금쪽같은 내 건물 : 꼬마빌딩 봉양하는 건물주들의 이야기

도마뱀

저자:도마뱀

머리말

chapter1초짜도마뱀의첫건물리모델링
답도없는이건물,어떻게해야할까
내건물은내게아니다,임대차보호법과명도
새로운건물의스케치,설계와인허가
말은간단하지만간단하지않아,리모델링공사과정
일단설치하고보자,엘리베이터
건물을사고팔고싶어,로컬과중개법인

chapter2건물시장의중핵처음으로와보는강남
헌집줄게,새집다오.강남의리모델링사례들
실전명도와권리금의종류
건물의매매와관리에서맞춰야할타이밍
등기로추론해보는매도와매수의기준
다섯가지요소로보는땅과건물의기본

chapter3사대문안이야말로진정한서울종로와을지로
눈에바로보이는건물의구조와형태
사사건건간섭하는시어머니,토지의제약들
부루마블에서가장비싼땅은명동이었다.
모르면당하는리스백,조삼모사렌트프리
옆땅얼마에팔렸대,그래서이건물은얼마일까

chapter4서브컬처의요람홍대에서보는건축법
이건물두들겨야할까말아야할까
건물에서보는뷰와시장을바라보는뷰
오르락내리락지하와옥상의변수
붙였다뗐다,계단으로하는블럭놀이
건물은하드웨어,용도는소프트웨어

chapter5성수와건대전통상권과신흥산업의대립
목마를때바닷물마시지마라,내건물에서창업하기
바뀌어가는생산성,전통의상권과신흥상권
어설픈신축이나리모델링은하지않느니만못하다
이뤄지지못한도원결의,공동투자
너에게만가르쳐줄게,돈버는법강의
작은건물이나큰건물이나본질은같다

chapter6한남과이태원
취향과문화의힘
사무실은필수재,사옥은사치재
이태원클라쓰,문화적코드와부동산

chapter7혜화,연극이끝난후,돌고돌아강남으로
그냥전부귀찮아,오래된건물주들의심리
알박기의기본,욕먹으면잘하고있는거다
구분상가,삶은계란에선병아리가나올수없다
관리비곶감빼먹듯빼먹지마라
연극이끝난후,커튼콜과함께사라지는관객들
돌고돌아강남으로.한줌이라도더,한뼘이라도높게

chapter8토지시장의기본이자본질
제생각에,땅값이란것은
토지의생산성에서파생되는8가지프리미엄
시장의핵심구지주,그들은누구인가
돌고돌아강남,돌돌강논리의탄생
코로나로인한시장의대격변
너도나도개발유행,전국에화전을일구다
금리가오르면건물가가떨어질까
토지시장은담합시장,하지만그격의차이
그럼에도불구하고,부동산이라는재화는

맺음말
감사의말씀

책속에서

친구는10년전이랑지금이랑세월이얼마나바뀐지모르는거냐며타박한다.요즘사무실줄거면기본적인인테리어는다해줘야한다고.뭣보다화장실을남녀분리시켜줘야해.여직원들은남자부장님앉았던변기에앉는거주리틀기당하는거랑비슷하게느낄걸.근데말이야.이거아까올라오면서봤겠지만,화장실만새로한다고뭐되는게아닐거같아.

애초에중개사들은자산관리사가아니야.그저중개를할뿐이지.그런데,너변호사다나쁘다고할거아니잖아.직업은다존재의의란게있는거라고.중고거래에사는놈이나파는놈이나진상이얼마나많은지알지.건물시장이란게사실중고품거래시장이랑똑같아.그난장판에서내편을만들어야하는거라구.법정에서내편의변호사가있어야하듯,내편의중개사가있어야하지.

고령의단독개인일수록매물로나올확률이높지.사망하거나그전에상속을준비하기때문이거든.물론절대적인건아닌게,나는데는순서가있어도가는데는순서가없어.그리고오랜기간갖고있었다면소유주에게있어그건물은동반자같은존재라,매물로잘안나오기도해.

까다로운수요자층이있는곳에서는어설픈리모델링이나신축은하지않느니만못하다는것을명심해야합니다.본질적으로리모델링은그저건물의감가를분칠한것에불과하거든요.마치몸에전애인의문신이있는사람을질색하는것처럼,사랑이불타오를때야괜찮지만이별하고나면그문신이낙인이되고지우는데아프고비싸고흔적이남는거랑같아요.건물의물리적인감가상각뿐만아니라디자인과유행에도감가상각이있다는점을잊지마세요.

상업용부동산에참여하는가장큰목적은임대사업을통해시스템소득을얻을수있는지주계급으로올라서기위함이지,노동자가되고자하는게아닙니다.자처해서노동계급으로들어가려한다면거기서부터뭔가잘못된겁니다.과연내가스스로내건물에서하는사업이시너지가날수있을지연명치료에불과한궁여지책일것인지는본인께서판단하셔야할겁니다.

건물을덜컥사는건돈만있으면누구나합니다.뭐랄까,전쟁일으키는건쉬워요.무작정때리면됩니다.문제는개전후의보급과승리지요.내생각대로안흘러갑니다.오죽하면2015년도에뉴스에회자되었던어떤인물의기도내용이강남건물팔리게해달라는것이었겠습니까.2015년4월에기도해서,2017년10월에매각됐더군요.하느님조차건물파는데이년반걸린단거에요.이처럼부동산의흐름은아주느리고환매가어려운데,이렇게단기간에단타및개발강의가많이늘어났다는점은시사하는바가있는듯합니다.하나씩살펴보도록하지요.

마지막으로제일중요한점을가르쳐드리지요.모든재화는기대감이있을때가장비싸답니다.건물은환매성이정말중요한데,완성된상품을파는것은너무완벽한계산이부대되니까외려나에게불리할수도있어요.그러니다음사람에게팔때엘리베이터설치가가능한건물이니공사를하라고해야미래에대한희망을가지고매수하지않겠습니까.여행은떠나기전이가장즐겁고,개는짖는소리가가장무서우며,이성은뒷모습이가장아름답지요.하하하.그는웃으며마저발걸음을옮긴다.

단독소유조차공사하거나사고팔려고하면가족과싸움납니다.명절전후로매물이나오는게괜한게아니지요.명절은친척들이오랜만에모여우리가왜같이살지않고있는지재확인하는자리니까요.상속분쟁매물이좋다는게괜한게아닙니다.혈연도그러한데남은오죽하겠습니까.유비,관우,장비의도원결의조차죽는날은서로다달랐어요.쉽지않습니다.심지어각공동투자자의배우자가설득대상에포함됩니다.평소에내가내배우자를설득할수있었는지생각해보세요.남의배우자도설득할수있는재능이면부동산투자가아니라다른진로를생각해보는게어떨까싶습니다.그러니가급적공동투자는독신끼리하십시오.

가끔저를수소문해찾아와서내가한달에몇천만원씩버는데,몇십억원의자산이있는데,어찌해야좋겠습니까라고묻는사람들을보고있자면참,뭐랄까이거앞에있는사람이사기꾼일까,내가사기꾼일까.세상에순진한사람참많구나싶은생각이듭니다.특히나의사분들이그리많았었어요.대체왜그럴까요.제가나름대로생각을좀해봤었습니다.부동산시장의네가지축은상속,사업,금융,의사입니다.이중에서의사들만이노동소득이기때문이겠지요.잠깐이부분에대해짚고넘어가지요.의사들의소득과자산증가패턴은부동산과는다소맞지않는부분이있습니다.

서울의고급지와핵심지의통임대사옥들,이것들이땅값을크게끌어올린한축일겁니다.제가서울을둘러봤을때이런사옥들이모여있는곳은당연히강남,그리고홍대일대와성수,그리고지금둘러보고있는한남동일대정도가떠오르는군요.먼저강남에서의일반적인기준을생각해보지요.

토지시장에서온전한물건이단독소유가아닌경우이소유권을전부다시회수해오려면합의든매입이든정말지난한과정을거쳐야한단말이지.어느정도냐면,부부공동소유였던물건이이혼때문에반쪽만나와서그걸구매했다면남은하나를사들이는것보다남은소유주에게청혼해서결혼하는게더빠를걸.부동산에서뭔가를쪼개는건부부각방쓰는거말고는해선안돼.

이할배들능구렁이같아서따지고들면치매걸린척해.몇년전에이민간다고해놓고동네뒷산잘만뛰어다니고말야.뒷산정자에서장기나한판두면서할배,언제파실거냐며넌지시물어보면내죽으면가져가라며외통수를놓지.뭐야,정신멀쩡하잖아.근데,이런태도본받아야해.나에게불리한말하면가는귀가먹었다고하고꾸벅꾸벅졸다가좋은조건들으면예수가앉은뱅이일으키듯싹나아버리는기적을행해야하지.할렐루야.이들은알고있어.부동산을팔아서그돈을그냥들고있다간어영부영녹아버린다는것을.그런그들이땅을판다는건망했거나,죽었거나,누군가에게바가지를씌웠거나.셋중하나지.그래서참좋게매물받아내기가기약없고어려운일이야.

그거실제로시장에내놨을때팔리는게얼마나힘들지모를거다.제값은환상이요,팔려야그값이야.무엇보다수익률은안오르고땅값만올라서세금을처리할돈이없어.특히나양도,증여,상속세말이지.아랫세대는보통윗세대보단더가난하다구.너당장증여세나상속세낼돈있는지자문해봐.

그간어디를다녀봤는지묻는아저씨에게도마뱀은잠시간고민하다입을연다.가장기본인지역,상권,건물을기준으로.교통으로는지하철과버스.환승을중심으로.자차와도보.시간적으로선낮과밤.평일과주말.계절과날씨.소비로서는성수기와비수기,내수와관광.지리적으로는내륙과해안.사람에대해선성별과연령,부자와빈자.집단에게는유행과전통.개인에게는취향과욕망입니다.아저씨는묻는다.강남의땅값에대한의문은풀렸는가.

도마뱀은답한다.제생각에,땅값이란것은