정규범(경장인)
어릴적부터가난하지도않았지만,부자도아니었다.중산층인집에서자라고학교성적도항상B+에,인서울하위권대학에겨우진학했으며학점도B+였다.졸업후에는대기업이아닌중견기업의영업관리직으로입사하여월급250만원을받으며첫회사생활을시작했다.그러던중우연히부동산관련서적을접하게되며부동산투자에눈을뜨게되었다.그때책에서읽은문장을5년이지난지금도,매일아침되새기고있다.“투자없이회사만다니면평생회사만다녀야하지만,투자를잘하면돈을벌지않아도저절로돈이들어온다.”
2018년부터월급을모아부동산투자를꾸준히하다보니,투자한부동산에서자산이계속불어나는신기한경험을하게되었다.더이상월급에미련갖지않게되면서,2020년12월다니던회사에서과감히퇴사했다.이후전업투자자겸부동산투자와경매지식을전하는교육자로살아가고있다.현재는㈜경장인대표이사로재직하며경제적자유를꿈꾸는이들을돕고,투자를활발히병행하고있다.투자한지4년이지난현재는빌라4채,오피스텔12채,아파트3채를보유하고있으며,총자산은50억원,순자산은10억원에이른다.
진정한투자자는상승장과하락장에맞는적합한투자법을찾아내끊임없이부를축적하는사람이다.지금같은하락장에도5,000만원이하의소액으로끊임없이투자를이어가는필자는,단한번도투자손실을낸적없는노하우를총망라하여이책을집필했다.성공적으로부를쌓아가고싶은독자에게이책은현명한‘투자지표’가되어줄것이다.지은책으로는《경매하는직장인》이있다.
프롤로그1:부자가되기위한투자마인드4
프롤로그2:부모님세대에는하지않았던MZ세대의고민6
1부돈이없던20대신입사원이경매를시작한이유
1장무주택자신입사원이주식이아닌부동산경매를택한이유17
2장막내사원도경매를할수있었던꿀팁20
3장2년전650만원을40억원자산으로만들어준경매26
4장언제나욕먹는부동산경매,그런데결국돈을버네요30
더읽을거리2030이돈이없는건당연합니다33
2부부동산경매를시작하기전에알아야할것들
1장부동산경매를위한네가지준비물35
-투자마인드35
-최소의투자금3,000만원37
-부동산경매지식39
-꾸준함과지속성42
2장첫시작은어렵지않은물건으로45
3장600만원으로낙찰받은화곡동빌라48
4장규제속에서대출을77%받은사례56
5장한눈에보는경매진행과정62
더읽을거리패찰이계속된다면입찰가를높여보세요69
3부부동산경매의첫시작,경매사이트살펴보기
1장유료및무료경매사이트목록71
2장스피드옥션살펴보기74
3장경매사이트에서주의깊게봐야하는것80
더읽을거리경매사이트를맹신하지마세요87
4부잃지않는투자를위한권리분석
1장권리분석의시작점,등기부등본보는법89
-등기부등본발급방법90
-등기부등본의구성90
2장전입/확정일자신고를해야하는이유94
3장잃지않는투자를위한대항력여부판단97
4장임차인을위한최우선변제금이란?103
5장가짜임차인을밝히자.위장임차인107
6장배당순서만알아도손해보지않는다109
-0순위:경매실행비용109
-1순위:필요비,유익비110
-2순위:임금채권과최우선변제권110
-3순위:당해세110
-4순위:그외나머지111
7장선순위전세권이란?112
더읽을거리돈버는경매투자를해야지,경매법개론을공부하면안됩니다116
5부대출레버리지및수익률분석법
1장부동산투자에대출이필요한이유118
2장1분만에대출가능금액문의하는방법121
3장대출가능한금액계산방법125
4장수익률분석표이용방법128
-투자금3,000만원으로입찰가능한매물찾기129
더읽을거리규제속에서도90%까지가능한신탁대출133
6부부동산손품및임장조사
1장실거래가확인사이트136
2장네이버부동산을이용한시세자료수집142
3장로드뷰를통한온라인임장145
4장공인중개사에시세문의하는방법150
-전화로시세조사하기151
5장현장조사에서확인할것들154
더읽을거리지역호재찾기159
7부이제실전이다.경매입찰방법
1장휴가내기어렵다면대리인제도를활용하자163
-비용163
-구비서류163
-진행방법164
2장입찰표작성및미리준비할것들168
3장입찰진행절차타임테이블174
4장낙찰되었다면바로경매물건지에방문하자178
-기존임차인/채무자명도방법180
더읽을거리경매법정에서입찰할때알아야할것182
8부낙찰은새로운시작,점유자명도꿀팁
1장지피지기면백전백승,상대방상황에따른명도협상185
2장명도합의각서와내용증명은확실하게서류로190
3장인도명령신청은미리해놓는것이좋다192
4장협상이안된다면?점유이전금지가처분과강제집행194
-점유이전금지가처분을하는이유194
-점유이전금지가처분신청방법및절차195
5장그래도협상이안된다면?최후의수단은강제집행199
더읽을거리1%의상황이두려워서경매투자를못한다?205
9부더많은수익을올리기위한인테리어및계약방법
1장인테리어는비용이아니라투자다208
2장저비용,고효율의인테리어꿀팁212
3장빠르게계약되도록매물내놓는방법222
-세입자빨리들이는방법222
4장계약서에명시할사항227
5장만만하지않은집주인이되기위해알아야할것231
더읽을거리빌라,오피스텔을장기보유할거라면우선주택임대사업자등록부터234
부록
1장보증금날린미납사례분석236
-권리분석오류로인한잔금미납237
-시세조사오류로인한잔금미납238
-입찰가작성오류로인한잔금미납239
2장전국규제지역리스트241
3장취득세246
4장재산세(보유세)251
5장자주묻는질문253
-현재정부에서많은규제를하고있는데문제는없나요?253
-경매는이미레드오션이라고하는데늦은것아닐까요?253
-가격이떨어지지않는부동산을찾는방법이있나요?254
-얼마만큼의투자금으로경매를시작하는것이좋을까요?254
-청약이좋을까요?경매가좋을까요?255
-소득이없는데이런경우대출이안나오지않을까요?255
부동산경매실전후기
1장부동산경매에동반자가있어야하는이유258
2장월세중독자황대리의좌충우돌경매이야기261
-경매를시작한이유(월급만으로는절대로부자가될수없다!)261
-생애첫낙찰을받다!262
-이사비안주면절대못나가요!(애증의빌라2호점명도사례)264
-이렇게탈바꿈했습니다(수리후새롭게탄생한빌라3호점)267
3장아도니스님의부동산경매낙찰이야기
-경매를시작한계기275
-우여곡절오피스텔낙찰받기276
-명도과정의어려움278
-인테리어와향후계약이야기280
-긴글을마무리하며284
에필로그:당신의실천을독려해드리겠습니다286
직장에서벗어나경제적으로도,시간적으로도자유로운사람이되고싶다면?
레드오션처럼보이지만제대로아는사람만살아남는
실상은블루오션,부동산경매에도전해보는것은어떨까?
오늘도대부분의사람들은아침에출근해저녁까지일하는직장인의삶을이어간다.그러다갑자기몸이아플수도있고,지친일상으로번아웃이와서어디론가훌쩍떠나고싶을때도있다.하지만본인과가족의생계를유지해야하는입장에서는그러기쉽지않다.‘경장인’정규범도3년전에는지극히평범한신입사원이었다.하지만그는‘부’에대한남다른목표가있었고직장의월급으로는한국의집값이나물가성장률을고려해볼때절대로부자가될수없다는것을깨달았다.
따라서그는퇴근후쉬거나집안일을하는직장인들과는다르게1~2시간씩투자해부동산경매에도전했다.이후6개월동안부동산검색,조사,입찰,패찰을반복한끝에6전7기첫낙찰을받는데성공했다.그리고낙찰과대출,전세놓기를반복해서3년이지난지금11채의부동산과40억원대의자산을만드는데성공했다.
오로지1등만이낙찰을받는경매의특성상낙찰확률은일반적으로매우낮다.경매베테랑도10번도전해야한번성공할수있을정도이다.어려운관문을뚫고낙찰을받았더라도난관이기다리고있으며,많은시간을들여손품과발품을팔아야한다.1~2채낙찰받고명도와인테리어를통해전세계약을했더라도여전히경제적자유와는거리가멀다.눈덩이를굴려큰눈을만들듯이이과정을반복해야길이보인다.
주식,부동산,코인등과같이경매투자시장도오래전부터활성화되어있었다.하지만다른시장과달리탁월한지식과숙련된노하우그리고계속된패찰에도지속할수있는굳건한투자마인드가있어야오래버틸수있다.많은사람이이과정에서하나둘씩경매시장을떠난다.게다가바쁜직장인이라면항상바쁜데다경매지식을습득할기회도적다.포기의유혹을이기기도어렵다.그래서이모든어려움을극복하고부의노선에올라탄선배의노하우를전수받는것이중요하다.《경매하는직장인》에서‘경장인’정규범저자의이야기를들어보는것은어떨까?
직장에다니는왕초보자도경매전문가로거듭날수있다!
과거엔평범한직장인이었지만,지금은부동산11채를거느린
경매전도사‘경장인’만의경험에서우러나온노하우를배운다!
시중에많은경매관련도서가있지만,《경매하는직장인》은저자정규범이철저하게본인의신입사원때의눈높이에맞춰구성했다는점이차별화된부분이다.1~2장에서는경매에도전하기위해필요한자세와투자마인드를강조했으며,3장부터9장까지는경매사이트에서물건을분석하는것부터시작해서마지막인테리어과정을거쳐전/월세/매매계약을통해수익을만드는부분까지차례대로꼼꼼히구성했다.초보자도쉽게이해할수있도록관련용어와이론은최대한쉽게풀어서설명했으며,본인의경험와반복된실패에서얻은정보와깨알팁을함께수록했다.따라서경매초보직장인들이실수를반복하지않으며,포기하지않고마지막단계까지나아가수익을얻을수있도록내용을구성했다.
또한,스피드옥션관련이미지와다양한표와문서등을통해바로따라할수있게구성했으며,‘요약정리’에서는중요한내용은한번더숙지하도록했다.‘부록’에는경매과정에서범하는실수와세금관련내용,FAQ등과함께경매의희노애락을겪은이들의경험담도수록했다.
부동산경매는입찰과낙찰이전부가아니다!
물건검색부터인테리어와계약까지의유기적인원사이클을통해
각각의단계를통해최고의수입을만드는실전기법수록!
앞에서도언급했듯이,경매물건분석부터계약단계까지의과정에서최상의결과를만들어야최소한‘잃지않는투자’를할수있다.물론,법원에서낙찰받는것이가장중요하기는하지만,오래가는투자자가되기위해서는각각의단계를정확히분석하고진행해야한다.이책에서는원사이클을7단계로체계적으로설명한다.
프로세스1)경매사이트분석:어떤물건이나왔는지검색을통해추려본다.
프로세스2)물건/권리분석:물건에딸린다양한조건을파악해서문제있는물건인지,그로인한비용의리스크를판단하는중요한내용을수록했다.
프로세스3)대출조사및수익률분석:은행대출을잘활용해야그만큼얻을수있는수익도높아진다.경매투자에있어서대출은필수이다.
프로세스4)임장조사:네이버부동산등의온라인사이트에서다양한정보를얻고,공인중개사와의면담,그리고실제현장조사를통해세세한부분을파악해서최상의입찰가격을정하는노하우가담겨있다.
프로세스5)경매입찰:모든준비를확실히하고법정에들어가야실수하지않는다!낙찰받기까지의긴박한과정을담았다.
프로세스6)점유자명도꿀팁:어떻게점유자를최대한트러블없이이사가도록할수있을까?대출이자를최소한으로줄이면서명도를빨리끝내는노하우를수록했다.
프로세스7)인테리어및계약:인테리어는서비스가아니라돈이다.최대한빠르게세입자와매매자와계약을성사시키는과정이수록되어있다.
클래스101,사이다경제,탈잉,라이프해킹클래스등
4,000명의수강생이극찬한경장인의부동산경매특강!
수백만원대1:1경매교육과정을이책한권에담았다!
더는출처가명확하지않은정보에휘둘리지마라!
경장인의가이드만따라하면경제적자유를누릴수있다!
단순히경매를집을낙찰받기위해서참여하는사람은드물것이다.내소유가된집을어떻게활용하는것이진정한투자의핵심일것이다.이과정에서본인이어떤투자마인드를가지고행동가는가에따라서결과는크게차이날것이다.정규범저자는다음과같이이야기한다.
“제가꾸준히경매에참여할수있던원동력중하나는패찰되었다고실망하기보다는좋은경험했다는긍정적인생각으로자신을업그레이드했다는점입니다.지금생각해보니정말그렇습니다.패찰을하더라도그동네를누비면서조사했던경험,공인중개사와이야기하면서알게된것은여러분의머릿속에계속남아있음을꼭기억했으면좋겠습니다.이렇게긍정적으로생각하니저또한여러차례패찰을반복함에도꾸준히경매에참여할수있었습니다.”
긍정적인투자마인드를갖는것이중요하다.《경매하는직장인》에는경매과정중수익을발생시키는핵심포인트에대해특히더자세히짚고있다.바로경매사이트에서입찰물건을정하는포인트,만족스러운낙찰의확률을높이는포인트,대출을효과적으로활용하는포인트등이다.웬만한전문가가아니면쉽게얻을수없는정보라할수있다.
아직도경매는위험하며,아무나할수없는것으로생각하는가?정규범저자는말한다.“저는실은앞으로도많은사람이부동산경매를‘하면안되는것’으로생각했으면하는마음도있습니다.그래야이책을보는여러분만큼은낮은경쟁을통해좋은물건을좋은가격에받지않을까요?”