패시브 인컴을 만드는 미국 부동산 투자 렌트 주택

남윤수

현재미국뉴저지램지에살고있다.한인이민자로서한인의가치관(KoreanValue)과한인의삶의목표를깊이고뇌하고있다.멋진늑대인그레이울프(GrayWolf)를좋아하며,멸종위기야생동물보호에관심이많다.동물과사람이균형을이루면서사는지구를위해서그레이울프보호단체에참여하고있다.생각하고디자인하고만드는일을즐기며티셔츠프린팅디자인을통해서세상에전하고싶은메시지를고민하고있다.저자는한국에서멀티샵(편집샵)을운영하였다.서울강서구화곡동과서대문구신촌이대멀티골목에서스트리트컬처브랜드의류,가방,모자등을취급했다.스트리트컬처의자유,도전,자립정신을마음에품고미국에서스트리트웨어브랜드런칭을꿈꾸고있다.맨해튼과엘에이스트리트웨어브랜드매장을방문하면서해외브랜드의성공과창업자의개인배경이궁금해졌다.호기심으로미국스트리트컬처역사를거슬러탐구하게되었고일본과유럽의스트리트웨어브랜드의연결고리도발견했다.스트리트컬처브랜드의기초정보를공유하고한국스트리트컬처브랜드의부흥과콜라보를꿈꾸며,예비창업자의마음가짐으로책을쓴다.

멋진늑대인그레이울프(GrayWolf)를좋아하며브랜드런칭과패션매장오픈을꿈꾸고있다.저자는평범한미국이민자의삶을살다가부동산투자에관심을가지게되면서미국의여러부동산사업을경험하게되었다.처음에는렌트주택에전혀관심이없었다.단기에수익이높은부동산투자에만집중했습니다.세월이지나고안정적이며지속적인미국부동산투자방법은무엇일까고민하기시작했다.결국가장오래되고정통적인부동산투자인렌트주택투자에마지막운명을걸었다.미국렌트투자를준비하고구매하고세입자를받으면서겪은모든경험을『패시브인컴을만드는미국부동산투자』에담았다.미국렌트주택에투자를준비하는예비,초보투자자에큰도움이되기를소망한다.저자사진은집구매후직접페인트칠을해서옷에페인트가묻은상태이다.얼굴에피곤한기운이역력해보인다.그래도행복한순간이다.

도입말INTRO
머리말FORWARD
안내GUIDANCE

Ⅰ.Warming-up:미국렌트부동산투자워밍업

1.한국인이미국렌트부동산에투자하면좋은이유
(1)월세가높고패시브인컴가능성이크다
(2)주택가치상승과시세차익을얻는다
(3)합법적인재산이동수단이된다
(4)안전자산인미국달러(기축통화)를확보한다
(5)분산투자(포트폴리오)의안정성을추구한다
(6)세금혜택이유리한지역에투자한다
(7)융자의지렛대(레버리지)효과가크다

2.미국렌트부동산투자를망설이게하는방해요소
(1)친숙하지않은미국주택유형과특징
(2)생소한용어와복잡해보이는구매절차
(3)미국부동산은관련자가왜이렇게많을까?
(4)다양한융자기관과난해한융자제도
(5)미국부동산정보의불완전성과불확실성
(6)언어(영어)소통의두려움
(7)주택구매후원만한관리성공의의구심

3.초보투자자의렌트주택투자준비전략
(1)다양한미국부동산투자방법의사전이해
(2)온전히사용가능한현금파악과확보
(3)이해관계가맞는부동산중개인만나기
(4)융자전문가탐색과유리한융자선택
(5)신용점수관리의중요성과높이기
(6)단기&장기의투자목표설립

Ⅱ.Investing:본격적인렌트주택투자과정

4.미국렌트주택조사시놓치면안되는핵심사항
(1)투자불변요소:지역(위치)
(2)주택이앉아있는지형살피기
(3)세입자관리에영향을주는주택형태
(4)교통,편의시설,동네분위기확인
(5)위험요인조사와보험가격파악
(6)모든요소를함축하는학군
(7)융자가능금액의눈높이맞추기

5.투자용렌트주택구매사전준비절차
(1)후보주택목록검색하기
(2)주택직접보러다니기
(3)주택가치평가와수익성계산하기
(4)렌트안전성고민하기
(5)지속적관리의편의성고려하기
(6)모든단계에익숙한중개업자의중요성
(7)투자용부동산계약경험있는변호사

6.본격적인주택구매진행과정
(1)판매자의알림서(디스클로저)확인
(2)융자회사의사전승인(프리어프루벌)확보
(3)중개인의구매신청서(오퍼)작성과제출
(4)판매자의오퍼수락과구매자결정
(5)에스크로오픈과변호사의협상진행(어터니리뷰)
(6)계약금(디파짓)입금과보험(인슈런스)가입
(7)검사관(인스펙터)의집조사(인스펙션)
(8)융자기관(은행)의집가격감정(어프레이절)
(9)구매자의마지막집점검(파이널워크쓰루)
(10)에스크로마감(클로징)과서류와열쇠받음

7.투자자를보호하는조건부계약조항(컨틴전시)활용
(1)인스펙션컨틴전시(집검사)
(2)론컨틴전시(융자)
(3)어프레이절컨틴전시(집감정)
(4)타이틀컨틴전시(소유권)
(5)에이치오에이컨틴전시(공동주택규정)
(6)퍼밋컨틴전시(허가)

Ⅲ.Landlording:사려깊은집주인되기

8.렌트주택구매후처리해야하는숙제:수리와보수
(1)새롭게발견되는숨은문제들
(2)고장난부분의수리
(3)필수품의새로운설치
(4)재난예방차원의시설
(5)페인트칠하기와바닥수선
(6)기적을만드는블라인드
(7)가전제품교체고민

9.좋은세입자구하기와안전장치확보
(1)투자한렌트주택과어울리는세입자찾기
(2)미국의다양한인종적특징이해
(3)나쁜렌트지원자를거르는장치활용
(4)보증금과세입자보험가입
(5)반려동물과흡연그리고신발착용문제
(6)동네분위기와이웃주민의의견전달
(7)인터넷사이트의특징과예비세입자성향

10.세입자이사후생기는사소하지만민감한일
(1)전기,가스,수도,인터넷사용을위한등록
(2)쓰레기와재활용수거방법과절차
(3)잔디깎기,낙엽청소,눈치우기는누가할까?
(4)야외조명시설:넘어져서다치면안돼
(5)보안장치설치:마음편하고안전한삶을위하여
(6)전자기기이용:슬기롭게사용하기
(7)전기가나갔어요:GFCI
(8)월세는어떻게내요?

Ⅳ.Reseting:초보투자자의마인드셋리세팅

11.초보투자자가가지기쉬운고정관념
(1)가장좋은미국부동산투자방법은하나다
(2)렌트주택의월세는투자자의수익이다
(3)세입자의요구(클레임)는천천히처리한다
(4)세입자는월세만잘내면최고다
(5)세입자는반드시한인이어야한다
(6)투자성공은한명의절대멘토에달려있다
(7)네트워크와팀을활용해서투자하라
(8)미국부동산투자는인터넷검색만으로충분하다

12.미국렌트주택투자의아쉬운점과초보투자자의반성
(1)렌트주택투자의망설임과후회:늦지않은도전
(2)구매시기의오판:미국에도이사철은존재한다
(3)렌트가격의예측오류:과대평가의위험
(4)학군을대체할기준이있을까:학군은진리다?
(5)목표세입자예상의헛발질:떠오르는MZ세대
(6)전문가는완벽하다는착각:누구의이익을추구할까?
(7)인스펙션과클로징사이의변화를놓침:집중!또집중!

13.초보투자자를혼란시키는패러독스
(1)미국주택투자는지역을뛰어넘어서하라
(2)캡레이트(CAPrate)가높은지역에투자하라
(3)언제든지재융자받으면된다
(4)어떤집이든구매하라!집값은언제나올라간다
(5)부동산은땅이아닌사람에게하는투자다
(6)렌트수익은없어도시세차익이있으면된다
(7)돈이없어도미국렌트주택투자는가능하다
(8)월세는올리면되므로손해볼일이없다

Ⅴ.Episode:초보투자자와사람들이야기

14.중개인이초보투자자편이돼야투자는성공한다
(1)사람다운좋은중개인은어디서만나나?
(2)중개인은가정교사?하브루타식부동산공부
(3)현명한중개인은투자범위를좁혀나간다

15.정직한건축업자는하늘이내린복이다
(1)초보투자자를애태우는건축관행
(2)정직하고성실한건축업자를만나야투자도성공한다
(3)건축업자와건전한관계만들기

16.세입자가행복하면건물주가행복해진다
(1)세입자선정기준의변동:내마음대로안된다
(2)집앓이:집과세입자가서로맞춰가는과정
(3)집주인의반응속도:세입자의마음헤아리기

맺음말

책속에서

시행착오를거친후여러부동산사업중에서월세를받는렌트투자로마음을굳혔다.월세방식은전통적인부동산투자다.렌트투자는부동산투자방법중에서가장단조롭고고리타분한취급을받는다.순식간에이익이몇배로뛰진않지만매달월세를받으면서장기적관점에서시세차익을기대한다.물론집값이급격히오르는시기와지역에서단기투자도가능하겠지만렌트투자는월세수입이핵심이다.
---p.10

부동산투자에서자기자본(현금)을이해하기위해서는융자를함께고려해야한다.왜냐하면대출이100%가능하다면구매용현금은전혀필요없다.미국부동산을자신의돈없이투자할수있다는주장을책,강의,유튜브에서종종볼수있다.귀가솔깃해지는내용이다.그런데나도정말자본금없이부동산투자를할수있을까?은행이100%대출을해줄까?
---p.66

초보투자자는미국부동산경험이적기때문에실수할가능성이높다.투자자혼자준비하면투자방향을잘못잡기도한다.반드시확인해야할부분을놓치기도한다.주택이거주용이건투자용이건부동산중개인과반드시함께준비해야안전도를높일수있다.단,좋은중개인이파트너가되어야한다.
---p.110

렌트용주택을구매하는작업과구매한주택을렌트용에적합하게꾸미는일은다르다.구매한집이완벽해서바로렌트를놓을수있으면좋지만새집이아닌한여러가지손볼일이생긴다.자가용주택과렌트용주택의큰차이점이있다.자가용주택은집주인이불편해도참고살수있지만렌트용주택은세입자가불편해하면수리를해야한다.
---p.159

가전제품도최신기종은사용법을알아야세입자에게설명이가능하다.미국에서도한국가전제품은신뢰도가높다.신축주택과리모델링주택은대부분삼성과LG가전제품을설치한다.한국가전제품에는터치패널을이용한신기능이다양하다.집주인은세입자가이사오자마자편리하게사용할수있도록작동방법을설명해야한다.고장예방차원이기도하다.
---p.205

부동산렌트투자는땅과건물을구매하는사업이지만모든과정은사람이관리한다.사람이어떻게처리하느냐에따라서똑같은돈으로투자해도결과(수익)는천차만별이다.따라서초보투자자일수록멘토를찾는다.초보투자자는성공한부동산사업가,중개인을자신의멘토로삼는다.심지어는유튜브영상을보면서부동산유튜버를멘토로따르기도한다.
---p.230