경매 100계명 제1부 (브로커들의 세계 유혹과 함정의 미로)

박홍기

저자:박홍기
전기기술자에서출발해실물경제분석가이자사회구조비평가로성장했다.《바젤3모멘트시리즈》와《땅투자100계명》등저서를통해위기의흐름과시장구조의민낯을드러내며,복잡한경제를대중의언어로풀어낸다.서울시립대산업대학원전자전기컴퓨터공학석사,일반대학원박사과정수료,도시공학대학원부동산학석사를거쳐,현재경희대일반대학원스마트도시·부동산학박사과정에서연구중이다.다음카페‘대동도시경제연구소’대표이자유튜브‘박홍기작가TV’운영자다.비정규직전기현장에서시작해전기설계·회로제어,반도체연구서영대학교겸임교수등을거친그의경력은약자와평범한시민의입장에서이세상을살아남기위한치열한삶의기록이다.

PART1사이클·지표파트

1.서울주택구입부담지수의“심장박동”추이-금리와집값의교차점

2.K-HAI와금리의상관관계-“금리1%p변화=HAI10~20p변동”

3.경매시장의후행지표:진행건수급증과낙찰률급락

4.PIR지표로본세계최고수준의주택구입부담,서울-내집마련의어려움

PART2경매절차파트

1.경매종류와절차
(1)법원경매·공매·신탁공매
(2)부동산경매절차개요

2.안전한경매투자를위한실전전략과체크리스트
(1)경매실전전략과체크리스트-초보자를위한7단계실전가이드
·초보자를위한경매7단계실전가이드FLOWCHART
·간단체크리스트&주의사항
(2)경매투자의성공을위한핵심기술세가지
(3)상권및수익성분석
(4)부동산경매낙찰후납부해야할세금
(5)경매낙찰시유의해야할사례들

3.유형별물건분석및사례별전략
(1)토지경매시유의점
·토지경매입찰체크리스트
(2)모텔·돈사경매-건물뿐아니라영업권까지따져라
(3)상가경매입찰전략및필수점검사항
·경매상가매입실사요령체크리스트
·경매상가매입시세금리스크체크리스트

4.층별주차장낙찰후활용전략
(1)층별주차장실전활용가이드
(2)관리비와유지보수비용
(3)임대차계약시협상전략및유의사항
(4)지역상권에따른유망업종과비유망업종
(5)투자성공과실패사례의시사점

PART3권리분석·임차인파트

1.권리유형과현장실전대응전략
(1)부동산경매에등장하는권리유형과주의사항
(2)경매토지위무단컨테이너·비닐하우스대응전략
·무단컨테이너·비닐하우스대응FLOWCHART&체크리스트

2.임차인의대항력:경매초보자를위한핵심가이드
(1)대항력:세입자의권리를지키는힘
(2)말소기준권리:권리가사라지는경계선
(3)우선변제권:내보증금을먼저돌려받는권리
(4)최우선변제권:소액세입자의든든한보호막
·임차인의대항력핵심요약

3.임차권등기와대항력실전가이드
(1)임차권등기의정의와제도적목적-“이사가도권리지키는안전장치”
(2)2023년법개정-절차간소화로등기신청신속화
(3)경매에서임차권등기의효과-“그대로살아있는대항력과우선변제권”
(4)최악의시나리오-일부만배당되고남은보증금이계속인수되는경우
(5)입찰전필수체크포인트-“임차권등기물건,이렇게분석하라”
(6)제도개선이필요한부분과실전대응전략
·임차권등기FLOWCHART

4.채권소멸시효개념과실전대응전략
(1)채권소멸시효의개념
(2)채권소멸시효사례와대응전략
·채권소멸시효FLOWCHART

PART4특수리스크

1.유치권
(1)경매공시관행과유치권피해
(2)유치권부존재확인소송
(3)허위유치권신고대응전략
(4)초보자에게위험한유치권사례
·유치권성립요건체크리스트

2.살아있는건축허가가붙은토지낙찰-법적착시와실전함정
(1)건축허가가살아있는토지의함정:“토지를낙찰받았다고끝이아니다”
(2)건축허가의법적비승계성과제도적공백
(3)소송의길:법적권리를찾아가는고통스러운순례
(4)실전사례:협상의붕괴와허가권인질화
(5)실전리스크요인분석
(6)대응전략:절차와순서의전략화
(7)전문가조언과교훈

3.공유물경매와공유자우선매수권실무
(1)공유자우선매수권의정의와핵심개념
(2)공유자우선매수권행사절차
(3)차순위매수신고인전환과포기각서활용
(4)지분경매입찰시예상되는위험요소
(5)실제사례로배우는위험과교훈
(6)투자자가반드시알아야할대응전략

4.사해행위취소가처분:경매낙찰자의법적리스크와대응전략
(1)사해행위취소가처분이란무엇인가?
(2)경매낙찰자에게닥치는법적위험
(3)입찰전체크포인트와전략
(4)낙찰후대응전략
(5)대법원판례로살펴본위험과교훈
·〈사해행위취소가처분〉경매리스크대응FLOWCHART

5.단행가처분과경매실무
(1)부동산인도·철거·수거단행가처분의개념과법적근거
(2)재건축·경매현장에서의단행가처분활용사례
(3)단행가처분제도의한계와실무상문제점
(4)제도의실효성과한계:사례로보는교훈
(5)단행가처분을고려하는신청자(채권자)를위한전략
·〈부동산인도·철거단행가처분〉실전FLOWCHART

6.시행사vs지주,‘알박기’전쟁의현실과전략000
(1)매도청구제도-시행사의법적무기와한계
(2)지주의알박기전략-지뢰를밟게하라!
(3)시행사의대응-법과협상의이중전략
(4)개발사업의현실-사람과의싸움,시간과의싸움
(5)알박기현상의비판적시선
·시행사vs.지주-‘알박기’분쟁대응전략

7.임대차계약서실전전략과예방조치
(1)초보임대인의흔한착각과실수
(2)임대인을지켜주는다섯가지필수특약
(3)문제발생시법적대응절차
·임대차계약서실전전략과예방조치

8.법정지상권이해와대응전략
(1)법정지상권의개념과성립요건
(2)법정지상권이붙은경매물건의특징과입찰전략
(3)법정지상권의활용또는제거방법(합의,소송등실무대응)
(4)법정지상권관련분쟁사례및최근판례동향
(5)법정지상권악용및유의해야할함정들
·법정지상권이해와대응전략

PART5전세사기·HUG/LH개입

1.경매투자자를위한경매사기예방지침서
(1)전세사기피해와경매의관계
(2)경매사기수법의주요유형과특징
·수도권‘이중임차인’사기+경매갭투자수법FLOWCHART
(3)경매컨설팅의숨겨진위험-초보투자자를위한경매사기예방가이드
·경매컨설팅사기의전형적인진행시나리오
(4)공유지분가등기수법으로본경매시장부조리
(5)사기방지를위한제도개선방향
(6)사기예방5계명

PART6결론

1.경매투자에숨은위험과정보비대칭
(1)제한된정보와전문성부족으로인한착시
(2)낙후된경매현장입찰:브로커들의놀이터
(3)모든리스크는낙찰자의몫
(4)가계파산과눈물
(5)과열경쟁과고가낙찰
(6)담합과시장교란
(7)절차상의변동위험
(8)법률분쟁가능성

2.영끌의눈물과경매의함정들

3.안전한경매투자를위한조언

4.경공매실전10계명
(1)준비없이경매장에서지마라
(2)권리분석은생명선이다
(3)현장임장은선택이아닌필수다
(4)감정버리고숫자로승부하라
(5)실탄부터충분히마련하라
(6)명도는전쟁,전략없이이기지못한다
(7)시장흐름과입지를무시하지마라
(8)제도의허점까지계산에넣어라
(9)달콤한유혹과거짓말에속지말라
(10)탐욕을버리고생존을우선하라

부록
부록1.경매절차종합:11단계
부록2.경매10문10답
부록3.〈법정지상권〉주요판례및사례요약

당신이몰랐던진짜리스크는‘정보’가아니라‘사람’이다!

왜지금이책이필요할까요?

박홍기작가의《경매100계명제1부:브로커들의세계유혹과함정의미로》는단순한‘투자지침서’가아닙니다.사람의심리와욕망,법과구조,브로커의언어와전략,그리고현장의냉혹한진실을해독하는‘생존매뉴얼’입니다.감정가가높고유찰이반복되며,권리관계가복잡한물건이‘기회’처럼다가오는순간,대다수투자자는한줄의문장으로결정을내립니다.그러나그한줄뒤에는유치권,선순위임차인,가장임차,가처분,공유자지분등수천만,수억원이오가는패가망신의실패가잠복해있습니다.저자는그런상황에서‘무엇을체크하고’,‘무엇을경계하며’,‘어떻게행동해야하는지’를100개의계명으로구조화했습니다.경매의‘기회’는결국구조를읽는힘이며,이책은그구조를읽는언어와사고의틀을제공합니다.

“안일한삶은당신을속이고,무지한투자는당신을파괴한다”
안일함과무지함을경계하며조심을‘지혜’로바꾸는법을소개하는《경매100계명제1부:브로커들의세계유혹과함정의미로》는경매투자와관련된깊은통찰을보여줍니다.베테랑투자자가되기위해선경계심을품고기회를노려야합니다.저자는이제막투자에뛰어든초보투자자들도이해할수있을만큼쉬운용어로경매를설명합니다.이한권의책이당신을냉혹한투자세계에서살아남을수있는사람으로만들어줄것입니다.