1억 이하 소액 아파트 투자의 법칙

이승훈

소액아파트투자를20년간해왔다.남들이이미비싸진아파트,호재가반영된아파트에만주목할때차근차근소액아파트에투자해온결과2021년에는경제적자유를달성했다.그과정에서상승장과하락장,성공과실패를겪으며자신만의노하우를쌓아새로운방법론을만들었다.
투자로성공을거둔후‘집은파는게아니라모으는것이다’라고쓴글이온라인에서회자되며이름이알려졌다.저자는고위험투자수단보다실물이있는아파트투자가훨씬안전하다고강조한다.소액아파트투자는충분히공부한다면상대적으로적은돈으로도성공할수있다.이책은단편적인글로전달하기어려운방대한투자노하우와마인드를8가지법칙으로정리해알려준다.
호주시드니대학교와서울대학교경영전문대학원을졸업했다.

프롤로그.누구나시작은소액이었다
소액아파트투자,부자가되는최선의전략

1장.소액아파트투자방법은달라야한다
부동산목수의법칙:내가사는곳을사랑하라
소액투자의매력
수익이나야투자가즐거워진다
나의소액아파트키우기
소액투자에적합한지역을어떻게찾을까?

2장.좋은소액아파트는안전한우량주다
부동산유기체의법칙:집은살아숨쉬는공간
집은‘삶의보호막’
집의가치상승과행복추구권
부동산시장의원리1:세금은임차인의부담이된다
부동산시장의원리2:시장을누르면가격은오른다
부동산시장의원리3:노이즈마케팅의영향
부동산수요의다양화

3장.집값호재는퍼져나간다
부동산열전도의법칙:호재는결국스며든다
개발호재와열전도현상
전략적장기보유포지션
당진,동탄,평택에서살펴보는호재의간접영향권

4장.소액아파트의투자수익률극대화
부동산세포분열의법칙:몸집을늘려야성장한다
착한임대인효과
소액투자의시작
시드머니별소액투자전략
실전투자예시

5장.소액아파트투자전략
수익무한루프의법칙:현금파이프라인을구축하라
부동산은파는것이아니라모으는것이다
소유주택수에따른투자전략
매매가구간별소액투자전략
1억원이하물건의투자전략
비과세유혹과양도세를극복하라

6장.소액투자의골든타임
부동산골든타임의법칙:투자는타이밍의예술이다
투자포트폴리오짜기
투자지역설계예시
지방아파트고르는팁
서울이나수도권물건을고르는꿀팁
하락기를대비하는자세
삼중매매가와삼중전세가의시대
매수의기술
전세잘놓는방법과골든타임

7장.저평가지역을찾는방법
부동산연쇄상승반응의법칙:저평가갭은메워진다
프랜차이즈로보는저평가지역
추가상승여력이있는저평가지역찾기
저평가투자처탐색기법
소액투자자용저평가투자처찾기예시

제2부소액아파트투자유망지역
8장.가격별투자유망단지
전세가율법칙:투자의‘결정적시그널’을감지하라
전세가율법칙의원리와공식
[압구정8학군추천]전세가율로본지역별추천물건60
8가지법칙을이용한매매가별소액투자추천단지
[압구정8학군Pick]공시가4억원이하의물건지50
[압구정8학군Pick]공시가1억원이하의물건지50

겨우그돈으로집을샀다는게정말인가?
에필로그28

누가강남아파트좋은걸몰라서안사나?
지긋지긋한딴세상투자이야기는그만!
현실적인20년노하우가압축된소액아파트투자로드맵

압구정60평72억거래···“평당1억이기본이네요”(서울경제,2021년09월23일)
서울미친전셋값…강남평당1.3억찍고강북도1억(뉴스1,2021년10월08일)

아파트평당1억시대이다.이제아파트투자는현금부자들만가능한것일까?170만회원부동산스터디카페의논객이승훈(압구정8학군)은“그렇지않다”고말한다.1억이하로투자할수있는소액아파트투자전략이있기때문이다.이승훈저자는20년간소액아파트에투자해오며수많은상승장과하락장,성공과실패를겪으며어떤상황에서도무너지지않는투자노하우와철학을쌓아온투자고수이다.그리고20년경험을바탕으로반드시수익을낼수있는투자법칙을8가지로정리하여≪1억이하소액아파트투자의법칙≫를출간했다.
우리가소액아파트투자에주목해야하는이유는남겨진투자선택지가많지않기때문이다.서울핵심지아파트가끝없이비싸지고있는반면대출받을수있는돈은줄어들고있다.쥔돈은그대로인데집값은오르고대출은줄어드니,강남아파트가한국제일의입지인건누구나알지만점점더먼나라이야기가되어간다.그렇다면절망하기보다새로운방법을찾아나가야할것이다.‘1억원이하’라는돈은강남아파트한평이지만,현실적으로앞으로가격이오를좋은아파트를살수있는시작점이기도하다.
이책은부족한자금으로도성공할수있는투자법을담고있다.적은돈으로투자하기위해서는철저히공부해야한다.소액아파트투자는우리에게익숙한비싼아파트투자와큰차이가있기때문이다.소액아파트들은아직가치가실현되지않았고,사람들은그곳에아파트가있는지도모를때가많다.그렇기때문에상급지아파트를사듯유명한동네,좋은입지의‘적당한’아파트를사서기다리는방법이통하지않는다.내가매수한집을발전시키는전략,아직사람들의관심을받지못하지만잠재가치가풍부한아파트를알아보는안목,소액투자의수익금을재투자하는루틴,전세가율과실제가치를비교할수있는분석력이필요하다.≪1억이하소액아파트투자의법칙≫은이방법을8가지법칙으로정리해누구나쉽게이해할수있도록알려준다.


소액아파트투자가쉬워지는8가지투자법칙
1부동산목수의법칙:내가사는곳을스스로발전시켜라
2부동산유기체의법칙:집을생명으로바라보라
3부동산열전도의법칙:호재가시세에반영되는원리를파악하라
4부동산세포분열의법칙:몸집을늘려성장하라
5수익무한루프의법칙:현금파이프라인을구축하라
6부동산골든타임의법칙:투자는타이밍의예술,골든타임을잡아라
7부동산연쇄상승반응의법칙:저평가갭을계산하라
8전세가율법칙:투자의‘결정적시그널’을감지하라


일확천금의허황된꿈에서깨어나라
누구나시작은소액이었다
이책을읽고1억원이하로투자를시작하자
재테크열풍이불며주식,선물,코인등다양한투자수단에너도나도뛰어들고있다.대부분일확천금을꿈꾸며고위험투자수단에모든돈을밀어넣지만허공에돈을날려버리는결과를맞이한다.하지만아파트는다르다.아파트는집이라는실물이있고,주거공간의가치는점점높아지고있기때문에다른투자수단보다안전하다.
돈이적다면적은대로살수있는최선의아파트를매수해서소액투자를시작할수있다.지금까지턱없이비싼아파트만바라봤다면눈을돌려가치있는아파트를찾아보자.누구나시작은소액이었다.하지만그끝은다를것이다.

저자는자신을찾아와아파트투자에대해물어봤던옆팀팀장과의대화로이책을매듭짓는다.이대화는몇년전의대화이지만,어제나눈대화라고해도자연스럽고당연하게느껴진다.성공의비결은언제나비슷하기때문이다.팀장님이이대화이후투자를시작했다면지금쯤경제적자유를달성하고일과시간으로부터자유로워졌을것이다.

(이하일부발췌)
“3,000만원으로몇채를산거야?왜좋은신축놔두고구축위주로봤는지도저히이해가안가는군.”
의외로역세권에있는신축대단지인대장단지의전세가하고주변에입지좋은구축들의전세가가별반다르지않더라고요.특히위치좋고말끔히수리한구축은신축못지않게전세가가높았어요.그래서그런곳을위주로3채를골라서전세를끼고샀습니다.갭투자라고하죠.그야말로‘두껍아두껍아새집말고헌집줄게’가되는거예요.이해하시겠어요?새집과헌집이반대가되는거죠.그게포인트에요.이유는간단합니다.신축대장단지를사면투자금이거기에다들어가니까물건개수를늘릴수없거든요.요즘처럼자산이모두오르는상황에서는물건개수가중요할거라고생각했어요.소액아파트에투자할때는이게핵심이에요.상급지에사는것보다자산이많은게중요합니다

“그러면그후에는어떻게자산을불릴수있었지?”
그후에는아파트를보는눈자체가달라졌어요.예전에는역세권에있는신축브랜드대단지나학군지의아파트들만눈에들어왔었죠.그런데입지좋은구축아파트나소단지,나홀로아파트도매매가가꾸준히올라가고특히전세가조정기가와도많이하락하지않고탄탄하게유지되는걸지켜보면서무조건큰돈들여서신축대장단지를매수하는것만이정답은아닐수있겠다고생각했어요.

“그렇게자꾸주택수를늘려나가면세금이너무많이나오지않을까?어떻게수익을내는지설명좀해주게.”
저는아파트를팔아서단기에양도차익으로수익을내겠다는생각은아예접었어요.일단양도세율이너무높아서팔아도남는게없더라구요.그래서전략을바꿨습니다.단기양도차익보다는자산증식을노려보기로말이죠.전세가율높고입지좋은구축을적은돈들여서최대한여러채사면,그에맞춰전세금이계속상승할거라고생각했어요.그상승분으로세금은충분히대비하겠더라구요.그리고공시가가높지않은물건들이라서종부세나재산세가생각보다많이안나왔습니다.

“전세를올려받은돈이수익은아니지않나,어차피돌려줘야할돈인데?”
그렇게생각할수있죠.아니,어쩌면그말이맞을겁니다.근데공급이워낙부족한상태에서유동성이극대화되고임대차법으로전세물건이줄어들면,매매가역시계속오를거라고봤어요.그렇게자산가치가상승하면전세상승분을월세로전환할수도있고전세가자체가폭락할가능성도거의없기때문에,전세상승분이실질적인수익효과를낼수있겠다고생각했어요.워낙돈가치가떨어지니까,자산인플레이션때문에부동산가격이다시이전으로되돌아가지는않을거라고확신했죠.결국그렇게되고있고요.생필품가격이한번오르면안떨어지는것처럼요.집도생필품같은거라고생각했어요.