경매 100계명 제2부 (경매의 미덕 낙찰 이후의 세상)

박홍기

박홍기작가는전기기술자에서출발해실물경제분석가이자사회구조비평가로성장했다.『바젤3모멘트시리즈』와『땅투자100계명』등저서를통해위기의흐름과시장구조의민낯을드러내며,복잡한경제를대중의언어로풀어낸다.서울시립대산업대학원전자전기컴퓨터공학석사,일반대학원박사과정수료,도시공학대학원부동산학석사를거쳐,현재경희대일반대학원스마트도시·부동산학박사과정에서연구중이다.다음카페‘대동도시경제연구소’대표이자유튜브‘박홍기작가TV’운영자다.비정규직전기현장에서시작해전기설계·회로제어,반도
체연구서영대학교겸임교수등을거친그의경력은약자와평범한시민의입장에서이세상을살아남기위한치열한삶의기록이다.

1)군부대부지이슈
2)군부대부지공매의특별한위험
3)군부대토지매입시유의점
4)군부대점유토지에대한보상절차

(5)공공보상토지투기매입의법적·경제적리스크

(6)공공보상토지투자전최종점검사항

3.집단공실상가낙찰시직면하는위험과대응전략

(1)무단점유와허위유치권문제

(2)공실상가의범죄아지트화사례

(3)통임대를빙자한투자유인사기수법과예방법
1)통임대사기수법
2)통임대사기예방법

(4)낙찰후문제예방을위한초기대응사례

(5)공실상가안전활성화를위한필수시스템구축
*표〈범죄악용사례와대책한눈에보기〉

4.농림지역창고투자,함정인가기회인가?

(1)농림지역창고투자전략
1)농림지역의개념과개발제한
2)농업용창고의설치와허용용도범위
3)‘농업관련시설’허용해석의실제의미
4)용도변경위반시벌금절차와실무대응방안
5)흔히하는착각과숨은위험요소

(2)농림지역창고경매물의저가출현이유

(3)농림지역창고투자가치분석
1)농림지역종상향가능성분석
2)수도권외곽창고경매시세동향
3)개발편입시보상전략과영업권가치

(4)농림지역창고투자전최종점검사항

(5)농림지역창고합법운영을위한행정·세무요건

(6)최근적발사례및처벌동향
*표〈농림지역창고투자판단플로우〉

5.콘도·골프회원권낙찰후보증금반환과투자전략

(1)회원권보증금반환이슈실전가이드
1)회원권유형별보증금반환구조(법적근거및절차)
2)저가낙찰회원권의보증금반환가능여부
3)회원권보증금반환거부시대응방안
4)주요리조트회원권약관및환불정책비교

(2)공매(온비드)로회원권취득시유의사항

(3)효과적인투자전략과실전요령
1)매입타이밍및상품선택
2)명의이전절차신속완료
3)만기시재계약또는전환옵션검토
4)수익률계산과비용관리
5)리스크관리
6)권리확보
*그림〈콘도·골프회원권FLOWCHART〉


PART4.정부·지자체지원제도및정책

1.주택매매사업자세무전략

(1)주택매매사업자의세제혜택
1)필요경비처리범위확대
2)부가가치세환급·면제혜택
3)단기양도차익에대한세율완화
4)다주택자중과세회피및1주택비과세유지
5)결손금상계및이월

(2)사업자등록과운영시유의점
1)사업자유형선택
2)주택수및거래횟수요건
3)업종코드및사업장
4)신고·납부의무

(3)필요경비인정범위
*표〈개인과사업자의부동산관련비용처리비교〉

2.경매낙찰노후주택활용지원제도

(1)노후단독주택리모델링지원:도시재생과빈집사업
1)도시재생뉴딜사업연계지원
2)빈집정비및활용사업
3)LH의소규모주택정비사업
4)공공임대연계리모델링(‘집주인리모델링사업’)
5)LH의빈집매입사업

(2)낙찰자대상보조금·융자및세제혜택
1)노후주택수리비보조금
2)저금리집수리융자
3)주택개량및정비자금대출
4)세제혜택
*표〈주요노후주택개량지원제도및지원내용(2024년기준)〉

(3)지원대상조건과신청절차
1)지원대상공통요건
2)신청및절차

3.전국빈집정보플랫폼과지자체빈집은행

(1)전국빈집정보시스템‘빈집愛’활용

(2)지자체의빈집은행운영사례

(3)빈집재생사업과지원제도

4.농업법인설립과농지취득의활용

(1)영농조합법인과농업회사법인의차이

(2)농업법인의농지등토지취득자격

(3)농업법인의경매입찰활용

5.농지은행:공적농지관리와초보자활용전략

(1)농지은행의도입배경과역할

(2)농지은행의주요기능과사업

(3)농지은행초보자활용방법


PART5.경매낙찰부동산수익화전략

1.경매낙찰부동산의프랜차이즈입점수익화전략

(1)프랜차이즈입점준비
1)낙찰직후:건물상태점검
2)프랜차이즈입지요건과건물시설준비
*표〈프랜차이즈가좋아하는스펙체크리스트〉

(2)업종별유망프랜차이즈브랜드리스트
1)카페분야
2)분식·간편식분야
3)국수·한식분야
4)패스트푸드분야
5)영어유치원분야
6)일반학원분야
*표〈브랜드별입점조건요약표〉

(3)프랜차이즈유치실무전략
1)상권분석:유동인구·배후수요·경쟁조사
2)브랜드본사접촉및입점제안방법과절차
3)공간구성전략:단독임대vs복수테넌트,특수조건대응
4)임차인설득포인트준비:예상매출·인프라·인센티브
5)효과적인입점제안서작성법

(4)수익화모델설계:임대료시나리오및수익분석
1)고정임대료방식
2)매출연동임대료방식
3)혼합형(복합임대료)
4)임대모델별수익시뮬레이션및전략적선택

(5)유치실패시대응플랜:플랜B전략
1)대체프랜차이즈브랜드유치
2)업종전환(다변화)
3)자체운영(건물주직영)검토
4)임시활용
5)매각Exit전략

2.토지와건물을활용한수익화전략

(1)주택가자투리땅을주차장으로활용

(2)촬영장소및임시창고임대

(3)사후면세점

(4)역세권프랜차이즈편의점입점

(5)고속도로·물류도로인근상가

(6)어린이실내놀이터·모래놀이터

(7)특수체험업종유치:가상운전·키즈라이더등

(8)무인(無人)업종임대

(9)프랜차이즈식당유치

(10)여성전용원룸·요양시설전환

3.부동산임대전략:외국인대상임대,장기체류형단기임대

(1)외국인대상임대전략
1)고급빌라·주상복합외국인단기임대
2)미군부대인근렌털하우스
3)외국인노동자대상임대전략
4)외국인대상임대사업실무가이드

(2)‘한달살기’장기체류형단기임대

4.경매부동산의연금활용전략

(1)경매로마련한부동산을연금에활용하는전략
1)3가지연금-주택연금,농지연금,산지연금
2)연금수익극대화전략
*표〈주요연금제도비교〉

(2)부동산연금투자성공사례

5.전국관광특구계절별부동산투자전략

(1)전국관광지특징분석및투자전략
1)제주도-사계절내내달리는관광지
2)설악동(속초)-가을대목,그외에는한산한산골마을
3)봉선사(남양주)-도심근교전통문화휴양지
4)양평(경기)-서울사람들이찾는자연휴양지
5)가평(경기)-수도권레저의천국,경쟁의전쟁터
6)고성(강원)-동해최북단,잠재력높은접경관광지
7)평창(강원)-겨울스포츠메카,봄적막한올림픽도시
8)철원(강원)-평화와철새의땅,작지만특별한접경지
*표〈지역별계절별관광특성및전략비교〉

(2)관광특구부동산투자조언

6.한국의학벌사회와학군지부동산시장분석

(1)제주영어교육도시:국제학교중심성장과부동산파급효과

(2)인천영종국제도시:국제학교유치추진과개발방향

(3)지방학군지의명암:울산·대구등수요집중과잠재위험

(4)학군지부동산투자전략:일반매매부터경·공매,리모델링,임대수익까지

(5)분양권투자와교육도시프리미엄형성

(6)최근시장동향(2023~2025):학군지의방어력과교육도시별차별화
1)학군지의방어력
2)교육도시의온도차
3)교육양극화

(7)인구구조변화에따른학령인구감소위험

(8)교육정책변화:특목고유지와학군제개편전망
1)특목고·자사고유지
2)광역학군제도입
3)학군제완화

(9)한국학벌사회의모순과버블가능성
*표〈주요학군지와특징〉

『경매100계명제2부:경매의미덕-낙찰이후의세상』은낙찰의순간을끝이아니라책임의출발점으로규정한다.대부분의경매서가입찰가계산과낙찰요령에머무를때,이책은잔금·배당·등기·인도명령·명도라는낙찰이후의실제전장을정면으로다룬다.“싸게받았다.”는자기만족이어떻게손실로바뀌는지,그리고그손실을막는유일한방법이무엇인지를구체적절차와원칙으로제시한다.

저자는법과현실의간극을숨기지않는다.공매에서인도명령이부재한경우의위험,허위유치권·무단점유·장기소송의비용,신탁등기와말소기준권리의함정등현장에서실제로발생하는리스크를사례중심으로해부한다.감정이개입되는명도국면에서도원칙에근거한단호함이가장빠른해결책임을명확히한다.경매는요령이아니라법적원칙과기록의싸움임을일관되게강조한다.
이책은또한낙찰이후의운영·수익화까지확장한다.임차인설득과협상을주도하는제안서작성,상가·주거의임대전략,합법범위내에서의상품화까지-낙찰자산을‘관리가능한자산’으로전환하는구체적방법을담았다.이는경매를단발의투기가아닌지속가능한투자로바꾸는설계다.

『경매100계명제2부:경매의미덕-낙찰이후의세상』이말하는미덕은용기가아니다.원칙을지키는냉정함,기록하는성실함,끝까지관리하는책임감이다.낙찰이후를통제하는순간,경매는운의게임이아니라실력의게임이된다.이책은초보자에게는낙찰후로드맵을,경험자에게는실수를줄이는점검표를제공한다.경매를계속할수있는사람과한번으로끝나는사람의차이를,이책은분명히보여준다.