신방수 세무사의 2024 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

신방수

저자:신방수

국내세무업계에서가장많은책을쓰고,가장많은독자층을탄생시킨베테랑세무사다.또한,연간강의를100회이상하면서독자들과소통을늘리고있다.현재기업과개인고객을위해다양한컨설팅및세무회계서비스제공도병행하고있다.

한양대학교경영학과를졸업하고,연세대학교법무대학원에서조세법을전공했다.세무법인정상대표이사를역임하고,현재는이법인의이사로재직중에있으며,건설기술교육원에서세법전담교수로도활동하고있다.MBC·KBS·SBS등공중파방송은물론이고,YTN등에도출연하고있다.

저서로는초베스트셀러인《합법적으로세금안내는110가지방법》시리즈,《부동산세무가이드북》,《기업회계실무가이드북》,《N잡러를위한1인사업자세무가이드북》,《상속·증여세무가이드북》,《절반으로줄이는상속·증여절세법》,《확바뀐부동산매매사업자세무가이드북》,《가족법인이렇게운영하라》,《병의원세무가이드북》,《신축·리모델링건축주세무가이드북》,《재건축재개발세무가이드북》,《주택임대사업자등록말소주택절세가이드북》,《Reset회계공부》,《확바뀐상가·빌딩절세가이드북》,《부동산증여에관한모든것》,《1인부동산법인하려면제대로운영하라!》,《중소기업세무가이드북》,《이제부동산세금을알아야주택보유&처분할수있는시대다》,《양도소득세완전분석》,《부동산거래전에자금출처부터준비하라!》,《상속분쟁예방과상속·증여절세비법》,《법인부동산세무리스크관리노하우》,《양도소득세세무리스크관리노하우》,《회사세무리스크관리노하우》,《IFRS를알아야회계가보인다》등80여권이있다.

머리말2024년부동산세금은어떻게흘러갈까?4
일러두기12

제1장확바뀐부동산세제의틀
01부동산세제는어떻게작동되고있는가?15
022024년부동산세제의틀은어떻게바뀔까?18
03양도세는뭐가바뀔까?21
04앞으로세제의핵심은취득세가될까?25
05분양권이주택수에포함되면어떤일이생길까?30
심층분석2024년현정부의부동산세제정책예상33

제2장확바뀐부동산세금의이해에필요한기초지식들
01국세와지방세의차이는?39
021세대의개념은어떻게정의되어있을까?42
03주택의개념은어떻게정의되어있을까?47
04주택수산정방법은?50
05세목별일시적2주택차이는?55
06세목별상속주택과지방저가주택에대한차이는?58
07조정대상지역이세제에미치는영향은?62
심층분석2024년1·10세제정책에따른맞춤별전략66

제3장취득세완전분석
01취득세개편내용은?71
02취득세를잘다루기위해기본적으로알아야할것들은?75
03취득세중과세적용시주택수산정은어떻게하는가?80
04일시적2주택자도취득세가중과세되는가?85
05개정된세법에의한취득세는얼마나증가될까?91
심층분석취득세인상과양도세·법인세절세효과96

제4장보유세완전분석
01보유세는어떻게개편되었는가?101
02최근의종부세개편내용은?105
03재산세의과세방식은?109
04종부세의과세방식은?114
05종부세의과세표준은어떻게형성되는가?124
06종부세과세표준에포함되지않는주택들은?128
07종부세세율과80%세액공제의적용법은?133
08종부세의세부담상한은어떻게산정할까?140
09다주택자의2024년종부세는얼마나줄어들까?145
101주택자의2024년종부세부담은얼마나줄어들까?151
심층분석종부세절세방법156

제5장양도세완전분석
01양도세는어떻게작동하고있는가?161
02최근의양도세개정내용은?165
03고가주택자의장기보유특별공제율개정에따른효과분석은?168
04다주택자는중과세로인해세금이얼마나발생할까?173
05주택·조합원입주권·분양권의단기양도시세금은얼마나나올까?177
06일시적2주택양도세비과세제도가중요한이유는?180
07거주요건을면제받을수있는방법은?184
심층분석1양도세중과세폐지에따른효과분석191
심층분석2부동산매매업세제가중요한이유195

제6장분양권의세제완전분석
01분양권과관련해개정된내용들은?201
02분양권과관련된개정세법을이해하기위한기초상식은?205
03분양권이있는경우다른주택에대한비과세는어떻게적용하는가?210
04분양권이있는경우다른주택에대한양도세중과세는어떻게판단하는가?215
05분양권이주택으로완공된경우거주요건은?219
심층분석1분양권이주택으로바뀌는과정에서주의할점들222
심층분석2분양권과조합원입주권의비교224

제7장임대주택의세제완전분석
01주택임대등록제도어떻게바뀌었을까?231
02등록말소에따라예상되는세제상의문제점과대응책은?235
03임대사업자의취득세는어떻게바뀌었을까?241
04임대사업자의종부세합산배제는어떻게바뀌었을까?246
05임대사업자의양도세중과배제는어떻게바뀌었을까?250
06임대사업자의거주주택비과세는어떻게바뀌었을까?254
07임대주택에대한장기보유특별공제특례는어떻게바뀌었을까?258
08임대주택에대한양도세100%감면은될까?262
심층분석1재건축·재개발과주택임대업세제265
심층분석2주택임대업리스크관리법268

제8장증여세완전분석
01최근부동산대책과관련해달라진증여세의내용은?273
022024년주목해야할증여관련개정내용은?277
03부동산을증여하면관련세금은?281
04부담부증여를할때세금은?286
05부동산을자녀에게양도하면관련세금은?291
06배우자간에증여할때주의해야할것은?296
심층분석부동산구입자금출처조사와증여세와의관계300

제9장법인의세제완전분석
01법인관련세제개편의내용은?305
02현정부의법인관련세제개편의방향은?308
03법인의취득세는어떻게결정될까?310
04법인이주택을신탁하면종부세를피할수있는가?313
05법인세추가세율인상으로세금은얼마나늘어날까?318
06법인주택임대업에대한세제는어떻게바뀌었는가?321
심층분석1법인전환관련양도세이월과세와취득세감면개정324
심층분석2부동산세제완화추진안326

취득세,양도소득세,증여세
완전분석및절세비법

이책은종전에많은사랑을받았던《확바뀐부동산세금완전분석》을현정부의세제정책에맞게재집필한책이다.세제라는것이정부가바뀌었다고한순간에뒤엎을수없는노릇이고,개정되더라도종전의것과비교해야하므로이를잘전달하는것이무엇보다중요하다.이책은이러한원리를충실히따라초보자들도부동산을쉽게이해할수있도록정리했다.총9장으로구성된이책은1장과2장에서확바뀐부동산세금의이해에필요한기초지식들을담았다.3장은취득세를완전분석하고,4장은보유세를완전분석했다.5장,6장,7장에서는양도세와분양권의세제,임대주택의세제를완전분석했다.마지막으로8장과9장에서는증여세와법인의세제를완전분석했다.

실수요자와투자자들이세금문제로고통받는것을해결하고,짧은시간에많은부동산세금정보를알수있도록기획된이책은부동산초보와부동산업에종사하는분들,세무업계와유관부서에서세제를다루는분들한테안성맞춤의책이될것이다.

책속에서

2024년에는취득세가세제의핵심이될수있다.현재다주택자와법인을대상으로취득세중과세가최고12%까지적용되고있는데,이의완화없이는부동산거래의활성화를기대하기힘들기때문이다.다만,취득세는양도세계산시필요경비에해당되어일정부분절세효과가발생하므로,이부분을고려해서취득의사결정을할수있어야할것이다.
---p.28

앞으로개인이부담해야할취득세는철저히주택수에따라그크기가달라질것으로예상된다.따라서주택수산정방법에대해미리점검을해두는것이필요할것으로보인다.사례를통해이부분을확인해보자.

Q주거용오피스텔은주택수에포함되는가?
그렇다.다만,재산세과세대장에주택으로기재되어주택분재산세가과세되고있는주거용오피스텔에한해주택수에포함된다(2020년8월12일이후).다만,2024년1·10대책에따라취득한신축또는기축소형오피스텔은주택수에서제외된다(이하동일).
---p.80

양도세에서실수요자는주로1세대1주택자와일시적2주택자를말한다.따라서이들에대해서는요건을단순히해서비과세를쉽게해주는것이다.

1)1세대1주택자

1세대1주택자의경우‘양도일현재’비과세요건을충족하면제한없이비과세를적용한다.참고로2024년중에기축소형주택(신축소형주택은제외),지방미분양주택,인구감소지역내의주택등중에서1주택을취득하면,주택수에서제외해1세대1주택비과세를계속적용할것으로보인다.
-pp.165~166

2024년1·10대책에따라소형주택을6년단기로임대등록하면모든세목에서주택수에서제외한다.따라서이로인해다양한효과가발생할수있다.먼저취득세의경우해당임대주택을취득하면1~3%가적용되며,거주용주택등은이번에발표된주택수를빼고나머지주택수를가지고세율을결정하면될것으로보인다.예를들어종전의임대주택이3채이고,이번에취득한기축소형주택이10채인상태에서일반주택1채를추가로취득하면총4주택이되어12%가적용된다는것이다.한편종부세나양도세의경우에는단기임대등록을하면모두주택수에서제외되므로임대사업자로서의각종혜택을받을수있을것으로보인다.이에는대표적으로종부세특례,양도세거주주택비과세등이해당한다.다만,장기보유특별공제특례(50%등)는받기가힘들것으로보인다.
---p.245

최근법인에대한세제개편중가장문제가되는세목중하나가바로종부세가아닌가싶다.보유세부담을늘리기위해다양한요소에서세법개정이이루어졌기때문이다.그런데앞에서보았듯이개인들의경우다양한조치로인해종부세부담이2020년이전수준으로떨어졌다.그런데법인들에대해서는왜이러한조치를취하지않을까?이에대해정부나국회등에서는법인에대한투자행위를억제하고자이에대한감세조치를취하지않은것으로알려지고있다.따라서법인에대한종부세완화조치는상당히더딜수밖에없는실정이다.이에따라법인들이종부세를피하기위해주택을신탁하는일들이종종있었다.납세의무자를법인에서개인등으로돌리기위해서다.그렇다면이렇게하면문제는없을까?
---p.313