지금은 땅이 기회다 : 2억으로 1년에 10억 버는 토지 투자 기술

정병철(정프로)

정병철(정프로)

외국계금융회사에서자산관리일을했다.10년간직장생활을하며번소득보다,10년간여덟번의이사로번부동산의수익이더크다는사실을알고,아예부동산실전투자자로전업했다.
이후경매로수십건의매물을낙찰받으며수익을올렸고,분양권,입주,아파트,상가,토지투자및개발,건축,시행까지부동산모든영역을망라하며투자했다.아파트와꼬마빌딩,다수의토지를보유하며지난10년간순자산을10배이상끌어올렸다.지금도토지개발시행법인을통해경매,토지,개발사업에직접투자하고있다.이와함께온라인실전토지투자강의(푸릉부동산사관학교)및저술활동과투자그룹강의를하고있다.네이버지식인엑스퍼트‘부동산전문가’로활동하고있으며,일반인을위한부동산컨설팅도진행하고있다.유튜브채널〈정프로부동산TV〉를통해부동산지식을일반인들에게널리알리며,부동산멘토로활동하고있다.
공인중개사,건축기사,건설안전기사,부동산권리분석사와경매분석사자격을취득했으며,현재부동산개발시행,시공과부동산컨설팅업체인(주)현대D&C의대표이사다.

이메일:joengpro@naver.com
블로그:https://blog.naver.com/joengpro
유튜브정프로부동산TV:https://www.youtube.com/@jeongproo

프롤로그 4

PART01초보자의토지투자궁금증

01.초보자도토지투자할수있나?
1.토지투자어렵지않나? 16
2.부동산도분산투자가필요하다 18
3.가격결정권을가지는자가성공한다 20
4.토지투자!어떤준비를해야하나? 22
5.아파트투자와뭐가다르지? 24
6.투자지역은어떻게선정할까? 31
7.투자지역선정시고려할사항 36
8.필요한자금은? 40
9.소액토지투자예시 43

02.최소한이정도는알고투자하자
1.룰과용어정도는알아야한다 45
2.긍정적인사람과부정적인사람 47

03.토지투자로꿈꾸는제2의인생
1.토지투자로파이어족이가능할까? 50
2.토지로연금받는상품이있다? 58
3.농지연금이란? 60
4.농지연금Q&A 62
5.요즘토지투자트렌드는? 67

PART02토지투자를위한준비

01.땅은모든부동산의근원이다
1.땅값은무엇으로결정되나? 74
2.토지상승5단계사이클 76
3.절대사면안되는땅 84
4.좋은땅vs돈되는땅 92
5.땅의신분을결정하는용도지역 95
6.이런용도지역땅을사라 102
7.지목과용도지역을구분할줄알아야한다 106

02.토지투자로부자준비하기
1.토지투자육하원칙 113
2.토지이음만알아도50%는성공 126
3.땅을사는3가지방법 133
4.세후수익이진짜수익 138

PART03토지분석하기

01.땅!이렇게분석하라(서류편)
1.공법규제사항확인하기 146
2.도로와배수로확인하기 147
3.대출미리확인하기 150

02.땅!이렇게분석하라(현장편)
1.현장답사전준비물 152
2.현장답사시확인해야할사항 155
3.현장답사후중개사무소에꼭들러야하는이유 156
4.내편으로만드는중개사무소임장노하우 157
5.공인중개사의속마음을읽어라 161

PART04토지계약에서매도까지

01.토지계약한눈에살펴보기
1.토지계약전주의사항 166
2.토지계약시주의사항 168
3.토지계약시알면돈되는특약 172

02.매도타이밍잡는전략과기술
1.토지매수후관리요령 177
2.토지매도전략및노하우 179

PART05소액토지투자시뮬레이션

01.토지투자로돈버는방법
1.소액토지투자로10년에10억원만들기 186
2.소액토지투자의방향설정방법 190

02.5,000만원이하로하는소액토지투자
1.5,000만원이하로소액투자하는법 191
2.미지급용지투자로수익내기 192
3.도로경·공매로수익내기 196
4.지분경매로수익내기 199

03.5,000만원이상으로하는토지투자
1.1억원이하로하는토지투자 203
2.2억원이하로하는토지투자 206
3.2억원이상으로하는토지투자 210

04.토지투자사례
1.못생겨서팔리지않는땅!건물로수익낸사례 212
2.도심내농지에투자해서
2억원으로1년에10억원번사례 217

PART06토지투자유망지역안내

1.수도권 228
2.중부권 236
3.남부권 239
4.제주권 246

에필로그 252

아파트는레드오션,토지는지금도블루오션!
토지투자핵심노하우와시뮬레이션,유망지역까지가이드

이책은부동산시장이상승장이든,하락장이든무관하게토지투자로수익을내는지은이가쓴토지투자입문서다.모두6개의PART로구성되었으며,초보투자자가성공적으로입문하고,중수와고수까지도나아갈수있도록내용을정리했다.PART01에서는토지투자를알아보기에앞서초보투자자가가지는궁금증을풀어준다.다른부동산투자와는무엇이다른지알기쉽게설명했다.PART02는토지투자를위한준비단계로,지은이가개념을정리한토지상승5단계사이클과토지투자의육하원칙을소개한다.PART03은토지를분석하는방법을알려준다.서류편과현장편을나누어초보자도어려움없이토지를분석할수있도록가이드한다.PART04는토지계약과매도를한눈에살펴볼수있도록했다.토지를계약할때알면돈되는특약은실전에서활용하기좋은팁이다.토지는매도가어려울것같아투자가망설여진다면,지은이가소개하는매도전략과노하우를꼼꼼히읽어보자.PART05는소액토지투자시뮬레이션이다.소액토지투자의방향을설정하는방법을제시하고,투자금액대별로필요한수익내기비법을알려준다.지은이의토지투자사례로못생긴땅을개발해서수익을낸사례와도심내농지에투자해서2억원으로1년에10억원을번실제투자스토리를소개했다.마지막PART06은지은이가권역별로소개한토지투자유망지역안내다.책을읽으며,토지투자핵심노하우를익혔다면,유망지역을타깃으로실행에옮겨보자.

책속에서

▷토지는경기에민감하지않고,금리에도둔감하며,매우지역적이고,경기사이클이존재하지않는부동산분야입니다.아파트도결국토지위에건축되는것이고,상가또한토지위에건축됩니다.토지위에어떤건축물이건축되느냐에따라토지의가치는엄청난차이를보입니
다.이런과정에서는하수보다는중수가,중수보다는고수가투자에성공할확률이높습니다.말그대로실력의차이가존재하는투자영역입니다.
-p.19

▷아파트투자와토지투자의가장큰차이가바로이환금성입니다.아파트는이른바손해보더라도싸게던지면팔립니다.하지만토지는웬만큼싸게던져도안나가는경우가있습니다.정확히이야기하면내가돈이필요한시기에바로현금화하기가쉽지않다는단점이있습니다.그래서아파트와토지에분산투자를해야합니다.단기에필요한돈을토지에묶는다면잘못된투자를한것이겠지요.땅은좀특이한면이있습니다.좋은땅과돈되는땅이따로있다는것입니다.보통땅을잘못사서묶인분들은자신에게좋은땅을산결과입니다.애초부터투자관점에서는잘못되었다는것이지요.그냥자신이좋아하는땅을샀기때문입니다.그래서땅은살때에팔때를생각하고사야합니다.
-p.30

▷토지시장은그들만의리그로돌아가는특성이있습니다.아파트시장과는좀다릅니다.웬만해서는그들의노하우를잘오픈하지않는폐쇄적경향이있습니다.그만큼돈이되는시장이라는방증이기도합니다.여러분들도궁극적으로토지투자공부한후에는부가가치가높고진입장벽이높은토지실전투자시장으로진입하셔서블루오션시장을선점하시길바랍니다.
-p.70

▷토지투자에서얼마나싸게매수할타이밍을포착하고매입하느냐도중요하지만,그것보다더중요한것은매도타이밍입니다.매도타이밍은거래량이관건입니다.거래량이많을때,매도해야골라서매도할수있습니다.땅을사고싶어안달이난수요자가많을그시기를조금더받으려는욕심때문에놓치면,매도기회가쉽게오지않을수있습니다.결국,땅값은정해진패턴대로올라간다는결론입니다.물론그시간은개발사업의종류와규모여러가지요인들로인해차이가날수있습니다.동일한규모와비슷한유형의인근사례모형을찾아보고분석해서어떻게땅값이상승했는지연구해보면,내가투자하려는지역의미래도서서히보일것입니다.
-p.82

▷부동산가격을결정짓는가장큰요인은바로‘수요와공급’입니다.특히토지의경우공급이불가능하다는특징이있습니다.물론이공급은물리적인것입니다.예외적으로새만금개발사업등간척사업등으로바다를메우는등의경우는제외하고는물리적으로공급을늘릴수는없습니다.다만개발이제한된토지가개발이가능한토지로바뀌는용도변경의경우가있지만,기본적으로땅은재생산이힘듭니다.공급이한정되어있기때문에수요가많아지면자연스럽게가격이상승합니다.
-p.114

▷토지투자는이렇게눈사람을만드는것과비슷합니다.3,000만원을3억원으로만들기는어렵고,시간이오래걸립니다.그러나3억원을6억원으로만들기는어렵지않고,6억원을12억원으로만들기는더쉽습니다.
즉,토지투자는금액대별로완전다른시장이라는사실을꼭염두에두고투자했으면좋겠습니다.그리고수익률몇퍼센트의함정에빠지지말고,실제적수익,즉총액투자로부자가되시길바랍니다.
-p.189

▷토지투자는꼭원형지의땅을사서땅으로팔아야만수익이나는것이아닙니다.이사례처럼개발의개념으로건축해서매각하면훨씬큰수익을볼수있습니다.
이와같은사례는전국어느지역이든주변상황분석만잘하면얼마든지개발할수있는토지투자의사례입니다.여러분들도지금부터주변을다니면서상상력과창의력을발휘해서토지를살펴보시길바랍니다.
-p.225

▷제5차국토종합개발계획에서서해안의대표적개발방향목표에맞게중국과경제교류중심지로서경제허브조성이한층다가온것같습니다.투자의관점에서중요한점은새만금일대는아직도개발초기단계라는것입니다.따라서새만금개발사업지인근토지투자는새만금국제공항과신항만복합관광단지와산업단지등의사업과맞물려서해안교통중심지로발돋움할것입니다.우리가토지투자에서새만금사업지가있는군산과부안을눈여겨봐야할이유입니다.
-p.241