부동산 투자로 완성하는 부의 사다리

평지조아

저자:평지조아
'누구보다언덕길을싫어해서‘평지조아’라는예명을쓰고있다.평시불편함을많이느끼고몸쓰는것을싫어해서주변에서핀잔을많이듣는데,그런성격이오히려악착같이투자로돈을더벌겠다는계기가됐는지도모르겠다.
서울중심부의평지에서살겠다는각오로부동산투자에임했다.그꿈을이룬현재는직장인투자자,부동산법인운영투자자,부동산상담사,부동산분석가및칼럼리스트로활동하고있다.수십번의주택매수,매도를진행하면서자산증식을했지만,얼마를짧은순간에벌었다는이야기보다어떤방법으로부동산투자를하고있고,얼마나깊이있게부동산시장을이해하고있는지를중시한다.
블로그나칼럼을통해많은이웃들과소통을하고있다.또한,1:1맞춤부동산매수,매도컨설팅을운영하면서많은이들이내집마련과안정적인부동산투자를할수있도록안내했다.데이터기반으로현시점에가장맞는투자방법을찾아내고,주변흐름에흔들리지않는안전한부동산투자를알려주는재테크전문가다.
현재는십수채의아파트,재개발입주권,오피스텔,상가등을보유하며,안정적인부동산포트폴리오를구축하고있다.직장인투자자평지조아가깨달은부동산투자의법칙을이한권의책을통해서알아보자.

프롤로그_안녕하세요.소잃기전에외양간고치는‘평지조아’입니다4

PART01.우리가부동산투자를해야하는이유
평범한우리도쉽게자산을불릴수있는방법이부동산이다14
아파트매수타이밍한번이당신의재산을좌지우지한다18
임차로만살기로한다면부동산공부가필요없을까?22

PART02.부동산흐름의기본,입주물량과전세움직임파악하기
실수요자들의움직임은전세가격으로파악할수있다28
전세가율움직임에따라매매시장을예측한다33
평균전세가율이낮은지역은어떤현상이벌어질까?38
2022년여름시장으로되돌아보는전세가율의중요성42
전세가율변동이크지않다는것은무슨뜻일까?46
잊지말자-입주물량이많으면전세가격이하락한다49
프롭테크와인허가를이용해입주물량파악하는방법55

PART03.부동산투자의기본I,시장이움직이는흐름파악하기
입주물량에따른매매,전세,월세의움직임원리64
아파트입주물량이적으면무조건가격이오른다?69
부동산사이클원리에따른흐름이해하기73
수도권부동산은결국같은흐름으로움직인다77
상급지에서하급지로흐르는가격의원리82
신축에서구축으로흐르는가격의원리88
부동산가격하락의신호찾기94

PART04.부동산투자의기본II,어디를사야하는지파악하기
네이버부동산‘개발’버튼을이용하라100
교육환경이좋은학군지를찾아내라107
앞으로동네변화가많은곳을매수하라111
학교배정이어디로되는지꼭확인하라114
교통호재는어떤점을유의해야할까?117
갭투자를하고싶다면꼭확인해야하는것123
대량물량입주시기를노려라128
서울부동산가격이당분간계속오를수밖에없는이유134

PART05.부동산투자의기본III,부동산매수마인드다시잡기
어차피장기투자다142
갈아타기는언제해야좋을까?145
호재와악재에따른갈아타기148
일시적1가구2주택이가장중요하다152
대출의접근방법154
청약통장이용방법157

PART06.부동산거래의기본,주택거래방법팁
우리집을꼭매도해야한다면알아야하는방법164
급매를잡는방법169
집매수할때알아야하는팁173
전세만기전,전세금을빼야하는경우유의사항178

PART07.부동산투자의심화,매수접근기준세우기
인구가감소하는한국,부동산가격이오를수있을까?184
인구소멸의시대,우리는대도시로가야한다189
지방주택은어떤기준으로접근해야하는가?192
아파텔은어떤기준으로접근해야하는가?199

PART08.수도권부동산매수,여기를주목하자Ⅰ
서울뉴타운여기를주목하자210
왕십리뉴타운:
학군보다는직주근접,왕십리역호재를믿고투자하는분들에게212
신길뉴타운:
서울서남지역에서교통의편리함을원하는분들에게215
흑석뉴타운:
한강주변에거주하면서교통과입지의우위를누리고싶은분들에게218
노량진뉴타운:
먼훗날학군과교통을모두잡을수있는재개발투자1순위221
가재울뉴타운:
입지와가격모든것이무난한가성비좋은곳을찾는분들에게224
전농,답십리뉴타운:
청량리역개발과함께미래의비전을보면서실거주를원하는분들에게227
길음뉴타운:
신축인프라느낌보다적당한가격으로학군과입지를동시에잡고싶은분들에게231
수색,증산뉴타운:
주변개발사업으로이제뉴타운의힘을받기시작하는거주지를찾는분들에게234

PART09.수도권부동산매수,여기를주목하자Ⅱ
신규지하철역이생기는호재가있는곳을주목하자240
GTX-A242
8호선별내연장신설역248
신안산선254
7호선연장262
월곶-판교선269

PART10.2024년이후주택입주물량전망
착공및인허가물량확인278
수도권착공및인허가물량279
부울경착공및인허가물량282
대전,세종착공및인허가물량286
대구,경북착공및인허가물량289
충북,충남착공및인허가물량292
광주,전북착공및인허가물량295
기타지역착공및인허가물량298
착공및인허가물량을통한장기적투자선호지역301

에필로그304

책속에서
내가만약2017년규제에따른하락이두려워서매수를주춤했더라면,추가주택담보대출금을통해서투자기반이되는자금을만들지못했더라면,나의자산증식은어려웠을것이다.그때부터나는저평가지역을찾아서저평가상품을찾아서부지런히움직이기시작했고,부동산법인도설립하고수십번의주택거래도진행했다.
하지만,부의증식을위해서나처럼굳이다주택자의길을걸을필요는없다.일반부동산참여자라면든든한실거주주택1채와투자주택1채를찾을수있는준비를하자.부동산시장의전반적인공부뿐아니라투자마인드와자금의준비도필요하다.
아파트매수한번이당신의재산을좌지우지한다.잊지말자.부동산시장은사이클에따라움직인다.분명히기회는다시올것이다.그리고그기회를놓치지않기위해서는항상준비를해야한다.
-p.20~21

서울과인천의주택가격변동이서로연관관계가있을까?답을먼저말하자면‘Yes’다.수도권부동산에대한가격흐름이해를위해알아야하는가장중요한점은바로수도권부동산시장은같은방향으로움직인다는점이다.여기서수도권이란서울,인천,경기도지역을뜻한다.물론,수도권이워낙넓기때문에일시적으로물량이몰리는지역의경우가격흐름이잠시다르게진행될수있다.하지만,일정기간의상승과하락시차가있을뿐이지전체적인분위기는동일하게흐른다.
-p.77

내가현재거주하고있는주택A가있고,조금더좋은입지의주택B가있다.그런데A주택에갑자기주변에지하철역이신설된다는교통호재발표가나왔다.이에따라B주택과가격이갑자기좁혀졌다.정말좋은행운이찾아온것이다.
보통이런경우,교통호재가나왔으니다완성될때까지기다려야할까?아니다.이런상승호재는일반적으로상승장에서는크게영향을주지만,하락장에서는큰영향을미치지못한다.즉,이런시기는호재에따른매도를하고,상급지로갈아타야하는시기다.
-p.148~149

어느지하철노선과마찬가지로GTX-A역시준공을앞두고지연이발생하고있다.착공당시2024년전구간개통을목표로하고달려왔지만,현재는전구간개통을2028년으로예상하고있다.다만,수서-동탄재정구간과운정-서울역일부가미리개통하는점은다행스럽다.GTX-A는운정역에서서울역까지20분만에도달가능하고,동탄역에서삼성역까지22분만에도달가능한혁신적인노선인만큼지하철역이신설되는곳들은부동산시장의지각변동을일으킬수있을것으로보인다.
-p.242~243

▷전반적으로2023년은인허가와착공이모두급감한한해다.2024년상반기도여러가지외부요인과부동산경기악화로인해주택착공이쉽지않은상황이기때문에입주물량공백기간이꽤길게나타날수있는상황으로보인다.
미래입주물량을고려해가장투자하기좋은지역이어디인지물어보면1순위는수도권지역이다.그중에서도서울이압도적으로물량이부족한상황이고,그나마경기도와인천택지물량으로버티던공급부족현상을버티기힘든상황으로보인다.수도권에서도외곽지역물량이2024~2025년에많은상황이기때문에당분간상급지의입주물량부족현상으로주택가격상승이이어질가능성이높아보인다.
-p.301