김성욱
저자:김성욱
성균관대학교재료공학및경영학을복수전공하였으며,2006년(제43회)세무사시험과2020년(제31회)공인중개사시험에합격하였다.2007년㈜신한은행공채로입행하여개인금융및기업금융업무뿐만아니라기업컨설팅팀에서가업승계등세무컨설팅을15년간수행하였다.이후신영증권㈜으로이직하여APEX패밀리오피스본부및헤리티지솔루션본부에서고액자산가의부동산,주식,신탁등다양한세금에대해다양한솔루션을제공하였다.
현재는㈜우리은행WM영업전략부세무컨설팅팀에서근무중으로종합소득,상속·증여,주택세금등광범위한세금영역에대해같이고민하고최상의솔루션을제공하기위해노력하고있다.백화점VVIP대상강의및재테크박람회1:1상담,우리은행PB대상교육등도수행하고있다.
최근10년간주택의대세상승기에수많은규제책과당근책이난무하고정비되지않은주택세금에고민이많은자산가들과대화하며수많은경험을쌓았고이론으로해결되지않은영역이있는만큼직접경험의영역에서도부단히노력하며노하우를축적했다.
주택은실거주와투자가공존하는대상이라서온국민의관심사다.그주택에매우흥미를갖고있는국민의한사람으로서세금의영역에서변화하는흐름을면밀히기록하며최선의솔루션을도출하기위해기본에충실하고자노력하고있다.
머리말
인트로주택과세금
1.주택의생애주기별세금
·취득단계:내집을어떻게취득할지제일신중하게생각해야하는단계
·보유단계:보유하고만있어도내는세금,국가에월세를납부하다
·처분단계:주택을유상으로매도하거나가족에게증여·상속할때
2.세금으로집값잡겠다?
1징주택투자자가알아야할지역완벽가이드
1.주택취득과토지거래허가구역
·개요
·허가대상
·허가절차
·허가의효과
·허가를받지않아도되는경우
·벌칙및이행강제금
·신청서류
·허가구역지정에대한주요현황
·주요Q&A
·다주택자에대한양도소득세중과유예종료및보완
2.조정대상지역vs투기과열지구vs투기지역
·규제지역비교정리
·규제지역지정효과세부내용
3.인구감소지역vs인구감소관심지역
4.수도권및수도권과밀억제권역
·수도권
·권역의구분및범위
2장소형주택및지방주택활성화대책
1.소형주택
2.수도권밖준공후미분양주택
3.인구감소지역및수도권밖인구감소관심지역
3장주택취득세
1.주택취득세일반
·주택취득세의과세대상
·주택취득세의납세의무자
·주택취득세의세율
·주택취득세신고·납부기한
2.주택취득세와그부가세
·농어촌특별세
·지방교육세
3.주택취득세감면
·장기일반민간임대주택등에대한감면
·생애최초및출산·양육을위한주택구입시감면
·지방소재준공후미분양아파트에대한감면
·인구감소지역에대한감면
5.주택취득세FAQ
6.주택취득자금조달및입주계획서제출
·부동산거래의신고
·주택득자금조달및입주계획서
4장주택보유세Preview
1.주택을보유하면발생되는보유세4총사
·재산세,2017년부터주목받기시작하다
·종합부동산세,2021년부터주목받기시작하다
·종합소득세,2019년부터주목받기시작하다
·건강보험료,2018년부터주목받기시작하다
2.역대급보유세를맞이하다
·2021년패닉상태의다주택자와법인주택보유자
3.부동산공시가격현실화계획,재추진될것인가?
·부동산공시가격현실화계획이란?
5장주택분재산세
1.주택분재산세란?
·과세기준일:매년6월1일
·괴세대상:주택
·납세의무자:주택을사실상소유한자
·과세표준:주택공시가격×공정시장가액비율
·재산세율
·세부담증가완충장치2가지
2.주택분재산세와그부가세
·주택분재산세
·도시지역분
·지역자원시설세(소방분)
·지방교육세
3.주택분재산세실전사례
·1세대1주택자재산세
·1세대다주택자재산세
4.주택분재산세부과와납부
·주택분재산세납부기한
·주택분재산세3개월분할납부
·주택분재산세물납
·주택분재산세납부유예
5.장기일반민간임대주택등에대한재산세감면
6.주택분재산세FAQ
6장주택분종합부동산세
1.주택분종합부동산세
·과세기준일:매년6월1일
·과세대상:주택
·납세의무자:주택분재산세납세의무자
·과세표준:(주택공시가격-공제금액)×공정시장가액비율
·종합부동산세세율
·공제할재산세액
·세부담증가완충장치
·농어촌특별세부담
2.종부세법상1세대1주택
·1세대
·1주택
·1세대1주택자특혜
·부부공동명의1주택자의단독명의신청특례
3.종부세부과와납부
·고지서납부vs신고·납부
·분납
·납부유예
4.실전사례
·1세대1주택자단독명의
·1세대1주택자공동명의
·1세대2주택자(부부각각소유)
·1세대2주택자(홍길동이둘다소유)
5.합산배제신고
·합산배제임대주택
·합산배제사원용주택등
6.종부세FAQ
7장주택임대소득에대한종합소득세
1.비과세되는주택임대소득도있다?
·주택임대소득과세대상
·주택수계산
2.주택임대소득세계산방식및총수입금액산정
·주택임대소득세계산방식
·주택임대총수입금액
·소득금액과종합소득세
3.주택임대소득세계산구조
·분리과세방식
·종합과세방식
·종합소득세산출및납부
4.소형주택임대사업자에대한세액감면
·세액감면요건
·임대의무기간위반시불이익
5.주택임대개인사업자사업장현황신고
·유의사항
·홈택스신고흐름
6.주택임대소득세FAQ
8장주택보유와건강보험료
1.주택보유와건강보험료의관계
·국민건강보험제도개요
·건강보험의가입자
·가입자별건강보험료산정구조
2.건강보험료에많은영향을끼치는주택보유
·직장가입자가퇴사하는경우타가입자로전환
·주택보유시건강보험료증가에영향
3.주택보유와건강보험료FAQ
9장주택양도소득세
1.주택양도소득세개요
·주택양도소득세과세대상
·양도또는취득의시기
·납세의무자
·양도가액
·필요경비
·양도차익의계산
·장기보유특별공제
·양도소득세세율
·세액공제·감면
·신고·납부
2.주택양도소득세비과세총정리
·1세대1주택비과세
·1세대2주택비과세특례
·1세대1조합원입주권비과세
·1세대1주택+1조합원입주권비과세
·1세대1주택+1분양권비과세
3.다주택자중과세제도
·다주택자중과세제도개요
·다주택자양도소득세중과세율적용프로세스
·1세대3주택이상에해당하는주택의범위
·1세대3주택·조합원입주권·분양권이상에서제외되는주택의범위
·1세대2주택이상에해당하는주택의범위
·1세대2주택·조합원입주권·분양권이상에서제외되는주택의범위
4.조세특례제한법과세특례제도
·인구감소지역주택취득자에대한양도소득세과세특례
·수도권밖의지역에있는준공후미분양주택취득자에대한양도소득세과세특례
·농어촌주택등취득자에대한양도소득세과세특례
5.주택양도소득세FAQ
10장주택증여세
1.주택증여시발생되는증여세
·주택증여사례검토
·주택증여세개요
2.저가양수·고가양도시발생되는증여세
·저가양수·고가양도에따른이익의증여규정
·저가양수사례검토
3.주택증여세FAQ
11장주택상속세
1.주택증여시발생되는상속세
·주택상속사례검토
·주택상속세개요
2.주택상속세FAQ
12장법인과주택
1.법인과주택LifeCycleTax
2.법인의주택취득세
·법인의유상·무상거래에대한취득세
·장기일반민간임대주택등에대한취득세감면
·법인의부동산거래의신고
3.법인의주택보유세
·주택분재산세
·주택분종합부동산세
·주택임대소득에대한법인세
4.법인의주택양도차익에대한법인세
·1단계:각사업연도에대한법인세
·2단계:토지등양도소득에대한과세특례
5.법인과주택FAQ
13장주택의단계별세금의계산구조
1.취득단계
2.보유단계
·재산세
·종합부동산세
·종합소득세
·건강보험료
3.처분단계
·양도소득세
·증여세
·상속세
2026년새롭게쓴최신부동산세금정보
지금이순간가장기다려온부동산절세신간
모르면두렵다!세금을두려워해서는안된다!알아야한다!
주택생애주기별세금완전정복
최근부동산세금부담과변동성이커지면서토지거래허가제,조정대상지역,다주택자중과제도등부동산세법개정및각종규제관련정확한부동산세금정보가돈이되는세상이다.대단한부동산자산가이거나투자에대한대단한포부를갖고있는적극적인투자자가아니라도집을이미갖고있는이들은물론생애첫집을마련하고자준비중인이들이라면부동산절세에대한정보가필수다.그런니즈에맞춰2026년부동산세금관련개정판이쏟아지고있지만,정작2026년현재부동산세금관련최신의정확한정보만으로새롭게쓴신간은『집주인을위한부동산절세의모든것』이독보적이다.집한채마련하는순간부터취득할때취득세,보유할때보유세,즉재산세,종합부동산세,종합소득세,건강보험료,처분할때양도소득세와증여세,상속세까지단계별로주택생애주기에맞춰반드시내야하는,피해갈수없는부동산세금의모든정보를이한권에꾹꾹눌러담았다.다양한사례와계산방법을다루고있어저마다의상황에꼭들어맞는내돈지켜주는부동산절세방법을얻을수있을것이다.
취득세는주택을유상취득하거나무상취득(상속·증여)할때발생하는지방세다.여러주택을유상취득하는경우일반세율(1.1~3.5%)이아닌중과세율(8.4~13.4%)이발생할수있고,다주택자부모의주택을증여받는경우도중과세율이발생할수있다.취득하고자하는주택의실거주용이성,투자성,규제지역및공동소유여부,주택담보대출을포함한가용자금등을신중하게고려해야하며그렇지않은경우각단계별세금등에큰영향을미칠수있다.
재산세는매년과세기준일(6월1일)에주택을보유하는자에게주택별로공시가격에부과되는지방세다.주택공시가격이시세상승과비례하면서점차부담이커지고있고결코적은세금이아니다.부가세로는도시지역분,지역자원시설세,지방교육세가있으며같이납부하게된다.
종합부동산세(종부세)는재산세를납부하는주택의공시가격을인별로합산하여9억원(1세대1주택자12억원)초과하는자에게부과되는국세다.합산된공시가격이클수록높은누진세율을적용받다보면한숨이절로나온다.부가세로는농어촌특별세(종부세의20%)가있다.주택임대소득에대한종합소득세(사업소득세)는부부합산주택수에따라월세와임차보증금에대해납부하는국세다.연간2,000만원이하의주택임대소득은분리과세(15.4%)또는종합과세(6.6~49.5%)를선택하여신고하며,연간2,000만원초과하는경우종합과세로신고하게되어있다.다른종합소득이많은상태에서이임대소득도합산되면세부담이크게증가한다.부가세로는지방소득세(종합소득세의10%)가있다.
건강보험료는주택의임대소득과공시가격으로인해증가하기도한다.직장을다니는직장가입자의경우보수(봉급)외에별도소득으로인해납부하는‘보수외소득월액보험료’는임대소득을포함하여연2,000만원초과하는경우그초과분에대해보험료가증가한다.이러한직장가입자에연결되어있는피부양자는임대소득과공시가격에따라해당자격이상실되어지역가입자로서건강보험료가발생되게된다.지역가입자의경우는‘임대소득등’과‘부동산재산세과세표준(공시가격×공정시장가액비율)’을가중평균하여건강보험료를산출한다.
양도소득세는주택을매도하는경우양도차익(양도가액-취득가액)에대해납부하는국세다.1세대1주택및일시적2주택은생각보다양도세가적게산출되지만그요건이생각보다까다롭다.다주택자는조정대상지역주택을매도하는경우장기보유특별공제도비적용되고,최대82.5%의중과세율을적용받을수있다.
상속·증여세는주택을무상으로이전할때발생하는국세다.주택을증여하는경우주택의시가(또는공시가격)에증여재산공제(부모로부터증여받는성년자인경우5,000만원,배우자로부터증여받는경우6억원등)를하고증여세율(10~50%)을적용한다.주택을상속하는경우유고하신분의전체재산에주택의시가(또는공시가격)를포함하며,이후상속공제(자녀가있으면최소5억원,배우자가있으면5~30억원등)를하고상속세율(10~50%)을적용한다.양도소득세율도높지만상속·증여세율도전세계에서일본다음으로높다.
처분하고자하는주택이조정대상지역이냐에따라양도소득세1세대1주택2년거주요건과세율중과등에영향을미친다.또한토지거래허가구역이면매수자가2년이상실거주요건과투기과열지구에따른매수자의대출제한으로원활한처분이어려울수도있다.이책은주택부동산세금관련수많은상담을통해쌓인노하우를담아실수요자부터투자자,사회초년생부터은퇴자모두주택의생애주기에서발생하는세금과필수적인지식을체계적이고이해하기쉽게전달하고있는실전안내서다.남녀노소를가리지않고주택세금공부를평생해야한다.다른법률에비하면세법은정말자주개정되어서취득시기에따라규제가적용되기도하고안되기도하는변수도많다보니모르면당할수밖에없다.많이알면알수록내돈을지킬수있는부동산세금공부를통해모두가생존을위한필수재인동시에투자처인소중한내집을영리하게운용해나가기바란다.