공실,매출걱정없는
마법의상가투자노하우!
직장인이라면늘느끼는위협이있다.바로‘퇴직후에는뭐하지?’하는것이다.당장먹고살걱정이없어도준비되지않은노후를떠올리면고민은끝이없다.평생직장개념이사라진지금,미래에대비하기위해서는하루빨리매달월급처럼꼬박꼬박들어오는부수입을창출해야한다.그런면에서상가투자는가장매력적인선택지다.
회사의입수합병으로계획에없던희망퇴직을하게된저자는,새로운소득파이프라인을구축하기위해상가투자의세계로과감히뛰어들었다.이를통해2019년부터현재까지5개상가와지식산업센터에투자해착실하게수익을늘렸다.저자는자신과비슷한처지에놓인맞벌이중인워킹맘,퇴사를앞둔가장,경제적자유를꿈꾸는월급쟁이라면반드시상가투자를시작해야한다고강조한다.
이책은총6장으로구성되어있다.1장‘엄마의첫상가투자도전기’에서는상가투자를시작하게된경위와첫투자과정,간단한팁을소개한다.2장‘상가투자로은퇴를은퇴하다’에서는5개상가와지식산업센터에투자하게된과정및상가매수포인트를다룬다.3~4장‘임대수입300만원만들기’에서는물건분석부터대출금관리,임장,세금,공실과연체리스크,매수시기,수익률계산등세세한노하우를소개한다.5장‘상가투자도요령은있다’에서는안정적으로임대수익500만원을창출한저자의특별한비법을살펴본다.마지막으로6장‘상권분석들여다보기’에서는코로나19수혜업종,집앞정육점,동네안경점,스터디카페,학원,미용실,무인점포등다양한사례를통해상권분석노하우를익힌다.
상가투자과정에서터득한비결과시행착오,돈되는상가를찾는비법,임대차과정에서주의해야할부분은무엇인지,또임차인및공실과연체료리스크관리,상가투자로파생되는세금등을터득해현장에직접적용하고실제투자로실현해보자.이책이차별화된가치창출의도구가되어줄것이다.
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책속으로
마침퇴사후정기적인수입에목이말랐던저는단번에수익형부동산에매료되었어요.주택은잦은고장과수리로임차인의전화가자주왔지만상가는그런부담이덜했어요.실제로다가구주택을추천한직장동료는임차인의전화가가장무섭고스트레스라고했어요.맨날수리해달라는전화에시달려서임대수익을포기하고갖고있던다가구주택을판적도있다고해요.상가는임차인본인이업종에맞게인테리어를하다보니고장과수리문제로시달릴걱정이덜했어요._53쪽
저는일단분양상가는멀리했습니다.높은분양가도문제지만당장임대수익을얻을수있는물건이필요했어요.그래서임대가맞춰지지않은상가는되도록피했습니다.상가투자에대한지식도부족했고,갖고있는자금도너무적어서분양상가투자는아직이르다고판단했어요.또상가는시세차익이거의없다고들어서높은임대수익률만추구했습니다.저는매매가2억원미만으로대출이없다고가정할시1층상가는수익률5%이상,2층이상상가는수익률6%이상만찾았어요(참고로대출을받을경우기대수익률은더높아져요)._65쪽
임차인이일반과세자라면임대인도일반과세자로납부를진행해야해요.임차인이납부한부가세를임차인이다시환급받아야하니까요.사실일반과세가관리하기수월한부분도있어요.임차업종이나임차인이계속바뀔건데미래의임차인이간이과세자일지,일반과세자일지알수없으니까요.그냥포괄적인일반과세자로진행하는게나을수있어요._132쪽
저는상가구매시자기자본비율을반드시50%이상으로한다는원칙이있어요.자기자본비율이란총자본대비자기자본의구성비를나타내는비율을뜻해요.보통이자기자본비율이50%이상은되어야급작스럽게금리가오르거나공실이생기더라도유연하게대처할수있어요.반대로자기자본비율이너무낮으면,즉과도하게대출을받으면리스크가커질수있어요._185쪽
대출금리가무섭다고상가투자를포기해서는안됩니다.가파른인플레이션때문에현금화도답은아니고요.전지금이야말로상가를매수하기좋은타이밍인것같아요.매도자의급한사정에따라협상도가능하고,상대적으로여유롭게좋은조건의상가를살수있는시기라고생각해요.한가지조심해야할부분은과도한대출은지양해야한다는점입니다._242쪽
그럼코로나19로인기를누리고있는상권은어디일까요?사람들이집근처만다니다보니집근처근린상권이수혜를보게되었어요.대단지아파트를끼고있는상가인데,정확히는단지안에있는물건이아니라주변에있는상가가최대수혜를보고있어요.물론업종에따라단지근처에있더라도피해를보는경우도있어요.아무래도학원은코로나19로손실을좀입었어요.이밖에는매물이잘안보일정도로장사가잘되고있고요._288쪽
