김리석
공인회계사
한국외국어대학교중국어과·경영학과(복수전공)를졸업했고,서울시립대학교세무전문대학원세무학석사를받았다.제47회공인회계사시험에합격했고,삼정회계법인세무본부에서근무했다.현재세정회계법인에서파트너회계사로활동하고있으며,부동산세금과관련된업무를전문적으로다루고있다.또한,국무총리소속조세심판원의국선심판청구대리인으로선임되어억울하게세금을내야하는납세자들을대변하는역할을하고있다.SBSCNBC〈경제와이드이슈〉-〈절세미남절세미녀〉에출연해주택임대사업자의득과실,증여자의채무를떠안는‘부담부증여’의절세방법,2주택자양도소득세의절세방법에대해시청자여러분께설명했다.저서로는《부동산절세시대》가있다.
유튜브:부동산절세시대
블로그:https://blog.naver.com/leesuk1020
프롤로그4
제1장.2023년부터적용되는부동산세금
01.법인세율인하(법인)23
02.소득세과세표준구간조정(개인)24
03.주택임대소득과세고가주택기준인상(개인)25
04.과표12억원이하및조정대상지역2주택에대한중과폐지(법인,개인)26
05.주택분종합부동산세기본공제금액상향(개인)28
06.주택분종합부동산세세부담상한조정(개인)29
07.양도소득세필요경비계산특례합리화(개인)30
08.증여재산에대한양도소득부당행위계산의부인합리화(개인)33
09.종합부동산세경정청구대상확대(법인,개인)35
10.착한임대인세액공제적용기한연장(법인,개인)36
11.일시적2주택양도세특례요건완화(개인)37
12.종부세주택수특례적용대상일시적2주택기간요건완화(개인)39
13.취득세중과세율특례적용대상일시적2주택기간요건완화(개인)41
14.상생임대주택양도세특례요건완화(개인)43
15.부담부증여시기준시가산정방법합리화(개인)45
16.다주택자양도소득세중과한시배제1년연장(개인)49
17.부동산분양권공급시계산서발급의무면제(법인)50
18.종부세주택수특례적용되는지방저가주택적용범위확대(개인)51
제2장.정부에서추가로개정을논의중인부동산세금
01.다주택자에대한취득세중과제도완화55
02.분양권및주택,입주권의단기양도세율조정(개인)57
03.아파트임대사업자의일부부활[국민주택규모장기아파트(전용면적85㎡이하)등록재개]58
04.공공주택사업자,공익성있는법인에대한종부세부담의경감방안(종부세세율인하,합산배제확대등)60
05.15년이상주택을임대하는매입임대주택사업자에대해종부세합산배제가액요건의완화61
06.양도세일시적1주택+1입주권·분양권등처분기한연장62
제3장.CaseStudy
01.조정대상지역의지정과해제에따른부동산세금차이와유의사항65
02.주택부수토지만보유하고있는경우의취득세,종부세,양도세72
03.상속받은주택의세금(취득세,종부세,양도세)76
04.공공매입임대주택의세금혜택82
05.건물만증여하는경우의유의사항86
06.대도시에본사를이전해사옥취득후임대또는대도시에지점설치후임대시취득세중과배제88
07.부동산저가양수의세금에대한주의사항89
08.세법에서말하는‘주택’이란무엇일까?92
09.부담부증여시유의사항94
10.금전무상대여시주의사항98
11.부동산세무조사102
제4장.취득세
01.잔금지급이후에소유권이전등기를하지않고부동산매매계약을취소했다면,이미낸취득세를돌려받을수있을까?111
02.증여로인한부동산소유권이전등기완료후에증여를취소한다면증여로인해납부한취득세를돌려받을수있을까?112
03.대도시밖에본점이있는법인이대도시내부동산을취득한후,지점사업자등록을해서부동산임대업을영위할경우,취득세가중과될까?114
04.2023년부터는증여로인한취득세를계산할때공시가격이아니라시가로계산한다는데,맞는말인가?116
05.주거용오피스텔의경우주택수에포함되는것으로알고있는데주거용오피스텔은무엇이며,주거용오피스텔도취득세가중과될까?117
06.부부공동명의로1주택을보유하고있다가다른주택1채를사는경우,주택수는어떻게계산될까?118
07.공시가격이1억원이하의주택과오피스텔의경우,주택수에포함되지않는데입주권,분양권은어떻게될까?주택을지분으로투자해그지분투자금액이공시가격1억원이하라면주택수에포함되지않을까?119
08.상속주택도주택수에포함되지않는다고하는데어떻게적용할까?공동으로상속받은주택이있는경우,주택수계산도알려달라120
09.2020년8월12일이후에분양권을취득해분양권에의한주택취득시취득세율은어떻게적용할까?122
10.주택분양권이나조합원입주권을취득할때에도취득세가중과될까?124
11.오피스텔분양권은주택수에포함될까?125
12.주택분양권에대해일시적2주택을적용받으려면어떻게해야할까?126
13.2020년8월12일이후에취득하는조합원입주권의경우주택수에포함이된다던데,원조합원으로관리계획처분인가일이2020년7월10일이었다면조합원입주권을2020년8월12일이전에취득한것으로보아주택수에포함이안되는것이맞는가?128
14.주택임대사업자로임대하려고취득하는주택도다주택자에대한취득세중과가적용될까?129
15.대도시에서설립한지5년이내인법인이공시가격1억원이하의주택을유상취득하는경우취득세율은어떻게적용될까?130
16.1세대1주택자인증여자가배우자또는직계존비속에게공시가격3억원이상인주택을증여할때,12%세율이아닌3.5%세율로적용하는데공시가격1억원이하의주택은증여자의주택수에포함될까?131
17.주택의일부지분만증여하는경우공시지가3억원이상은어떻게판단할까?132
제5장.종합부동산세
01.주택에대한종부세는주택수에따라종부세율이달라지는데,주택수는어떻게계산할까?135
02.종합부동산세에서말하는1세대1주택자는무엇인가?136
03.2022년부터일시적2주택,상속주택,지방저가주택의경우,1세대1주택자계산방식이가능하다던데맞는가?137
04.2022년부터종부세세율적용시주택수계산에일시적2주택,상속주택,지방저가주택은제외한다던데맞는가?140
05.종합부동산세세율적용시우리집이조정대상지역인지여부는언제를기준으로판단하는가?141
06.부부공동명의1주택자의경우,1세대1주택자특례신청이가능하다던데어떻게적용받을까?142
07.부부가공동명의1주택과다른주택의부속토지를소유한경우에는1세대1주택자특례신청이가능한가?143
08.주택임대사업자로등록한주택이자동말소또는자진말소된경우,세무서에서종부세합산배제를해서고지서가나오는가?144
09.주택임대를하고있지만,주택임대사업자로등록을하지못했다면종부세합산배제로인정받지못할까?145
10.상속받은주택지분에해당하는공시가격이6억원(수도권밖3억원)을넘는다면,주택지분을처분해1세대1주택자특례와종부세세율적용시주택수계산특례를적용받을수있을까?146
11.일시적2주택,상속주택,지방저가주택은1세대1주택자특례와종부세세율적용시주택수계산특례를적용받는다는게종부세과세를하지않는다는의미인가?147
12.임대차계약기간이남은상태에서임대사업자로등록이말소되는경우,남은임대차계약기간동안해당주택은종부세합산배제가가능할까?148
13.주택임대사업자로사업자등록을하더라도임차인을구하지못해과세기준일(6월1일)현재임대사업을하고있지않은경우,종부세합산배제임대주택으로볼수있을까?149
14.아파트분양권을2020년7월10일이전에임대주택으로등록신청을했다면종부세합산배제임대주택으로인정받을수있을까?150
제6장.종합소득세
01.주택임대를하면서보증금만받아도주택에대한감가상각비등의비용을비용처리할수있을까?153
02.주택임대사업자가개인에게주택임대용역을공급하고영수증을교부해도되나?154
03.사업에사용하는주택과사업외주택을함께보유할때사업소득비용처리시종합부동산세는어떻게계산할까?155
04.임차인이폐업후재개업으로계속임차하는경우,상가임대료를인하한임대사업자에대한세액공제적용이가능한가?156
05.주택임대업을영위하면서주택임대소득에대해분리과세신고방식을선택해소형주택임대사업자에대한세액감면을적용받은경우,감가상각의제규정이적용될까?만약이러한주택을팔때취득가액에서감가상각의제액이차감될까?157
06.주택2채를보유하고있는부부가그중1채를비주거용으로사용할때주택임대소득이과세될까?159
07.소형주택임대사업자세액감면신청시첨부서류를제출하지않은경우에도세액감면적용이가능할까?161
08.부동산매매업또는부동산임대업에사용되는부동산을증여받은경우,자산취득시납부한증여세는사업상비용처리가가능할까?162
09.겸용주택의주택임대소득에대한비과세여부판단시기준시가12억원은어떻게산정할까?163
10.임차주택의임차료를주택임대수입금액에서차감할수있을까?164
11.부동산매매업을하기위해철거하는옛건물의장부금액과철거비용은비용인정이가능할까?165
12.임대업자가지급한임차인의이사비용은비용처리가가능할까?166
13.주택임대업을공동사업으로하는경우,분리과세매출액2,000만원이하는분리과세가가능한데,이경우2,000만원은공동사업장전체의매출액인가?공동사업자별각각의매출액기준인가?167
제7장.양도소득세
01.토지와건물을함께양도할때양도금액을구분해서기재하지않은경우,토지와건물금액을어떻게계산할까?171
02.거주자가사업장의형편등부득이한사유로원래주소에서일시적으로퇴거한경우에도장기보유특별공제공제액을계산할때거주기간에포함할수있을까?172
03.2021년1월1일이후취득하는분양권부터는주택수에포함된다던데,청약이당첨되어분양계약한경우,분양권의취득시기는언제로볼수있을까?173
04.주택매매계약을체결한후에임대차계약을체결한경우로서주택취득일후에임대기간이개시되더라도임대인이주택취득전에임차인과작성한임대차계약이직전임대차계약에해당해상생임대주택에대한거주주택특례를적용받을수있을까?174
05.가로주택정비사업을시행하는정비사업조합의조합원으로서2022년1월1일전에취득한입주자로선정된지위는소득세법상분양권에해당할까?175
06.세대의구성원중일부가취학상형편으로세대전원이모두거주하지않은기간은장기보유특별공제거주기간을어떻게계산할까?176
07.개인사업자가토지·건물을취득하는데발생한차입금이자를양도소득세비용처리로가능할까?177
08.주택에대한매매계약을체결하고,그매매특약에따라잔금청산전에주택을상가로용도변경한경우,1세대1주택비과세는어떻게적용할까?178
09.매매특약에따라잔금청산전에주택을멸실한경우,1세대1주택비과세는어떻게적용할까?180
10.일시적2주택을적용받을때신규주택을취득한날부터3년이내에기존주택을팔면비과세를적용받을수있는데이때‘3년이내’는언제까지일까?182
11.무주택자인남편과아내가따로사는아버지로부터각각1주택씩상속받아2주택이되어상속받은주택을양도하는경우,비과세특례를적용받을수있을까?183
12.매수자가양도소득세를대신부담한경우,양도소득세계산은어떻게할까?184
13.벽지,장판,싱크대교체비용을양도세계산할때비용인정이가능한가?185
14.2017년8월2일이전에취득한조정대상지역내주택이재건축되어2017년8월3일이후준공한경우,거주요건을적용할까?186
15.주택분양권및조합원입주권이있는상태에서2017년8월2일이전에취득한조정대상지역내주택분양권이완공되어해당주택을파는경우,2년거주요건을만족해야1세대1주택비과세를적용받을까?187
16.같은집에서사는아버지로부터상속받은주택을양도하는경우,보유기간및거주기간은어떻게계산할까?188
17.세대구분형아파트일부를임대하고다른일부에서거주한경우,전체에대해서2년거주한것으로보아1세대1주택비과세가가능할까?189
18.양도전에세대분리하면별도세대로인정받을수있을까?190
19.같은주소지에전입되어있는가족이더라도별도세대로인정받을수있을까?191
20.조합원입주권2개를순차적으로취득해서완공된후일시적2주택적용이가능할까?192
21.오피스텔은건축법상일반업무시설인데실제주거용으로사용하고있다면,주택수에포함시켜야할까?195
22.원조합원입주권자인데조합원입주권을양도하는경우,장기보유특별공제를적용받을수있을까?196
23.주택이있는상태에서2021년1월1일이후취득한오피스텔분양권에대해분양권일시적2주택비과세를적용받을수있을까?197
24.법인이토지분양권을양도하는경우,토지의공급으로보아계산서를발급하지않아도될까?198
25.오피스텔분양계약을조정대상지역공고이전에했으나,해당오피스텔이조정대상지역공고이후에완공되어주거용으로사용할경우,2년거주요건을만족해야1세대1주택비과세를적용받을수있을까?199
26.주택을다른사람과교환하더라도1세대1주택비과세가가능할까?201
27.법인전환을통해양도소득세이월과세를적용받은다음,건물철거후신축해서사업을계속하는경우,이월받은양도소득세를내야할까?202
28.토지및건물의소유자가다른경우로서건물임대사업자가건물을현물출자해서법인으로전환하는경우,양도소득세이월과세를적용받을수있을까?204
29.2020년12월31일이전취득한A분양권을보유한1세대가2021년1월1일이후B분양권을취득한경우로서A분양권이먼저주택으로완공된이후해당주택을양도하는경우,일시적2주택비과세를적용받을수있을까?205
30.상생임대계약을하는경우,세금적으로어떤혜택이있을까?206
31.상생임대계약을적용하려는경우,직전임대차계약과상생임대차계약의임차인이같아야할까?207
32.양도당시농지가아니더라도자경농지에대한양도세감면이가능할까?208
33.재개발사업에따라토지를양도하는경우,양도소득세감면을적용받을수있을까?209
제8장.부가가치세법
01.사업자가오피스텔을상시주거용으로임대하다가양도하는경우,부가가치세가면제될까?213
02.상가임대사업자가상가(토지,건물)를매수인에게일괄양도하며매매특약사항으로매수인이건물을철거해토지만사용하기로하는경우,건물의공급가액산정방법은?214
03.주택임대사업자가상시주거용으로임대하던주택을매매계약특약사항에따라잔금지급전근린생활시설로용도변경후양도한경우,부가가치세가과세될까?215
04.셰어하우스,게스트하우스를임대하는사업자의임대용역에부가가치세가과세될까?216
05.상가임대업자가포괄양도를위해지급한중개수수료의매입세액공제가가능할까?217
06.임대용역을제공하고도임대료를받지못한경우,부가가치세를납부해야할까?218
07.아들이아버지소유토지위에건물임대업을하면서아버지에게토지사용대가를지급하지않는다면부가가치세가과세될까?219
08.부동산임대업의지점매출을본점매출에합산한경우,부가가치세가산세는?220
09.부동산임대업(과세사업)과면세사업을겸영하는사업자가부동산임대업만특정해서양도하는경우,사업의포괄적양도로볼수있을까?222
10.일부공실상태의건물을포괄양도양수로인수한후,양수인이직접공실을사용하는경우에도사업의양도에해당할까?223
11.부동산임대업을영위하다가양도하려고하는데,폐업전에양도하는부분과폐업후에양도하는부분이차이가있다던데어떤차이가있을까?224
12.신축중인건물을분양받아사업개시전사업자등록을하고건물완공전에양도한경우,사업의포괄적양도로볼수있을까?227
제9장.상속세및증여세법
01.피상속인이주택부수토지를소유하고있던중주택부수토지에대한상속이이루어진경우,동거주택상속공제적용이가능할까?231
02.상속인의동일세대원이공동상속주택소수지분자인경우,동거주택상속공제적용이가능할까?232
03.건물중일부는임대되고일부는임대되지않은경우,건물은어떻게평가할까?233
04.동거주택상속공제를적용받을경우,1세대1주택여부판단시2021년이후취득한주택분양권도주택수에포함될까?234
05.주거용오피스텔을상속받는경우,동거주택상속공제가가능할까?235
06.꼬마빌딩을상속시빌딩가격을기준시가로계산한이후감정가액으로평가함에따라세금을추가납부하는경우,가산세도내야하나?236
07.증여세자진신고후증여세신고일이전에국토교통부실거래가공개시스템에서유사매매사례가액이확인되는경우,증여세수정신고를해야하나?237
08.부동산의일부지분을증여하는경우,일부지분에해당하는부동산기준시가가10억원이하이면하나의감정기관에감정평가를의뢰하면될까?239
09.증여당시사실혼관계에있다면배우자공제6억원을적용받을수있을까?240
10.아버지소유토지에아들이근저당을해아들명의로은행으로부터대출을받아아들이대출을갚는다면세금적으로문제되지않을까?241
11.손자의대학등록금을대신내주는경우에도증여세가과세될까?242
12.양자입적하더라도직계비속에대한증여공제가가능할까?243
부동산세금모른다고피하지말고,
이것만은꼭챙기자!
제1장은2023년부터적용되는부동산세금에관한내용을담았다.매년부동산세금은변경되고있는데,2023년부터적용되는부동산세금이무엇이고,어떠한부분들이바뀌는지살펴본다.
제2장은정부에서추가검토중인부동산세금에관한내용을담았다.아직세법이개정되지는않았지만,정부의발표를통해검토중인세금내용으로향후부동산세금이어떻게바뀔지에대한방향을제시할수있어도움이될것이다.
제3장은다양한사례들을정리하는CaseStudy로구성해이해를도왔다.
제4장부터는세목별로거래처에서저자에게질문했던내용이나,최근2~3년이내에국세청,조세심판원,법원에서쟁점이되었던내용을독자들이쉽게이해하도록문답형식으로담았다.세목별로알고가면좋은내용을확인할수있다.부동산을취득함에따라부담하는취득세부터보유에따른종합부동산세,종합소득세,양도세,부가가치세,상속세및증여세를순서대로담았다.보유에따른재산세의경우,납세자의부담은크지않은듯해서종합부동산세만수록했다.
이책을통해부동산세금에조금더가까워져조금더좋은절세방법을찾아가자!