인구구조,경제환경,부동산수요가변했다
이제빌딩투자성공시대다!
부동산시장에서올해상반기를대표하는키워드를꼽자면,대표적인것이‘빌라왕’이다.생활공간으로서의주택에대한부동산투기의이미지는이제더이상추락할곳이없을정도로나빠지고있는듯하다.인구구조의변화에따라1인가구증가,노령화,출산율감소로인해주택에대한수요는과거와달리폭증할것같지도않다.이처럼수요의감소는가치의감소로이어진다.
반면빌딩의가치는여전하고,심지어앞으로의시장이더욱기대된다.꼬마빌딩부터대형빌딩에이르기까지,일단빌딩이들어서있다는것은어느정도의유동인구를기대한다는것이기에인구감소에도불구하고적절한입지를지닌빌딩의가치는상승할수밖에없다.게다가각종세제의측면에서주로상업용으로분류되는빌딩은주택보다유리한점이많다.빌딩을여러채소유한다고해도주택처럼이미지에나쁜영향을미치지도않는다.
비싸서일반인들이엄두를낼수나있겠냐고?
2021년상업,업무용빌딩거래중60%가50억원미만의꼬마빌딩이었다.강남의고급아파트한채만해도50억이훌쩍넘어선다는세상에서,이제빌딩은그저목이빠지게고개를쳐들고올려다볼대상이아니라,합리적선택과풍부한부동산지식,개인의노력에따라얼마든지소유할수있는투자의대상으로우리에게다가왔다.
이책《지금은빌딩투자성공시대》의제목은당신이지금의부동산시장을직시할것을요구하고있다.말그대로,지금은당신이빌딩투자를해야할바로‘그때’이다!
책속에서
빌딩가격이상승할수밖에없는중요한변수중또한가지요인은베이비부머세대의은퇴다.나는이들의은퇴가빌딩시장에상당한영향을미쳤다고본다.이들세대가운데많은이들이서울의요지에30평대의아파트를소유하고있다.이아파트의시중가격이약17~25억이라고했을때은퇴를맞은이들중상당수가이아파트를처분하고고정적으로임대수익을가져다주는수익성건물을본격적으로매입하기시작한점이또다른빌딩가격상승의큰요인이된셈이다.전체빌딩매매거래의약70%정도가30~50억원대꼬마빌딩이고보면,이들베이비부머세대를비롯한빌딩투자매수층수요가생각보다풍부했다는것을알수있다.
---p.17
세상에는무수히많은빌딩이있다.그중에주인없는빌딩은하나도없다.그리고당신이그주인공이되지말라는법도없다.지금이시간에도많은빌딩들이새주인을만나매매되고있다.언젠가당신차례도올테니건물주의꿈이있다면포기하지말자.하지만제대로된방법을모르면금전적손해를감수해야한다.빌딩투자노하우는공부해서알고나면의외로간단하지만,공부하지않으면좋은빌딩을남에게주게된다.어렵게보유한빌딩도잘못하면고가의애물단지가되는법이니공부를멈추면안된다.
---p.43
법인으로상가빌딩을취득할때의장점은상가빌딩을매개체로한모든건물유지관리비용일체와법인이사업목적으로지출하는모든비용을필요경비로처리할수있다는점이다.또한빌딩매도시에는개인이매도할때납부하는최고양도세율인45%보다낮은법인세율(24%이내)을적용받을수도있다.대출을받을때도개인이대출신청하는것보다법인으로신청할경우대출금액이더많이나오는경우가많이있다.그래서요즘에는가족법인으로빌딩을매입하는경우가빈번하다.가족법인으로매수할경우장점은,매도시양도세부담이경감한다는것은기본이고,가족중아내와자녀들명의로사전에증여하여증여세절감의효과도생긴다는사실이다.즉매입한빌딩의자산가격이올라갈경우에는나중에가격이상승할때증여하는것보다올라간금액분만큼증여세를절감하는효과가있는것이다.그래서요즘에는가족법인으로도빌딩을많이구입하고있는추세이다.
---p.128~129
현장답사체크리스트항목이준비되고매입대상부동산이한두개로좁혀졌다면,이제현장에서좀더긴시간을투자하여시간대별유동인구를확인해보자.
아침/점심/저녁그리고평일/주말등시간대별로답사를통해유동인구부터동선,현장분위기를직접확인해야한다.부동산의가치는첫째도입지,둘째도입지,셋째도입지이다.해당빌딩이가시성이있는건물인지,접근성이용이한건물인지유동인구가잘유입되고있는지직접눈으로확인해야한다.임차인들장사는잘되고있는지,현재임대업종이이건물에적합한업종인지,건물관리상태는양호한지,영업소에불법시설물을설치한것이있는지?그리고빌딩내공실상태가어떠하며개선의여지가있는지?주변에전철역이나교통시설등이있다면해당건물과역사잇길을직접걸어가면서도보거리도확인하고,유동인구의흐름도직접확인하는것이필요하다.
---p.152~153
