빌딩 투자 리:셋 : 빌딩 투자의 기회가 다시 도래했다

임광선

저자:임광선
빌딩전문공인중개사이자부동산컨설턴트.직장생활을하다2009년에부동산중개업으로들어와로컬부동산의전·월세중개를시작으로현재는10년넘게빌딩및신축부지전문중개인으로활동중이다.건국대학교부동산대학원을졸업하며부동산학석사를취득했다.그동안부동산중개업의다양한분양을직접경험했으며,오늘도현장을다니고있다.
시중에는이미여러종류의빌딩이론서가넘쳐난다.어떤빌딩으로얼마를벌었고어떤빌딩을어떻게만들었다는방식에대한내용으로가득하다.이책에는빌딩이가지고있는수익의원천을찾고상권과입지의상관관계가좋은빌딩을찾는방법을담고자했다.
메일buildingreset@gmail.com

지은이의말_다시시작하자,빌딩투자리:셋
프롤로그_빌딩투자를리셋팅하는4가지전략

PART1
빌딩투자,상권과단가를읽자

빌딩투자는아파트투자와다르다:빌딩시장을읽는법
꼬마빌딩의기준은토지다:절대면적의중요성
3종주거와2종주거의차이?:토지면적에따른활용도
1층이무너지고있다:안정적인수익을위한리스크분산
로케이션보다중요한것은없다:부동산의중요요소
상권의명칭을정의해보자:상권의분류
간판을보면상권이보인다:소비력을읽는법
임차인구성의변화를연구하라:리모델링보다중요한것

PART2
부동산은테마다

부동산은테마다:가치상승을위한원천
경리단길은왜무너졌을까?:경리단길의실패를예상한이유
가로수길이몰락했다?:중요한것은상권파악
성수동장점은용도지역뿐인데…:성수동이성공한이유
종로는종로다:여전한종로의소비자층
대학로와홍대의문화는이어진다:독립문화보유의가치
이대와신촌의차이는무엇일까?:소상공거리와먹자골목
새로운문화를흡수하는압구정은영원하다:압구정명품골목도산
대한민국1등항아리상권:대치동은마주변
송정동이라는섬,투자처로어떨까?:상권확장성

PART3
상권의원동력과빌딩의상품성

힘을가진관습과빠르게퍼지는SNS:투자본질의기준
고소득자가모여있는곳으로가라:고급주거가받쳐주는상권
커다란이슈도이슈일뿐이다:문화적안정성
고객이어디에머무르는지확인하라:소비의원동력
부동산은그자리에서성장한다:상권의부동성
성공한매장이있다고좋은입지는아니다:성공하는입지
유명인의투자,득일까?:유느님의논현동
건물의효율성보다수익성을보라:명동대로변10평건물
사거리의독보적입지를내세워라:신정네거리역매각사례
규모의경제는이기기어렵다:원스톱시스템을선호하는사람들

PART4
어떻게투자하면좋을까

그래서어떻게투자할까?:투자유의점7가지
투자유의점1:그래도이쁜건물을사고싶어요
투자유의점2:안정적인임대차에진행중인급매?
투자유의점3:장점보다는단점을보고판단하라
투자유의점4:가짜리스백과임대료
투자유의점5:들어가지못하는지역과들어가면안되는지역
투자유의점6:성공한투자자도로직이없다면따라하지마라
투자유의점7:충분히생각하고과감하게실행하라
계약전이것만명심하자:투자시주의사항

PART5
부동산시장의기본과현실

빌딩에대한기초지식알기:건폐율과용적률
북도로의이점활용하기:이격거리와사선제한
임대단가비교및광고분석하기:임대면적vs.NOC
감정평가방식알아보기:원가법,수익환원법,비교사례법
빌딩매물은어디서검토할까?:매물검토를위한사이트

에필로그_첫책을마무리하며

소비와돈이흐르는
작지만강한빌딩에투자하라!

저자는이책을통해“부동산의기본적인정보를전달함과동시에빌딩이라는실물이아닌돈이흐르는모습을읽고,투자에관한쉬운평가방법을전달하고자했다.”라고말한다.따라서시장상권을바라보는다양한시각과여러현장에서보이는방법을적용해이상권의빌딩은자신에게적합한조건인지스스로확인하는방법을정리했다.

책은총5개파트로이루어져있다.파트1은빌딩투자에서반드시알아야하는상권과단가에대해설명한다.아파트투자와는빌딩투자,최근빌딩투자트렌드등전반적인빌딩시장을살펴보고,특히간판을읽으며상권을파악하고소비력을읽는법을알아본다.파트2에서는우리나라의대표상권의흥망성쇠를읽으며빌딩투자의성패를파악한다.경리단길의실패,가로수길의몰락등에서실패의원인을찾고,성수동,대학로,압구정,대치동등여전히사람들이많이찾는상권의힘도파악한다.투자자라는새로운관점으로상권을읽어준다.

파트3에서는파악한상권에서생기는빌딩의상품성을이야기한다.주거층의특성,문화적안정성,소비의원동력,상권의부동성등여러관점에서성공하는빌딩투자에대한기준을세운다.파트4에서는저자의노하우를담아7가지투자유의점을제시한다.미디어의홍보문구에흔들려성급하게투자를결정해서는안된다.상권을분석하고상권에서최선의답을찾아낼수있는빌딩에투자해야한다.이를위해무엇을알아야하는지살펴보자.마지막파트5에서는앞서이야기하지못한부동산의기본과현실을덧붙였다.

이책은종잣돈모으기부터시작해부자가되는공식을알려주지는않는다.돈을만들어주는빌딩의상품성을구분하기위해해당상권이어떻게분류되는지,상권안에서메인골목과이어지는입지에대한차이를이야기하며빌딩투자의기준을잡아보고자한다.‘빌딩투자리:셋’이라는제목처럼“빌딩이라는상품에투자하는방식을다시맞춰더좋은방향으로안내”하기를소망한다.

책속에서

건너편홍대메인상권위로는연남동유명상권이있으나한눈에들어오는설명을위해홍대입구역2번출구뒤이면입지를비교해보자.총액으로보면38억원부터85억원까지2배가넘는금액이눈에들어온다.비록내가지금살수있는빌딩은아니더라도입지와매물의가치를본다는면에서,인접한매물의가치는어떻게이루어졌는지확인해보려고한다.원하는금액대가아니어도비교검토는필수이니다시평단가로들어가보자.
_24쪽

빌딩을매입하는상황에서는다양한조건을함께검토해봐야한다.하지만사람의마음이어찌이성적으로만움직이겠는가?한두가지에꽂혀마음에들어오면이좋은조건을혹시다른사람이가져가지는않을까조바심이들어결단력(?)있게도장을찍고행복해한다.그리고오래지않아아차싶어서되돌리려해도이미계약금은송금이되었고계약서의효력은발생한다음이다.
_74쪽

이렇게오랜시간자리잡은테마를가지고있는상권은주변의도움을받지않아도스스로상권을이어나가고확장해서채울수있는힘을가지고있다.그리고다른시각으로연극,음악,예술이자리잡은공간은시장경제가차가워지거나시대의변화가있다해도쉽게흔들리지않는다는것이다.빨라진시간속에변화의단위가짧아지고있어어디에투자해야할지고민이된다면지역안에뿌리깊게자리잡은문화를가지고있는상권속에투자하는것도안정적투자방식의하나라할수있다.
_116쪽

이렇게강남구가가지고있는장점은4개의광대로변과고급주거가섞이지않았다는것으로이기준은강남구투자에서도매우중요하게적용되고있다.중소기업을포함업무시설군은도산대로,강남대로,영동대로,테헤란로4개의광대로변안쪽으로집중되어있고바깥쪽블록으로바로이면골목까지만업무시설이안정적으로운영되는모습을보인다.여기에지하철의이동이용이하지않은블록은강남에서는상대적으로약한업무시설상권을형성하고있으며이광대로네모의바깥블록으로유명한강남의아파트와고급주거시설이집중되어있다.
_174쪽

신도시를지나면하나씩보이는건물을통으로사용하는전자제품매장도하남은규모대비해매장이적게들어와있다.이는스타필드안에베스트샵과디지털프라자매장이편리하고추가소비까지이어질수있기에차를가지고스타필드로향하기때문으로판단된다.건물투자에있어장기계약을진행하는대기업임차인은중요한요소인데,이것도대기업에서흡수해버린것이다.기존상권이형성되어있던하남시청인근의골목도변화가생기지않아오래된건물도개발이진행되지않고있다.
_282쪽

사선제한을적용하다보니상층부에테라스가들어가거나일어서기어려운옥탑방같은느낌의세모난지붕을보게된다.내부공간의활용성이좋아야분양및임대가격이높게책정된다.이런조건이모여서건물의가격을결정하기에저두건물은매우유사한구조에있음에도건물을반듯하게올릴수있는지가능성으로건물가치의차액이발생한다.둘다2종일반주거지역이라는같은조건으로설계했음에도북쪽에인접한토지가어떤용도지역인지에따라더활용도좋은건물을가지게되는것이다.
_297쪽