실전투자법부터절세와대출잘받는법까지
쉽게배우고쉽게써먹는미국부동산AtoZ
이책에는미국부동산을독학으로공부하고,미국전역을누비며손품과발품을팔아정리한저자의노하우가모두담겨있다.외국인이미국에서세금을줄이는방법,미국은행에서대출을잘받는방법,현지공인중개사를잘고르는방법등저자가알려주는실전투자노하우는미국부동산에처음투자하는투자자들에게좋은자료가될것이다.장마다나오는‘실전투자에피소드’에서는이런노하우를잘몰라시행착오를겪은사람들의이야기를들려주고각상황에서어떻게대처해야하는지‘투자포인트’를제시한다.
이책은총5장으로구성되어있다.1장에서는미국부동산에투자해야하는구체적인이유를제시한다.한국과달리미국부동산에투자할때어떤장점이있는지알고싶다면자세히읽어보자.2장은미국부동산투자시알아야할기본개념을정리했다.미국주택의유형과장단점을비롯해콘도구입시꼭알아야할체크리스트를제시한다.3장부터5장은실전투자방법을다루고있다.3장은미국부동산구매절차를비롯해저자가축적한노하우를알려준다.미국에서부동산을찾을때이용하는사이트인질로우(zillow)사용법과미국지역별주요콘도를소개한다.4장과5장은이책에서가장중요한부분이다.‘합법적인절세가최고의재테크’라는말이있듯부동산투자에서절세는가장중요하다.4장은미국부동산투자시세금을줄일수있는방법을알려준다.마지막으로5장은외국인이미국에서대출을잘받는방법을다룬다.미국부동산투자시대출은필수다.대출의종류는무엇이있는지,대출을최대로받으려면어떻게해야하는지저자의노하우에귀기울여보자.
“나도했으니당신도할수있다”
미국부동산투자,지금당장시작하라!
저자는한국에살고있는외국인도미국부동산에투자할수있다고강조한다.미국은행은외국인에게70%까지대출을해주고,미국에부동산을갖고있는외국인투자자들을위해부동산을관리해주는현지공인중개사도따로있다.또한상대적으로적은금액으로부동산투자를할수있다는것도장점이다.‘KB부동산월간주택시장동향’에따르면2022년8월서울의아파트평균매매가격은12억7,879만원으로집계되었다고한다.반면미국하와이에집을구할경우대출을제외하고1억원정도의금액으로별장겸수익형부동산을얻을수있다.
계속되는규제로어려움을겪는국내투자자라면미국부동산으로눈길을돌려보자.미국과한국의부동산투자원리를꿰뚫은실전투자자의경험,정보,통찰력을이책에모두집약했다.당신도글로벌자산가로거듭날수있을것이다.
책속에서
급격한금리인상이한국의실물경기에만영향을준것은아닙니다.미국에서도연준의강경한금리인상의지로인해서2022년6월부터일부지역에서거래량이감소하기시작했습니다.더불어연준의고강도긴축의여파로원·달러환율은꾸준히상승했고,2009년4월1일이후최고치를경신했습니다(2022년9월30일).현재한국인이미국부동산에투자하기에우호적인시기는아닙니다.그럼에도불구하고여전히많은한국자산가로부터미국부동산투자에대한자문의뢰가끊이지않고있습니다.
_31쪽
저는하와이가전세계1위GDP국가인미국내에서도아시아와미국의정중앙최고의입지에위치하고있고,돈주고살수없는천혜의자연을가진블루칩휴양지라는점이가장끌렸습니다.또한미국하와이부동산의수요자는전세계자산가라는점에서특정국가의경기를상대적으로덜타고세계금융위기가오더라도자산가들의수요가있기때문에가격이덜하락할것이라고생각했습니다.제예측대로2009년미국발세계금융위기가왔을때에도꾸준히자산가들의수요가있었습니다.하와이부동산의가격하락은적었으며미국내타지역보다빠르게가격을회복했습니다.
_64쪽
멀티유닛은한국의주택과비교하자면다가구주택이되겠습니다.한마디로말하면미국의‘수익형부동산’입니다.멀티유닛은보통2~4가구로구성되어있고4가구까지주거용부동산으로봅니다.겉은단독주택이나연립주택처럼보이는데실제소유주는1명입니다.하지만여러가구가살기때문에각가구로들어가는문은분리되어있습니다.각가구별로전기세,수도세,난방비등을각각측정해서과금할수있도록분리되어있습니다.이런멀티유닛의탄생역사는우리나라의다가구와비슷합니다.집주인은본인이소유한토지위에거주하며나머지가구는임대를주기를원합니다.그래서여러층이나각층을2~3가구로쪼개임대를주면서생겨났습니다.멀티유닛은싱글하우스의변형형태라고할수있습니다.차이점은가구마다독립적인출입문,주방,욕실이존재한다는점입니다
_100쪽
해외부동산에관해발생된소득에대해세무신고·납부절차가있습니다.국내거주자가주거이외목적으로해외부동산을취득하거나,거주자본인또는배우자가해외에서체류할목적으로주거용주택을취득하거나해외부동산을임차하는경우(보증금1만달러초과)‘지정거래외국환은행장’앞으로신고해야합니다.여기서‘지정거래외국환은행장’이라는말이어렵게느껴질것입니다.쉽게말하면개인의경우주거래은행의은행장을말하는것이고,법인의경우주채무은행의은행장을말하는것입니다.신고·수리의무가있는대상은한국의국민인거주자(개인과국내기업포함)이며자격요건은신용불량자,조세체납자가아니어야합니다.그리고해외부동산의취득금액은현지금융기관및감정기관등에서부동산거래와관련된문서를검토한뒤적정하다고인정하는수준이어야합니다.이런이유로해외부동산취득신고·수리를할때해외부동산의감정평가서나분양가격표를제출하도록하고있습니다.
_182쪽
미국에는1031Exchange라는제도가있습니다.1031TaxDeferredExchange라고도불리는데요.미국국세청내코드번호(InternalRevenueCode)1031에서그이름을얻었습니다.이제도를활용하면부동산을판매할때양도소득세를내지않고유예받을수있습니다.따라서다음부동산을구매할때부동산의매도대금전체를재투자할수있죠.이제도의가장큰장점은계속해서1달러라도더비싼집을사면횟수에상관없이마지막집을파는순간까지양도소득세가유예된다는점입니다.한국에서는부동산양도소득세를납부하느라재투자를하고싶어도더작은부동산으로규모를줄이는경우가많습니다.하지만미국은1031Exchange제도를통해이런상황을면할수있습니다.또한유예된양도소득세는미래에납부하기때문에실제부담액이줄어듭니다.
_257쪽
앞서설명했듯미국의시중은행에서는미국인이든외국인이든매달일정한소득(근로,사업,금융소득등상관없음)이있어야대출을제공해줍니다.은행에서대출심사를할때직전2년간의소득금액증명원을요구합니다.소득이갑자기줄어들거나승진이나이직으로소득이갑자기크게증가하는경우에도그사유를제출해야합니다.이렇게직전2년간의연간소득을점검하기때문에아무리소득이높더라도신입사원이나오랜경력단절이후에소득이발생한경우대출을받을때불리할수있습니다.미국과달리한국은육아휴직,자기계발휴직등휴직제도가잘발달되어있는편입니다.저또한대출받기직전연도에육아휴직을했습니다.그래서직전연도소득이없는상황이었습니다.저는이런한국의육아휴직제도를은행에설명했고무사히대출을받았습니다.
_299쪽
