2025년 대한민국 아파트, 2차 폭락이 시작된다!

2025년 대한민국 아파트, 2차 폭락이 시작된다!

$39.80
Description
국가기관의 통계조작 뒤에 가려진 위험한 현실!
5,050개 아파트 실거래가의 불편한 진실!

2021년 大상투 이후 8년 조정은 현재 진행형, 반등 B파가 끝나간다!

2021년 10월 대상투 이후 반등하던 전국 아파트값
마침내 반등 B파동을 멈추고 대세하락 C파동이 다시 시작된다!
요동치는 부동산 시장 시세 앞에서 오늘도 많은 이들이 고민하고 있다. 뉴스나 유튜브에 나오는 전문가들의 제각각 전망은 혼란을 더해줄 뿐이다. 1년 넘게 서울아파트가 반등세를 보이는 이 시기, 투자를 고민하는 당신을 위해 『2021년 서울아파트, 大폭락이 시작된다』의 저자 엘리엇이 돌아왔다.
흔히 투자 전략서는 ‘성공하는 투자’를 위한 방법을 소개하지만, 이 책은 투자를 부추기는 분위기와 검증되지 않은 정보에 무분별하게 휩쓸리기 쉬운 투자자들에게 무엇을, 왜 주의해야 하는지를 전하고자 한다. 세상은 리스크 없는 투자는 없다고, ‘영혼까지 끌어모아’ 투자하라고 말하지만 누구에게나 끊임없는 불경기에 감당할 수 없는 리스크가 두려운 것은 당연하다. 일찍이 서울아파트 부동산 시장의 침체기를 전망했던 저자의 말대로 2022년 서울아파트는 대폭락을 겪었다. 저자는 그 뒤로도 끊임없이 장기 시계열 데이터와 사회·문화적 심리지표를 토대로 연구를 이어 나갔으며, 곧 전국 아파트값의 2차 폭락이 시작될 것이라는 결론을 내렸다. 자체 개발한 EL-Chart를 통해 분석한 결괏값을 책에 상세하게 수록했으며, 이는 해당 주장을 단단히 뒷받침하고 있다.
위기를 기회로 만들기 위해서는 이 위기의 원인과 대처법을 알아야 한다. 모쪼록 이 책을 통해 다가올 대세하락에 대비하고, 비로소 다가올 2028년 전후의 상승장 맞이 준비를 마치기를 바란다.
저자

엘리엇

저자:엘리엇
연세대학교경영학과를졸업하고삼성증권과하나금융등에서증권/선물영업및리서치업무를하였으며,이때익혔던금융상품의기술적분석과통계분석기법을최근의부동산시장에적용하며서울아파트시장분석에새로운방법론을제시한다.

목차


머리말

12021년상투이후8년대세하락은현재진행형!
2신비로운서울아파트‘엘리어트파동’,이승만과서울아파트!
3국가기관의‘실거래지수’통계조작팀,‘일월팀’이움직인다!
4전국민가스라이팅,‘누더기’가된부동산원‘주간동향지수’
5진보폭등vs보수폭락,30년간반복되는김영삼징크스!
610년전의고건&15년전의오세훈,‘데자뷰와평행이론’!
7문재인대통령퇴임일,‘5.9대학살’과‘5.24엠바고’
810월상투,‘싱크홀’과송파구‘9.26아일랜드갭’
9회자정리거자필반!‘강남구vs노원구’
10부녀회의변신은무죄!변곡점은‘서초구’가정한다!
112021패닉바잉의끝은벼락빚거지!‘영끌오적index’
12데포르마시옹,추세이탈은창조적파괴!
13정부와언론의토끼몰이,‘공포마케팅’과‘절판마케팅’!
14한은특융과깡통정리,‘최경환시즌2’가아닌이유!’
15‘쌍봉의추억’,시간차공격의‘버블세븐시즌2’
16Again2009,15년전의‘3년이평선과다이버전스’
17서울아파트반등의한계,‘시간론’의‘일목균형표’
18변곡점예고지표,전세/매매‘수급지수’
19홍남기가쏘아올린작은공,위험한케이스-쉴러지수!
20축구의나라‘스페인’을보면서울아파트가보인다!
21서울아파트‘8년파동’과‘엘리엇15년주기설’
22노태우1파,킬러C파동의2028년은41년만의기회!
23(부록)EL-Chart프로그램설치방법및1개월무료이용권

출판사 서평

책속에서

국토부와부동산원,KB은행,EL-Chart를한그래프에표시해보면국토부의실거래지수가얼마나왜곡되었는지한눈에알아볼수있으며특히동일한기관의한부서에서생산한실거래가지수와월간동향지수가정반대의흐름을보인다는것도아이러니가아닐수없다.특히9월까지+13.08%폭등했다는실거래가와는정반대로KB은행의월간동향지수는한달전까지연간-6.68%,25년만에최대폭락이라는극과극의데이터를공표했는데둘중하나는거짓말을하고있다는것이분명하다.
국토부의산하기관인한국부동산원의실거래지수는시장에서가장신뢰하는통계수치다.여타동향조사는표본샘플링과조사,가공과발표등수치가오염될가능성이크고부정확하지만실거래지수는표본이아닌계약서전부를대상으로하기에샘플링과조사에문제가있을수없다.문제는가공이나발표에는오염의소지가있긴한데이번에도가공에는큰문제가없었던반면발표에문제가있었다고봐야한다.지난2년간실제데이터를가공한실무자가하락한데이터를입력했음에도불구하고이를결제하고발표하는윗선에서통계조작을했음이분명하다.단지꼬리가길면잡히는법,월간발표때와는달리분기발표때는깜빡하고조작을누락(?)했을것으로짐작이된다.
-p.35

방송당시에는몰랐던사실인데5월9일단한건의파크리오거래에서또다른수상한점을발견하게되었다.당시폭락거래가9개월전인2021년8월의사상최고가의정확히절반이라는것이다.지금까지도파크리오34평최고가는25억3천만원이다.그런데문재인대통령퇴임일의직거래는12억6천5백만원이었다.1원한장틀리지않는정확히반토막거래이다.
특히이삼십억원하는초고가아파트거래에서백만원단위의거래는거의찾아볼수없음에도불구하고끝자리가500만원이라는것은직전사상최고가의절반가격을의식했다고볼수있다.즉9개월전사상최고가거래와이번반토막거래의당사자사이에는어떤관계가있을수도있겠다는아주상식적인의심이든다.또한정말9일에계약을하고24일에신고한것인지,혹시여타거래가없다는것을확인한후24일에계약서를작성하고9일에계약했다는전산입력을한것은아닐지도의심이된다.물론이문제는실제로계약금을9일에이체했는지확인하면금방확인될일이지만…
-p.80

그런데공교롭게도7월매수했을만한시점에이아파트뿐만아니라노도강지역의저가아파트가거의대부분상투를기록했다.하필이면5억9천만원최고가에판매도자의매수단가도2013년최저가인1억원이었을수도있다.최근반등기미가보이고는있으나여전히최고가의절반가격인3억원초반에거래되고있음을볼때이미레버리지가큰영끌러들의투매는끝났을테니당분간추가하락은없을가능성이더크다.극단적인사례일수도있으나2021년상투직전의전문가들선동이얼마나위험했는지경각심을주기에는충분하다.
만일기사의제목과정반대였다면어땠을까?“자산가들이여,몇년기다렸다강남구아파트를사라”
영끌할이유가없는자산가들이2021년상투이후2-3년기다렸다가폭락한강남권아파트를샀다면1년정도지난지금신고가놀이를하고있을것이다.그런데3년전노도강아파트를상투직전영끌한청년들은이번반등장에서도소외된지금30~40%이상물려있다.이처럼레버리지가과도한상황에서자칫추가조정이라도온다면투매나경매로몰릴위험에처하고만다.
-p.131

전세계약기간이1년에서2년으로늘어나자임대인들은앞으로올려받지못할손해를반영해미리몇년치를올리는상황이발생했다.봄이사철과맞물려일시적으로전세대란이발생했고갑자기오른전셋값을준비하지못하고길거리로쫓겨난세입자들중극단적인선택을한가정이늘어났다.연초2개월간이런비극적인결과로17명이생을포기했다.다행히이번의2020년법개정때는전월세상한제가포함되었고통과즉시시행되었기에30년전의비극을막을수있었다.
신기한것은임대차법이개정되어실시된1990년에는1년후인1991년5월서울아파트가대상투를쳤다는것이고이번에도2020년법시행이듬해인2021년10월대상투를쳤다는것이다.두시점모두1년3개월후라는공통점도있는것을보면매매가폭등의주범은전세가폭등이라는점이확실하고이를잘통제하면서울아파트매매가를효과적으로관리할수있겠다는생각이든다.
-p.226

필자가1955년이후70년간의서울아파트15년주기를연구하다우연히발견한것중마지막으로하나강조하고싶은것이있다.바로연봉의“15년이평선”이다.1958년종암아파트를시작으로서울에아파트가들어서기시작했는데15년이지난1970년대초반부터아파트는폭발적으로늘어났다.이때부터15년이평선이존재하게되는데그이후현재까지중요한국면마다이15년이평선이매우중요한역할을해왔다.
1982년의저점과1987년의저점,1998년의저점과2013년의저점에서단한번도예외가없이지지선역할을했으며이지지선을디딤돌삼아서울아파트는폭등을하며대세상승파를만들었다.그럼필자의주장처럼2025년부터2차폭락장이온다면이번에도15년이평선에서그러한현상을기대해볼수있다.시뮬레이션으로15년이평선을미리그려본결과대충그시점이2028년쯤된다.
-p.263