부동산인도 및 임대차 소송 실무

장성민,신동영

저자:장성민
장성민변호사는건국대학교법학과재학중제52회사법시험에합격하고,42기사법연수원을수료하였다.이후법무법인‘시대’에서변호사로서의첫발을내디딘그는현재법무법인감명의대표변호사로활약하고있다.10년이상의법조경력을쌓아온그는민사,가사,기업자문등다양한분야에서깊이있는법률서비스를제공하며,법조계에서두각을나타내고있다.그는변호사로서의영리활동외에도국가지원사업심사위원,교원징계위징계위원,서초경찰서민원자문등공익적활동에적극적으로참여하며,자신의법률지식을사회에환원하는데힘쓰고있다.특히,다수의국제적명품패션브랜드와오랜파트너십을구축하여,이들의국내매장입점을위한임대차계약을도맡아처리하여성공적으로수행해왔다.이과정에서축적된전문성으로부동산인도및임대차관련소송에서탁월한성과를거두며,클라이언트들로부터두터운신임을얻고있다.최근범람하는법률정보속에서,정작실무적으로유용한내용은부족하다는점을고려하여,부동산인도및임대차소송의일선에서실제로적용할수있는실무지식을체계적으로정리하여본서적을집필하게되었다.그의경험과통찰이담긴이책은,독자들에게실질적인도움을줄수있을것으로기대된다.

저자:신동영
저자신동영은동국대학교경제학과졸업후2016년신한은행에입사하여서울동부지방법원출장소로발령받아법원공탁업무를처리하면서법률실무에접근하는계기를맞게되었다.이후미래신용정보와서울신용평가에서는채권관리업무를하며소송실무를본격적으로다루게되었으며탁월한송무감각을인정받아2007년법률사무소정률에스카우트되면서각종민·형사소송의실무를맡게되었다.저자는법무법인함백과법무법인감명에서10년이상부동산및임대차관련상담과소송을진행하였고,서초동법률업계내에서는‘소송의시작인보전처분부터소송의마무리인강제집행’까지이어지는전체프로세스에정통하다는평가를받고있으며,위와같이큰틀에서조감할수있는송무진행능력을통해다수의클라이언트로부터전폭적인신뢰를얻고있다.부동산인도및임대차소송현장에서그가직접겪고해결해온다양한사례들과실무적인노하우를본저서에제시함으로써일반인들이복잡한법률문제를효과적으로해결할수있도록하였다.

머리말

제1편부동산인도소송과집행실무

제1장당사자
1.원고
2.피고:소송대상파악8
3.당사자의특정

제2장청구취지작성
1.부동산인도청구
2.철거청구
3.수거또는제거
4.무단점유자에대한부당이득반환청구

제3장청구원인작성
1.기초사실
2.인도청구의원인
3.부대청구내용

제4장소장접수와소송진행
1.관할
2.부동산점유이전금지가처분
3.원고의소송진행

제5장피고의대응
1.동시이행항변
2.임차목적물의하자
3.필요비,유익비
4.부속물매수청구권
5.조정신청

제6장부동산점유이전금지가처분
1.피보전권리
2.보전의필요성
3.신청서작성
4.가처분집행
5.본안판결후승계

제7장부동산인도집행실무
1.기본절차
2.동시이행의무가있는경우
3.건물인도집행
4.토지인도집행
5.집행완료후절차
6.집행비용

제8장부동산인도집행에수반되는문제들(실무사례)
1.점유자확인이불가능할경우건물인도집행
2.채무자의가족이건물인도집행목적물의일부를점유하고임차인이라고주장하는경우집행의가부
3.공부상구분건물이나현황상격벽이제거되고합체되어구분된형태를알아볼수없는경우
4.집행후채무자의동산반환요구
5.수목의수거방법
6.수목의매각과토지의인도
7.임대차계약서없이입실계약서를작성하고월단위로사용료를선불로지급하면서사용하고있는입실자도독립된점유자인가?(예:고시원입실자등)
8.심신상실내지심신미약상태인채무자가단독으로거주하여건물인도집행시채무자를길거리에두고집행을종료할수밖에없는상황인경우
9.인도집행대상건물에무허가증축된건물이있고제3자가증축된건물은자신의소유라고주장하는경우
10.판결대로철거집행을강행하면안전사고가우려되는경우

제2편상가건물임대차보호법

제1장적용범위

제2장대항력,확정일자,우선변제권
1.대항력
2.확정일자와우선변제권

제3장임차권등기명령65
1.임차권등기가필요한경우
가.임차인이임차목적물을계속점유하는경우
나.임차건물을인도하는경우
2.신청요건
3.관할법원
4.임차권등기명령첨부서류
5.실무상유의할점
6.보증금반환과임차권등기말소
7.상가건물임차권등기신청신청취지기재례
8.당사자합의에의한임차권설정등기

제4장임대차기간과계약갱신
1.임대차기간
2.계약갱신요구권
가.임차인이3기의차임액에해당하는금액에이르도록연체한사실이있는경우
나.임차인이임대인의동의없이건물의일부또는전부를전대한경우
다.임대인이다음어느하나에해당하는사유로목적건물의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적건물의점유를회복할필요가있는경우
3.묵시적갱신

제5장차임증감,권리금
1.차임등의증감
2.권리금
가.개요
나.권리금의보호방법
다.권리금적용의예외

제6장임대차계약의해지
1.차임연체로인한해지
2.기타해지사유
3.임대차보증금의반환

제7장전대차
1.상가건물임대차보호법의적용
2.무단전대
3.임대인의동의를받은전대차

제8장강행규정

제9장상가임대차계약서작성방법과유의할점

제3편주택임대차보호법

제1장적용범위

제2장대항력,확정일자,우선변제권
1.대항력
2.확정일자와우선변제권
제3장임차권등기명령
1.임차권등기가필요한경우
2.관할법원
3.임차권등기명령첨부서류
4.실무상유의할점
5.보증금반환과임차권등기말소
6.주택임차권등기신청서신청취지기재례

제4장임대차기간과계약갱신
1.임대차기간
2.묵시적갱신
3.계약갱신요구,갱신거절
가.임차인이2기의차임액에해당하는금액에이르도록연체한사실이있는경우
나.임차인이임대인의동의없이건물의일부또는전부를전대한경우
다.임대인이다음어느하나에해당하는사유로목적건물의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적건물의점유를회복할필요가있는경우
라.임대인(임대인의직계존속ㆍ직계비속을포함한다)이목적주택에실제거주하려는경우

제5장차임등의증감청구권

제6장보증금중일정액의보호(소액임차보증금)

제7장임대차계약의해지
1.차임연체로인한해지
2.기타해지사유

제8장임차인의사망과주택임차권의승계
1.사망한임차인의상속인이있는경우
2.사망한임차인의상속인이없는경우
3.승계의효과
4.임차권승계의포기

제9장전대차
1.무단전대
2.임대인의동의를받은전대차

제10장강행규정

제4편임대차보증금반환절차

제1장임대차보증금반환소송
1.소의제기
2.관할법원
3.임대차계약종료/해지의사유
가.기간만료
나.묵시적으로갱신된계약의해지
다.차임연체로인한해지
4.청구금액
5.공동임대인에대한청구

제2장가압류
1.보전처분이란
2.임차보증금반환소송과가압류
3.관할법원
4.가압류의종류
가.부동산가압류
나.채권가압류
다.자동차,건설기계등에대한가압류

제3장부동산경매절차
1.경매신청
2.배당요구종기결정및공고
3.매각준비절차
4.권리신고와배당요구
5.배당기일,배당이의
6.임차인의배당금수령
7.말소기준권리
가.말소기준권리
나.매수인(낙찰자)이인수해야하는권리
다.매각후소멸되는권리
8.부동산인도명령

제5편주요판례20선

1.구상가임대차법제10조제2항에따라전체임대차기간이5년을초과하여계약갱신요구권을행사할수없는경우에도임대인이권리금회수기회보호의무를부담하는지
2.상가건물임대차보호법제10조의9특례기간을포함한임대료의변제충당방법
3.임대차계약종료후사용,수익하고있는임차인에대한부당이득금의금액산정
4.대항력없는임차인의경우,임차주택이다른사람에게이전되었더라도임대인이임차보증금반환의무를부담하는지
5.건물인도소송비용을임차보증금에서공제할수있는지
6.건물명도와동시이행관계에있는임차보증금의변제공탁을함에있어건물을명도하였다는확인서를첨부할것을반대급부의조건으로붙인경우변제로서의효력이있는지
7.여러사람이공동임대인으로서임차인과하나의임대차계약을체결한경우,공동임대인전원의해지의의사표시에따라임대차계약전부를해지하여야하는지여부
8.임대인이정당한사유없이임차인이주선할신규임차인이되려는자와임대차계약을체결할의사가없음을확정적으로표시한경우,임차인이실제로신규임차인을주선하지않았더라도임대인에게권리금회수방해로인한손해배상을청구할수있는지
9.권원없이토지임차인의승낙만받고그지상에식재한수목의소유권귀속
10.임대차계약에있어임대차보증금이담보하는채무가임대차관계종료후목적물반환시별도의의사표시없이임대차보증금에서당연히공제되는지
11.부동산임대업자가미리부동문자로인쇄한임대차계약서를제시하여임대차계약을체결한사안에서,그계약서상임대차목적물의명도또는원상복구지연에따른배상금조항이약관에해당하고,임차인에대하여부당하게과중한손해배상의무를부담시키는조항으로서약관의규제에관한법률제8조에의하여무효라고한사례
12.외국인또는외국국적동포의대항력취득
13.이미시설이되어있던점포를임차하여내부시설을개조한임차인의임대차종료로인한원상회복채무의범위
14.임차인이임차목적물을반환할때에는일체비용을부담하여원상복구를하기로약정한경우,임차인의유익비상환청구권을포기하기로한특약이라고볼것인지
15.임대차계약종료에따른임차인의임차목적물반환의무와임대인의권리금회수방해로인한손해배상의무가동시이행관계에있는지
16.지하도상가운영목적의도로점용허가를받은자가그상가소유자인시를대위하여불법점유자에대하여직접자기에게명도할것을청구할수있는지
17.임차인이임대차계약종료후임차목적물을계속점유하였으나본래의계약상의목적에따라사용·수익하지않은경우,부당이득반환의무의성립여부
18.임대인의임대차보증금반환의무와임차인의임차권등기말소의무가동시이행관계에있는지
19.임대차종료로인한임차인의원상회복의무에임대인이임대당시의부동산용도에맞게다시사용할수있도록협력할의무가포함되는지여부및임차건물부분에서의영업허가에대한폐업신고절차이행의무도이에포함되는지
20.채무자가채무초과상태에서채무자소유의유일한주택에대하여주택임대차보호법제8조의소액보증금최우선변제권보호대상인임차권을설정해준행위가사해행위취소의대상이되는지

책속에서

3.공부상구분건물이나현황상격벽이제거되고합체되어구분된형태를알아볼수없는경우
건물의동일성을인정할것인지여부는등기부에표시된소재,지번,종류구조와면적등이실제건물과사이에사회통념상동일성이인정될정도로합치되는지의여부에따라결정되는데,위치,구조,평수에차이가있어도건물의대부분이등기부상주소위에있고그지상에는다른건물이존재하지아니하는등혼동의우려가없다면사회통념상동일성을인정할수있는것이다(대법원1996.6.14.선고94다53006).
따라서합체된구분건물을사회통념상집행권원상의여러개의목적물과동일한것으로볼수있다면별도의측량등의절차없이집행이가능하다할것이다.
4.집행후채무자의동산반환요구
건물인도집행후채무자가창고업자에게동산의반환을요청할경우채무자의동산은압류된상태가아니므로채권자가채무자의반환요청을거절할수는없으나창고업자는유치권을주장하여보관비를지급받기전까지는인도를거부할수있다(실무상으로는건물인도집행시채권자가3개월분의보관료를선납하기때문에창고업자는채권자의동의를구하여반환하고있다).
보관비외인도집행노무비와운반비는집행비용확정결정절차에의해청구할부분이므로,채권자가노무비와운반비등의집행비용청구를이유로채무자의동산반환요청을거절할수없다.
50쪽

제1장
적용범위
1)주택임대차보호법은주거용건물의임대차에관하여적용되며상가건물임대차보호법과달리보증금액의제한을두지않는다.‘주거용’의판단기준은건물의공부상용도,임대차의목적등여러가지상황을종합적으로판단하여야한다.
2)한편비주거용건물을임차인이거실및부엌을설치하여개조한결과주거용건물에해당하게되었다고하더라도임차인이주택임대차보호법소정의대항요건을갖추기이전에임대인이그개조를승낙하였다는등의특별한사정이없는한주택임대차보호법을적용할수없다.
판례
대법원1996.5.31.,선고,96다5971,판결
건물중1층이공부상으로는소매점으로표시되어있으나건축당시부터그면적의절반정도는방(2칸)으로,나머지절반정도는소매점등영업소를하기위한홀(Hall)로건축되어있었고,그러한상태에서피고가이를임차한후그가족들과함께거주하면서음식점영업을하여온사실,그중방부분은음식점영업시에는손님을받는곳으로사용하고그때외에는주거용으로사용하여온사실,피고의가족은4인으로이사건건물1층외에는달리주택이없는사실을인정한다음,피고가점유하고있는이사건건물1층은주택임대차보호법제2조후문에서정한주거용건물에해당한다고판단한사례
102쪽

2.임차보증금반환소송과가압류
임차인이최선순위임차인이고임차목적물의시세가임차보증금을상회한다면임차인은임차목적물이경매되더라도임차보증금을반환받을것이거의확실하므로가압류를할필요가없다.
그러나선순위가압류나근저당권이있고,그뒤에임대차계약을체결한임차인이라면임차목적물의경매시예상매각가격과자신이배당받을금액을계산하여부족할것으로예상되는금액에대하여임대인소유재산에가압류를할필요가있다.물론배당받을금액이부족할것이라는것에대한소명은임차인이해야한다.
3.관할법원
본안소송의관할법원또는가압류할물건이있는곳을관할하는법원
4.가압류의종류
가.부동산가압류
임대인이임차목적물외에다른부동산을소유하고있다면이에대한가압류를신청할수있다.
나.채권가압류
채권가압류는통상임대인이제3자에대하여가지는금전채권에대하여압류하는것을말하며,임대인의예금계좌,임대인이급여소득자인경우에는급여,개인사업자인경우에는카드매출대금등에대하여가압류를신청할수있다.
150쪽

여러사람이공동임대인으로서임차인과사이에하나의임대차계약을체결한경우에는민법제547조제1항의적용을배제하는특약이있다는등의특별한사정이없는한공동임대인전원의해지의의사표시에의하여임대차계약전부를해지하여야한다.이러한법리는임대차계약의체결당시부터공동임대인이었던경우뿐만아니라임대차목적물중일부가양도되어그에관한임대인의지위가승계됨으로써공동임대인으로되는경우에도마찬가지로적용된다.
원심판결이유와기록에의하면,피고는2005.4.7.메트로개발주식회사(이하‘메트로개발’이라한다)와사이에메트로개발의소유이던비101호,비102호를보증금4,000만원,차임월100만원으로정하여임차하는내용의임대차계약(이하‘이사건임대차계약’이라고한다)을체결한사실,피고와메트로개발은이사건임대차계약을체결하면서비101호,비102호전부를목적물로기재한하나의임대차계약서를작성하였고,보증금및차임도목적물별로구분하지아니한채비101호,비102호전부에관하여하나로정한사실,피고는2005.6.30.비101호,비102호전부를사업장소재지로하는사업자등록을하고,비101호,비102호를하나의사업장으로사용하면서그곳에서자동차정비업을해온사실,원고는2010.1.21.경매절차에서비102호를매수함으로써상가건물임대차보호법제3조제2항에의하여그에관한임대인의지위를승계한사실,원고는2010.4.12.경피고에게피고의차임연체를이유로이사건임대차계약을해지한다는통지를한사실을알수있다.
이러한사실관계를앞에서본법리에따라살펴보면,피고와메트로개발사이에비101호,비102호전부를목적물로하는하나의임대차계약이체결되어유지되던중원고가비102호의소유권을취득하여그에관한메트로개발의임대인의지위를승계함으로써원고와메트로개발이피고에대한공동임대인으로되었으므로,민법제547조제1항의적용을배제하는약정이있다는등의특별한사정이인정되지아니하는한,원고는단독으로이사건임대차계약중자신의소유인비102호부분만을분리하여해지할수는없고,원고와메트로개발전원의해지의의사표시에의하여이사건임대차계약전부를해지할수있을뿐이다.
199쪽

18.임대인의임대차보증금반환의무와임차인의임차권등기말소의무가동시이행관계에있는지
대법원2005.6.9.선고2005다4529판결
[구상금][공2005.7.15.(230),1120]
【판시사항】
임대인의임대차보증금반환의무와임차인의주택임대차보호법제3조의3에의한임차권등기말소의무가동시이행관계에있는지여부(소극)
【판결요지】
주택임대차보호법제3조의3규정에의한임차권등기는이미임대차계약이종료하였음에도임대인이그보증금을반환하지않는상태에서경료되게되므로,이미사실상이행지체에빠진임대인의임대차보증금의반환의무와그에대응하는임차인의권리를보전하기위하여새로이경료하는임차권등기에대한임차인의말소의무를동시이행관계에있는것으로해석할것은아니고,특히위임차권등기는임차인으로하여금기왕의대항력이나우선변제권을유지하도록해주는담보적기능만을주목적으로하는점등에비추어볼때,임대인의임대차보증금의반환의무가임차인의임차권등기말소의무보다먼저이행되어야할의무이다.
【참조조문】
주택임대차보호법제3조제1항,제3조의3,제3조의5,민법제536조
250쪽