바이블 부동산경매 궐리분석과 배당지침서 (개정판)

김세진

저자 김세진은 창원고등학교와 경남대학교 법학과를 졸업하고 창원대학교 일반대학원 경영학박사를 취득하였다. 공인중개사, 국제공인재무설계사(CFP), 증권·펀드·파생상품투자상담사 등의 자격을 보유하고 있다. 부동산개발회사 (주)미래건설에서 부산·경남권역 개발사업을 담당하였다. 창신대학교 부동산금융학과 외래교수, 창원대학교 미래융합대학 창업자산융합학부 겸임교수를 역임하였다. 현재 부동산투자 및 개발회사인 (주)리얼코드의 대표이사이다.
작가의 저서로 부동산경매 권리분석과 배당 실무(비즈프레스, 2017), 자산관리 이론과 실제(공저, 탑북스, 2019), 바이블 부동산경매 권리분석과 배당 실무지침서(비즈프레스, 2024), 바이블 부동산경매 실제 사례 223선(비즈프레스, 2024) 등이 있다.

제1장 부동산경매의 개념

제1절 강제경매와 임의경매
1. 강제경매 / 2
2. 임의경매 / 3
3. 실질적경매와 형식적경매 / 3
1) 실질적경매 / 3
2) 형식적경매 / 4

제2절 강제경매와 임의경매의 차이점
1. 집행권원의 요부 / 5
2. 공신적 효과의 인정 유무 / 6
3. 실체상 흠이 경매절차에 미치는 영향 / 7

제3절 부동산경매와 공매의 차이점
1. 의의 / 9
2. 경매와 공매의 차이점 / 10
1) 같은 점 / 11
2) 차이점 / 20

제2장 부동산경매의 절차

제1절 부동산경매 절차
1. 경매신청 및 경매개시 결정 / 36
1) 경매의 신청 / 37
2) 경매개시 결정 / 37
3) 경매개시결정등기의 촉탁 / 37
4) 경매개시결정문의 송달 / 38
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 / 38
1) 배당요구의 종기 결정 / 38
2) 배당요구의 종기 공고 / 39
3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 / 39
4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자 / 40
5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 / 40
3. 매각의 준비 / 41
1) 현황조사 / 41
2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 / 41
3) 매각물건명세서의 작성, 비치 / 42
4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고 / 42
5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고 / 43
4. 매각방법 등의 지정·공고·통지 / 43
1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 / 43
2) 매각기일의 공고 / 44
3) 매각기일의 통지 / 45
5. 매각의 실시 / 46
1) 매각장소 / 46
2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 / 46
3) 동시매각의 원칙 / 47
4) 입찰의 개시 / 47
5) 입찰표의 기재사항 / 47
6) 입찰표와 매수신청보증의 제출 / 48
7) 입찰의 종결 /49
6. 매각 결정절차 / 51
1) 매각기일 및 매각허부 결정 / 51
2) 매각허부에 대한 즉시항고 / 51
7. 매각대금의 납부 / 53
1) 대금지급기한 / 53
2) 매각대금의 지급절차 / 54
3) 매각대금 지급의 효과 / 54
4) 매각대금 미지급에 따른 법원의 조치 / 55
8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 / 56
1) 소유권이전등기 등의 촉탁 / 57
2) 부동산인도명령 / 57
9. 배당절차 / 58
1) 채권계산서의 제출 / 58
2) 배당의 순위 / 59
3) 배당표의 작성과 확정 / 60

제3장 부동산경매 권리분석

제1절 권리분석의 개념
1. 권리분석의 개념 / 66
1) 권리분석의 개념 / 66
2) 권리분석의 중요성 / 66
3) 권리분석의 대상 / 67
4) 권리분석의 방법 / 68
5) 등기사항증명서에 나타나는 권리와 나타나지 않는 권리 / 69

제2절 물권의 종류
1. 물권의 본질 / 71
2. 물권의 종류 / 73
3. 점유권 / 74
1) 점유권과 본권 / 74
2) 점유의 적법 추정 / 75
3) 간접점유 / 75
4. 소유권 / 76
5. 용익물권 / 77
1) 용익물권의 개념 / 77
2) 지상권 / 78
3) 지역권 / 90
4) 전세권 / 92
6. 담보물권 / 105
1) 유치권 / 105
2) 질권 / 107
3) 저당권 / 108
4) 근저당권 / 115
5) 공동저당권 / 117

제3절 등기사항증명서에 나타나는 권리
1. 경매개시결정등기 / 122
2. 민법상 임차권 / 123
1) 임차권의 의의 / 123
2) 임차권의 내용 / 123
3) 임차권의 존속기간 / 124
4) 임차권의 효력 등 / 126
5) 민법상 임차권과 배당 / 129
3. 임대차보호법상 임차권등기명령 임차권 / 131
4. 가등기 / 133
1) 가등기의 개념 / 133
2) 가등기를 할 수 있는 권리 / 134
3) 가등기의 효력 / 134
4) 가등기의 실행 / 136
5) 가등기에 의한 본등기와 직권말소 / 137
6) 담보가등기 / 137
7) 경매와 담보가등기 / 140
8) 경매와 소유권이전청구권보전 가등기 / 143
5. 가압류등기 / 150
1) 가압류의 개념 / 150
2) 가압류의 처분금지적 효력 / 151
6. 가처분등기 / 153
1) 가처분의 개념 / 153
2) 가처분과 강제집행 / 155
3) 가처분의 효력 / 156
4) 가처분의 말소 / 160
5) 소유권의 상실 / 161
6) 보전처분의 경합 / 162
7. 압류등기 / 168
8. 환매권 / 169
1) 환매의 개념 / 169
2) 환매특약 / 170
3) 환매기간 / 170
4) 환매권의 인수 여부 / 171
9. 환지등기 / 171
1) 환지처분의 개념 / 171
2) 환지등기가 이루어지는 경우 / 171
3) 환지처분의 절차 / 171
4) 환지처분의 효과 / 173

제4절 등기사항증명서에 나타나지 않는 권리
1. 주택임대차보호법상 임차인 / 175
1) 임차인의 유형 / 176
2) 대항력 / 178
3) 우선변제권 / 203
4) 임차권등기명령 / 203
5) 소액임차인의 최우선변제권 / 217
2. 상가건물 임대차보호법상 임차인 / 226
1) 요건 / 226
2) 대항력 / 230
3) 우선변제권 / 237
3. 유치권 / 241
4. 법정지상권 / 242
5. 공법상의 권리 제한 / 242
1) 건축법상 도로 / 242
2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내 토지 / 243

제5절 등기의 순위
1. 주등기의 순위 / 244
2. 부기등기의 순위 / 244
3. 가등기의 순위 / 245
제6절 매각물건명세서·현황조사보고서 및 부동산 평가서
1. 현황조사보고서 / 247
1) 현황조사명령 / 247
2) 현황조사보고서 / 252
3) 추가조사 및 재조사명령 / 254
4) 현황조사에 대한 불복 / 255
2. 부동산평가서 / 256
1) 부동산 평가절차 / 256
2) 평가의 대상 / 265
3) 평가서의 검토 / 280
4) 최저매각가격의 결정 / 281
5) 최저매각가격 결정에 대한 불복 / 285
3. 매각물건명세서 / 286
1) 매각물건명세서의 취지와 기능 / 286
2) 매각물건명세서의 작성 / 287
3) 매각물건명세서의 기재사항 / 289
4) 매각물건명세서의 정정·변경 / 294
5) 매각물건명세서의 비치·열람 / 295
6) 매각물건명세서 작성에 대한 불복방법 / 297
7) 매각물건명세서 작성과 국가배상 / 297

제7절 남을 가망이 없을 경우의 경매취소
1. 무잉여매각 금지의 원칙 / 299
2. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소가 적용되는 경우 / 300
1) 새 매각을 하는 경우 / 300
2) 압류 경합의 경우 / 301
3) 재매각을 할 경우 / 301
4) 압류채권자가 매각부동산을 취득할 자격이 없는 경우 / 302
5) 선채권자가 압류채권자와 동일인이고 그 외의 다른 우선채권자가 없는 경우 / 302
3. 우선채권의 범위 / 303
1) 기준이 되는 권리 / 303
2) 우선채권의 범위 / 304
3) 수 개 부동산의 동시매각 / 309
4) 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법 / 311
4. 남을 가망이 없다는 취지의 통지 / 311
1) 통지의 시기 / 311
2) 통지의 방법 / 312
5. 남을 가망의 증명 / 313
1) 의의 / 313
2) 증명의 방법 / 313
3) 증명의 시기 / 314
6. 압류채권자의 매수신청과 보증의 제공 / 315
1) 매수신청 / 315
2) 보증의 제공 / 315
3) 경매절차의 속행 / 318
7. 경매절차의 취소 / 320
8. 규정 위반의 효과 / 320
1) 매각허가결정에 대한 즉시항고 / 320
2) 채무자와 소유자의 즉시항고 가능 여부 / 321

제4장 말소기준권리

제1절 말소기준권리
1. 민사집행법 91조 / 324
2. 말소기준권리 / 325
3. 항상 말소기준권리 / 325
1) 근저당권이 말소기준인 경우 / 325
사례 4-1 : 근저당권 → 전세권 → 임차권 / 326
사례 4-2 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (1) / 326
사례 4-3 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (2) / 327
사례 4-4 : 가처분 → 근저당권 / 327
사례 4-5 : 임차권 → 가처분 → 근저당권(경매신청) → 전세권 / 328
사례 4-6 : 임차권(경매신청) → 가처분 → 근저당권 → 전세권 / 328
사례 4-7 : 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 329
사례 4-8 : 근저당권 → 임차권(대위변제) → 근저당권 / 330
사례 4-9 : 근저당권 → 등기된 임차권 → 가압류 / 330
사례 4-10 : 환매등기 → 근저당권 → 임차권 / 331
2) 경매개시결정등기가 말소기준인 경우 / 331
사례 4-11 : 임차권 → 경매개시결정등기 → 임차권 /