토지투자 무작정 따라하기 : 1천만 원으로 시작하는 실전 토지투자 입문서

전은규

저자:전은규(대박땅꾼)
충남서산에서태어나국민대학교신문방송학을전공했다.스피드뱅크영업본부,닥터아파트영업본부에서경험을쌓은뒤현재부동산투자전문가로활동하고있다.‘대박땅꾼Lab’소장이며인터넷신문〈토지뉴스〉의발행인이다.
16년차토지투자전문가로서현재다양한강의를통해후배들을키워내고있으며,여러매체에토지투자관련정보와노하우를기고하고있다.
저서로《집팔아서땅을사라》,《집없어도땅은사라》,《대박땅꾼전은규의당신의땅을가져라-경매편》,《이번에는돈버는월세다》,《대박땅꾼의그래도땅을사라》등이있다.

|프롤로그|10만평의땅을가져다준책한권

준비마당토지투자첫걸음

01토지투자란무엇인가?
토지투자의원리1-시간에투자한다
토지투자의원리2-사람에투자한다
토지투자의원리3-정부정책을따라간다
토지투자의4가지요소-토지투자를한마디로정의한다면?
토지투자의매력-상상력과창의력이수익으로직결된다
왜토지투자를할까?-목표에따라전략이달라진다

02초보자들이토지투자를어려워하는이유
안하면서이유는많은토지투자
토지투자를어렵게만드는업계용어들
아무나할수없으니수익이있다
공부만하다시간만보내지말자

03토지투자의장단점
장점1.안전하면서도높은수익률
장점2.소액으로가능하다
장점3.경쟁자가적다
단점1.환금성이떨어진다
단점2.투자기간이길다
단점3.각종개발제한이있다
|무작정따라하기|정부의국토개발계획찾아보는법

04토지투자순서한눈에알아보기
매입대상지역선정하기
지역특성에따라분산투자포트폴리오짜기
매물정보얻기

05토지용어핵심정리:지목
투자대상이되는여섯가지지목
전과답,과수원의상관관계
저렴하지만규제도많은임야
완성된땅,대지
|무작정따라하기|이땅의지목은무엇일까?

06토지용어핵심정리:용도지역·용도지구·용도구역
땅의계급,용도
핵심토지투자지역은계획관리지역
생산관리지역
농림지역의농업보호구역
도시지역의자연녹지
자연녹지지역안의취락지구
용도지역의건폐율과용적률
용도지구
용도구역
[PLUS+]토지투자성공하는유형VS실패하는유형

첫째마당토지투자의유망지역을찾아라!

07지역부터잘고르자
유망지역을찾는것이첫걸음
향후20년간개발계획은이미공개되어있다
호재없는땅은없다?
시간과도로,인구가기준이다
확실한호재라면기다릴줄도알아야한다

08관심지역선택의핵심:인구와도로
인구가늘어나는곳에돈이모인다
국도를따라돈이흐른다

09토지투자의기본중의기본:도로
건축법상도로만개발허가가나온다
사도
현황도로
계획도로
계획도로투자시유의할점
|무작정따라하기|도로또는철도노선에서노른자위땅찾기

10이런땅은반드시잡아라
개발지역에있는IC
지자체청사인근
개발지인근
관광지주변

11역세권1km법칙
역세권1km이내의땅에투자하라
역세권투자도저평가된곳을노려야한다
저평가투자가수익탄력성이높다
역부지100m이내는주의해야한다
대형역은반경3km까지넓혀투자해야한다

12토지투자333법칙:3년,3km이내,3천만원
최소3년의투자기간을잡아라
IC,군청,개발지로부터3km이내의땅을사라
3천만원정도의땅이수익률이좋다

13뜨는지역알아내는꿀팁
뜨는곳을알려주는지도판매량
알짜정보가득한지자체홈페이지
개발정보창고인홍보관
현장답사하여눈으로확인하기

둘째마당이런땅을사야한다!

14농지투자전략
절대농지는피하라
계획관리지역으로편입될수있는논
평지와높이가비슷한논이좋다
이름은논인데실제는밭인경우
땅을알아야하는밭투자
밭투자의핵심포인트:접근성과도로

15임야투자전략
보전산지는피하자
준보전산지
시세차익형투자vs개발형투자
임야투자시주의할점
시세차익형투자대상임야

16나대지투자전략
나대지투자,활용방안부터세우자
나대지활용의예
피해야할나대지

17전원주택지투자전략
전원주택지,이것만은알고투자하자
땅이지닌문제점파악하기
문제해결에드는시간과비용따져보기
문제해결후기대수익산정하기
전원주택지고르는법

18터미널주위토지투자전략
돈을끌고다니는버스터미널
옛터미널주위도알짜투자대상
버스차고지도살펴보자

19돈되는땅,토임
지목은임야이나이미형질이바뀐땅
개발비용이저렴한토임
산간지역의밭을유심히보자

20활용가치가높은잡종지
잡종지로변경할수있는땅

21토지3대악재와3대호재
토지3대악재
토지3대호재

223대악재를호재로전환하기
무연고분묘해결하기
축사가있어도매입을고려해볼수있는경우
송전탑을이용한역발상
[PLUS+]초보자가절대사면안되는땅5가지

셋째마당사기만하면오르는토지탐색하기

23돈이되는뉴스파악하는법
정책중심으로뉴스를보자
뉴스의소스를확인하자
진짜정보는지역신문에서찾자

24토지투자자라면알아두어야할사이트
토지이음(www.eum.go.kr)
디스코(www.disco.re)
온비드(www.onbid.co.kr)
법원경매정보(www.courtauction.go.kr)
산지정보시스템(www.forest.go.kr)
인터넷조사도고수가있다

25포털지도활용법-앉아서전국을들여다본다
지번과용도지역까지한눈에보는지적편집도
지도서비스메뉴와툴에익숙해지기
내가작성한지도정보활용하기
|무작정따라하기|카카오맵으로거리재기

26토지관련서류완벽분석-등기사항전부증명서
등기사항전부증명서를보는법
토지(임야)대장
지적도
토지이용계획확인원
|무작정따라하기|등기사항전부증명서출력하기

27토지이음홈페이지활용법
토지이용계획
규제법령집
도시계획
규제안내서
고시정보

28이땅의적정가격은얼마일까?
크로스체크로가격알아내기
대체이땅의적정가격은얼마일까?
역산으로가격추정하기
현지부동산을이용하여시세파악하기
|무작정따라하기|역산으로토지가격산출하기

29토지사는데얼마의돈이필요할까?
투자금은얼마가필요할까?
소액투자자라면경매를활용하라
대출은토지투자의지렛대
토지대출은어디서받을까?
토지대출은얼마나나올까?
신용관리도수익률에한몫한다
대출은얼마나받는게좋을까?
꼼꼼하게챙겨야할제세금과기타비용

30경매,매력적이고효과적인땅투자방법
투자안목을길러주는토지경매
경매·공매·급매투자유형별장단점
소액투자에유리한경·공매
경·공매의단점
만날기회가없는급매

31토지경·공매핵심정리
소액으로투자할수있는경매
경매의가장큰장점은감정가
|무작정따라하기|실전토지경매과정
[PLUS+]권리분석좀더자세히알아보기

넷째마당토지현장조사의필수매뉴얼

32현장답사전준비해야할사항들
동선과시간계획짜기
인터넷을활용해친숙해지기
답사도구는완벽하게준비
계절별답사장비갖추기

33프로처럼현장답사하는법
지적도가기준이다
지적도를메모장으로활용하자
매입할때는겨울과이른봄에답사하라
부동산중개소와지역주민의말을경청하라
현장답사체크리스트만들기
갑과을이바뀌는가계약금

34현지부동산중개소200%활용하기
토지투자의인적자산을만들자
1층부동산중개소를순회하자
읍중심부동산,면소재지부동산두곳을공략하라
부동산중개소와인적네트워크쌓기

35사계절토지투자포인트
겨울이토지투자의적기
겨울투자로남보다한발앞서가기
답사하기는좋지만투자에는부적합한봄·가을
겨울철현장답사포인트
여름철현장답사포인트

36알면서도속는기획부동산
처음부터밑지는매매
알고도속는다?
사기치는기획부동산판별법
기획부동산을역이용하기

다섯째마당내땅제대로활용하는전략

37시세차익에+α를더하라
1.절세를통해수익률올리기
2.땅을다듬어가치올리기
3.땅에얽힌악재를해결하여가치올리기
4.건물을지어가치올리기

38농지투자부터관리까지
등기이전의필수조건,농지취득자격증명서
농지를원상복구해야하는상황
직접농사짓기어렵다면농지은행에위탁한다
농지은행에위탁하기전꼭알아둘것들
주말농장으로활용할까?

39흙을덮는성토와깎는절토
땅을사서성형을하는이유
성토와절토중선택한다면?
성토·절토작업할때주의해야할사항

40합필·분할로땅모양을예쁘게만들자
합치고나누면가치가상승한다
합필·분할로윈윈게임을즐긴다
이웃땅사서합치기
원활한매매를위해분할할때도있다
지적도에갇히지말자

41맹지탈출하는3가지방법
맹지라고다같은맹지가아니다
길을내고,맹지를매입한다
맹지를탈출하자!
구거는미래의도로다
맹지투자:절대전제를지켜라
|무작정따라하기|지적도혹은위성사진으로맹지현황파악하기

42토지의활용도를높이는지목변경
미운오리새끼도백조가될수있다
지목변경이가능한지매입전에따져보자
지목변경을할때주의할점

43건물을세우자
나대지·잡종지를활용하자
지목변경으로적극적인수익창출도노려보자
시골주택을임대하거나세컨드하우스로사용하기
농지에주택짓기

44개발계획과상관없이허가를받아두자
매각을할시점이다가오면
토지분할허가를받아두자
개발행위허가를미리받아두자
지목변경도매각시점에맞춰

여섯째마당수익을늘리는매수·매도전략

45토지반비례법칙을활용하라
규모가클수록평당가격이내려간다
토지반비례법칙을응용한공동투자
토지반비례법칙을적용할땅찾기

46소액투자의대안,공동투자
토지반비례법칙을응용하는공동투자
공동투자를할때지켜야할것
필지분할후모두가만족할수있는땅선택하기

47사례로보는토지투자성공포인트
1.정보선점으로성공한합덕역투자
2.역발상으로성공한경매투자
3.땅이지닌문제를해결해수익을거둔농지투자

48실패에는늘이유가있다?토지투자실패사례분석
1.현장조사미비로실패한투자
2.막연한기대감으로한투자
3.서로믿었다가고생한지분투자

49토지빨리매도하는10가지노하우
1.급매라면욕심을버리고저렴한값에팔아라
2.부동산중개소에일정수익을넘겨준다
3.쪼개서팔아라
4.땅을리모델링하라
5.토지설명서를만들자
6.일정계획을세워라
7.열심히뛰어라
8.수요가많다고가격을너