공인중개사 실무교육 (진짜 중개실무 문답편)

정현우

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격동의80년대,부모님은경기도과천시의한주공아파트단지내상가에서공인중개사사무소를개업하셨고,나는그곳쇼파에서유년시절을보냈다.어린나이였음에도어른들의흥망성쇠는그표정과말투에서그대로느껴졌었고,매일매일손님들과실랑이해야하는부모님의지난함도꽤나절절히느껴졌었다.

세월이흘렀다.나역시자연스레공인중개사자격증을취득했고,실무에뛰어든지도오래다.강남구와서초구를거쳐동탄신도시에이르렀고,연매출도그럭저럭1억원이상을일구어냈다.이제는손님앞에서도나름자신감있는표정을하고있을지도모른다.

하지만애초의답답함,즉중개실무에대한공부를해보려고해도어디에서도그런교육을찾을수없다는답답함은초보공인중개사시절부터늘상있어왔고,결국본서적을집필하기에이른다.

1.개업공인중개사로서알아둬야할운영사항들

■공인중개사사무소개설절차
■개업공인중개사의해당중개사무소내게시의무
■사무소의명칭·간판
■사무소상호의동일성에대하여
■기존사무소를인수한경우,기존의상호를그대로사용할지말지
■사무실인테리어나중개대상물홍보등을할때개업공인중개사의사진을사용할지말지
■중개대상물의표시·광고
■유튜브,블로그등을통해표시·광고한중개대상물의거래가완료된경우에도지체없이표시·광고를삭제해야하는지?
■개업공인중개사의종류
■개업공인중개사의업무범위및겸업
■개업공인중개사의금지행위
■개업공인중개사의행정제재사유및행정처분정리
■중개업무에부수한서류의작성·교부·보존·서명및날인의의무
■부동산거래신고의신청기한에대하여
■부동산거래신고신청기한변경에따른계약서의계약일변경
■부동산거래신고공통사항
■확인설명서상확인·설명근거자료체크
■(특히)다가구용단독주택의경우,임대차중개시의설명의무및임대인의정보제시의무
■중개보조원에대한사항
■개업공인중개사의보증보험에대한사항
■권리금을받고양도한자가근거리에공인중개사사무소를오픈하는경우
■개인사업자이자공인중개사사무소운영자로서내야할세금
■사업자등록시간이과세자or일반과세자
■간이과세사업자의영수증발급및부가가치세
■공인중개사사무소는현금영수증의무발행업종
■공인중개사사무소의현금영수증의무발행방법
■현금영수증을다른사람명의로발급해달라?
■사업자등록전의현금영수증발급
■나는간이과세사업자라어차피부가가치세환급도못받는데,건물주한테월세에대한부가가치세10%를꼭내야하는지?
■물건을받을때필수적으로물어보셔야하는것들
■동업
■직원고용및취업
■합동사무소로들어가고싶은경우
■사업자를폐업해야되는데남은잔금이있다?
■대서또는대필
■권리금계약에대한중개보수
■개업공인중개사가등록관청에중개사무소이전신고를하고수리되기전에중개업무를수행할수있는지(「공인중개사법」제20조관련)
■오피스텔에부동산개업할수있는지
■상가건물구분소유자들간의업종제한규정


2.개업공인중개사로서알아둬야할판례,법조문및상식등

■부동산중개업자가계약의성립에결정적인역할을하였음에도중개행위가그의책임없는사유로중단되어최종적인계약서작성등에관여하지못한경우,중개의뢰인에대하여중개수수료를청구할수있는지여부및실제얼마나받을수있는지
■공인중개사의권리금계약과행정사법위반여부
■다가구용단독주택의경우,주택임대차보호법상대항요건을갖추기위해지번외에호수까지기재해야하는지여부(소극)및지번을정확히기재했으나호수를잘못기재한경우대항요건을갖춘것으로볼수있는지여부(적극)
■당사자합의가있었다면,임대차보호법기준을초과하는보증금및차임의인상이가능할까?
■계약상의임차인이직접전입신고및거주하지않고,그임차인의부모나형제자매,배우자나자녀가전입신고및거주해도대항력인정되나
■묵시적갱신이후또는임차인의계약갱신청구권사용이후임차인이계약해지의통고를한경우,임대인이그통고를받은날부터3개월이지나면보증금을돌려줘야하는지
■주택임대차보호법에의거한임차인의계약갱신요구권사용에대한거절관련판결
■개업공인중개사가아파트면적을잘못알려준경우의책임
■개업공인중개사가부동산관련세금을잘못설명한경우손해배상책임여부
■개업공인중개사가부동산거래를신고하는경우신고기한의기산일
■분양권전매시부동산거래신고의옵션비용신고방법
■마이너스프리미엄의경우중개보수산정을위한거래가액기준
■개업공인중개사가토지매매중개시시가보다2배비싼가격으로거래계약체결한경우기망행위여부
■소속공인중개사가개업공인중개사의의사에반하여한중개대상물표시·광고행위를개업공인중개사의행위로볼수있는지여부(「공인중개사법」제15조및제18조의2등관련)
■중개보조원이개업공인중개사의위임을받아중개대상물확인·설명업무를수행할수있는지여부(「공인중개사법」제25조등관련)
■공인중개사가중개보조원이될수있는지여부(「공인중개사법」제2조등관련)
■소속공인중개사가업무상금지행위를한경우중개사무소의개설등록을취소할수있는지여부(「공인중개사법」제38조등관련)
■공인중개사가「건축법」에따른주택에중개사무소를개설등록할수있는지(「공인중개사법시행령」제13조관련)
■간이과세자인공인중개사가법정중개보수와별도로부가가치세를받을수있는지(「공인중개사법」제33조제3호등관련)
■사회상규상계약체결후24시간내에부득이한사정에의한해약이가능하다?
■개업공인중개사가식당의임대차계약을중개함에있어임차인의식당인,허가관련사항을확인하여할의무가있는지여부
■임대차계약을2년으로했는데임대인이1년마다증액을요구하는경우
■집주인이국외에있는경우의계약
■전대차계약진행방법
■임대차계약에있어서중개보수는누가낼것인가
■세맞춰매매에있어서중개보수는어떻게받을것인가
■전세보증금반환보증보험상품에대한안내
■교환거래의장단점
■집주인이전입을빼줘야만대출이실행된다??
■계약금영수증은필수인가
■서명또는날인,서명및날인
■간인(또는계인),해야하는가.1
■간인(또는계인),해야하는가.2
■구조가잘빠졌다?
■시세가완전히다른데대지지분은같다고??
■중도금지급이후의계약해제
■가계약금(즉계약금의일부)지급이후의계약해제
■가계약으로인한매매계약성립여부
■가계약금받은상태에서매매계약취소시배액배상의기준은계약금인가,가계약금인가
■상가의한호실안에서여러개의사업자등록을내려는경우
■초일산입?초일불산입?
■실질적인월차임전환시의산정률(이른바전월세전환율)
■소득을예시로한중위값과평균값의차이
■실질적인금리상승여파
■실질적인금리하락여파
■임차인이거주하고있는주택을매도하려고할때,임차인에게말해야하는지?
■잔금날꼭손님부동산이아닌물건부동산에모여야하는지?
■수익률계산방법
■녹음은필수,불법도아니다
■전월세에있어서의‘도배’,임대인과임차인중누가할까?
■필요비및유익비
■담배소매업
■상가임대차의계약기간은1년?2년?
■상가건물의계약기간은5년까지보장되는것인가10년까지보장되는것인가
■상가건물임대차보호법에서정한보증금액을초과하는임대차이며기간을정하지아니한경우,임차인이상가건물임대차보호법에서정한계약갱신요구권을행사할수있는지여부
■상가건물임대차종료로인한임차인의시설원상회복의무가어디까지인지
■상가건물임대차종료로인한임차인의원상회복의무에해당영업허가에대한폐업신고절차이행의무도포함되는지여부
■상가건물의임대인이임차인으로부터권리금을받을수있는지


3.사족

■가장중요한것은당신의말투와표정
■공부를위한공부?
■초보일수록쓸데없는생각말고일단친절하라
■공동중개에있어서의기본매너
■지역회원제의친목모임
■비회원창업의현실
■내가부동산을차리려는지역이회원제지역인지비회원제지역인지는어떻게구분할수있을까?
■40대이상남성의중개업계취업
■중개보수를반만주겠다는소유자
■중개보수를더주겠다는소유자
■오래된아파트의단지내부동산인수에대하여
■중개인가,중계인가?
■공인중개사무소인가,공인중개사사무소인가?
■네이버부동산광고대행업체,어디가좋을까?
■프린터대충사시면안된다
■블로그나유튜브하면도움많이되는지?
■공인중개사라는직업의최대단점
■온라인플랫폼의대두,그에따른중개업의사양화?
■체인형태의중개법인을통한창업?
■사무실인테리어및세팅1
■사무실인테리어및세팅2
■사무실인테리어및세팅3

공인중개사사무소의경우소득세법상건당거래금액이10만원이상인경우현금영수증을의무적으로발행해야하며,적격증빙자료인세금계산서나신용카드매출전표로갈음할수있다.즉,중개보수에대해서는어차피적격증빙자료를발행해야하고,그적격증빙자료를발행함에있어서도어차피부가가치세를입력해야하기때문에부가가치세를추가로받는것이라봐도무방하다(중개보수를깎아줬다하더라도어차피부가가치세는입력해야한다).