사례로 이해하는 핵심 양도소득세(2025)

이득근

●경남고등학교(야구부출신,1990년제45회청룡기대회우승)

경력
●동아대학교경영학과
●국세청(중부지방국세청)성남·용인·남양주·이천세무서등20년근무
●소득세·부가세·재산·법인세과신고업무
●양도·상속·증여세및법인·개인기업조사팀장
●공인중개사·행정사
●국세청장표장(2009년)
●국세청직원회계실무·조사요원교육강사
●한국세무사고시회양도소득세실무해설기고
●국세공무원교육원양도소득세강의(2023년)
●미광세무회계사무소대표세무사(현)

저서
●주택관련양도소득세실무해설집「집」(공저)
●「사례로이해하는2023부동산세금」

PART1양도소득세총론
Chapter1양도소득세개요
Ⅰ.양도소득세납세의무자
Ⅱ.양도의범위
Ⅲ.주요양도소득세과세대상자산의범위
Ⅳ.자산의취득시기및양도시기

Chapter2기준시가
Ⅰ.기준시가의정의및분류
Ⅱ.부동산종류별기준시가산정방법

Chapter3양도차익의산정
Ⅰ.양도차익산정의기본원칙
Ⅱ.특수한경우의양도가액및취득가액계산
Ⅲ.주요거래원인별양도가액또는필요경비의판단및적용여부
Ⅳ.1세대1주택고가주택의양도차익계산방법

Chapter4양도소득세과세표준의계산
Ⅰ.장기보유특별공제
Ⅱ.양도소득금액의구분계산및양도차손통산
Ⅲ.양도소득기본공제

Chapter5양도소득세결정세액의계산
Ⅰ.양도소득세율
Ⅱ.취득원인에따른주택취득세율

Chapter6양도소득세신고및납부절차
Ⅰ.양도소득세예정신고
Ⅱ.확정신고
Ⅲ.가산세
Ⅳ.양도소득세의분할납부

PART21세대1주택비과세
Chapter11세대1주택비과세총설
Ⅰ.적용요건
Ⅱ.1세대의개념및범위
Ⅲ.비과세대상주택및부수토지의범위
Ⅳ.취득유형별주택수포함여부및비과세판단

Chapter21세대1주택비과세적용시보유기간및거주기간판단
Ⅰ.보유기간및거주기간적용요건
Ⅱ.거주요건을충족하지않아도비과세되는주택
Ⅲ.보유및거주요건을충족하지않아도비과세되는주택

Chapter3주요취득원인별보유기간및거주기간계산방법
Ⅰ.상속으로취득한주택의비과세판단및세액계산방법
Ⅱ.증여로취득한주택의비과세판단및세액계산방법
Ⅲ.이혼으로취득한주택의비과세판단및세액계산방법

PART31세대2주택비과세특례
Chapter1신규주택ㆍ분양권취득자가종전주택양도시비과세특례
Ⅰ.1세대2주택비과세특례개요
Ⅱ.일시적2주택(주택+주택)비과세특례
Ⅲ.일시적2주택(주택+분양권)비과세특례
Ⅳ.일시적3주택자의종전주택양도시비과세적용여부
Ⅴ.일시적2주택에대한종합부동산세과세특례

Chapter2상속주택취득자가일반주택양도시비과세특례
Ⅰ.상속주택비과세특례개요
Ⅱ.상속주택비과세특례세부요건
Ⅲ.2이상의주택등을상속받는경우상속특례주택등판단
Ⅳ.주택등을공동으로상속받는경우비과세등의판단
Ⅴ.상속개시일이후상속지분이변동된경우비과세판단
Ⅵ.협의분할등기하지아니한경우상속주택소유자판정
Ⅶ.상속관련기타주요내용

Chapter3동거봉양ㆍ혼인합가에따른비과세특례
Ⅰ.동거봉양합가로인한비과세특례
Ⅱ.혼인합가로인한비과세특례
Ⅲ.조합원입주권등을보유한자와세대합가한경우비과세특례
Ⅳ.동거봉양(혼인)합가관련종합부동산세및취득세

Chapter4농어촌주택등취득자가일반주택양도시비과세특례
Ⅰ.소득세법상농어촌주택에대한비과세특례
Ⅱ.조세특례제한법상농어촌주택에대한비과세특례
Ⅲ.농어촌주택관련기타주요규정

Chapter5비수도권소재주택취득자가일반주택양도시비과세특례
Ⅰ.기본요건
Ⅱ.취학등부득이한사유요건
Ⅲ.일반주택의비과세요건

Chapter6장기임대주택등보유자가거주주택양도시비과세특례
Ⅰ.주택임대사업자의거주주택비과세특례
Ⅱ.장기어린이집보유자의거주주택비과세특례

PART4재개발ㆍ재건축등에대한양도소득세
Chapter1재개발ㆍ재건축등에대한총설
Ⅰ.기본개념
Ⅱ.주택과조합원입주권상호간전환시기

Chapter2조합원입주권등에대한비과세특례
Ⅰ.비과세특례개요
Ⅱ.종전주택이조합원입주권으로전환된후조합원입주권양도시비과세특례
Ⅲ.조합원입주권을승계취득후종전주택을양도시비과세특례
Ⅳ.재개발ㆍ재건축대상1세대1주택자가거주목적으로취득한대체주택양도시비과세특례

Chapter3조합원입주권을양도하는경우양도소득세계산
Ⅰ.조합원입주권양도시양도차익구분계산
Ⅱ.원조합원이청산금납부대상조합원입주권을양도하는경우양도소득금액계산
Ⅲ.원조합원이청산금수령대상조합원입주권을양도하는경우양도소득금액계산

Chapter4신축주택을양도하는경우양도소득세계산
Ⅰ.신축주택을양도하는경우양도차익
Ⅱ.원조합원이청산금을납부하고신축주택을양도하는경우양도소득금액계산
Ⅲ.원조합원이청산금을수령하고신축주택을양도하는경우양도소득금액계산

Chapter5조합원입주권관련기타주요내용
Ⅰ.승계조합원의양도소득세등적용방법
Ⅱ.종전주택을조합에제공하고청산금을수령하는경우
Ⅲ.조합원입주권을상속및증여받는경우평가방법
Ⅳ.조합원입주권관련취득세등
Ⅴ.정비사업조합에대한과세문제
Ⅵ.조합원입주권에대한동거주택상속공제적용여부

PART5주택임대사업자에대한적용요건및세제혜택
Chapter1주택임대사업자의임대주택에대한개괄적내용
Ⅰ.주택임대사업자의적용요건과세제혜택개요
Ⅱ.주택임대사업자의세제혜택축소및적용요건강화

Chapter2주택임대사업자의적용요건(의무사항)
Ⅰ.민특법상적용요건
Ⅱ.개별세법상적용요건

Chapter3주택임대사업자의세제혜택
Ⅰ.취득세감면
Ⅱ.재산세감면
Ⅲ.종합부동산세합산배제
Ⅳ.임대소득세감면
Ⅴ.조정대상지역소재주택거주요건적용배제
Ⅵ.거주주택비과세특례
Ⅶ.양도소득세중과배제
Ⅷ.장기보유특별공제율과세특례
Ⅸ.장기보유특별공제율추가적용
Ⅹ.양도소득세100%세액감면

Chapter4주택임대사업자관련기타주요내용
Ⅰ.상생임대주택양도소득세특례(거주요건면제)
Ⅱ.법인주택임대사업자의세제혜택
Ⅲ.임대주택에대한부기등기(附記登記)
Ⅳ.임대보증금(또는전세보증금)에대한보증보험

PART1장기(신축)임대주택에대한양도소득세감면
Ⅰ.장기임대주택에대한양도소득세감면
Ⅱ.신축임대주택에대한양도소득세감면

Chapter2미분양주택등에대한양도소득세ㆍ종합부동산세과세특례
Ⅰ.미분양주택에대한과세특례
Ⅱ.지방미분양주택취득에대한양도소득세등과세특례
Ⅲ.서울시밖미분양주택취득자에대한양도소득세과세특례
Ⅳ.비거주자의주택취득에대한양도소득세과세특례
Ⅴ.수도권밖미분양주택취득자에대한양도소득세과세특례
Ⅵ.준공후미분양주택취득자(거주자ㆍ비거주자)에대한양도소득세과세특례
Ⅶ.미분양주택취득자에대한양도소득세과세특례
Ⅷ.준공후미분양주택취득자(거주자)에대한양도소득세과세특례
Ⅸ.지방미분양주택ㆍ인구감소지역주택취득자에대한양도소득세및종합부동산세과세특례

Chapter3신축주택등취득자에대한양도소득세감면및과세특례
Ⅰ.신축주택취득자에대한양도소득세감면
Ⅱ.신축주택등취득자에대한양도소득세과세특례

PART7특수한경우의양도소득세계산
Chapter1양도소득에대한부당행위계산부인과증여의제규정
Ⅰ.부당행위계산부인기본요건
Ⅱ.저가양도또는고가양수에따른양도소득세와증여세
Ⅲ.소득세법과상속ㆍ증여세법상특수관계인의범위

Chapter2자산의교환으로인한양도차익계산

Chapter3배우자등으로부터증여받은자산에대한이월과세
Ⅰ.이월과세의요건
Ⅱ.이월과세적용배제
Ⅲ.이월과세적용효과

Chapter4증여후우회양도에대한부당행위계산부인
Ⅰ.증여후양도행위부인의요건
Ⅱ.증여후양도행위부인적용배제
Ⅲ.증여후양도행위부인효과

Chapter5부담부증여에따른양도소득세와증여세계산
Ⅰ.부담부증여시양도소득세와증여세구분
Ⅱ.부담부증여관련기타주요내용
Ⅲ.부담부증여로주택을취득한경우취득세산정방법

Chapter6부담부증여자산양도시이월과세적용방법

Chapter7배우자등에게양도한재산의증여추정

Chapter8거짓계약서작성에따른비과세ㆍ감면배제

Chapter9부동산매매업과주택신축판매업의세법상차이

PART8농지등에대한감면과중과대상비사업용토지
Chapter1농지등에대한양도소득세및증여세감면
Ⅰ.자경농지에대한양도소득세감면
Ⅱ.축사용지에대한양도소득세감면
Ⅲ.농지대토(代土)에대한양도소득세감면
Ⅳ.농지등양도후환매(還買)한경우과세특례
Ⅴ.공익사업용토지등에대한양도소득세감면
Ⅵ.대토보상에대한양도소득세과세특례
Ⅶ.개발제한구역내토지등에대한양도소득세감면
Ⅷ.영농자녀가농지등을증여받는경우증여세감면

Chapter2양도소득세가중과되는비사업용토지
Ⅰ.기본내용
Ⅱ.사업용토지에대한지목별판정기준
Ⅲ.법령등사유로해당기간동안사업용토지로보는경우
Ⅳ.무조건사업용토지로보는경우

부록1
주택임대사업자의주요적용요건과세제혜택변천

부록2
2026년5월9일까지조정대상지역내중과대상주택을양도하는경우중과유예

부록3
2025년에달라지는주요부동산세금(개정내용)

[특장점]
●주요양도소득세에대해관련법령과해석사례수록
●양도소득세와연관된상속세ㆍ증여세,종합부동산세등기타세법도함께수록
●아주지엽적인내용은탈피하고핵심적인내용을위주로서술
●임대주택과중과제도에대해핵심요점을파악할수있도록부록신설

[주요내용]
●법령을단순히나열식으로서술하기보다는법령과관련된내용을그림이나도표등으로시각화하여이해력증진
●최근해석사례나판례등을추가하여법령을이해하는데보조적역할제시
●양도소득세분야중재개발ㆍ재건축,겸용주택,이월과세,부담부증여,임대주택,농지ㆍ신축주택의감면등에대해서는계산사례를수록하여학습효과극대화
●국세공무원,세무사등전문가뿐만아니라일반독자들도이해하기쉽게서술

[주요개정내용]
첫째,주택(분양권,조합원입주권포함)에대한비과세,토지관련감면,주택임대사업자관련내용중상생임대주택등의내용을중점보완하였으며,특히양도소득세에서상당히까다로운Part8의토지분야인자경농지등에대한감면규정과비사업용토지에대한규정을초판에비해한층더구체적이고일목요연하게정리하면서비교표및요약표등을가미(加味)하여한눈에관련내용을파악할수있도록심혈(心血)을기울여편집하였다.

둘째,각Part별로중요한부분에대해서는가독성과이해력을높일수있도록해당법령및연결페이지를표기하였으며,이와더불어다른주요세법(상속ㆍ증여세,종합부동산세,취득세등)과상호비교학습할수있도록관련내용을추가ㆍ확대하였다.

셋째,일반독자들뿐만아니라전문가들조차도어려워하는양도소득세법령문구를대부분사례를들어문장을간결하고쉬운표현으로설명하는반면에,복잡하고난해한부분에대해서는「심화학습」편에서계산및그림사례와해석사례를삽입(揷入)하여한결더수준높은양도소득세실무지침서가되도록노력하였다.

넷째,개정내용중①주택에서주택이외용도변경시비과세판단시점,②거주주택비과세특례횟수제한없이적용,③상가에서주택으로용도변경시장기보유특별공제합리화,④취득세중과대상주택수판단시분양권취득시기합리화,⑤상속ㆍ증여재산평가시감정평가확대,⑥6년단기민간임대주택신설(2025.6.4.이후임대등록분부터적용)등의핵심적인내용을본문과부록에기재하여기존세법과개정세법을이해하는데도움이되도록하였다.

다섯째,본서마지막에「부록」편에서는①주택임대사업자의주요적용요건과세제혜택변천과정,②중과제도에대한전반적인이해를위해개괄적인내용,③주요부동산세금개정내용에대해서는요약표형식으로일목요연하게정리하였다.

[경쟁도서와비교]
●양도소득세의이해력수준에따라기초부터고급수준까지다양한내용서술
●양도소득세법취지나어려운용어는별도로설명
●양도소득세및기타세법에대한이해력을높이기위해공통점,차이점등서술
●연관된법령이나내용을파악할수있도록관련페이지기재