중국, 돈 되는 부동산은 따로 있다 (한국 사람들이 모르는 중국 부동산의 비밀)

김미성

중국부동산전문가
한국부동산공인중개사

-중국부동산투자경력15년차
-블루아이(구코리아부동산)상하이영업총괄본부장역임
-어려운부동산도쉽고재미있게풀어드리는쏙쏙강사로활동(상하이2035개발계획등강의)
-유튜브얼서우(중고주택매매)아카데미상하이전지역분석(2018~2023년)
-네이버블로그‘상하이집여사’로활동중
-현上海桓禾房地产(易居房友,fangyou.com)한국부대표

프롤로그

1장-중국부동산을배우다
꿈꾸던중국생활
배운대로말해도중국어가늘지않았다
다들찾는부동산누님
미래의그림이펼쳐지는곳

2장-주택월세계약하기
상하이어디가좋은가요?
중국집인테리어의특징은무엇인가요?
상하이월세,얼마면돼?
임대계약서쓰기전봐야하는내용
이사하면주숙등기꼭하세요!
오래살고싶다면집주인을귀찮게하지마라
복(福)이들어오는집은따로있다

3장-상하이에서내집마련하기
외국인도상하이의아파트를살수있을까?
외국인이중국에서대출잘받는방법
새아파트를사고싶다면!
분양아파트에당첨되기까지
중국에서부동산을살때내는세금
안내도되는양도세
해외거주자라면해외부동산취득신고해야한다

4장-부동산전문가가되려면보고투자하라
돈에맞추지말고돈되는도시를선택하라
돈되는도시상하이
상하이도시계획에해답이있다
상하이투자는시간과의싸움이다
중국투자실패하지않으려면정책을보라
안되면될때까지밀어붙이는중국

5장-중국부동산실전편
투자금액과지역선택하는방법
한국인에게좋은투자지역
첫분양은사지마라
비과세되는중고주택을찾아라
부동산매수신호정책에힌트가있다
중국부동산투자8가지원칙

에필로그
부록중국부동산용어

한국사람들이모르는중국부동산의비밀

주재원남편을따라중국으로오게됐을때많은사람이걱정했다.우리엄마는말도안통하는공산국가에간다고고생할게눈에훤하다며걱정이한가득이었다.상하이는중국의다른지역과는다르게세련되고한인타운도있어서말도통하고한국식당도많으니굶지는않을거라고안심시켜드렸다.그런데나도그런말을하면서내심괜찮을까걱정이된건사실이다.
해외포장이사컨테이너에쌀20㎏한포대를같이실었다.한국의맛있는쌀을더이상못먹을것같은마음에서였다.평소사먹지않던비싼이천쌀로실었다.상하이에도착해한국마트를가보니한국품종쌀이포대로쌓여있었다.놀라운건쌀값은한국의1/3밖에되지않았다.한국쌀이없어맛있는밥도못먹을거라는나의걱정은정말쓸데없었다.
한국마트에진열된물건중가장비싸게느껴진건우유였다.아이들이한참성장할때라우유를물처럼마시곤하는데여기에서는헤프게마실수있는게아니었다.
중국우유는대부분멸균우유여서맛도없고성장촉진제등의화학물질이들어있어서안좋다는소문이많았다.안심할수있는한국우유를먹이고싶었다.그러나한국우유는모두수입품이다보니관세가붙어한국보다훨씬비싸다.당시가격이1L한병에35위안(한화약6,300원)이라서망설일수밖에없었다.주재원이라지만월세를절약하고아이들교육에더써보려고아끼는짠순이에게는손떨리는가격이었다.
그랬던짠순이가지금은몇천위안의비싼와이탄호텔에서상하이의야경을누리고있다면믿을수있을까?
홍콩보다멋진야경을볼수있는상하이의럭셔리호텔에서결제하면서값비싼우유를살때처럼손을떨지않는다.한국산우유의100배는되는가격인데도말이다.내가부동산일을하지않았다면생각도못했을호사이다.
상하이는서울의강남과비슷하다.상하이황푸강주변은한강주변처럼비싸고한인타운만해도강남의웬만한아파트값과맞먹는다.그래서상하이부동산의추이를보면서울과상당히비슷하다.
“올라갈때는무섭게올라가고떨어질때살짝떨어졌다가금방회복한다.”
부동산시세는일시적으로주춤할수있지만수요가줄어들지않기때문에금방회복되는것이다.중국은2000년대초반에개인의사유재산을인정하면서“문이거꾸로붙어있어도오른다.”라는말이있을정도로무섭게올랐다.자고나면10배,20배집값이올라서이때강남사모님들이1억을들고와서배추사듯이집을샀다는말도있다.
지금은그때처럼10배,20배수익을얻기는어렵지만,상하이부동산은여전히매력적인가치가있다.집값상승만을봐도그렇다.특히세금을보면더욱더현혹된다.부동산수익이생기면세금도높아지는한국부동산과비교해보면상하이부동산의진가를발견하게된다.
한국에비해취득세율도낮고,보유세도일정조건을갖추면면제를받을수있다.종합부동산세는아직없어서부담이덜하다.그리고가장매력적인것은양도세부분이다.
중국은양도세를매수자가낸다.집을팔때받는금액이매도자에게실제쥐어지는금액이다.세금을고려하지않아도되니실제수익률은한국보다훨씬높다.
주재원남편을따라상하이에오는엄마들은아이에게영어와중국어는꼭마스터시키고돌아가겠다고마음먹는다.우선시간상으로나경제적으로여유가생기니자녀교육에더집중하게된다.물론회사에서주재비를받아한국보다넉넉하게살수있지만교육비가해외유학비만큼들기때문에상하이국제학교학비와보습학원비를내려면다들짠순이가되지않을수없다.
거기에매달비싼월세를집주인에게바치다보면다른건생각할여유가없다.그래도지금이기회다싶은마음에아파트라도하나사볼까싶어도어떻게해야하는지물어볼곳도모른다.물어볼곳을찾았더라도외국인에대해서는경험이없어엉뚱하게알려준다.인터넷이나챗봇에물어본들제대로된중국부동산관련정보를얻기어렵다.
내가처음서른아홉살에중국에왔을때무엇이든알려주는사람이있었다면중국부동산으로좌충우돌하는실패를줄일수있지않았을까,그리고더빨리부동산부자가되지않았을까하는생각을하게되었다.그래서이책에내가상하이정착을위해말을배우고집을보러다니던때부터부동산계약까지의이야기를담았다.1장은부동산을시작하는계기,2장은주택임대하기,3장은외국인매매조건,4장은상하이개발계획,5장은실전편으로중국부동산투자에필요한부분을담았다.
2023년9월부터이책을쓰는동안부동산정책이여러차례바뀌었다.거의15년동안중국부동산현장에서일하면서이처럼단기간에정책변화가많은것은처음보았다.여러차례내용을수정하면서가장최근의정보를담고자노력했다.
또한자세한설명이필요한부분이나꼭알아두어야하는내용은‘상하이집여사부동산노트’에추가로기재했다.
나와같이서른아홉살또는마흔초반에중국에나올계획이있거나,이미와서적응중이라면월세만내지말고이책의내용을기반으로중국부동산을시작해보라추천하고싶다.상하이집주인(팡동,房东)이되기는생각보다어렵지않고,이번기회에당신은중국상하이부자가될수있다.