2030에서은퇴이후까지
생애주기별맞춤주거전략
반복되는전세사기,영끌리스크등을생애주기별맞춤주거전략으로과연해결할수있을까?이책은총세챕터에걸쳐그가능성을모색한다.1장‘슬기로운부동산거래생활’에서는부동산거래에서꼭알아야할점,전세사기를피할수있는대응매뉴얼,공인중개업소를잘이용하는방법과부동산분야의다양한전문가들의집값전망에대한인터뷰를실었다.2장‘생애주기별주거전략’에서는집,부동산에대한생각을바꿔야하는이유,노후준비에대한전문가의조언,생애주기에따른구체적인주거전략을알려준다.이외에도집과관련된세액공제와4050을위한절세팁,은퇴이후의내집활용법등폭넓은내용을담았다.마지막으로3장‘부동산침체기의투자전략’에서는부동산분야전문가들과의심층인터뷰를통해아파트와경매가투자로서가지는가치,리츠투자의미래성,일본부동산시장을통한한국부동산의미래전망등을해본다.
책속에서
일단사기를100%피할수있는방법은없다는게부동산전문가들대부분의일치된견해다.기본적으로제도가시장을앞서갈수없다는구조적인이유와함께아무리법이나제도를잘만들어도구멍이없을수없고,사기범들은집요하게허점을파고들기때문이다.김인만부동산연구소의김인만소장은“만약이상태그대로갈경우사기를당할확률이30%라고한다면스스로공부하고,전보다더꼼꼼하게등기부등본등공부(公簿)를잘살핀다면사기를당할확률을10%이하로낮출수는있을것”이라고말한다.김소장의말대로라면이번에발생한전세사기를1만건이라고추정할때,피해건수를1,000건이하로줄일수있다는이야기다.우리스스로어떻게하느냐에따라사기를피할수있는확률을90%까지높일수있다는것인데,그렇다면전세사기를최소화할수있는대응매뉴얼에는어떤게있을까?
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전체적으로보면족집게5인방을비롯한전문가들의집값하락시점은대략2019년하반기부터2021년상반기로비교적기간이유사한반면,반등시점에대해서는의견이많이엇갈린다.당장2023년말에서2024년초부터반등한다는주장(쇼킹부동산)부터2030년이나되어야반등할것이라는전망(아파트사이클연구소이현철소장)까지폭이넓다.반등시그널도전문가들에따라금리,경기상황,거래량,자산가들의부동산비중,심리,공급등다양하게제시되고있다.이런모든분석을관통하는것은일단미국연준의금리인상기조가언제멈추느냐로모아진다.우리집값이미국의금리방향에따라좌우된다는이야기다.영끌족입장에서는짧게는1~2년,길게는앞으로도6~7년은견뎌야한다는것이고,내집마련을생각하는무주택자입장에서는반대로그만큼더시장상황을지켜봐야할듯하다.
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Q.2030주거전략은무엇부터시작하면좋을까?
A.불필요한지출부터줄여야한다.부모님에게얹혀살거나회사기숙사를적극이용하는것이다.주거비제로전략을구사해야한다.미혼청년이거나신혼부부들은원룸이나투룸에서싼전세나월세로시작하는경우가많다.개인적으로는처음부터집을사서들어가라고권유한다.30평대큰집을생각하지말고10평대나20평대초반의소형아파트를사서들어가라는이야기다.요즘2030이많이이용하는‘호갱노노’같은부동산정보앱을정해서평형을10평대로지정하고300세대이상,입주한지20년이내의소형아파트를기준으로정해놓고틈나는대로검색을하면좋다.출퇴근범위내에서지역을선택해서말이다.여기서중요한것은감당이가능한수준에서자금조달계획을짜야한다는것이다.
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자녀가결혼할때임대보증금을도와주는것도세금을낸다?
자녀의주택구입자금이나임대보증금을무이자로빌려줄경우법정이자4.6%에해당하는연간이자천만원이하일경우증여세를내지는않는다.4.6%금리로연간이자가천만원일경우원금기준으로는2억1,700만원정도다.그러니까차용증을써서빌려주는방식일경우나중에갚기는해야하지만2억1,700만원까지는현금을줘도세금이발생하지않는다.
1주택자가자녀교육때문에자신의집은임대를주고대치동(학군지)으로옮겼을때세금문제는어떻게될까?
월세로임대를주면소득이발생하기때문에소득세를내야한다.다만전세는소득이따로발생하는게아니기때문에딱히과세대상이아니다.특히,한채는크게신경을쓰지않아도된다.다만집값이비싸면신경이쓰일수밖에없다.내가월세로내준집이공시가격12억원(시세15억원전후)을초과할경우월세소득이연2,000만원을초과하면종합과세대상이되는데,만약부부공동명의로되어있을경우분리과세나종합과세가운데선택할수있다.전세는12억원이상이어도한채일경우비과세다.
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