취득자격증명발급대상
2.2022년8월18일이후농취증발급받는방법
3.낙찰후농취증제출절차와7일이내제출하지못할경우해결방법
04미납관리비,선수관리비,장기수선충당금259
1.경매미납관리비,경매매수인이다내야하나요?
2.매수인이부담해야할미납관리비판례
3.선수관리비,장기수선충당금도매수인이내야하나요?
05현장조사방법265
1.현장조사의중요성,현장에답있다!
2.현장조사해야할내용과순서
3.현장조사체크리스트
06입찰가산정방법 270
1.얼마쓰면될까요?
2.입찰가산정을위한세부내용보기
10장명도,“사는사람내보내기”
01경매의꽃,명도 274
1.명도의지름길
2.명도!방법과원칙이있다
3.명도유형
4.명도요령과명도진행순서는이대로따라하면된다
5.유용한내용증명보내기
6.명도합의시합의서작성과이사비지급영수증
02쉽게생각하면안되는인도명령287
1.강제명도집행할수있는인도명령
2.인도명령의당사자는누구인가?
3.경매서류에있는사람과없는사람에대한인도명령신청방법
4.인도명령재판은어떻게하나?
5.인도명령집행은이렇게진행된다
03인도명령에따른강제집행진행절차291
1.강제집행시작과끝을따라해보자
2.강제집행비용은얼마나나올까?
|참고서식|송달증명원·집행문부여신청서,강제집행신청서
경매관련법령
1.경매관련형법:경매관련형법조문과범죄유형297
2.기타관련법령 299
부동산경매시유용한사이트 300
절차분석,권리분석,물건분석,사후처리까지자세하게!
실전에서필요할때,꺼내보는경매지침서
100건이상의낙찰실적을보유한부동산경매전문가,지은이는총10개의장으로낙찰성공에필수적인내용을알차게구성했다.경매를알고낙찰에성공하기위해서는절차분석,권리분석,물건분석,사후처리등4가지를잘공부해야한다.1장은이4가지의중요성을알고,성공적인경매투자의방향을모색해보는장이다.2장에서는부동산경매의기초지식을쌓는다.경매가무엇이며,공매와어떻게다르고,입찰은어떻게하는지등을설명했다.3장은절차분석에관한내용이다.매수인이숙지해야할경매진행절차와기간,이해관계인등을알아본다.4장은입찰실무를다룬다.입찰참여가불가능한사람,입찰방법과입찰관련양식등을살펴본다.5장은권리분석워밍업이다.권리분석이어떻게구성되어있으며,권리관계를공시하는부동산등기부등본열람및발급방법을소개했다.6장에서는부동산등기부를토대로권리분석을차근차근설명하고있다.7장은등기부외권리분석에대해다룬다.주택임대차,상가건물임대차에대해알아보고,유치원,법정지상권,분묘기지권도소개했다.8장은권리분석노하우를요약해서정리해놓은장이다.만약,이책으로경매공부하는도중에입찰한다면이부분을꼭읽어야한다.9장은물건분석내용이다.물건분석을위한서류,미납관리비,선수관리비,장기수선충당금관련설명과현장조사방법에대해알려준다.마지막으로10장은명도다.명도의유형과요령,진행순서를소개하고,인도명령을설명했다.
시중에나와있는많은경매책이기초이론이나,경매경험담정도의내용을담는데그치고있다.이책은지나치게이론적인부분은덜어내고,피상적인경험담은지양했다.경매투자자에게꼭필요한내용만담았고,특수물건내용까지도쉽게설명했다.이한권으로경매초보자를벗어나고수가되어보자.
책속에서
▷‘따라서우리가부동산경매로돈을벌기위해서는좋은물건을싸고안전하게사야한다.바로이것이경매를공부하는목적이다.’
이문장을보면경매공부를어떻게해야하는지알수있다.좋은물건을사기위해공부해야하는것은‘물건분석’이고,안전하게사기위해공부해야하는것은‘권리분석’이다.사실경매공부는물건분석과권리분석이주된공부다.물건분석과권리분석을잘하는사람이경매로돈을잘번다.
-p.14
▷통상적으로경매물건은경매개시일로부터매각기일까지약6개월정도소요되고,유찰될경우다음매각기일까지약1개월정도의시간이걸린다.경매개시일로부터낙찰및잔금납부배당일(경매종결)까지약1년정도의시간이걸린다.법원의사정,채권자의변경신청,채무자의이의신청,유치권신고등으로인해경매기간은때에따라1년이상걸리는경우도많다.
-p.52
▷권리분석은경매물건을보고이물건이문제있는지확인한다고하면,이경매물건이권리상에문제가없는지확인하는일이다.
또한,해당경매물건을매입하게될경우인수하게되는권리나부담에대해사전에밝혀내는작업을말한다.권리분석을제대로하지않으면매각대금이외의예상치못한추가비용이발생하거나,심지어소유권을잃게되는경우도발생할수있다.
-p.78
▷채권자가가압류와가처분후일정한기간이내에본안소송을제기하지않으면채무자또는이해관계인(매수인등)은가압류,가처분에대해취소신청을할수있다.
예컨대,2006년에가처분해놓고본안소송을3년간안했다면채무자또는이해관계인은가처분을취소할수있다.경매물건중선순위가처분과가압류가본안소송없이기간이오래되었다면말소신청으로소멸시킬수있다.
-p.114
▷전세권투자시유의할사항은전세권보다앞선선순위금액이있는지확인하고,또선순위금액이없더라도부동산시세와가치를판단해향후전세보증금을모두받을수있을지검토해봐야한다.즉,만기시전세보증금을반환해주지않을경우경매를부쳐전세금을모두회수할수있을지검토해본다.
-p.150
▷유치권이란쉽게말해서채권자가채무자소유의물건(부동산,동산)에일을해주고돈을못받았을때,돈(채권)을받을때까지채무자의물건을점유할수있는권리를말한다.예컨대,건물신축공사를하고공사대금을받지못한경우공사업자는그공사한건물을공사대금을받을때까지점유할수있는권리다.
-p.201
▷지금까지권리분석에대해6장에서는등기부상의권리분석을알아보고,7장에서는부동산등기부외의권리분석을살펴봤다.이내용을공부하는이유는부동산을매수할때해당부동산의권리관계를확인하기위해등기부등본을열람하고(등기부권리분석),등기부에나타나지않는권리(임대차등)가어떤것이있는지를알고,이러한권리들이내가부동산을매수할때인수될것인가,소멸될것인가를알아내기위한것이다.
-p.238
▷권리분석은“이물건문제있나요?”라고물을때그물건에대한‘권리의하자유무를분석’을하는것이고,물건분석은“이물건좋은물건인가요?라고물을때그물건에대한‘가치평가(현재,미래)’를하는것이라고할수있다.즉,물건분석은이물건이좋은물건인지,안좋은물건인지판단하기위해가치를평가해야하는데,여기에서가치는현재가치와미래가치를포함한다.
-p.248
▷최종적으로분석했다면분석한내용을근거로다음과같이입찰가를산정해보면된다.우선입찰하고자하는물건의감정가는무시하고정확한시세를파악한다.다시말하지만감정가는시세가아니고,감정시점과감정평가방법에따라가격차이가제각각이므로감정금액은참고만한다.시세를파악했다면현재가치와미래가치를고려해서이경매물건의가격을정한다.이경매물건은얼마짜리인가를스스로분석하고정한다.
-p.270