알쏭달쏭 공동주택관리실무 : 관리행정, 장기수선, 사업자선정, 회계 (개정증보판)

김영상

저자:김영상
(현)한국토지주택공사(LH)공동주택관리지원관
(현)중앙공동주택관리지원센터감사위원
(현)중앙공동주택관리지원센터법정교육강사
(현)서울특별시공동주택실태조사전문가
(현)서울특별시서초구공동주택관리전문가자문단자문위원
(현)서울특별시성북구공동주택관리실태조사전문위원
(현)서울특별시송파구공동주택관리전문가자문단자문위원
(현)부산광역시공동주택관리지원위원회위원
(현)경기도공동주택감사단감사위원
(현)경기도광주시공동주택지원심사위원
(현)경기도시흥시공동주택관리민간전문감사관
(현)경기도안양시공동주택관리전문감사관
(현)경기도용인특례시공동주택관리전문감사관
(현)경기도평택시아파트행복지원단위원
(현)한국부동산개발협회강사
(현)한국토지주택공사(LH)근무(1988.6.~현재)
부산대학교상과대학경영학과학사(1981~1988)
미국미시간주립대학교(MSU)사회과학대학원석사(2001~2002)
건국대학교대학원부동산학과박사과정(부동산금융ㆍ투자)수료(2005~2007)
서울사이버대학교(SCU),토지주택대학교(LHU)겸임교수역임
국토교통부인재개발원,한국토지주택공사인재개발원,KDI,경희대,건국대,한국생산성본부,한국투자금융,대한공인중개사협회,CCIM한국협회등다수강사역임
(저서)『알쏭달쏭공동주택관리실무』(2023.5.,부연사)
(저서)『프로그램을이용한부동산개발투자분석』(2004.4.,부연사)
(편저)『부동산투자분석』(2006.8.,2007.5.,CCIM한국지회)
(공저)『부동산투자분석전문가자격취득가이드북』(2004.3.,CCIM한국지회)
(컴퓨터프로그램)『REDp시리즈(부동산개발투자분석프로그램)』(2004.4.)

[제1부]알쏭달쏭살펴보기

제1장관리행정분야
(관리규약)
1-1.관리규약을관리규약준칙과달리정해도되나?
1-2.관리규약준칙이바뀌면관리규약도바꿔야하는지?

(입주자ㆍ소유자)
1-3.소유자와입주자의미차이?
1-4.비거주소유자에대한통지방법?
1-5.주택소유권을신탁해도기존소유자가입주자?

(동별대표자)
1-6.“중임한입주자”와“사용자”중동별대표자적격후보자는?
1-7.대리인도거주요건등을갖추어야동별대표자가될수있나?
1-8.동별대표자입후보자의득표수가같으면?
1-9.동별대표자나선거관리위원임기종료시까지후임자미선출시?

(입주자대표회의ㆍ선거관리위원회)
1-10.공동주택관리기구구성기한?
1-11.입주자대표회의임원선출을입주자대표회의가주관?
1-12.입주자대표회의회장권한대행이기존임원직겸임가능?
1-13.동별대표자는단지내모든단체의임원겸임금지?
1-14.정원9명,현원5명인입주자대표회의의의결정족수?
1-15.입주자대표회의회의록작성의무자가관리주체인가?
1-16.입주자대표회의회의록은어떤양식으로작성?
1-17.입주자대표회의운영경비로직원등에게격려금지급가능?
1-18.모든주민의견수렴업무는선거관리위원회의업무인가?

(관리주체)
1-19.주택관리업자선정시,선정공고이후시행한법령적용?
1-20.관리사무소에서각종비용집행시입주자대표회의회장결재필요?
1-21.관리사무소장결재시직인아닌사인(signature)도무방?
1-22.손해배상책임보증특약이있는손해보험증서도O.K?

(기타관리일반)
1-23.주민운동시설의효율적운영을위해임대관리도가능?
1-24.단지내에서개나고양이를키울때관리주체의동의필요?
1-25.단지외벽에에어컨실외기등돌출물설치가능?
1-26.“관리비등”과“관리비등”의의미차이?
1-27.입주자대표회의회장도과태료부과대상?
1-28.과태료부과대상위반사항이둘이상일때과태료부과방법?
1-29.과태료부과시이의제기절차?

제2장장기수선분야
(장기수선계획일반)
2-1.장기수선계획정기검토주기3년의의미?
2-2.장기수선계획검토특례기간만료일까지미검토시정기검토기산점?
2-3.장기수선계획‘검토’와‘조정’의의미?
2-4.장기수선계획서작성시연차별수선계획포함여부?
2-5.장기수선계획시작일:사용검사일?장기수선충당금적립개시일?
2-6.장기수선충당금적립단가재산정시기?
2-7.장기수선계획에서부분수선의의미?
2-8.계획시설일부만전면수선하고계획비용전액사용해도계획이행?
2-9.공종별적정수선금액산출방법?
2-10.공사금액이장기수선계획상의금액과다를때처리방안?
2-11.세대내감지기와스프링클러도장기수선계획대상?
2-12.소유자동의필요시,반드시외부거주소유자에게통지해야하나?
2-13.장기수선계획상수선계획금액에부가가치세포함?
2-14.장기수선계획이행인정기준시점?

(장기수선충당금일반)
2-15.장기수선충당금과특별수선충당금차이?
2-16.장기수선충당금과그적립금,예치금및전입액의의미?
2-17.장기수선충당금을사용검사일1년후부터적립하도록하는이유?
2-18.하자적출비용을장기수선충당금으로사용가능?
2-19.「장기수선충당금적립및사용현황표」적정서식은?
2-20.장기수선충당금의용도외목적사용범위?
2-21.장기수선충당금적정사용여부판단시적용할법조항?
2-22.계획에없는자본적지출항목에장기수선충당금사용?

(적립요율)
2-23.장기수선충당금적립요율을왜관리규약에서결정?
2-24.구간별장기수선충당금적립요율을“**%이상”으로표시가능?
2-25.관리규약에서장기수선충당금적립구간설정시고려사항?
2-26.부과요율과적립요율차이?
2-27.장기수선계획을조정하면장기수선충당금적립요율조정필요?
2-28.적정한장기수선충당금적립방식?
2-29.적립요율과적립단가산출방법?

(긴급ㆍ소액지출)
2-30.소액지출기준금액?
2-31.긴급공사대상과소액지출대상구분방법?
2-32.긴급공사나소액지출을입주자대표회의사전의결없이시행?
2-33.긴급공사및소액지출후장기수선계획에반영방법?
2-34.총론에긴급사용근거만마련하면장기수선충당금사용가능?

제3장사업자선정분야
(사업자선정일반)
3-1.단지내수목소독작업은아무나하나?
3-2.단지내수목전지·전정작업을관리사무소직원이해도되나?
3-3.단지내수선작업은아무나하나?
3-4.수의계약대상요건중“긴급한경우”의의미와그판단주체?
3-5.입찰에서실적인정서류종류?
3-6.수선유지비대신장기수선충당금을사용할때사업자선정주체는?
3-7.주택관리업자와사업자선정절차차이?
3-8.청소용역업체를입주자대표회의가선정시누가과태료부과대상?
3-9.금액과무관하게계약서는반드시체결해야하나?
3-10.계약서공개주체?
3-11.관리주체가체결한계약에대한권리·의무귀속주체는?

(입찰공고)
3-12.입찰공고시기를정하는방법?
3-13.입찰공고및사업자선정후공사물량등변경시대책?
3-14.재공고입찰시공고문의오류수정가능여부?
3-15.적격심사시적정한입찰가격평가방법?
3-16.계약체결‘할때’계약보증서징구가가능한가?

제4장회계분야
(회계일반)
4-1.공동주택회계는예산제를적용하나?정산제를적용하나?
4-2.관리비예치금은부채인가자본(순자산)인가?
4-3.공동주택사용자가관리비등미납시관리비예치금으로상계가능?
4-4.미수관리비수납순서를입주자등이임의로선택가능?
4-5.체납관리비전부를입주자지위를승계한입주자가부담?
4-6.주민운동시설등을영리목적으로사용가능?
4-7.입주자대표회의임원직책수당은소득세원천징수대상?
4-8.헬스강사에게매월일정금액만아파트에납부하게하는계약가능?

(잡수입)
4-9.잡수입과관리외수익,뜻이다른가?
4-10.시ㆍ도별공동기여잡수입처리방법?
4-11.이동통신중계기설치및관리운영비부담주체?
4-12.이동통신중계기전기료와중계기임대료회계처리방법?
4-13.전기검침수입은검침업무를수행한관리사무소직원에게지급?

(충당금ㆍ적립금)
4-14.충당금과충당부채의미차이?
4-15.충당금과적립금차이?
4-16.회기말퇴직급여충당부채적정잔액?
4-17.회기말연차수당충당금적정잔액?
4-18.관리주체변경으로직원고용승계시퇴직금과연차수당도승계?
4-19.적정한수선충당금산정방법?
4-20.공용시설적립금설정ㆍ운영의타당성?

(전기사용료ㆍ수도사용료)
4-21.관리사무소에서수도사업소와다른단가로세대별부과가능?
4-22.단일계약,종합계약중입주자등에게유리한전기사용계약방법은?
4-23.한전과의계약과다른방식으로입주자등에게전기료부과가능?

(결산ㆍ재무제표)
4-24.공동주택회계에서의재무제표와상법등에서의재무제표차이?
4-25.공동주택회계에서연말결산이필요한지?

[제2부]공동주택관리기초

제1장공동주택관리개요
1.주택형태별현황
2.공동주택관련법체계
3.공동주택관리법목적과정보공개

제2장공동주택관리조직
1.관리기구구성절차와일정
2.관리규약준칙&관리규약
3.선거관리위원회
4.동별대표자
5.입주자대표회의
6.관리주체
7.공동관리&구분관리
8.혼합주택단지관리

제3장공동주택관리행정
1.주민공동시설운영
2.공동체활성화
3.층간소음&간접흡연
4.안전관리&안전점검&행위허가

제4장근로자인권보호
1.공동주택근로자현황
2.사례
3.애로사항
4.공동주택경비원근무환경개선대책
5.공동주택관리법령등개정
6.감시ㆍ단속적근로자승인제도개선방안
7.경비원의업무명시
8.공동주택근로자휴게시설확충노력

제5장하자담보책임&하자분쟁조정
1.하자보수보증금
2.하자보수청구&하자보수
3.하자분쟁조정&분쟁재정

제6장장기수선계획
1.장기수선계획수립기준
2.장기수선충당금사용
3.장기수선충당금적립
4.장기수선계획검토ㆍ조정
5.장기수선계획수립
6.장기수선제도개념정리

제7장사업자선정
1.선정절차개요
2.선정지침적용
3.사업자선정방법(입찰&수의계약)
4.입찰방법
5.입찰공고
6.입찰성립및낙찰방법
7.사업자선정관련주요내용요약

제8장공동주택회계
1.공동주택회계개요
2.회계처리기준재검토(2016년)
3.회계처리기준통합주요내용
4.공동주택회계처리기준&공동주택회계감사기준
5.현행공동주택회계처리기준검토

저자약력

그동안공동주택관리관련책들이간헐적으로출간되기도하였다.그러나,이러한책들은대개공동주택관리의네분야중어느특정분야만을다루어왔다.그런데,이책은공동주택관리에대한전체네분야를두루섭렵하고있다.저자가전국의공동주택관리현장에서감사나실태조사및컨설팅과정을통하여깊이고민한내용들을두루담고있다는점이이책의큰특징이자장점이다.이책을통하여공동주택관리현장의실무자들이나관련업무담당자들이공동주택관리에대한실무적인궁금증을해소하는데큰도움을받을수있을것으로보인다.

책속에서

상은이뻐서주는것이아니라,그렇게하도록유도하기위함이다.벌은미워서주는것이아니라,그렇게하면안된다는것을알리기위함이다.공동주택관리와관련해서는상을받기보다는예상하지못한벌을받는경우가많다.공동주택관리와관련된분야가광범위하여관련법령을알지못하거나자칫잘못이해하여오류를범하는경우가많기때문이다.
-서문중

장기수선충당금적립요율은장기수선계획을이행할장기수선충당금의적립을위한계획이다.즉,장기수선계획은장기수선충당금을사용할계획이고,이를위해장기수선충당금을적립할계획이바로관리규약의적립요율인것이다.따라서,장기수선계획(즉,돈을쓸계획)이조정되면적립요율(즉,돈을거둘계획)도재산정해야한다.
-본문내용중