부동산 계약서의 기술 (공인중개사 실무경험 노하우)

정광주

ㆍ건국대학교부동산대학원석사(건설개발전공)
ㆍ블로그:방구대장의방구하는이야기
ㆍ유튜브:방구대장TV
ㆍ네이버카페:방구대장의퀀텀리프리얼티아카데미

30살에시작한첫사업에실패하고부동산중개업에입문했다.원·투룸,아파트,상가의임대,매매에탁월한실적을내며성장을거듭했다.상업용지중개를통해얻은사업소득을바탕으로,공장개발과상업용건물의개발에뛰어들었다가큰실패를맛본다.이후,미분양상가의분양대행을완수하며재기에성공한다.지금은강남구대치동에서부동산중개업과부동산실무교육을하고있다.

머리말

제1장.계약의기초와가계약
01.계약자유의원칙,완벽한계약의기초
02.가계약은계약이다
03.완벽한가계약서
04.계약당사자의자격
05.신분증사본제공,사기의공범
06.서명,날인,지장(무인),인감증명
07.법인과대리인
08.외국인
09.위변조방지,수정,간인,계인
10.확인설명서먼저?계약서먼저?
11.보증금의보호

제2장.확인설명서
01.확인설명서의근거자료
02.건축물도면의요청
03.기본확인사항
04.임대차확인사항
05.토지에관한사항
06.입지조건과도로와의관계
07.관리비에관한사항
08.비선호시설과거래예정금액등
09.취득시부담할조세의종류및세율
10.실제권리관계또는공시되지않은물건의권리사항
11.시설물,벽면,바닥면,도배,환경조건
12.현장안내자와중개보수
13.확인설명서의완성

제3장.계약서
01.부동산의표시
02.목적및거래대금
03.존속기간,초일산입
04.용도변경및전대
05.계약의해지
06.계약의종료와원상회복
07.계약의해제,해약금,계약금
08.채무불이행과손해배상
09.소유권이전등동시이행
10.제한물건등의소멸,지방세등
11.중개와관련된내용

제4장.특약의정밀기술
01.특약을우선적용한다
02.임대차목적물의사용용도
03.오피스텔전입금지조항
04.단기임대차
05.렌트프리특약
06.중도금이후인테리어착수조항
07.반려동물
08.상당한보상및보상의약정
09.단전ㆍ단수특약
10.조세전가특약
11.기업에서사용하는특약

[부록]
01.헷갈리는용어
02.용도지역,용도지구,용도구역
03.지가,주택가,건물가의공시
04.간이과세자의부가가치세

맺음말

나는일욕심이많은사람이다.내일에서다른사람에게지는것을싫어한다.특히,공인중개사로서꼭알아야하는내용을명확하게알고일을하고싶다.그래서하나씩공부하고근거를찾다보니,책까지쓰게되었다.이책시리즈1권,「부동산창업의기술」에서는나의중개업경험을이야기했다.창업결심,창업준비,업무개시,폭풍성장단계,방구대장비법으로단계를나누어설명하였다.1권에서다루지못한성장단계의공인중개사가갖추어야할기술을이번2권으로완성시켰다.2권「부동산계약서의기술」에서는실무에서필요한지식과그지식의근거와출처가어디인지명확하게하는과정을중점으로기술하였다.이책은계약업무에있어서,업무의명확한근거가되어줄책이다.부동산중개업에관심이있는분이라면꼭읽어보시라.차원이다른지식기반을만들어줄것이다.

부동산계약은겉으로쉽게보이지만,사실어렵다.면밀히살펴야하는부분이상당히많다.공인중개사는계약의모든내용에대해서,그적용과결과를100%이해하고계약을진행하여야한다.향후발생할수도있는문제의소지까지예방할수있는계약서작성이필요하다.이를위해서공인중개사에게정확한지식과경험이필요하다.상당한시간과노력이필요하다.이러한내용을시중의도서들에서는찾기가쉽지않은것이현실이다.이책은실제로부동산계약서를작성할때알아야할놓치기쉬운계약사항에대해서,구체적인예시와함께하나하나파고들어간다.아주상세히저자의실무경험노하우를전하고있다.또한실제사례를통한법리해석은물론대처법,현장에서쓰이는서식들까지총망라되어있다.
이책은총4장으로구성되어있다.“제1장계약의기초와가계약”에선계약의정의와계약에필요한기본에대해이야기한다.“제2장확인설명서”는건축도면의필요성,권리관계,시설물의상태,중개인보수까지계약전반드시확인해야할중요요소들을빠짐없이짚어준다.“제3장계약서”와“제4장특약의정밀기술”에선실제계약서를작성할때어떻게쓰는지,그리고반드시넣어야할문구등을서식과판례를예로들어설명해준다.마지막으로“부록”에선헷갈리기쉬운용어들을비교설명해계약서를작성할때발생가능한크고작은실수들을피해갈수있도록정리해놓았다.공인중개사로서성공하고싶다면전문가가되어야한다.그중에서도특히부동산계약서작성스킬도탁월하여야한다.수십건을잘해도한건의중개사고가나면어려움에처할수있기때문이다.이책은그러한중개사고를예방하기위한지침서가될것이다.