MK에디션 재건축 임장노트 : 한 권으로 끝내는 재건축 투자

정다운

매경이코노미기자
영국워릭대경제학과를졸업했고건국대부동산대학원에서부동산건설개발석사를취득했다.2012년매일경제경제주간지'매경이코노미'에서기자생활을시작했다.재테크팀에서는부동산,산업팀에서는건설업계를비롯해중후장대기업을두루취재하고있다.특별히부동산분야는수습기자시절부터11년째담당중이다.

1부재건축투자전알아야할것

1장이론편
재건축vs재개발…뭐가다를까?
재건축사업과정한눈에보기
재건축에투자하는또다른방법

2장재건축한걸음더
정비사업'패스트트랙'신속통합기획
아직남은'대못'초과이익환수제
초고층?높게지으면좋은건가요?
토지거래허가제가투기막는다?
'추진위패스'조합직접설립제도
신탁방식재건축득실따져보기

2부재건축임장노트

3장부촌1번지강남구
'왕의귀환'…따라올자없다'압구정'
사교육'욕망'있는한…대치동
개포동중층단지들'재건축2라운드'
도심한복판보물단지'동현아파트'

4장재건축의성지서초구
'국평40억원'시대열어젖힌반포동
방배동아파트재건축'신동아'
'신탁방식'추진하는서초동삼풍

5장물들어오는송파구
'엘리트'이을잠실단지어디일까
미니신도시첫발뗀올림픽3대장
"우리도헬리오처럼"가락동

6장한강변재건축,강북에도있다
'회장님동네'명예회복할까동부이촌동
'넥스트마래푸'꿈꾸는성산시영
작지만강하다…성수동옆응봉동
'교육열'하면여기…'리틀대치'광장동

7장재건축닻올리는서남권
'한국판맨해튼'탈바꿈하는여의도
실거주·투자두마리토끼잡는목동

8장마이너리그라고무시말라
명일동·길동재건축'신호탄'
청량리유일재건축단지미주아파트
노원구대표주자상계동환골탈태?
안전진단순항하는중계동
강북최대어월계동'미미삼'
방학·쌍문·창동중심으로'콧노래'
미디어시티역낀'DMC한양'
온수역천지개벽대흥·성원·동진
"우리도한강변"가양동미래는?

3부새아파트를얻는또다른방법

9장기다리기힘들어요
분양권살까?입주권살까?
묵혀뒀던청약통장을꺼내자

입지좋고학군좋은서울에내집을마련하고싶고,여유가된다면투자도하고싶은'부린이(부동산+어린이)'.그런데부린이대부분은어떤집이미래가치높은집인지판단하지못해남들말만듣고투자에임하고는한다.하지만적어도내집마련의꿈을가졌다면,평생모은현금을재건축에투자하기전이라면재건축사업이어떤과정을거쳐진행되는지,그과정에어떤변수가있을지큰그림정도는머릿속에그려낼수있어야한다.

경제주간지매경이코노미가서울재건축취재일지를담은<재건축임장노트>를선보였다.부동산담당기자가'부린이'에게설명하듯쉽게재건축이론을설명하고서울지역별·단지별재건축근황을전한다.

1부에서는임장(현장답사)에앞서알고있어야할기본적인재건축이론과최근재건축시장에서화두되고있는규제,정책변화등을담았다.언뜻비슷해보이지만전혀다른'재건축'과'재개발'의차이를설명하고재건축사업의시작부터끝까지전반적인사업과정,알아두면좋을재건축용어들을쉽게설명한다.재건축상가나보류지로아파트입주권을얻는방법도안내한다.이외에도신속통합기획,초과이익환수제,토지거래허가제,신탁방식재건축등정비사업조합이사업을추진하며직면할문제와현안들을다뤘다.

2부에서는저자가그동안취재다닌,재건축단지들을소개한다.안전진단절차를밟는단지부터이제막조합을설립한단지,이웃단지보다수월하게사업시행인가를받아낸단지까지사업극초기단계부터'8부능선'까지의단지들의이모저모를다룬다.
다만소위'잘나가는'인기재건축단지만골라소개하진않았다.몇차례안전진단에서탈락해고배를마시고있는단지를비롯해,재건축이논의된지수십년만에야조합을꾸린단지,또사업성부족으로,혹은조합내갈등으로몇년째사업이제자리걸음중인단지들도소개한다.이들단지의재건축사업이지지부진한이유는무엇인지,또여러난관에도불구하고눈여겨볼만한미래가치는무엇인지안내한다.

3부에서는복잡하고지난한재건축과정을기다리기힘든내집마련수요자를위해새아파트를마련할또다른방법을설명한다.분양권과입주권에투자할때차이를설명하고,분양이임박한서울주요지역재건축사업지를소개한다.
<재건축임장노트>는재건축과정을바로알고보다나은주거환경을차근차근준비하는안내서가돼줄것이다.

책속에서

재개발은주변정비기반시설이열악한데다너무낡아불량한주택이모여있는동네에서이뤄진다.서울동작구노량진,용산구한남동일대를떠올리면된다.이들지역은‘재정비촉진구역(뉴타운)’으로지정돼도로와,공원,학교등을정비한후에새아파트를짓는재개발사업이진행되고있다.
소방차가들어갈수있느냐,없느냐를떠올리면이해가더욱쉽다.오래된아파트단지는주차장이비좁기는해도소방차한두대가거뜬히진입한다.이런곳은재건축사업을추진한다.
반대로소방차가한대도못들어갈정도로좁고구불구불한도로가이어진동네라면재개발을추진한다.
-재건축투자전알아야할것p.13

은마아파트재건축추진위원회는한달여만에조합설립을위한주민동의서징구를모두마치고조합설립총회를열었다.사업이더뎠던만큼재건축에대한주민열망은높았고,동의서징구가발빠르게이뤄졌다.
2023년8월19일에는재건축조합설립총회를열었고,바로조합설립인가를신청했다.강남구도은마아파트속도에발맞춰빠르게조합설립인가를내줬다.이제정식으로모양새를갖춘은마아파트조합은높이상향과사업시행인가절차등에집중할것으로보인다.지난해서울시도계위가통과시킨안은은마아파트를최고35층(높이118m)33개동,5778가구(공공주택678가구포함)로재건축하는내용이었는데,이후일명‘35층룰’을폐지하겠다고밝혔다.이에따라조합은최고층수를49층으로높이는방안을추진할계획이다.
-부촌1번지강남구pp.69-70

중계그린을비롯해무지개,중계건영2차는지하철7호선중계역과맞닿아있는게장점이다.3·7·9호선환승역인고속터미널역까지30분대에이동가능하고,중간에2·5·6호선과경의중앙선,경춘선,수인분당선,신분당선으로도환승가능한노선이다.세단지모두‘초품아(초등학교를품은아파트)’단지다.이중중계건영2차는중계그린다음으로안전진단추진속도가나는단지다.예비안전진단을통과한이후정밀안전진단을위한모금을진행해왔는데2023년6월예치금1억5983만원을납부한이후지금은정밀안전진단절차를준비중이다.
-안전진단에진심인노원구p.194

반면입주권의경우취득세가기존주택이나토지를매수할때와공사완료후입주할때두번발생한다.재산세와종부세도당연히납부해야하며양도세는1년미만보유시양도차익의70%,1년이상2년미만보유시에는60%,2년이상보유할경우기본세율(6~45%)이적용된다.관리처분인가이후에는양도세중과가없다.
조합원입주권의경우관리처분인가일기준으로1가구1주택요건을갖추면장기보유특별공제를최대30%적용받을수있다.분양권은장기보유특별공제대상에해당되지않는다.참고로정부는분양권·입주권에대한양도세율을‘1년미만보유시45%,1년이상보유시폐지’로개선하는안을추진중이지만아직관련법이국회를통과하지못했다.다주택자에대한양도세중과배제안도상황은마찬가지다.시행령개정으로2024년5월까지는다주택자양도세중과가한시적으로배제되기는했지만,본격적인세제개편작업은2024년총선이후로미뤄질것으로보인다.
-새아파트를얻는또다른방법pp.219-220