청약보다 쉬운 아파트 경매 책

이장원,김진구

고려대학교문과대학을졸업하고연세대학교법무대학원에서조세법을전공했으며,현재는건국대학교부동산대학원석사과정중이다.장원세무사대표세무사로국세청,KBS,EBS,YTN,〈동아일보〉,〈매일경제〉,〈한국경제〉등다수의언론사패널,칼럼집필및자문위원으로활동하고있다.현재한국세무사회세무연수원연수교수이자,KDB생명·대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회·경기도의사회공식자문세무사이며,근로복지공단·충남교육청·보건복지인력개발원·경기도의사회등에서회계및세무강의를진행하고있다.

지은책으로는《부의이전》,《의사의세금》,《나의토지수용보상금지키기》,《한권에담은토지세금》,《3시간에끝장내는초보사장창업세금》등이있으며,유튜브채널‘두려울때꺼내보는비법,두꺼비TV’및블로그를통해대중의눈높이에맞춰자산관리와세금정보를제공하고있다.

감수자의말
지은이의말

1장
2023년,부동산시장에서기회는오직경매뿐이다

경매로정말싸게내집마련을할수있을까?
대한민국의‘부자’는부동산으로만들어진다
2023년경매시장에서매물은증가,가격은하락중
경매초보도바로이해하는권리분석맛보기
경매실패사례부터알고가자
이것만은꼭!기초경매용어정리
[경매분석사례1]임차인없이소유주실거주:서울시노원구상계동아파트
[경매분석사례2]집주인대신임차인이거주:경기도고양시일산서구아파트

2장
내집마련을위한경매의기초

부동산경매의장단점
한눈에살펴보는경매진행절차
한눈에살펴보는공매진행절차
대법원경매사이트및경매사설사이트활용법
경매사건핵심서류보는법
[경매분석사례3]입지분석이중요한신도시:경기도화성시아파트

3장
경매초보자에게알려주는입지분석과비용분석

내집마련,이렇게접근해봅시다
입지분석은손임장부터철저히하자
현장에답이있다,경매현장조사
경매총비용분석은이렇게하세요
[경매분석사례4]토지거래허가구역내재건축아파트:서울시영등포구여의도아파트

4장
치밀하게분석하자!경매권리분석

경매에서권리분석이중요한이유
등기사항증명서를통한권리분석
부동산경매낙찰후말소되거나인수되는권리
경매초보도꼭알아야하는유치권
세금을통한권리분석
정말중요한임차인권리분석
위장임차인은이렇게구별하자
실무에서펼쳐지는권리분석Q&A
[경매분석사례5]임차인의보증금증액+고가주택:서울시강동구고덕동아파트

5장
낙찰받으러경매법원에가자!

입찰가,얼마를써야할까?
입찰가산정을위한시세확인방법
법원입찰과정AtoZ
입찰표는이렇게작성하자
원활한입찰과정을위한Q&A
낙찰받았다면경락잔금대출을알아보자
패찰되었다면원인을분석해자기성장의기회로삼자
[경매분석사례6]낙찰자가임차보증금을인수:경기도안산시아파트

6장
인도및명도에서스트레스받지않는비법

명도,생각보다어렵거나위험하지않다
인도명령과강제집행절차에대해서알아보자
혹시몰라알아두는명도소송
현명하게대응하는명도비법Q&A
[경매분석사례7]법인이전세권설정:경기도시흥시아파트

7장
소중한내임차보증금을지키자!

전세금돌려받지못할때어떻게해야할까?
전세금을반환받기위한법적절차
경매배당을통해보증금돌려받자
[경매분석사례8]등기사항증명서에여러채권자가복잡하게존재:경기도광명시아파트

참고문헌및참고사이트

책속에서

그러나필자가말하는‘경매’는어렵지않다.우리는엄청난난도의특수물건을해결하고큰수익을창출하고자하는것이아니다.조금만공부해도쉽게도전할수있는경매물건만을공부해보고자하는것이다.
특히가장일반적주거형태인아파트는난도높은유치권등의사항은거의걸려있지않다.실제로2023년4월기준경기도의유찰2회이상인아파트의일부만을검색해보니,앞으로한달내외에거의100여건이상검색된다.경기도(일부제외)는유찰1회시30%의최저가변동이일어나2회유찰시49%에서최저가가형성된다는점을참고하면경매를통해저렴하게내집마련이불가능하지는않음을파악할수있다.
_20쪽

부동산경매에나온물건이라고다어려운권리분석이필요한것은절대아니다.다만권리관계가복잡하고어려운물건은분명히존재한다.특히등기사항전부증명서에나타나지않는권리관계에더욱주의해야한다.
유치권을예로들어보자.공사대금을받지못한건축업체가해당부동산을점유하고있는상태에서,채무변제를받지못하면부동산점유이전을해줄수없다고할수있다.이런유치권은등기사항전부증명서에는나타나지않는다.
이러한특수물건은경매초보자라면아예관심을두지않는것도방법이다.반대로이러한특수물건을잘분석한다면훨씬큰수익을얻을수있다.특수물건에대해는뒷장에서상세히살펴보도록하자.
_78쪽

경매현장조사과정에서제일중요한것은점유자(임차인)를만나보는것이다.점유자만큼부동산에대해가장잘아는사람은없을것이며,부동산내부상태를알아보려면결국점유자가문을열어주고허락해줘야확인할수있다.
많은사람이경매시현장조사를부담스러워한다.부동산점유자가내부를보여줄의무가없고,경매를좋지않은일이라생각해서점유자가적대감을가지리라생각하기때문이다.
그러나점유자는본인상황에따라경매입찰참여자에게협조해주는경우도있다.상식적으로입찰참여자가부동산내부를확인해야확신을하고입찰가를높이쓸수있을것이고,이는배당을받게될점유자에게도좋은결과이기때문이다.
_139쪽

「국세기본법」제35조제7항이신설되어,경매및공매진행시임차인의확정일자보다법정기일이늦은국세의경우임차보증금이국세보다우선해배당받게된다.여기서의국세는당해세로서상속세,증여세,종합부동산세를말한다.
이법률이시행되기전에는경매절차에서부동산소유자의당해세체납액은세입자의임차보증금보다배당순위가우선했다.임대차계약을맺을때,집주인의동의가없다면체납국세를확인할수도없는상황에서체납국세가있다면임차보증금이후순위로밀리므로임차인은고스란히그피해를받을수밖에없었다.또한집주인이체납액열람에동의해국세체납액이없다는것을확인했더라도,그이후생긴당해세는세입자의우선변제권보다우선했다.
_200쪽

매각불허가신청은매각기일부터7일안에제기해야한다.매각불허가신청이접수되면사법보좌관은사유의타당성을검토해불허가여부를결정한다.불허가결정이되면입찰보증금을돌려받고재매각기일이정해진다.하지만매각허가결정이되면잔금기한이지정되는데,결국낙찰자가대금을미납하면서입찰보증금이몰수되는경우가많다.따라서잘못낙찰받았을경우매각불허가를받는게최선이다.
법원이매각불허가를쉽게내리는것은아니며,이에대해매우신중하다.경매사건에는많은이해관계인이있기때문이다.매각불허가를내리면그만큼매각이지연되면서채무자는이자를더내야하고,채권자는채권회수기간이길어진다.불허가결정에대해이해관계인들이이의신청도할수있다.따라서법원은타당한사유가있을때불허가를내린다.타당한매각불허가사유는다음페이지에정리해두었다.
_260쪽

임차인은경매절차에서배당을통해임차보증금을돌려받게된다.임차인이직접소송을통해집행권원을확보해경매를신청할수도있고,임차인외에다른채권자가경매를신청할수도있다.두경우모두결국임차인은경매절차에서임차보증금에해당하는금원을배당받게된다.
경매라는제도가있기때문에임차인은보증금을안전하게지킬수있는것이다.가장좋은방법은경매까지가기전에임대인이보증금을돌려주는것이지만,돌려주지않는다면경매를통해부동산낙찰대금에서보증금액만큼배당을받으면된다.
_325쪽