부동산 변곡점이 왔다 : 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍

부동산 변곡점이 왔다 : 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍

$17.00
Description
“집 언제 다시 사야 할까요?”
지금은 다음 투자를 위한 세밀한 공부가 필요한 때!
타이밍만 잘 잡는다면 하락장에서도 기회를 만들 수 있다
부동산은 타이밍 싸움이다. ‘투자는 타이밍’이라는 말이 있다. 바닥에 사서 어깨에 팔기 위해서는 타이밍이 중요하다는 뜻이다. 주식 투자에서 중요할 것 같은 타이밍은 사실 부동산 투자에서 더욱 빛을 발한다. 대부분이 부동산을 장기 보유할 뿐만 아니라 거금이 들어가기 때문이다. 사실상 모든 부동산의 성공과 실패를 가르는 것은 결국 타이밍이다.

상승장 때는 상승의 논리가, 하락장 때는 하락의 논리가 시장을 지배한다. 하물며 지금은 유례없던 부동산 상승장이 끝난 ‘대혼돈의 시대’다. 온갖 주장과 근거 들이 난무해 사람들을 더 혼란스럽게 한다. 이럴 때일수록 ‘펀더멘털’에 집중해야 한다. 이 책은 그 ‘펀더멘털’이 무엇인지 알아보고 거기에 더해 시장이 어떤 방향으로 나아갈 것인지 이야기한다.

지금 우리에겐 각종 위험을 피하는 것은 물론 위기를 기회로 만들어줄 수 있는 책이 필요하다. 이 책은 전작 《앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다》를 통해 입증된 분석력과 예측력을 바탕으로 최적의 진입 타이밍을 제시하는데, 여러 빅데이터를 철저히 분석하고 인과관계를 파악하는 저자의 통찰이 빛을 발한다.

저자

삼토시(강승우)

부동산데이터분야에서‘최고’라는수식어가따라붙을정도로,가장신뢰할수있는전문가.지난부동산상승장에서많은전문가가탄생했지만,오랫동안자신만의데이터와근거로말해온사람은삼토시가유일하다.그는2019년찾아올조정장을예측하고이를서울부동산매수기회로활용했다.2021년급등을전망했으며,이시기에가구소득이수용가능한임계치에빠르게다가갈것이라고언급했다.이렇듯저자는시장방향성에부합하는전망을이야기해왔다.부동산투자는타이밍이가장중요하다.어디를살지도중요하지만언제사는지에따라자산의격차가크게벌어진다.저자는어떻게매번최적의진입타이밍을제시할수있었을까?매달혹은분기마다발표되는데이터를축적해시장흐름을평가하고,꾸준히의견을보완하기때문이다.

직방TV에서〈빅데이터의신〉이라는코너를운영했을만큼부동산빅데이터전문가로정평이나있는사람이있다.바로‘부동산스터디’136만회원이인정한데이터분석가인이책의저자삼토시로,전작에서그는2018년단기꼭지를정확히예측했다.게다가그가추천한단지77곳의1년간평균상승률은+27%였다(2019~2020년서울의평균상승률은+19%).부동산데이터분야에서‘최고’라는수식어가따라붙을정도로,그는가장신뢰할수있는전문가다.

고려대학교경제학과를졸업했으며현재국내굴지의글로벌대기업에서근무중이다.네이버부동산스터디카페에서‘서울아파트시장중장기전망’이라고쓴글이You?tube(붇옹산TV)에소개되면서온라인상에서조금씩이름이알려지기시작해,현재는부동산스터디카페에서많은공감과지지를얻고있다.블로그와몇몇재테크카페에서부동산시장에대해통계적으로분석한글을정기적으로올리고있으며,지은책으로는《서울아파트상승의끝은어디인가》《서울아파트마지막기회가온다》《지금서울에집사도될까요?》가있다.

목차

추천사_지금우리에게필요한자세
프롤로그_서울부동산,변곡점을맞이하다

1장서울부동산,역대최장기간상승의동력

수요의증가
공급의감소
유동성확대
규제의부작용
DeepDive1.금리와집값은무관하다?
DeepDive2.신박한평행이론
DeepDive3.다주택자규제의허상
DeepDive4.전셋값폭등은임대차3법보다금리인하때문이다?

2장변곡점을맞이한서울그리고수도권

부동산버블을판단하는객관적인지표
버블수준을알려주는주택구입부담지수
전세가대비매매가의버블을알려주는전세가율
두지표로본서울부동산의현재상황
지금이하락장이아니다?
중장기고점이당겨진이유
변곡점이후의서울과수도권부동산
하락장에서특히조심해야할곳
DeepDive1.멸실물량을고려한순공급물량보다서울의입주물량이유의미한이유
DeepDive2.주택구입부담지수를중요하게보는이유
DeepDive3.고평가는고평가다
DeepDive4.전세에서월세로의전환이가져올영향
DeepDive5.규제완화영향은?

3장광역시별상황및투자적기진단

네가지지표로살펴보는광역시부동산시장펀더멘털
부산:고평가,입주물량줄어드는2024년이후에주목
대구:입주물량부담지속전망,조정후저평가국면
인천:2024년까지적지않은물량부담,2026년이후공급감소활용
광주:현재는고평가,2024년이후장기간공급부족가능성
대전:가장고평가된가격대에적지않은중장기물량부담까지
울산:상대적으로저평가된광역시
현금부자가많은광역시는?
광역시중톱픽은바로이곳

4장서울재진입시점,언제가최적일까?

주택구입부담지수,전저점과중장기평균사이
전세가율,60%라는숫자를기억하자
1년의반등이주는의미
재건축단지의역발상
DeepDive1.상급지로갈아타기좋은시기와나쁜시기는따로있다

5장중장기미래의입지

피할수없는고령화시대
더욱중요해지는직주근접
슬세권의부각
진화하는신축대단지
DeepDive1.서울권역별직주근접경쟁력추이
DeepDive2.백화점매출순위로본양극화상황

6장미래입지가더욱강화될추천단지

다섯가지추천기준
서울(동남권)
│래미안원베일리│반포미도1차│신반포메이플자이│래미안리더스원│청담르엘│래미안대치팰리스│개포우성1·2차│선경1·2차│디에이치퍼스티어아이파크│디에이치자이개포│잠실우성1·2·3차│아시아선수촌│잠실주공5단지│미성크로바│헬리오시티│송파파크하비오푸르지오│고덕그라시움
서울(서남권)
│삼부│시범│아크로타워스퀘어│아크로리버하임│목동7단지│목동1·5·6단지│신길센트럴자이│힐스테이트클래시안│래미안에스티움│마곡엠밸리7단지│e편한세상서울대입구1차│금천롯데캐슬골드파크1·3차│힐스테이트뉴포레
서울(도심권)
│용산센트럴파크│경희궁자이│래미안옥수리버젠│e편한세상옥수파크힐스
서울(동북권)
│서울숲리버뷰자이│래미안위브│상계주공1·2·3·5단지
서울(서북권)201
│마포래미안푸르지오│공덕자이│신촌숲아이파크│DMC센트럴자이│DMC파크뷰자이1·2단지│성산시영
경기
│위례자연앤래미안e편한세상│자연앤힐스테이트│광교중흥S클래스│광명역써밋플레이스│광명역U플래닛데시앙│광명역센트럴자이│철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지│철산주공12·13단지│영통아이파크캐슬1단지│힐스테이트영통│고잔롯데캐슬골드파크
부산
│연산롯데캐슬골드포레│연산더샵│연제롯데캐슬데시앙│사직롯데캐슬더클래식│레이카운티│명륜아이파크1단지│해운대자이1차│부산더샵센텀포레│광안자이
대구
│대신센트럴자이│남산롯데캐슬센트럴스카이│남산자이하늘채│수성롯데캐슬더퍼스트│수성범어W│교대역하늘채뉴센트원│이안센트럴D│동대구역화성파크드림│동대구역센텀화성파크드림
인천
│힐스테이트부평│부평역해링턴플레이스│e편한세상부평역센트럴파크│부평SKVIEW해모로│래미안부평│두산위브더제니스센트럴여의│더샵인천스카이타워1단지│주안역센트레빌│송도글로벌파크베르디움│송도에듀포레푸르지오│송도더샵그린스퀘어│송도베르디움더퍼스트
광주
│광주그랜드센트럴│금남로중흥S클래스&두산위브더제니스│무등산아이파크
대전
│이스트시티1단지│신흥SKVIEW│도안린풀하우스18단지

에필로그_혼돈의시대속으로

출판사 서평

“집언제다시사야할까요?”
지금은다음투자를위한세밀한공부가필요한때!
타이밍만잘잡는다면하락장에서도기회를만들수있다

상승장때는상승의논리가,하락장때는하락의논리가시장을지배한다.하물며지금은유례없던부동산상승장이끝난‘대혼돈의시대’다.온갖주장과근거들이난무해사람들을더혼란스럽게한다.이럴때일수록‘펀더멘털’에집중해야한다.이책은그‘펀더멘털’이무엇인지알아보고거기에더해시장이어떤방향으로나아갈것인지이야기한다.
지금우리에겐각종위험을피하는것은물론위기를기회로만들어줄수있는책이필요하다.이책은전작《앞으로5년,집을사고팔타이밍은정해져있다》를통해입증된분석력과예측력을바탕으로최적의진입타이밍을제시하는데,여러빅데이터를철저히분석하고인과관계를파악하는저자의통찰이빛을발한다.

일시적침체기?하락장의시작?혼돈의부동산시장
상승장에서벌고하락장에서잃지않으려면데이터를보자

2014년부터8년동안계속됐던상승장이끝났다.대혼돈의시대인만큼시장참여자들을헷갈리게하는말들이쏟아지고있다.아직도부동산이끝나지않았다고외치는상승론자와오른만큼떨어질거라고주장하는하락론자의싸움으로온라인과오프라인모두뜨겁다.이럴때일수록가장객관적인것을봐야한다.바로데이터다.이책은현재시장을혼란스럽게하는몇가지의견에대해데이터를근거로분석하고진단한다.
먼저,지금은거래량이유의미한수준이아니어서하락장임을인정할수없다는의견이다.집값을움직이는건투자수요가아니라실수요다.현재실수요가얼어붙을만큼집값과금리가오른상태여서거래량자체가없기에부동산시장이하락하는것이다.
둘째,금리와집값은상관없다는의견은어떠한가.금리는시장의수요에큰영향을주는유동성의핵심지표다.2014년부터2021년까지이어진상승장의원동력중저금리를빼놓을수가없는데,저금리는집값과상관있고고금리는집값과상관없다는이야기인가?
마지막으로‘부동산은끝났다’라는주장이다.해당주장의핵심근거는한국의인구감소가시작됐다는점인데주택의수요는인구가아니라가구를기준으로발생한다.특히아파트의주요수요층인2인이상가구는2034년까지증가할전망이며,설령인구감소속도가더욱급격해져서2인이상가구수의정점이2034년보다빨리온다고하더라도수도권및광역시등핵심지의수요는당분간증가할수밖에없다.
저자는현재가장뜨거운부동산이슈에관해최대한많은데이터를모으고또분석했다.실거주하면언젠가오른다는식의두루뭉술한답이아닌언제다시집을사면좋을지,그때과연어느지역이좋을지데이터로풀어냈다.

상승과하락어느쪽의의견에도치우치지않고
빅데이터에근거해객관적전망을전하는전문가,삼토시

서울부동산은34년동안24년간은상승했고,10년간은하락했다.2009년에서울아파트를산사람은수년간자고나면집값이떨어지는공포를경험했다.어차피다시가격을회복했으니괜찮을까?지금떨어지는것도일시적인것일까?금리가하루가다르게오르고집값이하락하는상황에서도평정심을유지할수있는사람이있을까?부동산은큰배와같아서한번방향을잡으면그대로가는경향이있다.그래서상승론자,하락론자처럼하나의주장만을외치는사람들이있는것이다.
저자는부동산데이터분야에서‘최고’라는수식어가따라붙을정도로,가장신뢰할수있는전문가다.지난상승장에서많은전문가가탄생했지만,오랫동안자신만의데이터와근거로말하는사람은그가유일하다.전문가역시신이아닌이상정확히예측할수는없다.그러나데이터는거짓말을하지않는다.많은사람이쉽게말한다.“실수요자라면떨어져도무슨상관이냐”라고.그러나‘실수요자라면언제든사도좋다’‘버티면무조건오른다’라는식의답은버려야한다.금리가하루가다르게오르는상황에서월급의대부분을은행에내면서몇년인지도모를시간을버틸수는없다.이책은지금상황에서어떻게하면좋을지구체적이고속시원하게조언한다.그것도데이터에기반해서말이다.

그래서지금어쩌란말이냐!
가장궁금한질문에대한가장명확한답

역대최장기간서울아파트값의동력
금리인상과집값의상관관계
2006년≒2021년?신박한평행이론
버블수준을알려주는지표
중장기고점이당겨진이유
변곡점,그이후의부동산시장
하락장에서특히조심해야할곳
전세에서월세로의전환이가져올변화
광역시별투자적기
재건축단지투자시점
상급지로갈아타는최적의타이밍
부동산향방을알려주는선행지표
앞으로입지가더욱좋아질추천단지